各位网友，大家早上好。我是今天的网络主持人石岩，欢迎大家收看今天的网络直播。我们今天在北京市朝阳区人民法院为大家现场直播“美然现象”物业纠纷研讨会。

首先让我们来了解一下北京市朝阳区人民法院。朝阳法院位于北京市区的东部，该院是全国年收案量和结案量最大的基层人民法院，2005年朝阳法院审结案件5万余件，再次创下历史记录。2004年，朝阳法院的双桥法庭光荣当选“中国十佳人民法庭”，2005年该院法官钟蔚莉又荣获了“中国法官十杰”的称号，获得“金法锤奖”，由此该院成为我国法院系统唯一一家同时拥有“双十佳”荣誉的法院。

近年来，随着我国经济的繁荣，房地产业得到迅猛发展，与此同时也产生了许多新的法律和社会问题，相伴而生的物业管理纠纷也日渐突出，据统计，仅朝阳区法院近四年就受理物业管理纠纷案件5391件。其中，北京市朝阳区美然动力街区业主委员会诉北京美晟房地产有限责任公司和北京美晟物业管理有限公司物业管理纠纷一案可以说是众多案例中的一个典型。

下面我们首先来了解一下该小区物业管理纠纷的概况。
美然大事记：
1、2002年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。
2、2004年8月9日，北京市朝阳区美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标物业公司。
3、2004年9月，业委会没有选定北京美晟物业管理有限公司继续服务。此后要求小区的开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司按前期物业管理合同的约定撤出小区并移交小区清册资料。
4、2004年12月上旬，业主选中北京城建物业公司。原物业公司北京美晟物业管理有限公司拒绝撤出。
5、2005年3月8日，北京市朝阳区美然动力街区业委会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。
6、2005年9月，北京市朝阳区人民法院判决北京美晟房地产公司和美晟物业管理有限公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。
7、2005年10月8日，北京美晟物业管理有限公司不服一审判决，提出上诉。
8、2005年12月20日，北京市第二中级人民法院终审判决北京美晟物业管理有限公司7日内撤出美然动力街区并移交物业管理用房和产权清册。
9、2005年12月26日，北京美晟物业管理有限公司以部分业主仍未交纳物业管理费为由拒绝撤离。
10、2006年1月初，美然动力街区业主自发成立小区巡逻队和清洁队。
11、2006年1月17日，朝阳区人民法院对新旧物业交接强制执行，北京美晟物业管理有限公司撤出美然动力街区，四方佳园物业公司进驻小区。然而，产权清册、物业用房等关键内容北京美晟物业管理有限公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册等北京美晟物业管理有限公司也未移交。
12、2006年2月5日，四方佳园物业公司撤出美然动力街区。

一会儿，朝阳法院民一庭审判长徐悦还将就该起案件的情况做更为详尽和具体的介绍。总之，该起案件可以说浓缩和集合了我国目前此类纠纷的种种现状，时至今日，“美然案件”已经落下帷幕，但我们对于“美然现象”所引发的思考却始终没有停止。朝阳法院本着高度的社会责任感和使命感，在审结和执结该起案件后，开始了对于物业纠纷背后所蕴涵的深层次社会和法律问题的思考，为此而隆重召开了此次研讨会。

这次研讨会，朝阳法院还邀请了部分专家、学者，他们是最高人民法院民一庭副庭长程新文、华东政法大学教授高富平、中国人民大学教授姚辉、北京市建委物业管理处处长赵成，届时各位专家将就相关的问题各抒己见。

此外，参加此次研讨会的嘉宾有最高人民法院民一庭法官韩延斌及北京市高级人民法院民一庭和北京市第二中级人民法院民一庭的代表。到会的领导有朝阳法院副院长夏俭军和党组成员张雯。

此次研讨会由朝阳法院民一庭庭长马勇进主持，另有民一庭审判长高航就该类纠纷发表调研报告。旁听今天研讨会的有朝阳法院的部分法官，另有二十余家媒体的记者到会采访。

现在，研讨会会场与会者已经陆续就座，我将为大家现场报道会议内容。

大家好！我是朝阳法院民事审判一庭的庭长马勇进，也是此次研讨会的主持人。今天我们就“美然现象”物业纠纷问题召开研讨会。首先请允许我代表朝阳法院向各位的到来表示衷心的感谢和诚挚的欢迎！

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件也逐渐增多。我院近四年共受理了5391件物业管理纠纷案件，其中，北京市朝阳区美然动力街区业委会诉北京美晟房地产有限责任公司和北京美晟物业管理有限公司一案浓缩了我国目前此类纠纷的种种现状，一经立案便受到了社会各界的关注。

时至今日，“美然案件”已经落下帷幕，但我们对“美然现象”所引发出来的一系列问题的思考并未停止。面对不断膨胀的案件数量，我们试图探讨该类纠纷的成因、存在的问题，更重要的是，我们希望通过专项调研探寻问题的最佳解决途径。

