【基本案情】小曹于2019年7月与A置业公司签订了《商品房买卖合同》，以75万元的价格购买了某小区25栋1304室，虽然当年底已交房，但一直未办理备案及过户登记手续。2020年3月，B投资公司以A置业公司未如期还款为由诉至法院，并申请保全查封A置业公司名下的商品房，小曹购买的某小区25栋1304室（查询及查封时仍登记在A置业公司名下）亦在查封之列。2021年4月，该案进入执行程序，法院准备依法拍卖被执行人A置业公司名下已被查封的房产，小曹看到法院拍卖公告上列有自己购买且已入住的某小区25栋1304室，急忙到房管部门申请办证未果，遂到法院反映情况。

　　问：法院查封小曹已购买的某小区25栋1304室的执行行为是否合法？

　　答：合法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，小曹虽已购买某小区25栋1304室且实际入住，却未办理产权过户登记手续，以致房管部门仍显示登记在A置业公司名下，法院对此作出的保全查封措施并无不妥，于法有据。

　　问：买受人小曹应寻求何种救济渠道，可否阻却执行？

　　答：向法院提异议，在满足法定条件的情况下，可阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，小曹在A置业公司涉诉和涉执前，已与之签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了全部购房款且实际占有。A置业公司因与B投资公司存在借款纠纷而涉诉，导致小曹的房产被查封而无法办证，甚至险些被拍卖，此情况并非买受人小曹自身原因所致，依照上述法律规定，小曹的合法权益应当受到保护。

　　（作者单位：江西省宜春市中级人民法院）