案例：

2004年4月，我院受理的一起房屋抵押贷款一案，进入到评估阶段。此房产土地属集体所有，房产证于1998年12月已办理。勘验现场所见：评估对象为钢混结构，面积4581.14㎡，主楼三楼已封顶，塔楼四楼未封顶，水电不通，无门窗及楼梯扶手，地面，楼梯面，隔墙未完工，始建于1996年。因多年无人管理，外观陈旧，无内装修，属烂尾楼。正是由于被评估对象的特殊性和自身存在着多种不确定因素，使该评估对象在同一时间，同样的客观证据资料情况下，经不同中介机构评估后，出现了反差较大的多种鉴定结论。为了保证评估鉴定的公开透明、公平、公正，我院司法鉴定科将此案例在参加评估的五家中介机构中进行了评议。

鉴定结论：

按鉴定时间的顺序，笔者将各评估机构分别编号A、B、C、D、E，评估结论画成条形统计图，该图中同一编号的，表示该评估机构做了两次。

从上图中，可以直观到的第一印象使鉴定结论相差悬殊，各评估机构之间及自身的鉴定结论均远离允许误差范围。鉴于A机构初次评估结论（A’）44万元系小数点错位所造成，C机构初次评估结论（C’）197万元是在未进入建筑物现场内勘验前提下作出的评估结论，因此，我们剔除了A’44万元，C’197万元。将其他5组结论相互进行比较，计算其相互间误差的百分比后列下表。

表2

组  别	误    差
	10％以内	＜15％	＞15％＜30％	＞30％＜35％	＞35％以上
A组:n组	1			2	1
B组:n组	1	1		0	2
C组:n组	1	1			2
D组:n组	2			1	1
E组:n组	1			1	2

表中A组与n组比较，E组与n组比较，均有3/4组＞允许误差范围，（＞30%以上）。因此A、E两鉴定结论被淘汰出局，剩余C与n、B与n、D与n各组的误差均有半数以上在允许误差范围内，取三者平均值为312万，经过统计学处理后，B、C、D三个鉴定结论误差范围均在±10％以内，确定312万元为该房屋评估价值的理论质控标准。

评估方法：

1、按照《房地产评估规范》①的要求，不包括地价的单位建筑物价格评估应首选成本法，五家评估机构均采用了成本法。但同时《房地产估价范围》规定，对同一标的一般应（但不是必须）选用两种以上的评估方法进行评估。将两种评估结论进行对照，或取算术平均值，或取其加权平均值，但两种方法所得的评估结论不应超过30％的误差。鉴于评估对象的特殊性，五家评估机构大部分只用了一种方法即成本法，或虽然用了两种方法，最后报告只采用成本法的结论。所以，大家一致认为成本法应是该案例唯一比较合理的评估方法。

2、根据《房地产估价理论与方法》②，对房屋建造费用构成的规定，建筑物的重置成本应包括勘验、建安、销售税费等七项内容，下表反映出各类估价机构的取费标准。

表3

各估价机构取费标准对照表

机构 费用项目	A	B	C	D	E
勘察设计前期费用	122.3	129	40	48	192.85
建安工程费	827.5	800×完工率65％＝520	510（考虑成新率）	530（考虑成新率）	900
建设过程中有关费用	41.81	0	0	0	0
管理费	0	32.45	22	28	54.64
利息	13.15	21.5	8	12	14.52
利润	0	26	22	27	109.3
销售税费	0	0	31	38	50.64
成新率	1	1	1	1	0.88
单价	1003.76	728	633	683	1105

从上表可以看出，各鉴定机构在对建造费用的具体内容以及取费标准和尺度上有较大不同，有的计算了成新率，有的计算了完工率，而有的都不考虑。计算取费标准的随意性太多，是造成房地产估价结论巨大偏差的主要原因，它直接导致了司法鉴定结论远离允许误差范围和同一鉴定物各评估机构所作出的结论无法衡量的结果。

3、经过五家评估机构合议，统一了鉴定标准即：（1）方法按成本法；（2）完工率为75％；（3）成新率按建房年限折旧。最后结论为336万元，与本文预测的理论质控标准误差7.2％。