此次研讨会受到了各界人士的支持和关注，下面我就为大家介绍一下今天到场的各位嘉宾。他们是物业纠纷案件司法解释起草人，来自最高人民法院民一庭法官韩延斌；物权法专家，来自华东政法大学的高富平教授；民法专家，来自中国人民大学的姚辉教授；以及政府职能部门代表----来自北京市建委物业管理处的赵成处长。让我们对这四位嘉宾的到来表示衷心的欢迎！

特别要说明的是，此次研讨会还得到了北京市高级人民法院、北京市第二中级人民法院、北京市建委以及多家物业公司的大力支持，而且，他们都安排了代表来到我们的研讨会现场，让我们在此一并致谢！

物业管理纠纷是一个大课题，涉及到方方面面的内容。为了让今天的研讨更集中更具有针对性，我们特别拟定了三个主题。主题一是――在物业公司提供的服务存在瑕疵的情况下，业主能否拒交物业费；主题二是――如果业主不交纳物业费，物业公司能否自行解除物业管理合同或停止某些服务项目；主题三是――《物业管理条例》第47条所规定的业主委员会督促业主交纳物业费是否应作为诉讼的前置程序。我们接下来的讨论都会围绕着这三个主题展开，希望各位嘉宾都能够畅所欲言。

应该说，今天到场的各位嘉宾对我们的研讨课题都有着独到的见解，而我院也已经在这方面着手开展了一些工作。下面就由我院民一庭的两位审判长徐悦、高航先给大家介绍一下本次研讨的背景材料和他们已经取得的调研成果，也算是我们抛砖引玉吧。

美然大事记：

1、2002年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。

2、2004年8月9日，北京市朝阳区美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标物业公司。

3、2004年9月，业委会没有选定北京美晟物业管理有限公司继续服务。此后要求小区的开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司按前期物业管理合同的约定撤出小区并移交小区清册资料。

4、2004年12月上旬，业主选中北京城建物业公司。原物业公司北京美晟物业管理有限公司拒绝撤出。

5、2005年3月8日，北京市朝阳区美然动力街区业委会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产有限责任公司和小区物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。

6、2005年9月，北京市朝阳区人民法院判决北京美晟房地产公司和美晟物业管理有限公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。

7、2005年10月8日，北京美晟物业管理有限公司不服一审判决，提出上诉。

8、2005年12月20日，北京市第二中级人民法院终审判决北京美晟物业管理有限公司7日内撤出美然动力街区并移交物业管理用房和产权清册。

9、2005年12月26日，北京美晟物业管理有限公司以部分业主仍未交纳物业管理费为由拒绝撤离。

10、2006年1月初，美然动力街区业主自发成立小区巡逻队和清洁队。

11、2006年1月17日，朝阳区人民法院对新旧物业交接强制执行，北京美晟物业管理有限公司撤出美然动力街区，四方佳园物业公司进驻小区。然而，产权清册、物业用房等关键内容北京美晟物业管理有限公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册等北京美晟物业管理有限公司也未移交。

12、2006年2月5日，四方佳园物业公司撤出美然动力街区。

2005年8月，北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。美然动力街区业委会称，小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》，明确约定小区业主委员会成立后，合同将自行终止。2004年8月，美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后，经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务，因此要求美晟房地产开发公司和美晟物业公司履行物业管理条例规定的清册义务，退出美然动力街区物业管理现场。但是美晟房地产开发公司和美晟物业公司认为美然动力街区业委会不具备诉讼主体资格、部分业主拖欠物业费、供暖费等相关费用而拒绝履行清册义务并拒绝退出物业管理现场。

法院判决：

2005年9月，朝阳区人民法院依法判决美晟房地产公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料、并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后，美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉，并准备暂停供电、水、暖服务。因此案涉及小区数千名业主利益，且双方矛盾较深，处理不当极易引发群体性纠纷。为此，法院多次约见双方当事人，深入开展耐心细致的调解工作，避免了事态的恶化。此案经市第二中级法院二审维持了原判。

二审法院宣判后，美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费，对小区实行停热水、停暖、停保洁和停保安的举动。后经多方协调小区恢复供暖和供热水后，小区业主自发进行保安工作、自发进行小区保洁。2006年1月17日经其申请，北京市朝阳区人民法院完成了现场移交手续的执行工作，四方佳园物业公司进驻该小区。

小区物业目前状况：

矛盾并未因业主选聘的物业公司的进驻而得到解决。在四方佳园物业管理公司进驻第二天即协同业委会向业主发出过渡时期收取物业费和供暖费的通知。此举得到了业主的广泛支持。但是同时也有业主就某些业委会委员涉嫌借机谋私一事向朝阳区三间房乡政府进行了举报。因此政府机构对于该小区的收费行为紧急叫停。因无法维持日常经营管理，四方佳园物业管理公司撤出了该小区的管理。美然动力街区前一段时期陷入了无人管理及业主内部信任的危机。目前该小区正处于临时物业公司管理时期。

