多项重要内容缺失的协议是否当然无效?
2021-08-20 16:16:31 | 来源:中国法院网 | 作者:曾祥同
 

  【案情】

  甲于2020年2月10日邀请朋友陪他一起向乙购买房屋,双方当场签订了房屋买卖协议书,约定了房屋价款、面积、违约情形等内容,但在什么时间办理房屋过户手续一栏未填写日期,且房屋坐落位置以及房号等信息未明确,双方都在协议书上签字捺印。随后1个月,乙又将该套房屋卖给了丙,并签订了房屋买卖合同,合同就房屋价款、面积、房屋位置等重要信息进行了明确,且要求在合同签订后1个月内办理房屋过户手续。嗣后,该房屋过户到了丙名下,甲发现后表示不满,要求乙退还房款并承担违约责任。乙对违约责任一项请求表示拒绝,说甲乙双方签订的协议不成立,甲无权要求乙承担违约责任。

  【分歧】

  甲能否要求乙承担违约责任,存在以下几种不同意见:

  第一种意见认为,甲无权要求乙承担违约责任,理由是甲与乙签订的房屋买卖协议书因缺乏重要事项,房屋买卖约定内容不详等内容,不具备该合同的形式要件,双方的协议书不成立。

  第二种意见认为,甲有权要求乙承担违约责任,虽然双方的协议书中缺乏一些重要事项内容,但双方就涉案房屋进行了商谈,在房屋买卖合同商谈中会涉及涉案房屋的相关信息,双方实则达成了意思表示一致,只是忘了在书面协议上进行明确而已。

  【管析】

  笔者同意第二种意见,认为甲有权要求乙承担房屋买卖合同的违约责任。具体理由为:

  《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定“当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”,第四百七十条规定“合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”

  从我国民法典规定来看,第一,合同的形式既可以是书面形式,也可以是口头形式以及其他的形式,只要能证明合同的内容即可。第二,合同的内容要明确一些基本的重要信息,否则,一些重要信息约定不明会导致交易不明确。

  结合本案,甲与乙在就房屋买卖交易过程中,势必会进行商谈,谈话中也必然涉及到房屋的一些基本信息,且双方交易的时候也有第三人在场可以为证,所以,虽然双方最后在房屋买卖协议书上就过户时间、房屋坐落信息遗忘了,未在协议书上注明,但有其他证据能够证明双方的房屋买卖合同交易关系,可以结合协议书综合佐证。

  至于过户时间未明确,《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定“当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:……;(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但是应当给对方必要的准备时间。”由此可知,权利人如果要求债务人履行房屋过户手续,应该给义务人一定期限。

  综上所述,可以认定甲与乙之间的房屋买卖协议书是成立并生效,双方应按照协议书诚实守信履行协议内容,如一方违约,则要按照协议书约定承担违约责任,乙方背着甲方“一房二卖”,严重违反双方订立的协议,因房屋已过户,要求乙方履行合同已不可能,所以,乙方必须退还甲方的购房款并按照违约条款承担违约责任。

  (作者单位:江西省广昌县人民法院)


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