二中院审判大楼

案件合议庭

被上诉方

案件审判长

上诉方

网络直播现场

庭审现场
9月25日13：45，二中院审理“购买未取得产权证房 过户起纠纷”案
  • [主持人]：
    网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。
    各位网友大家好，欢迎关注北京二中院本次网上直播，我是直播主持人。我们将在北京市高级法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对“购买未取得产权证房 过户起纠纷”案进行网络直播，欢迎大家关注参与！
    [13:48:36]
  • [主持人]：
    下面简要介绍今天这起案件的案情。
    2014年1月14日马某与某地产商签订了《房屋买卖协议》，同年1月16日马某与徐某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定徐某购买马某购买的涉案房屋，房屋总价150万，合同签订后徐某支付了130万元，马某出具收条载明：剩余20万元，过户当天付清。2015年8月涉案房屋具备办理房屋所有权证书的条件，但马某和徐某因办证过程中的税费负担问题发生纠纷，未能办理，房屋至今所有权仍登记在地产商名下。2015年8月，马某要求解除与徐某签订的房屋买卖合同，徐某拒绝搬出房屋，后马某切断了该房屋水电。后徐某诉至法院要求确认合同有效，要求马某继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续，并要求马某支付逾期过户违约金。 一审判决支持了徐某的诉讼请求，马某不服上诉至本院。
    [13:51:16]
  • [主持人]：
    现在双方当事人均已进入法庭，法庭审理马上开始，请大家继续关注本次直播进程。
    庭审现在开始，书记员宣读法庭纪律。
    [13:52:51]
  • [书记员　马博文]：
    （起立）现在宣布法庭纪律
    1、 非经法庭许可不得录音、录像和摄影；
    2、 不得随意走动和进入审判区；
    3、 非经审判长许可不得发言、提问；
    4、 不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨害审判活动的行为；
    5、 请诉讼参加人和旁听人员关闭寻呼机及移动电话等通讯设备。
    书记员：全体起立，请审判长、审判员入庭。
    （审判长、审判员入庭，就座）
    [13:53:34]
  • [审判长　王艳芳]：
    今天开庭审理的是马某与徐某、北京某投资公司房屋买卖合同纠纷上诉一案。下面首先核对双方当事人及诉讼代理人的身份。
    [13:56:37]
  • [上诉人　马某]：
    马某，男，1957年2月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区西草市街。
    委托诉讼代理人:王某，北京某律师事务所律师，电话尾号1188。 （到庭）
    [14:01:44]
  • [被上诉人　徐某]：
    徐某，男，1960年8月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区万柳汇新家园。
    委托诉讼代理人：邹某，北京市某律师事务所律师，电话尾号17970。（到庭）
    [14:02:26]
  • [原审第三人]：
    北京某投资公司，住所地北京市西城区宣武门外大街。
    法定代表人：赵某，董事长。
    委托诉讼代理人：李某，女，该公司职员。电话尾号4105（到庭）
    [14:03:26]
  • [审判长　王艳芳]：
    双方对对方当事人的诉讼身份有异议吗？
    [14:04:12]
  • [双方当事人]：
    无异议。
    [14:04:26]
  • [审判长　王艳芳]：
    经审查，各方当事人及诉讼代理人符合法定条件，可以参加诉讼。（敲击法槌）现在开庭，今天是北京市第二中级人民法院依法公开开庭审理马某与徐某、北京某投资公司房屋买卖合同上诉一案。本案是马某不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初23787号民事判决，向本院提起上诉的。根据我国民诉法规定，法院审判案件实行“两审终审制”的原则；二审案件，一律适用普通程序，实行“合议制”原则。本院受理此案后，依法由审判长王艳芳、审判员顾国增、审判员刘丽杰组成合议庭负责对本案进行审理。我叫王艳芳，担任本案审判长，坐在我右边的是审判员刘丽杰，坐在我左边的是审判员顾国增。法庭记录由本院书记员马博文担任。对以上内容，是否听清？
    [14:04:49]
  • [双方当事人]：
    听清了。
    [14:05:25]
  • [审判长　王艳芳]：
    下面宣布当事人在诉讼中依法享有的诉讼权利和应当承担的诉讼义务诉讼权利，主要有如下七项：
    1、双方当事人地位平等，依法享有平等的诉讼权利，法院将依法保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等；
    2、有陈述案件事实和进行辩论的权利；
    3、有提供新的证据的权利；
    4、双方对对方提供的证据享有相互质证的权利；
    5、有撤回上诉、请求调解和进行最后陈述的权利；
    6、有查阅本案开庭或谈话记录的权利；
    7、对合议庭成员、法官助理及书记员依法有提出申请回避的权利。提出回避申请，应当说明理由；诉讼义务，主要有如下四项：
    1、尊重法庭、尊重对方当事人，依法行使诉讼权利；
    2、遵守法庭规则，听从法官指挥，发言按顺序进行；
    3、根据民诉法规定的“诚信原则”，陈述案件事实必须要实事求是，并如实提供证据；提供新证据应当符合民诉法要求；
    4、当事人或诉讼代理人如有发生妨害民事诉讼的行为，妨碍法院正常审理案件的，根据不同情况，将依法承担相应的被训诫，责令退出法庭或罚款、拘留的法律责任。
    对以上宣布的诉讼权利和诉讼义务，双方是否听清？
    [14:05:37]
  • [双方当事人]：
    听清了。
    [14:05:52]
  • [审判长　王艳芳]：
    对合议庭成员、书记员是否提出回避申请？
    [14:06:58]
  • [双方当事人]：
    不申请。
    [14:07:48]
  • [审判长　王艳芳]：
    下面进行法庭调查，庭前承办法官已经组织双方当事人进行了谈话，上诉人的上诉请求、事实和理由是否和谈话时一致?