问题提出：

从业主购房入住被动接受前期物业管理，到对物业服务产生不满情绪；从业委会的艰难成立到与物业管理公司的协商和交涉未果；从人民法院依法审判到判决文书的强制执行；从业主选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出；从业主一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入，美然动力街区小区仿佛走了一圈又回到了从前。这一引起社会各界广泛关注和讨论的“美然现象”，正是我国目前物业管理纠纷现状的缩影。伴随着广大开发商、业主、物业管理企业及司法机关、行政机关和政府部门的惊讶、希望、喜悦、感叹、担忧和思考，“美然现象”教科书般的典型性和启发性使我们不禁要问，业主能否以物业管理公司服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费，进而要求解除物业管理合同？同样，物业管理公司能否以业主拒交物业管理费而停止物业管理服务，并进而要求解除物业管理合同？

下面我们先谈一下物业管理纠纷的法律适用问题：

一、物业管理在中国的出现

“物业”一词是从英语词汇"property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。目前，中国房地产法学界和物业管理规范性文件中，对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的，只是具体表述略有差别。对其概而言之，是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的权属已依法作了确定，而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。

物业管理(Real property management)是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。

我国香港地区的物业管理，起源于第二次世界大战后。20世纪50年代的香港公共房屋蓬勃发展，为物业管理的发展提供了广阔的舞台。香港的住房制度体系大致分为公共屋村、私人楼宇和居住小区。1966年香港成立了英国皇家物业经理学会香港分会，并制订了部分法规。香港政府直接负责物业管理的机构是房屋署，香港的物业管理公司协会成立于1990年，该协会代表物业管理公司发言，并可进行行业自律。

我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，因此只能算是处于幼稚期。目前，各地颁布执行的规范性文件中对“物业管理”的定义，大多从专业化物业管理公司接受物业业主及使用人委托从事物业管理活动角度来给出定义的。如果要从法学角度给“物业管理”，作出科学、严谨的定义，必须从中国物业管理实践经验出发，根据物业管理法调控对象的特点，给出定义。对其物业管理的定义可从广、狭两义的层面给出。

1、 广义的物业管理，是指业主对自己拥有的物业，依法实行自治管理和委托物业管理公司进行的专业性、经营性管理的结合。

2、狭义的物业管理，是指依法成立的物业管理公司通过市场机制作用，接受特定业主或业主集体的委托，依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照合同的约定，对受托管理的物业进行维护，为物业的业主和使用人提供服务，并依约定合理收取物业管理费的专业服务性行为。

物业管理公司的服务可界定为两大类：一类是单纯物业管理服务，包括对物（包括环境）和对人（包括物业的业主和使用人）两方面，即对物业的维护（具有维修、修缮、养护、保护的意义）、改良（包括对物业的质量和环境通过整治，获得的改良和使物业保值增值的其他各种改良）或用于经营和维护公共秩序（监督和维护基于托管物业产生的公共秩序、公共安全、法律和社会公共利益要求的其他秩序）：另一类是提供经营性和便民性的特约服务。

二、物业管理的现状

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，新类型案件逐渐增多，如何减少该类案件的发生，已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题，不同部门、不同人士从不同角度出发，对如何减少该类案件发生提出了不同观点。我国的房地产业发展很快，目前全国有房地产开发商企业近3万家，从业人员100多万，房地产估价机构近5000个。

我院调研组对2002年至2005年朝阳区人民法院受理的物业管理纠纷案件进行统计分析，由此得出的结论具有典型意义。从朝阳区法院物业纠纷案件的数量调研报告可看出目前物业管理的现状：

1、物业管理纠纷案件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大。

物业管理涉及物业的方方面面，物业管理企业提供管理服务方面的做法不尽一致，业主对物业管理企业提供管理服务的主观感受程度不同，业主与物业管理企业之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理企业之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来因物业管理而产生的各类纠纷增长迅猛，同时在民事案件中所占比例也逐年加大。2002年受案194件，2004年受案1898件，增长192％，2005年受案2649件，增长40％：物业管理纠纷案件在同期受理的民商事案件总量中的比重也在不断增加，从2002年的0.79％升至2005年的8.5％。

2、案件类型多样化，新类型案件不断出现。

物业管理纠纷是物业管理过程中发生的纠纷，由于物业管理涉及多个主体，涉及事务十分繁杂，引发纠纷的原因及案件类型呈现多样化，已从刚刚开始的物业管理企业追索物业管理费的纠纷，发展到多类型案件。

