一、涉房执行案件的界定及特点

    房与地是不可分的，涉房执行案件即涉及到房产、地产及房地产的案件，也就是指以被执行人或第三人的房产、地产或房地产作为执行标的或执行对象的案件。它包括返还房屋、（收取房产收益、拍卖、变卖房产等）对房地产进行查封、拍卖、变卖等几类案件，由于房地产本身的特殊性，决定了涉房执行案件也具有其自身的特点：

    1、涉案房产和地产必须同时执行。房产与地产的不可分割性决定了在处理涉房案件时必须对房产与地产同时执行的特点，不可以只执行房产而不顾及下面的地产，或者只顾及地产而不执行上面房产，二者不可偏废。

    2、涉案房地产执行时权属关系复杂。我国房地产业起步较晚，但发展迅速，国家虽然对房地产业进行强制登记管理，并规定房产和地产分别由不同部门登记，但该制度相对来说还不十分合理和完善，这必然增加了执行涉案房地产时确定权属的难度。

    3、执行涉案房地产适用法律关系复杂。由于房地产自身所具有的可抵押、租赁及投资收益等性能，决定在执行该类案件必然涉及较为复杂的法律关系。

    4、涉房执行案件对人们生活影响较大。房地产价值巨大，且居住房屋是人类生活的必需品，执行涉房案件必然涉及并影响到当事人或其他人正常的生产生活。

    二、当前处理涉房地产案件过程中出现的问题

    房地产自身的特性，决定了在执行涉房地产案件过程中必须根据房地产自身的特性，严格在法律、法规规定的范围内严格依法执行，积极维护当事人的合法权益。但是由于当前我国房地产业发展不规范，相关法律法规不够完善，政策措施落实不到位，加上法院自身原因，在执行过程中出现了很多问题，主要集中在以下几个方面：

    1、对涉案房地产权属认定错误。由于房地产业发展迅猛，相关法律不够健全和完善，加之执行人员法律知识欠缺，导致在执行涉及到房地产案件时，不能很好的理解和领会法律的内涵，查清真实情况，对涉案房地产的权属不能作出正确的认定，导致案件无法执行或者错误执行。

    2、违反法定程序执行涉案房地产，损害当事人利益。

    个别执行人员不严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、拍卖、变卖财产的规定》执行，违法查封案外人房地产，或者不严格按照《规定》对房地产进行评估、拍卖、变买，损害当事人利益。

    3、漠视法律规定，损害第三人合法权益。法定优先权是由法律明文规定的一种优先权利，如工程价款、税收征收、抵押权，承租人的优先购买权等，在执行过程中必须严格依法遵守，但有的执行人员漠视法定的优先权，损害优先权人的利益，损害法律的权威。

    4、涉案房地产依法处理后难以交付或者交付后所有权不能及时有效的登记转移。由于涉案房地产本身瑕疵导致登记受租。很多涉案房地产，在房地产形成初期，由于无相关征用和建设手续，导致房地产在法院处理以后，因缺少相关手续，而无法办理所有权转移手续，而使执行受阻。另外由于涉及房地产的案件，大多牵扯到个人或部门的重大利益，在执行过程中，被执行人千方百计找关系，走门路，甚至以上访、恐吓、威胁阻挠法院执行，更有甚者，当地政府为了维护地方利益，在法院对房地产进行执行时，千方百计设置障碍，阻挠法院执行，致使涉案房地产在依法处理后难以交付或者交付后所有权不能及时有效的登记转移。

    三、执行涉案房地产的原则

    为了正确依法处理涉房案件，维护生效法律文书的权威，确保当事人合法权益不受侵害，执行人员在处理涉案房地产时应当遵循以下原则：

    （一）公开、公正原则

    随着我国社会的进步和发展，人们法律知识普遍增强，增加司法透明度，已成为人们的普遍要求和共识，房地产价值较大，又与人们的生活息息相关，公开、公正原则应当贯穿于执行的每个环节，以确保案件依法顺利执行。

    （二）产权权属确定原则

    被执行房地产，必须是确定无疑地为被执行人（包括变更、追加的被执行主体）的财产，法院才有条件、有依据去处置，否则，就会侵犯其他人的合法权益。现有法律所设立的执行中第三人异议制度正是从另外一方面反映出这一原则的具体要求。