    [14:10:23]
  • [上诉人　马某]：
    基本一致，但是有补充。请求：1、请求撤销原判，依法发回重审或依法驳回被上诉人诉求；2、一二审诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决遗漏了本案重大的基本事实，认定事实不清、事实错误，法律适用不当；我们和被上诉人合同签订和履行过程中被上诉人把房屋卖给上诉人，被上诉人只有把这个房屋卖掉才能够房屋置换。对于此被上诉人是有责任的。补充：涉案房屋买卖协议本身存在重大瑕疵，各方当事人都是有责任的，不能由上诉人承担。2、在合同存在重大问题的情况下，应该按照双方的真实意思表示，按照惯例来履行。在实际履行的都是由被上诉人承担的，但是被上诉人在一审隐瞒了重要事实，我们本次要提交了一份钱的收据是对被上诉人不利的。3、发票等被被上诉人拿着，没有被上诉人我办理不到，所以一审认定我方承担位于责任是没有事实和法律依据的。一审判决是不公平的，马某案件的房屋价款写的是150万，还有20万没有收，我们不关要没有收到钱还要拿出200多万，涉案房屋的市场价已经上涨的。被上诉人已经收益了170多万。一审审理的不足超范围。综上是补充。（上诉请求和事实及理由详见上诉状，略）
    [14:10:50]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人就上诉人的上诉请求、事实及理由陈述答辩意见。
    [14:11:28]
  • [被上诉人　徐某]：
    1、上诉人所述第1、3点事新的事实和理由，在一审和二审上次谈话中没有提出，意见同以前。就其第2、4点，合同价款及时间已经约定明确，但是税是由法律规定的，而不是对方认为的没有约定。第三点法院的违约责任法院判决过高，通过一审审理查明，对方为什么法院判这么高的违约金，对方明知道我当事人的小孩白血病，对方用恶劣的手段导致房屋无法居住，我们的房租每月400多元，所以法院判决违约金高。我们150万元买的，现在房屋市价高，我们为什么买这个房屋因为小孩有白血病，我们是换房得钱给小孩治病，对方所述房价利益不存在。
    [14:16:07]
  • [审判长　王艳芳]：
    原审第三人意见。
    [14:16:56]
  • [原审第三人]：
    无新的意见。
    [14:17:14]
  • [审判长　王艳芳]：
    对于事实各方有新的什么意见？
    [14:17:37]
  • [上诉人　马某]：
    有，第一个在2014年3月27日交房的时候钱已经发生已经交了，款项包括单笔：1、是想第三人交的钱是差价款是233元，另一是产权登记费40元。2、向某公司交的费用3、向物业交的和装修服务费，对于这个款项，被上诉人始终没有确认是谁交的或是确认。第二点，我们上次庭审有一个收条，这个收条由中介公司制作由徐某签收，可以证明钱怎么收的、怎么付，该证据和第三人无关联，和徐某和物业有关联。合同存在瑕疵和重大缺陷的，徐某是有承诺的，产权证税费、产权登记都是徐承担的，不光有承诺还有实际的行为，其行为对于缺陷合同有明确的意思表示，包括办理产权登记，用来说明这个事情。
    [14:18:09]
  • [被上诉人　徐某]：
    对方主张的我们差价面价是当时谈话我们已经进行质证发表了意见，对方表示我们的行为表示我们承担税费那是他的一厢情愿。
    [14:19:43]
  • [审判长　王艳芳]：
    本案争议焦点：1、双方对于税费约定在是否存在着徐某口头承诺交易过程中所产生的全部费用由徐承担？2、本案引发纠纷是谁的过错，由谁承担违约责任？各方是否认可？
    [14:20:10]
  • [双方当事人]：
    认可。
    [14:21:23]
  • [审判长　王艳芳]：
    争议焦点1，上诉人就该争议问题有无新证据提交？
    [14:21:39]
  • [上诉人　马某]：
    没有，但要说明一下税费承担依据证据：1、当时谈话录音；2、我们二审提交的入住收费表；3、我们和第三人签订了买卖协议，和徐某签订的买卖合同，一对比能看出和说明税费是如何承担的。
    [14:22:06]
  • [审判长　王艳芳]：
    上诉人关于录音证据发生的时间？
    [14:22:32]
  • [上诉人　马某]：
    2016年4月27日。
    [14:22:53]
  • [审判长　王艳芳]：
    此时发生录音时间在马某向徐某发出解除通知之前还是之后？
    [14:23:16]
  • [上诉人　马某]：
