北京市房山区人民法院

庭审现场

合议庭

审判长

直播席

旁听人员

原告宣读起诉书

被告答辩

原告辩论

被告进行辩论

宣判
12月11日10时，北京法院网直播房山法院审理“房价上涨卖房者反悔 买房者反诉按现价还款”案
  • [主持人]：
    各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人李倩。北京市房山区人民法院即将公开审理一起因为“房价上涨卖房者反悔 买房者反诉按现价还款”引发的纠纷案一案。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！
    [10:06:26]
  • [主持人]：
    审理今天这起案件的合议庭成员是审判长赵洪波，男，二级法官。自担任法官以来，主要审理房地产、建设工程纠纷案。审判员李跃坤，男，二级法官，主要审理房地产、建设工程纠纷案件。审判员杨素娟，女，二级法官，主要审理劳动争议案件。
    书记员崔光殷担任法庭记录。
    [10:07:00]
  • [主持人]：
    下面，我将为大家介绍一下案件的主要情况。1996年3月，闻涛（化名）与陆敏（化名）达成协议，闻涛将窦店镇窑头村房屋八间卖给陆敏，价款15000元。此后，双方通过北京市房山区房地产市场管理所办理了房产卖契，并交纳了契税、手续费等。2007年6月，闻涛以农民住宅不得卖给居民为由，要求确认协议无效，并要求陆敏退还房屋。
    本案审理中，经陆敏申请，本院委托有关部门对涉案房屋进行了评估，现价值9万余元。陆敏据此提出反诉，要求闻涛给付房款9万余元。
    [10:07:40]
  • [主持人]：
    现在，法庭已经做好了开庭准备，书记员宣布法庭规则。
    （书记员入庭）
    [10:07:57]
  • [书记员]：
    宣布法庭纪律。
    诉讼参与人应当遵守法律规则，维护法庭的秩序，不得喧哗、吵闹；发言、陈述和辩论，须经审判长或者独任审判员许可。
    旁听人员必须遵守下列纪律：
    （一）不得录音、录像和摄影；
    （二）不得随意走动和进入审判区；
    （三）不得发言、提问；
    （四 ）不得鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨碍审判活动的行为。
    新闻记者旁听应遵守本规则，未经审判长或者独任审判员许可，不庭审过程中录音、录像和摄影。
    [10:09:39]
  • [审判长]：
    北京市房山区人民法院适用普通程序公开开庭审理原告闻涛（化名）诉被告陆敏（化名）房屋买卖合同纠纷一案，本案由本院审判员赵洪波担任审判长会同本院审判员杨素娟、李跃坤依法组成合议庭进行审理，书记员崔光殷担任法庭记录。现在开庭。
    [10:11:18]
  • [审判长]：
    首先核对双方当事人身份。
    原告，闻涛，男，1941年出生，汉族，农民，现住房山区窦店镇。
    原告代理人，田某，北京市房山区窦店镇法律服务所法律服务者。
    被告,陆敏，女，汉族，居民，住房山区琉璃河金果林家园。
    被告代理人,曹某，男，汉族，中纪律师事务所律师。
    被告代理人,陆某，男，汉族，被告之子，1962年生，北京市中关村医院，住址海淀区中关村。
    [10:13:40]
  • [审判长]：
    经审查，原告、被告出庭资格均符合法律规定，可以参加本案诉讼。
    当事人在法庭上享有如下诉讼权利：
    一、有申请回避的权利，根据民事诉讼法第45条的规定最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定，当事人认为审判人员及书记员、鉴定人等与本案当事人有亲属关系或其他利害关系，可能影响公正审判的，可以提出事实或者理由申请回避；
    二、有提供证据的权利；
    三、对争议的事实有辩论的权利和请求法庭调解的权利；
    四、原告有放弃、变更，增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
    五、双方均有陈述最后意见的权利。
    [10:14:08]
  • [审判长]：
    上述权利原告方是否听清楚了？
    [ 原告]：
    听清楚了。
    [ 审判长]：
    原告方是否申请回避？
    [ 原告]：
    不申请。
    [ 审判长]：
    上述权利被告方是否听清楚了？
    [ 被告]：
    听清楚了。
    [ 审判长]：
    被告方是否申请回避？
    [ 被告代理人]：
    不申请。
    [10:15:37]
  • [审判长]：
    在庭审过程中，双方还应履行如下诉讼义务：
    一、正确行使诉讼权利；
    二、服从法庭指挥，遵守法庭纪律；
    三、如实陈述事实。