我院四年来受理的5391件物业管理纠纷案件中，有物业管理企业向业主追缴物业管理费纠纷案件，有业主认为物业管理企业提供的物业服务质量不合格要求退还已交物业费的纠纷案件，有业主要求物业管理企业退还装修保证金案件，有业主认为物业管理企业乱收费要求退还的案件，有业主认为物业管理企业提供物业管理服务有瑕疵造成财产损害要求赔偿损失的案件，有物业管理企业认为业主私搭乱建拆要求予以拆除的纠纷案件，有业主委员会解聘物业管理公司案件 件，等等。

3、业主多为案件的被告，且败诉多。

物业管理企业作为原告起诉业主的2644件，业主起诉物业管理企业的27件。物业管理企业作为专业性的公司，在起诉前往往有备而来，业主作为被告地位比较被动，业主收集证据有较大难度，业主的法律意识、法律知识储备不如物业管理企业，故业主败诉的案件多。物业管理企业追索物业管理费案件中除因业主下落不明撤诉外，业主均向物业管理企业交纳了物业管理费，法院没有判决一例物业管理企业败诉。业主作为原告的案件中，没有一例业主完全胜诉的案件，业主起诉物业管理企业赔偿损失的案件多为败诉，起诉物业管理企业提供物业管理服务不合格或者起诉物业管理多收费案件中均为部分胜诉。

4、以判决为结案方式的比例高，案件调解比例低，双方当事人矛盾较大。

由于该类案件往往业主与物业管理企业矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解。同时，目前该类纠纷主要以物业管理企业作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及到所在物业业主的共同性问题，物管企业害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也大于一般案件，在法院追求审判效率的同时导致了目前案件处理的判决率较高，而调解撤诉率相对低于其他民事案件。

5、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或业主委员会，也有物业管理公司。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理企业的关系。

由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》(以下建成《民法通则》)、《中华人民共和国合同法》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

6、具有群体性纠纷的潜在因素。

在物业管理企业追索物业费案件时往往一次起诉就几十个甚至上百个业主，业主在收到法院送达的起诉书后会要求同一时间开庭或同一合议庭（或审判员）处理以及同时宣判，导致法院在相对一段时间内忙于处理一个物业小区的纠纷。另外物业管理纠纷产生的原因，也通常是物业管理费的缴纳、物业管理质量等涉及全体业主利益的共性问题，由于当事人多处于同一事件背景和同一社区，因此会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，有时会以某一小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为的方式进行诉讼，向物业管理公司甚至法院施加影响，形成具有群体性纠纷的潜在因素。

三、解决业主与物业管理纠纷的根本途径

我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

北京市朝阳区人民法院在2005年11月就曾经就物业纠纷问题向全社会发布过十条《法院建议》。这在订立物业管理合同方面，无疑会给全社会的业主和物业管理企业积极的影响和帮助。

（一）朝阳区人民法院解决物业管理纠纷的十条建议

基于多年的审判实践，朝阳区人民法院在认真总结审判实践，听取专家和相关人士意见的基础上从司法机关的角度对物业合同纠纷提出了如下法院建议：

1、建议业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务。

物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。

2、建议业主发现物业服务问题后，采取积极的态度，通过与物业公司的沟通和谈判，指出物业服务的不足，帮助物业公司提高服务水平，妥善处理纠纷。

业主和物业公司是平等的合同主体，在履行合同时，应当本着诚实信用的原则，以平和的心态，行使合同权利，履行合同义务。生活在同一个社区，业主和物业公司是长期共存、互相依赖的关系。如果出现物业服务问题后，无论是业主还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和谈判，妥善处理纠纷。我们相信，随着房地产市场的成熟和发展，小区的物业服务、人文环境等软件，会逐步成为购房者做出选择的重要因素。建设共同的家园、爱护共同的家园，不仅会使生活在这里的人们安居乐业，也有利于提升小区的品牌，成为在房地产市场上热销的物业，使业主和物业公司共同受益。

3、特别建议业主恰当、适度行使合同法所规定的抗辩权。在维护自身权益的同时，避免侵害其他业主的合法权益。

“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论。在审判实践中，我们遇到大量履行合同或维护权利不适当、甚至为了自己维权侵害其他业主合法权益的情况。例如：有的业主因停车收费争议，把车辆停在小区通行路口，堵塞交通；有的物业公司在和业主发生争议后，不顾已交纳费用的业主利益或者在纠纷尚未彻底解决时，不负责任的退出小区，停止服务等。

4、建议物业公司根据自己的资质等级，选择适当的物业，提供相应的服务。

多档次、多品种、多价位的楼盘的陆续出现，是我国房地产市场日益成熟的标志之一。不同群体、不同层次的消费需求，使建立多档次的物业公司、提供不同等级的物业服务成为必然。提供服务、交纳费用是一种对价，如果对价失衡，就会加剧物业纠纷的产生。因此物业主管机关应当建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。物业公司也要根据自己的资质等级，选择适当的物业，提供服务。

5、建议物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务。

6、特别建议物业公司恰当、审慎使用先履行抗辩权。在物业纠纷解决过程中，本着诚实信用原则，保障服务。

7、建议物业公司在解决纠纷时，尽可能选择协商和谈判的方法化解纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。