    （三）执行次序后置原则

    房地产价值巨大，与人们的生产、生活、企业的运转息息相关，因此，在执行被执行人房地产时应十分慎重。如果被执行人有其他可供执行财产，如存款和收入及其他动产，或其提供的第三人债权等，应当先执行其他财产。当然，为保证申请人的利益不受损失，将被执行人的房地产在不影响其正常使用的情况下予以查封与上述并不矛盾。

    （四）执行保全原则

    这里的保全是指遇到必须处分被执行人房地产的情况时，可根据债务的标的大小，被执行人的生产、经营状况，结合房地产的价值，综合考虑灵活处理选择最佳的处分方式，尽量保全房地产。如被执行人生产状况前景良好，只是缺乏资金，生产跟不上，可以将其房产交由申请人享有，作为股份或者投资或者房地产由申请人使用一定年限，以租金折抵欠款等。当然，不能因为保全房地产，而不考虑当事人   实际情况损害另一方合法利益。

    （五）最低生活保障原则

    保障被执行人（自然人）的生存权，各国法律都有规定。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。人民法院只有在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，方可予以执行。

    （七）法定优先权原则

    法定优先权是由法律明文予以规定的优先受偿权。如合同法第286条提到的工程价款优先于普通债权，物权的优先效力等等，在执行过程中必须严格遵守，不得损害相关权利人的合法权益。

    四、涉案房地产的执行方法

    （一）确定可执行的房地产的范围

    1、我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有。法院就可以将其作为被执行人的财产执行。

    2、对于尚未进行登记和确权的房地产，主要是依据该土地使用权的审批文件和建房报建审批情况，并参考其他相关证据来确认该房地产的权属是否属于被执行人所有。

    3、对于虽未登记在被执行人名下的房地产，但登记名义人（案外人）书面确认该财产属于被执行人的，可以视为被执行人的财产予以执行。

    4、通过继承、判决或执行裁定已取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，法院也可以依据有关法律文书对该财产采取执行措施。

    5、以作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

    （二）涉案房地产的处置方式

    1、查封。人民法院对房地产进行处置，必须首先对该房地产进行控制，而控制的主要措施就是查封。对已经在土地管理部门登记和房地产管理部门进行了登记的房地产，不论登记在什么人名下，都必须向相关部门说明情况，并发出协助执行通知书和裁定书；对未履行登记手续，未取得相关登记证书的房地产，必须采取公告或加贴封条方式予以公示，根据《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》第41条的规定，对既未向相关登记机关发出协助执行通知书和裁定书，又未公告或加贴封条的办法查封的，不得对抗其他人民法院已经采取上述方式的查封。

    2、价格评估

    最高人民法院《执行规定》第47条规定，“人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。”因此在对查封的房地产进行变现处理时，首先委托法定评估机构评估，并将评估结果及时送达双方当事人，然后及时对财产进行处分。

    3、折价抵偿

    最高人民法院《民事诉讼法适用意见》第301条、302条，就规定了可将被执行人财产进行折价赔偿，即在经执行双方当事人协商同意，或无法拍卖、变卖而申请执行人同意接受的条件下处置财产的一种方式。折价抵偿要注意两点：一是尊重双方当事人的自愿协商，法院不能强迫。二是当事人要遵循“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”原则，不得损害任何一方的利益。

    4、拍卖

    最高人民法院《执行规定》第46条第一款规定，“人民法院对查封、扣押的被执行人的财产进行变价处理时，应当委托拍卖机构进行拍卖。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》执行第三条规定，“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。”对于不能折价抵偿的房地产，人民法院必须进行拍卖处理，对房地产的拍卖应该注意以下问题：一是人民法院应加强对拍卖机构拍卖的监督，以确保拍卖合法有序进行。二是将房地产的相关情况详细告之拍卖机构，以便买受人能充分了解拍卖物的基本情况，便于做出相应的抉择。三是对投资权益、土地使用权的拍卖，应当对买受人的条件做出相应规定，因为相关法律对及司法解释都有特别的规定，应该遵守。四是要确定保留价，坚持从低原则。拍卖主要是为了实现债权人利益服务的，因此较低的保留价有利于调动拍卖市场气氛，进一步促进拍卖以高价成交。