    四、对违反法庭规则的，视情节轻重，本院将依法给予训诫，责令退出法庭或者处以罚款、拘留；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    在庭审过程中，原告未经法庭许可中途退庭的按撤诉处理；被告未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。被告提起反诉的，原告未经许可，中途退庭的，可以缺席审判。
    [10:16:41]
  • [审判员]：
    以上宣读内容双方当事人听清楚了吗？
    [ 原告]：
    听清楚了。
    [ 被告]：
    听清楚了。
    [10:17:14]
  • [审判长]：
    下面进行法庭调查，法庭调查的重点是双方争议的事实，当事人对各自的主张有责任提供证据，反驳对方主张的，应说明理由。首先由原告陈述起诉的事实、理由及诉讼请求。
    [ 原告]：
    1996年3月原、被告达成协议，即原告将窦店镇瓦窑头村北街二条30号院内的北房四间，东方两间，石棉瓦棚子一间卖给被告，价值15000元，近来原告得知农村村民房屋不得买卖给居民和非本村村民，另外原告现也需要住房，因此诉人民法院，请求依法裁决。
    [ 诉讼请求]：
    1、要求确认原、被告双方房屋买卖无效。
    2、要求被告退还位于瓦窑头村北街二条30号院及院内房屋7间。
    3、原告退还被告房款15000元。
    [10:18:15]
  • [审判员]：
    原告方对起诉的内容还有变更吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [10:18:30]
  • [审判长]：
    下面由被告方针对原告答辩。
    [ 被告]：
    不同意原告的诉讼请求，认为原告、被告签署的房屋买卖行为有效。
    [10:19:12]
  • [审判长]：
    原告方当时达成的协议是口头还是书面？房屋一共几间？
    [ 原告]：
    书面，一共六间半。
    [ 审判长]：
    原告的户籍是哪里？
    [ 原告]：
    窦店镇瓦窑头村，农户。
    [10:20:13]
  • [审判长]：
    被告的户籍是哪里？购房时原告的所在地？
    [ 被告]：
    海淀，居民。购买房屋时在海淀。
    [ 审判长]：
    被告不同意归还的原因是什么？
    [ 被告]：
    当时到北京市房屋买卖中心办理的房屋买卖契税等，都是按照当时的政策行使的，居民购买房屋在当时的法律法规中没有命令禁止行为。
    [10:20:52]
  • [审判长]：
    现在房屋的状况？
    [ 原告]：
    有装修，同时增建了房屋以及一些设施。
    [ 审判长]：
    原告方刚才被告说办理了房屋买卖手续，对这点你们什么意见？
    [ 被告]：
    办理房屋买卖手续时我没有到现场，但是知道这件事情。
    [10:24:05]
  • [审判长]：
    下面开始举证、质证，首先由原告方出示证据。
    [ 原告]：
    1、瓦窑头村委会证明一份。证明房屋原来是原告所有。
    2、林权证复印件一份。
    [10:26:44]
  • [审判长]：
    原告方除上述证据外还有其他证据吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [10:26:59]
  • [审判长]：
    被告方对原告方出示的证据有何异议？
    [ 被告]：
    对于第一份证据对其真实性没有异议，对于其证明目的没有异议，这份证据也能够证明瓦窑头村村委会对买卖房屋也是知情的。
    第二份证据，对其真实性没有异议，但与此次案件没有关联。
    [10:27:54]
  • [审判长]：
    请被告方出示证据。
    [ 被告]：
    1、房屋买卖审批表复印件一份。
    2、房屋买卖契约。
    3、交易手续费、登记费收据。由原告、被告为名的交易手续费和发票，但是这些费用都是由被告缴纳的。
    4、村民管理费收据。按照当时的政策村民委员会收取管理费并且按照村民的待遇享受。
    5、契税收据。上面有北京市房山区人民政府契税专用章。
    6、房款收条。
    [10:28:40]
  • [审判长]：
    原告方对被告方提交的证据质证。
    [ 原告代理人]：
    第一对房屋买卖协议没有意见。第二房屋买卖审批表没有原件，复印件不能作为证据使用。第三房产卖契并不是加盖的，并且是被告自己去办理，不是双方一起办理的所以应该是无效证件。第四，村民管理费证明不了本案事实。第五，房款收条没有异议。这些缴款收据与本案没有关联性。证明不了房屋的买卖。
    [10:29:31]
  • [原告]：
    村民管理费的收据我不作过多的解释，当时我也在大队这笔款是我收的。
    [ 审判长]：
    被告方还有其他证据吗？
    [ 被告]：
    没有。
    [10:30:54]
  • [审判长]：
    双方对事实部分还有补充吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [ 被告]：