物业纠纷和邻里纠纷有很多共同之处。人民法院在处理邻里纠纷的案件时，是根据“有利生产方便生活”的原则，加大调解，力求做到“案结事了”。今年朝阳法院推出了以调解、和解为核心的“庭外和解模式”，目的就是要化解纠纷。据统计，起诉到法院的物业纠纷有40％左右都是和解解决的。这说明物业纠纷有很大的协调解决的空间。物业公司应当本着积极解决纠纷的态度，尽可能化解纠纷，并应积极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解。最终仍然无法解决的，再起诉到法院。人民法院是纠纷解决的最后一道防线，不做充分的努力，轻率地起诉到法院，一方面会给法院造成非正常的压力，损耗了国家宝贵的司法资源，另一方面，也不利于物业合同的继续履行。

8、建议物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系。严格物业公司资质等级管理。

9、建议价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。

10、建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。

引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务，是朝阳法院对物业行政管理部门和收费管理部门的建议。通过第三方机构的介入，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

（二）当前必须解决的几个迫切问题

基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。根据上述原因，我们认为这一矛盾的解决应当是长期的、逐步的、系统的、多方位的。但是，要做到符合市场经济要求的物业管理竞争，必须解决当前几个迫切问题：

1、理清物业管理公司与房地产开发商的关系

要“割断与母体”的关系，使物业管理公司真正成为独立的具有法人地位的物业管理公司。不少房地产管理部门的物业管理公司，基本上是房管所的公房经营维修人员和各单位的后勤、管房的人员组织起来的翻牌公司。牌子是新的，但机制和观念是旧的，开发商本想造楼盘树品牌，可由于“肥水不流外人田”的观念的支配成立的物业管理公司，实质上是开发企业母体所附属品，是“老子”与“儿子”的关系，开发中的留下的问题由“儿子”承担。这些所谓的物业管理公司，没有自身的激励机制，对此，当前应这类物业管理公司进行改制，使其真正成为“产权明确、责权明晰、政企分开、管理科学”的现代企业，以企业法人的模式运作，走向市场，向市场要效益，在市场竞争中求生存，求发展，以适应市场经济的发展要求。

2、严格市场准入，规范资质管理

目前，我国物业管理企业归属二个部门管理：一是工商行政管理机关；另一个是房地产管理部门。关于物业管理企业的设立条件，我国并未统一，而是由各地根据实际情况自行规定 。作为物业管理企业的设立，除了应当具备一般企业的登记条件外，“最低注册资本” 和“最低专业技术人员名额” 的设定是十分必要的。物业管理本身就是专业性极强的朝阳产业，严格市场准入，有利于提高物业管理企业人员素质、稳定物业管理市场秩序；有利于营造物业管理业务市场竞争环境和物业管理产业的健康发展。从根本上有利于业主的消费利益和社会的稳定。在核准物业管理企业登记的工作中，工商行政管理部门应当严格审查，把好第一关。同样，物业管理企业在房地产管理部门登记备案同样是严肃的。

为了严格市场准入，有关部门有必要在充分考察的基础上，启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；同时进行职业道德、传统美德教育，提高物业管理人员的素质，使物业管理企业在正确定位的同时，主动采取换位思考的方式，真正做到“以人为本”，为业主提供质价相符、周到细致的服务，以减少因物业管理人员素质差而发生纠纷的机率。

对企业施行资质管理是我国的一个特色。鉴于物业管理企业的整体信用状况并不理想，对其（特别是前期物业管理企业）实行资质管理是必要的。从2000年1月1日开始，我国已经开始统一实行物业管理企业资质管理制度 。同时，我们认为应当完善物业管理企业的信用跟踪制度，并以此作为评定资质的参考。

在物业管理的市场竞争中，以公开招标的方式是最理想，它有利于保护业主的利益。在指定的物业管理条件下，业主接受服务是被动的，业主对物业管理公司的各方面情况并不了解，这会使业主承担很大的风险。公开招标由业主和业主委员会在众多的物业管理公司中，按各个公司的条件和信誉进行选择，这种双向的选择和竞争是使物业管理公司真正走向社会化、专业化和市场化的关键。并且在市场上以公开招投标的形式选择物业管理公司，开发商与物业管理公司是平等的合同主体，双方的责任可以在合同中明确划清，杜绝了开发商留下诸多问题而造成物业管理公司与业主的纠纷。

（2）将服务质量竞争引入物业管理公司竞争机制中

市场经济条件下，物业管理公司之间的竞争，实质就是服务质量的竞争。物业管理公司必须以管理服务为特色，服务是企业之本，文化是服务之源。服务文化就是在为满足业主的需求所提供的活动中，建立和形成自己独特的精神财富。服务的好坏决定着物业管理公司能否生存和发展，现在小区间物业管理的竞争，在保洁、治安、维修上都差不多，关键是比服务，比对业主的理解与尊重。