    解除不是单方而是协商解除后，协商解除在2016年1月份曾经谈到过解除的事情，在一审提交过录音是合同解除后装修费如何承担问题。
    [14:24:10]
  • [审判长　王艳芳]：
    录音材料中哪些内容能够体现你的主张？
    [14:24:26]
  • [上诉人　马某]：
    记录第二页，马明确说出“这个房子卖150万，剩余的后边的过户费什么钱我就不出了，我给你跑手续知道过到你的名下”就是马其他都是配合，徐回应“就说买房150万我和他说交物业费，房子在增大我说行”实际就是回应了，徐说行。
    [14:24:42]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人意见？
    [14:29:07]
  • [被上诉人　徐某]：
    以我们提供的录音质证意见为准。录音证据的真实性认可，内容不认可。首先补充几点：录音和记录有出入。1、对方所述第二页那是马某单方的陈述，对方所述过户费让我们掏我们不认可，第三页买房150万的时间是7分零7秒“什么费所有的钱我说行……”这段内容是没有的。第四页的第七行“就刚才你说的话我搁家想好几天”这是否认。第五页倒数第五行“你老是……好几百的药”其实我们说的是好几万的药。下一页第14行“现在取消合同……今天是拆掉还是不拆掉，马某说拆掉，徐某也说拆掉”21分15秒到30秒根本没有徐拆掉，也没有说取消合同，他们的意思是取消但是供电局没有权利取消。下一页的11行马说的“打了我还管合同”
    马某要违约不按照合同履行，还有马某妹妹说的一大段话，我方在25分15秒明确说没有，但是没有记录。
    [14:29:29]
  • [审判长　王艳芳]：
    第三人意见。
    [14:30:43]
  • [原审第三人]：
    这份证据和我们没有关系，我们不予质证。
    [14:30:56]
  • [审判长　王艳芳]：
    关于争议焦点二：上诉人主张是有双方缔约的责任，其二是徐某不配合办理过户时徐某的责任？
    [14:49:08]
  • [上诉人　马某]：
    是的。
    [14:49:34]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人意见。
    [14:49:54]
  • [被上诉人　徐某]：
    不同意。通过电话录音，马某和徐某电话，徐明确不掏税费，所以对方所述不成立。对方说我们违约是错误的，我们积极要把20万给他，但是对方没有配合我们办理过户，为了证明我们的能力我们交了20万在法院提存，已经查封。
    [14:50:11]
  • [审判长　王艳芳]：
    就争议焦点二上诉人有无新证据提交？
    [14:50:41]
  • [上诉人　马某]：
    有，马某对此有一定责任，是合同有瑕疵，这个是各方当事人都有责任的，而我们认为本案不存在违约情形，房屋办证条件还没有成就，发票等都在被上诉人处，我们无法办理。即使有违约也不是我们违约。
    [14:50:56]
  • [审判长　王艳芳]：
    那是谁违约？具体表现？
    [14:51:19]
  • [上诉人　马某]：
    1、徐某明确知道在办理房屋产权登记是矛盾的，与第三人最早办证时间是房屋交付后的730天，和被上诉人签订买卖合同后是90天内办理过户，这显然是矛盾的。
    [14:51:39]
  • [审判长　王艳芳]：
    就事实有哪些？
    [14:53:27]
  • [上诉人　马某]：
    对此应该签订补充协议，但是徐某没有签字，其拒绝签补充协议的行为。其二我们签订补充合同的发票和合同原件已经给对方了，房屋也已经实际居住，所以在这种情况下对方不配合我们办理产权登记不给原件，产权登记不了无法过户，是对方不配合我们。我们多次找过他，中介也提出过方案，对方就认为和其无关，不配合履行合同。
    [14:53:40]
  • [审判长　王艳芳]：
    本次有无新证据提交？
    [14:54:08]
  • [上诉人　马某]：
    没有。
    [14:54:57]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人意见。
    [14:55:14]
  • [被上诉人　徐某]：
    我们说一下，补充协议是对方不知从哪里弄来的，如果有我们肯定签。对方说发票和购房合同在我们这里是我们故意不办理，对于此我们不认可，第三人也可以作证，必须徐某本人拿身份证去办理我们去没用。
    [14:55:30]
  • [审判长　王艳芳]：