    5、变卖

    所谓变卖，是指以一般买卖方式出卖被执行人的财产，以实现债权。最高人民法院《执行规定》第46条第2款规定，财产无法直接拍卖，不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖。”因此在当事人双方同意不需要拍卖的时候，可以对涉案房地产进行变卖处理，但是如果法院主持变卖时，对财产仍需进行价格评估，以确定底价，作为变卖的参考。二是必须钱物即时两清，法院必须确保控制变卖所得价款。至于双方当事人自行组织变卖的，则由法院制作执行笔录，确认当事人自己组织变卖，相关事宜由当事人自己负责。

    （四）价款分配

    根据最高人民法院《执行规定》第49条的规定，拍卖、变卖被执行人的财产成交后，必须即时钱物两清。变价款进行具体分配时，如果被执行房地产先前设有合法的抵押等法定优先物权的，或同时或单独由法定优先权存在时，则所得价款第一支付执行费用，包括评估费、拍卖费用及法院执行费用；第二支付应缴纳税款；第三偿还优先受偿权的金额，先清偿享有法宝优先权的债权人的债权（如建筑工程款），后清偿依法设立有效的意定优先权的债权。支付后有剩余的，退还被执行人，不足的部分，被执行人继续履行。

    （五）折价、拍卖或变卖不成时的处置

    折价、拍卖或变卖不成时，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，法院要么经申请执行人同意后将财产作价抵偿给申请执行人或交其管理；要么因申请执行人不同意接收或管理而退给被执行人。法律尽管这样规定，但实际操作中会出现下面两个问题，一是申请执行人拒绝接收或管理，法院将房地产退给被执行人，申请执行人的合法权益必造成损害，甚至永远不能得到清偿。二是被执行财产是不可分割的，其实际价值超出执行标的额，由于拍卖、变卖不能而低价抵偿给申请执行人，但这样做，又会对被执行人合法权益造成侵害，因此最好的办法就是寻求一种比较合理的执行方式，使双方的利益都能得到维护，如将房屋租赁，将租赁收益支付申请人等方式。

    （六）被执行房地产处置后的交付

    不管是将房地产通过作价后交给申请执行人，或通过拍卖、变卖给他人，法院都要制发裁定书，确定房地产归新的权利人所有，需要办理过户登记、审批手续的，法院必须向有关部门送达协助执行通知书，有关部门要协助执行。这里要强调的是，因法院的判决和强制执行所导致的物权变动，其根本原因在于法律的直接规定。因此，如果有关部门不协助执行，要按我国民事诉讼法及其司法解释的规定，予以惩治，以维护法律的威严和政令的畅通。

    五、几种特殊涉房案件的执行

    （一）、执行实践中，经常遇到被执行人以房地产已实际转让给第三人（虽未过户，但已签订了转让合同，第三人已付了房款，甚至已占有）为理由提出抗辩、第三人以自己拥有对该房地产的所有权为理由提出异议的情况。此时，执行法院往往无所适从，保护第三人找不到法律依据，不保护第三人又觉有违公平原则。在执行时，应该掌握以下原则：

    只要房地产登记在被执行人名下，法院就可以将其作为被执行人的财产执行，不需要考虑第三人是否已与被执行人签订转让合同、付款、居住等情况。

    第三人在签订房地产转让合同后３０日内向房地产管理部门申请过户登记并已被受理的，即使过户登记尚未完成，仍受法律保护，法院不能再将此房地产作为被执行人的财产执行。

    法院在对房地产采取控制性措施前，须查明房地产是否登记在被执行人名下和是否存在第三人申请过户登记并被受理的情形，这样执行异议就会大大减少。在个案处理中，还应当充分考虑法律效果和社会效果的统一。

    （二）、关于对预售商品房的执行：

    预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商。当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对预售的商品房可做如下处理：

    １、如购房人已向开发商付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以当做购房人的房屋予以执行。

    ２、如购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未支付任何对价的，该房屋只能作为开发商的财产予以执行。

    ３、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还开发商尚未收取的购房款。

    ４、购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为开发商的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。

    （三）、关于对涉及第三人权利的房地产的执行：

    1、对被执行人已设定抵押的房地产的执行应注意的问题。

执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。

    2、对被执行人已出租房屋的执行应注意的问题。

    法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。

    随着我国房地产业的迅速发展，进一步完善和规范关于房地产方面的法律，严格依法执行房地产案件都显得格外重要，然而，对被执行人房地产的执行涉猎的法律问题众多，有些还有待于作更深层次的研究探讨，上述观点只是笔者粗浅的认识，难免失之偏颇，敬请指正。

（作者单位：山东省垦利县人民法院）