下手需谨慎,学区房有这些“雷区”
2021-05-11 10:15:30 | 来源:人民法院报 | 作者:余建华 等
 

  衣食住行是每个人日常生活的一部分,说起“住”,房子就是一个绕不过去的坎儿。因为供需关系的不平衡、不对称,这些年一些地区的房价一直在上涨,在许多地方甚至出现了兜里有钱也“一房难求”的怪象。而一旦把房子与稀缺的优质教育资源挂上钩,也就是说前面加上一个“学区”的限定词,那就更是炙手可热、奇货可居了。学区房好是好,但因学区房买卖“踩雷”引发纠纷的,也不在少数。

  优质学区房房价飞涨,房东拒绝办过户

  2004年,杨先生向房主胡先生购买位于浙江省衢州市柯城区某小区的房屋一套及架空层。签订购房协议后,杨先生按照协议约定全额支付胡先生购房款。

  当时,胡先生虽还未办理该房产权证,但在签订购房协议后就将上述房产交付给了杨先生,杨先生一家装修后居住至今。2006年,胡先生办理了产权证,然而直到2019年仍没有协助杨先生办理过户手续。

  这十余年里,上述房屋因是衢州当地的优质学区房,房价涨势明显,区域房屋单价也屡创本地新高。而这期间,双方也多次沟通,但均未达成一致意见,无奈之下双方诉至柯城区人民法院:杨先生要求胡先生尽快配合其办理过户手续,胡先生反诉提出购房协议无效,且杨先生应该向其支付房屋占有使用费。

  经审理查明,签订购房协议后,杨先生按照协议约定全额支付了购房款。房主胡先生也将上述房产交付给了杨先生,且杨先生装修后已居住十余年。

  针对双方签订的购房协议是否有效的争议焦点,法院认为,杨先生和胡先生签订的购房协议不违反法律规定,也不损害社会公共利益,协议合法有效。杨先生要求胡先生履行房产办证手续,应予支持。胡先生反诉要求杨先生支付房屋占有使用费的理由,不能成立。

  诚实守信原则是民事活动中应遵守的基本准则,也是市场经济活动中的道德准则。现实生活中,有的公民不严格按双方约定履行其义务,特别是在房屋交易中,买卖双方的纠纷时有发生。本案的争议焦点虽是购房协议的效力问题,但透过现象看本质,确也和当下该学区房房价飞涨密切相关。房屋交易手续复杂,周期长,公民在购买有附加属性房屋时,不仅要多个心眼,签订协议后,也要积极主动履行约定,不要被经济利益所裹挟。

  开发商虚假宣传,名校学区承诺难兑现

  2019年,为了给外孙更好的教育,家住浙江省浦江县的傅先生决定购买一套可以入读A小学的学区房,在多方寻找之后,他看中了某楼盘,开发商宣称“6月前买房,9月可入学”,这对于着急入学的小外孙来说极为合适。于是傅先生5月缴纳定金,6月支付了购房款,并办理了房屋产权登记手续。至此,傅先生一家就“静候佳音”。

  但在获得不动产权证书后,傅先生却被开发商告知无法入读A小学。经市场监管局调解无果后,傅先生诉至浦江县人民法院,要求解除购房合同、返还购房款,并赔偿损失。

  经审理查明,开发商的确曾在售楼活动中时使用“6月前买房,9月可入学”的宣传语,销售人员也向傅先生承诺过可以入读A小学。

  针对双方案涉商品房买卖合同应否解除的争议焦点,法院认为,在房屋销售过程中,开发商对购买案涉房屋后、傅先生的外孙可以就读A小学的承诺内容清楚明确。傅先生基于该承诺签订商品房买卖合同,系对承诺内容产生了信赖利益,承诺应视为要约,对开发商具有约束力。现开发商不能兑现承诺,已构成违约,应当承担违约责任。而且,在销售过程中,傅先生多次向销售人员表示过购买案涉房屋的主要目的系考虑外孙入学问题,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;……”的规定,因开发商违约行为导致合同主要目的不能实现,傅先生有权解除合同。最终法院判决解除购房合同,返还购房款,并赔偿了购房款的利息损失和其他损失。

  教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分,房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。以购买学区房为主的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策。

  学区房付了定金,却被卖方优先占了学位

  在浙江宁波杭州湾新区工作的陈先生看中了某小区的一套二手房,小区附近有一所他认为不错的小学。2018年陈先生与房主刘某夫妇签订了房地产买卖居间合同。此份预合同签订后,陈先生按约支付了定金60万元。在正式买卖合同签订前,刘某夫妇告知陈先生,称需要使用该房屋权证为自家要升小学的孩子进行入学登记。对此,陈先生回复表示,只要后期不影响他家孩子就读就没事,同意刘某夫妇从中介处拿走了房屋权证。

  之后陈先生打听到,原房东如有孩子已在相应小学就读的情况下,可能影响新迁入房东孩子入读。这下他坐不住了,赶紧找刘某夫妇商量,结果双方发生争议。

  陈先生认为学区房没了学位,不愿意再签订正式房屋买卖合同办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方争执不下,均主张对方违约,最后起诉至慈溪市人民法院。

  法院审理后认为,刘某夫妇曾就使用该房屋权证登记入学事项征求陈先生意见,陈先生表示同意,前提为不影响其子女入学。而根据调查,涉案房屋的变化系购房者子女就读对应校区的顺位下滑,并非完全无法入学,而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向。

  双方对房地产买卖居间合同解除无争议,故应当解除。双方在签订预约合同后进一步的磋商过程中因涉案房屋相关入学问题产生分歧,而该分歧的产生双方均不存在过错,后续双方也就此进行了协商,现双方各主张对方支付违约金的诉请,均不予支持。最终法院判决,双方签订的房地产买卖居间合同解除,刘某夫妇返还陈先生60万元。

  为了给孩子提供更优质的教育资源,很多家长都愿意去购买附带学位的学区房,着急下定金锁定房子,却忽略了当中的法律风险。目前各地的学位政策各有不同,家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房子是为了获得学位,在购房合同中应明确购房目的,并保证学位并没有被占用,必要时固定好和卖家或者中介的聊天内容,以更好地维护好自己的权利。(余建华、周凌云、张鸿曌、金萍萍、刘山山)


责任编辑:罗一坤
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