    第三人对于办证意见。
    [14:55:53]
  • [原审第三人]：
    现在我们和马某有房屋买卖合同，办理到马某名下其要交纳契税，应该是本人领取，如果有授权我们也认可，但是费用由谁承担我们不发表意见。
    [14:56:10]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人二审有无新证据提交？
    [14:56:50]
  • [被上诉人　徐某]：
    当时我们去房产公司办理的我们说可以办理到徐某名下，广安明确必须要本人来办理，对方也不可能给我们授权。
    [14:57:12]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人是否交了费用？
    [14:57:43]
  • [被上诉人　徐某]：
    我们承认，但是我们交的费用的不能等同买卖合同交易的税费。
    [14:57:58]
  • [审判长　王艳芳]：
    原判继续履行要把房产证办理到马某名下，之后吧房产证过户到徐名下，关于这两块税费负担被上诉人意见？
    [14:58:14]
  • [被上诉人　徐某]：
    我们根据法律规定的部分交纳。
    [14:58:41]
  • [审判长　王艳芳]：
    为什么徐某没有在补充协议上签字？
    [14:59:58]
  • [上诉人　马某]：
    因为我们找他他不去。补充协议有两个，其中一个是涉案买卖合同由马某和徐某签订的是14年1月16日，这份补充协议就是附件7，这里面有明确的税费负担。为什么不签我们不明白，但是我们知道所有税费由对方承担最后我们没有追究下去。
    [15:00:32]
  • [审判长　王艳芳]：
    15年8月要求解除合同？
    [15:00:59]
  • [上诉人　马某]：
    没有。
    [15:01:17]
  • [审判长　王艳芳]：
    一审答辩上诉人陈述过。
    [15:01:33]
  • [上诉人　马某]：
    我们通知过徐某和我们去换票，但是他不去。
    [15:01:47]
  • [审判长　王艳芳]：
    一审庭审有记录马某也签字了。
    [15:02:10]
  • [上诉人　马某]：
    在停水停电前我们曾经打电话和找他，要发票和合同一起办证，甚至中介一起协商时也是这个观点，对方认为办理产权证是我们的事，其认为一手的事和二手没关系。2016年1月双方曾经谈到解除，对方要我们给装修费，但是对方确定版不了金额，因为一直确认不了所以2016年3月15日去找中介，后来马某被打了才有了录音。
    [15:02:29]
  • [审判长　王艳芳]：
    供电局之所以去世上诉人要求的吗？
    [15:02:56]
  • [上诉人　马某]：
    是的，是我们给供电局打电话拆的。
    [15:03:12]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人意见。
    [15:03:35]
  • [被上诉人　徐某]：
    对方说我们不去第三人办证，是因为双方对于税费谁交，我们说我们不掏。下水表下电表是有报警记录的，通过录音可以看出对方是多么的猖狂。
    [15:04:17]
  • [审判长　王艳芳]：
    什么时候从涉案房屋搬出？
    [15:04:35]
  • [被上诉人　徐某]：
    2016年4月20日搬出在外居住至今，房租每月6500元。为什么一直居住因为涉案房屋还是断水断电。
    [15:04:56]
  • [审判长　王艳芳]：
    涉案房屋现在什么情况？
    [15:05:11]
  • [上诉人　马某]：
    涉案房屋有无人住不清楚，但是对方的东西在里面，后我们发过律师函商量过此事，被上诉人东西搬走我们可以把房屋租出去
    [15:05:23]
  • [被上诉人　徐某]：
    我们之所以不签就是对方意思就是解除合同要我们腾房，这没有道理。
    [15:05:35]
  • [审判长　王艳芳]：
    上诉人现在办理一手产权证需要多少税费？
    [15:05:52]
  • [上诉人　马某]：
    现在1-2万左右。
    [15:06:08]
  • [审判长　王艳芳]：
    办理二手产权证需要多少税费？
    [15:06:22]
  • [上诉人　马某]：
    按照原判我们要支付25.89万。
    [15:06:35]
  • [审判长　王艳芳]：
