丰台法院审判大楼

北京人民广播电台大楼

法治北京主持人李雷

紧张的节目前交流

田法官走进直播间

直播间全景

田法官讲述案例

主持人提问应对办法

直播工作人员

主持人与田法官进行交流

田法官讲述注意事项
12月24日21：30，直播丰台法院法官讲解二手房买卖法律问题
  • [主持人]：
    各位网友，大家好！我是此次网络直播的主持人雪洁，很高兴再次通过北京法院网、中国法院网与大家见面，也感谢北京市高院对于网络直播工作的支持。今天，丰台法院民一庭的田智华法官将做客北京城市服务管理广播《法治北京》的“首都法官热线”节目，为广大听众讲述二手房买卖的法律问题。对此，我们将通过北京法院网、中国法院网以及丰台法院网进行同步图文直播。
    [21:33:15]
  • [主持人]：
    《法治北京》栏目是一档以传播法制理念，提高法制意识为主要目的的法制节目。“首都法官热线”是《法治北京》的一档知名子栏目，该栏目通过主持人李雷与法官之间的对话，就现实生活中的法律疑点、热点和实际问题进行分析，为广大听众提供法律上的帮助。
    [21:33:29]
  • [主持人]：
    现在距离节目开始还有一段时间，我先向大家介绍一下今天将做客“首都法官热线”的田智华法官的基本情况。
    [21:33:53]
  • [主持人]：
    田智华法官，男，2000年毕业于中国政法大学，同年7月在北京市丰台区人民法院参加工作。历任丰台区人民法院民一庭书记员、代理审判员、审判员。
    [21:34:20]
  • [主持人]：
    节目即将开始，主持人李雷与田智华法官正在进行紧张的节目前交流。
    [21:35:24]
  • [主持人]：
    现在，李雷与田智华法官已经走进直播间，节目即将开始。
    [21:35:36]
  • [李雷]：
    听众朋友大家好，欢迎收听北京城市服务管理广播“法治北京”栏目的“首都法官热线”节目，我是主持人李雷。二手房买卖的法律问题是很多听众关注的问题，今天，我们邀请到了北京市丰台区人民法院民一庭田智华法官给我们就相关问题做一下讲解。
    [21:39:24]
  • [李雷]：
    首先是一组资讯。
    [21:39:33]
  • [李雷]：
    资讯过后，下面是我们今天的首都法官热线。今天请来的是北京市丰台区人民法院民一庭的田智华法官，为大家讲解一下二手房买卖的相关问题。田法官您好！
    [ 田智华法官]：
    主持人好，听众朋友，大家好。
    [21:40:44]
  • [李雷]：
    今天，我们和大家说的是二手房买卖的法律纠纷。现在房价非常高，很多听众喜欢买二手房，在买卖二手房过程中，应该注意什么问题，应该提防什么事情，大家都不是很了解。今天咱们就让田法官根据具体的案例，跟大家介绍一下在二手房交易过程中应该注意的问题。
    [21:42:25]
  • [田智华法官]：
    我曾经审理过这样一个案子，内蒙古的齐先生说她的妻子王女士未经自己同意擅自将双方共有的位于北京市丰台区的房屋出售，而该房屋的买方武先生则说王女士是看房子涨价了，想毁约。齐先生将妻子以及与妻子签订合同的周女士、武先生一并诉至法院，要求确认合同无效并要求返还房屋。
    [21:43:39]
  • [李雷]：
    中介公司查产权证了吗？
    [ 田智华法官]：
    是的，产权证上显示房产所有人为王女士。
    [21:46:35]
  • [田智华法官]：
    武先生觉得对房子很满意，就决定购买房子，并对房子做了过户。
    [ 李雷]：
    王女士和齐先生没在房子里居住吗？
    [ 田智华法官]：
    是的。
    [21:47:01]
  • [李雷]：
    齐先生不知道他妻子卖房子的事情吗？
    [ 田智华法官]：
    齐先生自己说是不知道的，但我们不排除是由于房价上涨毁约的情形。
    [21:47:27]
  • [李雷]：
    房屋作为夫妻共有财产时，一方是不能擅自处分的，是吗？
    田智华法官:是的。
    [21:48:58]
  • [李雷]：
    那买房人不是很倒霉吗？
    [ 田智华法官]：
    在这个案例中，我们是保护了动的安全。因为房产证上登记的房主是王女士，武先生基于对房产证的信任购买了房子，武先生尽到了购房人应尽到的注意义务。
    [21:49:29]
  • [李雷]：
    就是说武先生在这次买卖中没有过错，通俗来说，就是武先生是无辜的。
    [21:50:00]
  • [李雷]：
    没有经过共有人同意一方不能擅自处分财产，怎么处理这个问题呢？
    [ 田智华法官]：
    在房价大幅上升的情况下，为了避免出现这样的情况，买房人在买房时要在中介公司服务的过程中，向中介公司提出出售的房屋是否有共有权人，最好要对方的配偶一起来签订合同。
    [21:50:58]
  • [李雷]：
    有的时候共有人不一定是夫妻，有可能是父母，是不是需要所有的共有人都同时出现？
    [ 田智华法官]：
    不是的，有的父母出钱为子女买房子，房产证上登记的是子女的名字。如果子女与父母对房子产生纠纷，那么我们要看谁是真正的出资人。
    [21:51:26]
  • [李雷]：
    就是说在二手房交易过程中要关注房屋是否有共有人，共有人是不是同意。