物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。

物业管理品牌，就是要在服务理念，服务质量、服务品种，服务深度，服务范围等方面形成优势，通过服务得到业主或用户对本公司的认可，从而得到更多的物业管理市场份额。它是管理服务水平与质量的标志，也是持久的、高质量的服务并形成的一种信誉和品质象征。那么物业管理的特殊性决定了我们塑造品牌的工作重心必须以业主为中心，为业主提供周到满意的服务为目的。

4、加强立法、宣传与监督

加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种 。从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

在物业管理活动中，房地产行政管理部门、居委会以及公安部门都有指导、监督物业管理活动的职责。因此应当建立与小区业主和物业公司的工作联系机制。房地产行政管理部门、居委会应当根据《物业管理条例》的规定，制定相应的工作细则，严格监督前期物业管理公司的选聘、及时指导业主选举成立业主委员会并到主管部门办理登记；指导业委会与物业管理企业签订严密、完备的物业服务合同，并对委托管理事项、管理标准、管理权限、管理费收支、检查监督和违约责任加以明确规定。

5、建议政府建立“物业紧急接管机制”

鉴于“美然现象”给社会提出的问题，我们认为有必要建立“物业紧急接管机制”。由房地产行政管理部门根据居民委员会的要求，针对诸如美然动力街区小区物业真空给小区居民、周边环境及社会稳定可能造成威胁的情况，指定临时物业管理机构按照上述立法中规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费，直至物业依法选聘新的管理公司。被指定的物业管理公司应当是我们前述的有良好管理业绩的资质企业。这不仅是企业对社会的义务，也是行业管理赋予的荣誉。现实中，早在2002年，北京市朝阳区房屋和土地管理局就曾经就辖区内某小区指定过临时管理单位。这样做的必要性不言而语，操作中也是可行的。

实践证明，物业管理市场化和发挥竞争机制，明显有利于改变过去那种“新开发物业三年破旧不像样，旧留存物业年年出现危险现象”，使中国房地产市场体系更加完善，物业管理创造的综合效益更高。因此，许多城市规定所有新建住宅小区都必须通过公开招标选定物业管理者。市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。

总之，物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

目前美然动力街区业主的权利最终没有得到保护，如何来解决这种矛盾？其途径是什么？业主是否能以物业管理公司提供的服务存在瑕疵拒绝交纳物业管理费？物业管理公司是否能以业主未缴纳物业管理费来停止物业服务而撤出小区？

从而我们大胆的认为物业管理合同不是一个普通的合同，普通合同可以单方解除，但物业合同必须经双方协商一致，方可终止合同，或者通过仲裁或诉讼的形式来裁决合同的履行和解除。

“美然现象”还没有结束。今天美然动力街区小区的状况是暂时的，广大业主的权利将随着我国物业管理的规范化慢慢实现，随着《物权法》的出台和市民法制意识的增强，纷纷不断、冲突升级的物业管理矛盾一定会彻底化解。不久的将来，中国的业主们也一定会享受到宁静的“田园”生活。

听了徐悦和高航两为审判的长介绍也谈了他们初步的认识，各位了解到听了徐悦和高航两为审判的长介绍也谈了他们初步的认识，各位了解到这样一个情况，我院近年来受理的物业管理纠纷案件大幅度增长，通过审理这些案件，如果说我们对这些问题的认识更侧重于司法实务，法律界专家学者以及有关政府职能部门的意见一定对我们处理事物问题有所启发，高富平教授这次特意从上海赶过来，下面请华东政法大学教授高富平看看他的看法。

下面我谈一下我对物业的一些看法，我多年来一直坚持到基层法院作调研，象这样的研讨会不仅是我发表看法我也可以进行学习，法院作的报告非常好，提出了好多问题，所以我们作理论研究有很多好处，我对物业管理的一些想法谈一谈，我可能不完全围绕法院提出的几个问题，刚才两位法官都讲到物业管理合同，我认为物业管理合同是特别的合同，他不是一个普通的一对一的合同，在学术界把物业管理合同成为委托服务类合同，有人也把他比喻成家庭的保姆雇佣合同。但事实上物业管理合同他的复杂性远远超出了保姆服务的管理企业，他的复杂性是社会性问题，物业管理合同特殊性可以从两个方面来看。第一，物业管理合同特殊性在它的主体，他的主体不是简单的一个人对一个人的，我们说单从委托人角度讲，物业合同主体应该是业主。但业主是谁，业主是在座的，在座的又是谁，业主是分散的团体，业主是通过一个组织体来实现他的权益，而分散的业主如何组织起来行使他的权利是非常大的问题。