    被上诉人，上诉人所述金额有无问题？
    [15:06:47]
  • [被上诉人　徐某]：
    我大概了解了一下，不知道现在有无变化，我们要交大概1、2万。
    [15:07:00]
  • [审判长　王艳芳]：
    我不是要说你单方承担的税费而是整个交易要多少税费？
    [15:07:14]
  • [被上诉人　徐某]：
    一审法官让我们去查，我们交给一审法院了。
    [15:11:47]
  • [审判长　王艳芳]：
    第三人要交多少税费？
    [15:12:13]
  • [原审第三人]：
    通常按照3%，如果是唯一住房按照1%，如果有产权协议可能减免但是要审核。
    [15:12:24]
  • [审判长　王艳芳]：
    房产公司说涉及一套房屋问题，你们几套房？
    [15:12:36]
  • [上诉人　马某]：
    是唯一住房，有产权协议，应该是1万块钱左右。
    [15:12:58]
  • [审判长　王艳芳]：
    取得房产证后房屋性质？
    [15:13:11]
  • [原审第三人]：
    按照经济适用房管理，上市交易时间不受限制。
    [15:13:23]
  • [审判长　王艳芳]：
    徐某有无购房资格？
    [15:13:34]
  • [被上诉人　徐某]：
    有。
    [15:13:51]
  • [审判长　王艳芳]：
    做过审核吗？
    [15:18:32]
  • [被上诉人　徐某]：
    审核过。
    [15:18:45]
  • [上诉人　马某]：
    我列过一个税费清单。
    [15:19:10]
  • [审判长　王艳芳]：
    法庭作为参考。
    [15:19:24]
  • [审判长　王艳芳]：
    法庭调查结束，下面进行法庭辩论，双方发表辩论意见。
    [15:19:40]
  • [上诉人　马某]：
    1、涉案协议确实存在瑕疵，在办证时间上两个协议相互矛盾无法履行，合同协议在税费承担有问题，在税费承担应该勾选地方无勾选；2、如果合同存在重大问题为例促成交易，应该认真探究双方当事人意思，尊重当事人的实际行为；3、发票和合同在被上诉人处，我们无法单方办理，办证条件没有成就；4、根据原审结果对于马某是不公正的；5、本案一审审理存在问题，超诉求审理案件，合同款项如何支付也超了，可能一审法官好心，但是不妥；6、一审违约金和损害是并用的，是重复的；7、本案合同产生纠纷和问题有关联，中介应该承担主要责任。
    [15:19:54]
  • [原审第三人]：
    没有。
    [15:20:40]
  • [审判长　王艳芳]：
    由于时间关系，不再组织新一轮的辩论。各方如有未尽意思表示，包括已经口头表达过的辩论意见，可以整理成书面形式，在庭后三日内提交法庭。下面进行最后陈述。
    [15:20:57]
  • [上诉人　马某]：
    只要对方坚持150万是实收的，我们把房屋给他，过户和登记没有问题。对方老拿孩子白血病生病的事，我们家也有残疾人我们没拿此说事，对方不要拿孩子说事。坚持上诉请求。
    [15:21:13]
  • [被上诉人　徐某]：
    坚持答辩意见。
    [15:21:29]
  • [原审第三人]：
    坚持意见。
    [15:21:41]
  • [审判长　王艳芳]：
    就调解问题，因为庭前谈话双方差距加大，不再当庭做调解工作。调解不成，合议庭将对本案进行合议，作出裁决，并将择日宣判。
    [15:21:55]
  • [上诉人　马某]：
    我方申请邮寄送达二审文书，按照地址确认书上登记的地址，不参加宣判了。
    [15:22:15]
  • [被上诉人　徐某]：
    我方申请邮寄送达二审文书，按照地址确认书上登记的地址，不参加宣判了。
    [15:22:36]
  • [原审第三人]：
    我方申请邮寄送达二审文书，按照地址确认书上登记的地址，不参加宣判了。
    [15:22:52]
  • [审判长　王艳芳]：
    本院会尊重各方当事人的意愿，如无特殊情况将依当事人申请的方式进行。今天谈话就到这里，各方阅读笔录，核对无误后签字。
    [15:23:18]
  • [主持人]：
    今天的网络直播到此结束，感谢民一庭张邵青，研究室高志海的辛苦工作，感谢网友关注，再见。
    [15:23:39]
  • [声明]：
    此记录不是庭审记录，不具有法律效力。
    [15:24:11]