    [ 李雷]：
    还有其他的情况吗？
    [ 田智华法官]：
    还有买卖双方将房价做低来避税的情况。
    [21:53:14]
  • [李雷]：
    这会产生什么纠纷？
    [ 田智华法官]：
    因为双方做低了房价，房价上涨，卖家就以做低房价违反规定来拒绝卖房。
    [ 李雷]：
    这种情况怎么办呢？
    [ 田智华法官]：
    一般这种情况都是在中介的引导下进行的。
    [21:53:53]
  • [李雷]：
    这样的情况下，卖房人要求撤销合同，能得到法律的支持吗？
    [ 田智华法官]：
    这种情况，因为买卖双方有买卖房的意愿，那买卖合同是有效的，但价格条款是无效的。
    [ 李雷]：
    其实最核心的问题就是，有时卖方觉得自己卖亏了，想方设法毁约。
    [21:54:22]
  • [李雷]：
    下面是广告时间，广告之后我们继续探讨二手房买卖问题。
    [21:54:40]
  • [李雷]：
    欢迎大家继续关注我们今天的首都法官热线。
    [ 李雷]：
    田法官刚才向我们讲了两个案例，说了一些需要注意的问题，下面您将给我们讲解什么问题呢？
    [ 田智华法官]：
    刚刚讲的是买房人需要注意的问题，下面我讲一下卖房人在卖房过程中要注意什么问题。
    [22:07:16]
  • [田智华法官]：
    还是以具体案例为例，也是我审理过的一个案子。
    [ 田智华法官]：
    北京的钟女士在收取冯女士的买房定金后，以自己卖房是受房地产公司欺骗为由，不履行合同。冯女士为了维护自己的利益，诉至法院，要求解除与钟女士的合同，并要求钟女士双倍返还定金并赔偿她已支付的居间服务费。
    [22:08:07]
  • [李雷]：
    为什么钟女士不履行合同呢？
    [ 田智华法官]：
    钟女士称，当日，中介围着她有20多分钟，导致她在不想卖房的情况下签订了买卖合同。后来她发现房子卖便宜了，因此拒绝履行合同。
    [22:08:32]
  • [李雷]：
    她的请求能得到法律的支持吗？
    [ 田智华法官]：
    当然不能，钟女士作为完全民事行为能力人，应对自己与他人签订房屋买卖合同的法律后果有明确的认识。钟女士已经收了定金，且无法证明自己被欺骗了，因此钟女士的请求不能得到法律的支持。
    [22:11:27]
  • [李雷]：
    在房屋买卖过程中，有什么理由，卖房人拒绝卖房可以得到法律的支持呢？
    [ 田智华法官]：
    乘人之危、受到欺诈等签订的合同才是可撤销的。卖房人要出售房屋，要对自己房子的具体情况进行了解。
    [ 田智华法官]：
    还有个小窍门，如果你要出售房产，可以货比三家。你可以把房子放在几个中介公司出售，如果有人要买房，卖房人不要着急，如果几个中介报的房价基本一样，那么卖房人再从中选择一个信用比较好的中介公司。
    [22:12:49]
  • [李雷]：
    买卖房双方为什么一定要通过中介呢？
    [ 田智华法官]：
    买卖双方直接交易的一般出现在熟人之间，且一般不会出现纠纷。中介有很多的资源，但很多中介公司有侵害买卖双方的行为，容易产生纠纷。
    [22:15:16]
  • [李雷]：
    对于这些情况，买家和卖家如何提防呢？
    [ 田智华法官]：
    买家和卖家如果有条件可以向相关法律人士或者建委了解交易的过程，做到心中有数，避免利益受到侵害的情况。
    [22:15:34]
  • [李雷]：
    您审理的这些案子中，涉及中介的是不是很多？
    [ 田智华法官]：
    是的，一般二手房买卖都要通过中介。因为利益关系，有些中介会恶意促成交易，从而引发很多纠纷。
    [22:17:00]
  • [李雷]：
    有些卖房人的房产证是伪造的，但是中介没有进行审查，导致欺诈的发生，有这样的案子吗？
    [ 田智华法官]：
    有的。还有中介在没有见到产权人的情况下，以产权人的名义书写了委托产权人亲属卖房的委托书。
    [22:17:35]
  • [田智华法官]：
    后来产权人知道了情况拒绝卖房。这就是中介公司恶意促成交易而导致的纠纷。
    [22:18:07]
  • [李雷]：
    田法官，居间合同是什么意思？
    [ 田智华法官]：
    居间，简单说就是中介公司一手托两家。
    [22:18:52]
  • [李雷]：
    买家和卖家与中介签订合同时要注意什么问题呢？
    [ 田智华法官]：
    一是看中介公司能为你提供什么样的服务，这些服务是不是你需要的；二是，中介公司要求你履行什么样的义务，比如交纳佣金、钥匙等，一定要中介出具带单位公章的收条。
    [22:20:33]
  • [李雷]：
    通过今天的节目，听众朋友对二手房交易过程中的法律问题有了一定的了解。
    [ 李雷]：
    今天的首都法官热线就到这里，感谢大家的收听。
    [ 田智华法官]：
    谢谢大家。
    [22:20:50]
  • [主持人]：
    主持人：今天的节目就到这里，本次网络直播工作人员摄影曹静，感谢大家的关注。再见。
    [22:21:36]