【案情】

　　2005年8月，刘某与邱某签订一份房屋买卖合同，约定刘某将坐落于广昌县某单位综合楼住房一套（土地性质：划拨；面积约48平方米）以31000元价格出售给邱某。同时约定该房出售后，永归邱某所有，刘某应协助邱某办理房产变更手续。2016年2月，邱某以刘某的名义缴纳了代收部分产权转全部产权费用。后因各种原因，双方未能及时办理过户手续，至今该房屋还登记在刘某名下。2019年2月，当邱某前往办理手续时被告知该房屋所涉及的土地性质为划拨，没有土地出让审批手续，无法办理过户。

　　【分歧】

　　就本案房屋买卖合同是否有效？存在以下两种意见：

　　第一种意见意见，认为合同无效。房屋土地性质为划拨，土地使用权人为广昌县某单位，遵循“房地一体”的原理，刘某作为房屋的权利人，在转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。刘某未经县人民政府的审批，擅自转让房屋的行为违反了行政法规的强制性规定。综上，双方签订的房屋买卖合同违反了上述法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

　　第二种意见，认为合同有效。合同签订长达十五年之久，邱某支付了房款，刘某亦交付了房屋，合同权利义务已经全部履行完毕，且邱某在该房居住长达十五年之久。根据物尽其用及鼓励交易的原则，不能因合同欠缺生效要件而否认其效力。该房屋买卖合同是否有效的关键在于涉案房屋所在楼栋土地是否可以办理变更土地权利性质为出让，而不是看目前该房屋所涉土地性质的现状。本案中，涉案房屋所在单元已经有其他房屋在原房主的协助配合下办理了产权过户登记，且土地性质已转变为出让，并分摊了土地使用权面积。故涉案房屋涉及的土地行为虽为划拨，但是可以变更为出让，故本案合同应当认定为有效。

　　【管析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　第一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”从该条规定看，刘某处置该房屋时应当报县人民政府审批，将土地性质由划拨变更为出让，交纳土地出让金。本案中，2016年2月，邱某以刘某的名义缴纳了代收部分产权转全部产权费用，证明该房屋能转为全部产权，只是后因双方办理手续时出现分歧，故未能及时完成过户。

　　第二、该房屋买卖合同是否有效的关键在于涉案房屋所在楼栋土地是否可以办理变更土地权利性质为出让，而不是看目前该房屋所涉土地性质的现状。本案中，涉案房屋所在楼栋已经有其他房屋在原房主的协助配合下办理了产权过户登记，且土地性质已转变为出让，并分摊了土地使用权面积。故涉案房屋涉及的土地性质目前虽为划拨，但是可以变更为出让。

　　第三、合同签订后，邱某支付了房款，刘某亦交付了房屋，合同权利义务已经全部履行完毕，且邱某在该房居住长达十五年之久，根据物尽其用及鼓励交易原则，该合同只要双方当事人继续相互配合是可以完成过户手续的。

　　综上，该房屋买卖合同应当认定有效。

　　（作者单位：江西省广昌县人民法院）