高教授的发言很精采，很多见解让我们耳目一新，谢谢高教授，下面我们听听政府职能部门领导对这方面的看法，下面有请，赵成处长发言。

很高兴参加这个会议，我们谈一下物业管理发展的看法。物业管理处于行业发展的初期，物业管理体制还没有完全完善，朝阳法院认真研究总结了一些经验，对维护和保障物业管理起到一定作用，下面我谈三个方面的意见，第一关于法律机制建立和完善的问题，物业管理条例是2003年实施，物业管理发展当中一件大事，条例确定业主大会制度等管理制度，从背景实现情况看，物业管理确实有很多问题，在一定程度看缺少必要的法律支撑。

赵成处长的发言使我们在解决物业纠纷中的视野更开阔了一些，下面有请姚辉教授发言。

今天所讨论的主题实质上是物业管理合同的纠纷问题，表面看是物权法的问题，但这个案子对解决的实际纠纷来说是合同问题，这个合同不是一般的合同，他的内核是物业管理合同，实际上又不同合同法以及我们现在所知道的合同法规定的无名合同。在现行合同法当中我们找不到他的明确法条上的依据，物业管理合同作为无名合同的特殊性是我们在讨论今天会议提交给我们的问题中不能忽视的，刚才高教授从理论方面概括物业管理合同的性质，我很受启发，我同意他的观点。第一，他的主体的复杂性，第二，服务的综合性，服务是综合小社会的状况，第三，是效果的公共性，他不是简单的买卖，合同的效果涉及到社会公共安全问题，是和谐社会问题，是我们现存的法条是没有的。在这样的思路下，分析今天所提出的这几个问题，我想有两个层面第一是法理层面，这里面涉及到抗辩权问题，物业管理合同是双务合同，涉及到合同法当中的抗辩权，第二，合同的解除权问题，就这两个问题讲，能否简单用法条我认为这必须考虑到物业管理合同的特殊性。

姚辉教授的发言让我们受益匪浅，谢谢姚辉教授。物业管理的问题也是最高法院比较关注的问题，最高法院也在起草物业纠纷的司法解释，下面有请韩法官发言。

关于物业管理纠纷的问题，从美然现象这个案件，从背景材料看，一二审判决是没有问题，符合现行法规。难就难在执行问题。另外一个难题是由此引发的一些问题，也就是研讨会提到的三个问题，我认为第一第二问题是相对应的，双方都有权利，就是关于物业费和服务存在瑕疵的情况下，双方怎么解决纠纷，双方享有什么权利。对这个问题，粗略看，好象很简单，但实际上并不是很简单，物业管理合同确实是比较复杂的合同，他的主体具有特殊性，标的物具有复杂性。要解决这两个问题首先要解决的是确定这类纠纷的诉讼主体问题。

感谢各位嘉宾陈述各自的观点，美然现象非常典型，业主、业委会、业主大会从维护自身权益出发，充分利用了自己能利用的权利，包括自治组织，另一方面，从通过司法途径，强制执行，包括政府也都介入了，但是第一物业公司，走了第二物业公司来了，问题还有很多，依然没有完全解决，所以这是非常典型的美然现象。下面时间由各位专家补充发言，下面听众也可以向专家提问。

关于诉讼主体问题，我同意韩法官观点，业主委员会是全体业主的代表，不是真正的合同主体，真正的合同主体是业主。

我想谈两个问题，第一是抗辩权问题，抗辩权能不能行使，从现行法看，不管是什么合同，抗辩权是应该可以行使的，但行使的标准，行使权利能不能影响合同目的，物业管理合同是长期的合同，这个时候抗辩会不会影响合同实现，这个现象应有法理的依据，第二物业公司的责任范围问题，认定物业公司的责任应从两个层面看，一个是约定义务，看物业管理合同，约定是否清楚，物业公司的附随义务问题，停在小区的车辆被盗物业公司是否承担责任，法院判决物业公司不承担责任，这个义务的存在也能帮助我们界定物业公司管理责任和义务的限度。

这里面有一个合同目的解释的问题，我们按法条做，合同目的是否能够实现，我完全同意提问者的观点，诉讼主体的问题我倾向于韩法官的观点，在高层建筑里，当你住到这个楼里，不管你愿不愿意你就加入到这个团体里面。有可能业主的主张不同。

当我们真正把业主团体确立起来，大的团体很可能会有问题，现在是很大的义务团体，如果是小团体我认为没有问题，现在小区都很大，如果完全排除部分业主的权利，可能是缺失平衡的。现在业主自治问题等政府解决的问题都转嫁到法院，我的看法是在现状的情况下，赋予部分业主的诉权是很有必要的。

合同主体的基础在哪，从法官素质以及物业管理都明确这样的理念还好，否则的话会比较混乱。不一致的业主主张怎么办，会给法院的审理带来不便，法院要严格执法，告物业公司需要有相关证据来支持，而业主手中却没有证据，业主拿业主管理委员会和物业公司的合同来起诉，我想很多法院都无法支持。要解决实际问题，在诉讼程序上是一个障碍。既然业主加入业主公约，就把权利赋予了业主委员会。