    双方签定协议的时间是1996年5月5日，只有在村委会统一的情况下才能进行买卖。也就是说先缴纳了村民管理费。才买卖的房屋的。一切都是有协议为前提，所有手续都已经办理。
    [10:33:28]
  • [审判长]：
    下面进行法庭辩论。辩论焦点是当时原告的买卖行为是无效行为。双方的买卖行为是否有效是争议的焦点。
    [ 原告]：
    认为双方买卖的行为无效。其行为违反了法律法规的规定，也就是说城市居民不能购买农村居民的房屋。因为宅基地属于农村集体经济所有成员特有的权利。按照国家的法律规定农村的宅基地是不允许买卖的。因此原告被告双方违反了我国土地买卖的相关规定。因此应该确认本案原、被告双方房屋买卖无效。无效是自始无效，因此请求法庭支持原告的诉讼请求，确认原、被告双方买卖行为无效。
    [10:36:17]
  • [被告]：
    通过刚才法庭调查。刚才原告代理人在说宅基地的买卖，原告的诉讼请求是双方房屋买卖行为无效。房屋买卖行为是否无效应按照当时的规定，当时有法律规定违反法律和行为法规的合同无效。按照当时的法律和行政法规没有一条规定城镇居民无法购买农民的房屋，这里我强调是房屋。按照法律规定在当时的土地管理法，城镇居民是可以使用农村土地的并没有禁止行为。
    [10:42:13]
  • [被告]：
    按照本案的事实在当时购买房屋买卖行为的意思表示时，经过了村民委员会的同意并收取了房屋买卖管理费用。也就是说是经过了村民委员会同意的。在当时按照政策被告缴纳了相关费用在法律上就等于得到了相关部门的认可。我们在买卖行为的过程中，都经过了相关部门的批准。对于当时的民事行为我们认为应该是有效的。请合议庭驳回原告的诉讼请求。
    [10:42:29]
  • [原告]：
    根据相关规定土地证和房产证是合法有效的证件。同时根据法律村民宅基地的买卖行为无效。根据合同法违反法律行政法规的强制性行为无效。
    [10:43:35]
  • [被告]：
    刚才原告本人提出的关于卖契。涉及到农村房屋买卖是惯用过去的一些措施。解放之前对房屋的体现是房契，就是房屋所有权的证明。卖契不是买卖协议。而是所有权证明。
    [ 原告代理人]：
    第一，作为原告的宅基地使用权一直就没有转移。按照被告房产卖契原告并没有签字也没盖章。房产卖契上的盖章并不是原告所盖的。如果当时原告在场就不会是签章而是签字。
    [ 被告代理人]：
    卖契上的签章是一种交易行为。
    [10:47:29]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束。下面由双方陈诉最后意见。
    [ 原告]：
    原告要求确认双方买卖房屋行为无效。放弃第二、第三项诉讼请求。
    [ 被告]：
    坚持答辩意见。
    [ 审判长]：
    本案休庭20分钟。一会宣判。（敲击法锤）
    [10:48:05]
  • [审判员]：
    现在继续开庭。（敲击法锤）
    [11:07:19]
  • [审判员]：
    现在宣判。
    本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。原告在瓦窑头村的房屋使用的是农民集体所有的土地，被告并非房屋所在地集体经济组织成员，原、被告的房屋买卖行为已经涉及农民宅基地转让，但双方买卖房屋后未能办理宅基地使用权变更登记，双方协议违反了国家关于农民住宅转让的有关规定。原告要求确认该协议无效，本院予以支持，原告放弃部分请求本院不持异议。被告的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
    [11:10:04]
  • [审判员]：
    据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
    原告与被告达成的房屋买卖协议无效。
    案件受理费七十元，有被告负担（本判决生效后七日内缴纳）。
    评估费一千四百八十四元，由被告负担（已缴纳）。
    如不服本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内为交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
    [11:10:30]
  • [审判长]：
    原告方听清楚了吗？
    [ 原告]：
    听清楚了。
    [ 审判长]：
    被告方听清楚了吗？
    [ 被告]：
    听清楚了。
    [ 审判长]：
    现在闭庭。（敲击法锤）
    [11:11:10]
  • [主持人]：
    主持人：今天的直播就到这里。感谢北京市高级法院姚学谦、赵岩同志的大力支持和细心指导，感谢房山法院工作人员隗苇、图片摄影任海鹏、庭审记录崔光阴对本次网络直播给予的支持。谢谢各位网友的参与，祝大家一切顺利！
    [11:13:50]
  • [声明]：
    本直播不是庭审笔录，不具法律效力。
    [11:14:02]