企业不能诉个别业主，把业主委员会告到法院怎么判决呢？

刚才各位专家和有关领导说道主体问题，现在目前立法现状就是这样，从目前司法实践就是这种现状，现在有很多律师也提出主体问题，是不是赋予业主委员会法人资格问题，刚才姚教授和赵处长的发言我深有体会，有很多非常重要的义务，不仅仅是一个卫生的问题、保安的问题、绿化的问题，还有很多其他深层次的问题，比如说若干年以后公共维修问题，还有安全设施的问题，这才是美然现象关注的问题。大家看到的是一个个案，但我认为这是冰山一角，他的后果可能是很难收拾的，从我们掌握的数字看，目前有业主委员会400余家，但是真正发挥作用的只有不到十家。目前75％以上的被调查者他们关注的就是物业问题和住房问题。就权利冲突的问题，就是利己性，怎么把权利的冲突在一个合理的框架内达到理性状态是我们追求的目标，能不能通过仲裁程序也好、诉讼程序也好把他解决掉。

比如说现在很多物业管理合同通过诉讼把他解除了，但关于今后解决不了的问题，比如说小区的清册进行交接，交接什么业主委员会也不清楚，这样给业主带来的损失是不可能弥补的，公共维修的时候没有相关的清册材料以及相关档案怎么进行。最终造成影响的肯定是广大业主。对于业主，如果非常不慎重的解除合同，这么做他们是不是知道这行为的后果是什么。我想听听各位嘉宾的高见。

请问赵成处长一个问题，在美然现象最后造成的结果是物业公司退出，但是很多材料不能交接，对这种现象，你们作为北京市建委有什么好的办法，您所说的应急机制是什么？

在合同到期或解除后应该把精力放在改善和提高，这是更主要的问题，换物业公司，非常好的企业是有数的，必须达到什么样的服务才交费？对于解除后，拒不撤出的或擅自撤出的，我们要严格的管理，有些可能不属于物业公司的原因。我们只能对我们能作的工作来谈，从保护业主权利、保护社会公共秩序来讲，是不能擅自撤离的。在档案馆里存的材料和物业公司存的材料是不一样的，业主的材料不是擅自可以拿到的，涉及到业主的隐私。就美然现象，选第二家物业公司的时候不够慎重，新物业公司第二天的服务就已经另业主感到不好，所以这个物业公司的服务是有问题的，所以说在选物业公司时应该更细致更慎重。

请问，如果业主委员会委员私拿业委会的公章与物业公司签订物业管理合同，业主委员会起诉物业公司要求确认物业管理合同无效，这种情况是表间代理还是确定合同无效，请问高教授。也想听一下徐悦法官的意见。

私拿公章的问题有些是作为表见代理来处理。业务委员会本身不是一个合法的行为，如果套用表见代理比较麻烦。

你已经把他定性是私拿公章，再让我们来回答你这个问题很难回答。

物业管理合同解除都应该考虑物业管理合同的特殊性，我认为物业管理合同解除时不能简单的照搬合同法的法条，或者说在适用条款时应当考虑物业管理合同的特殊性，我认为法官对此的感受已经足够深，美然现象也是活生生的例子。这个事情已经告诉我们物业管理合同的解除不是这么简单。恐怕要考虑一些其他因素，比如说能否变更。法院能不能变更服务的内容价格等等，合同的解除我们认为应该严格把握，如果双方都协商好了，就可以解除，法院只是就解除的后果作善意的提醒，如果是约定，要探究合同约定的本意，如果是法定解除，必须达到根本违约，在我看如果只是服务有点不到位，派的保安人数不够，我觉得就不能解除，因为这并不妨碍合同本身的履行。

由于时间的关系今天的发言到此结束，感谢各位嘉宾精采发言，到研讨会最后我谈谈我自己的感受，物业管理问题是十分复杂的问题，是一个特殊的合同，在这一点来说，基本大家都得到到共识，业委会的地位问题、主体问题、还有他的产生如何运作、对业委会如何监督，业委会对公司如何监督，包括抗辩权的适用问题，以及社会公共问题和和解问题，还有理性维权等问题。刚才也谈到法律上公平性问题。应该说有的专家谈到美然现象具有启发意义，推动司法进程，我相信今天的美然现象是暂时的，物业和业主的权益保护将会随着我国物业管理的发展逐步规范化而最终实现。请允许我代表法院对在座的各位表示感谢。

今天的研讨会就到这里，担任直播记录的是朝阳法院速录员鲁娜、蒋明，担任直播摄影的是朝阳法院研究室曹璐，在此对他们的辛勤工作表示感谢。同时也对组织、策划这次研讨会的朝阳法院民一庭的各位法官以及对这次研讨会给予大力支持的院领导表示感谢。

感谢中国法院网的鼎力支持，感谢热心网友的关注，再见。