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各位网友，大家好！我是牡丹江市爱民区法院的侯铁锋，担任此次庭审直播的主持人。爱民区法院即将开庭审理一起房屋买卖合同纠纷案件，欢迎大家关注。

首先我为大家介绍一下案件的基本情况：

原告岳光兴诉称，原告有一处只有居住权的房屋，2007年8月12日，原告与被告刘洪福签订房屋买卖合同，以4万元的价格将该房屋卖给被告。2008年6月23日，原告与被告就该房屋又签订了一份新的房屋买卖协议。事后，原告通过了解得知，双方签订的这两份协议都是无效协议，该房屋所有权是牡丹江市人大培训中心，原告对该房屋只有居住权，没有处分权。故请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，原告返还被告房屋款。

本案适用简易程序，由爱民区法院民事审判一庭审判员黄金迪审理此案。黄金迪，女，1977年6月出生，法学硕士，现任黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民事审判一庭审判员，法学理论功底深厚。

庭审马上开始，让我们共同走进本次直播。

现在宣布法庭纪律，根据法庭规则的规定，当事人及诉讼参与人、以及旁听人员应当遵守法庭规则，按照法律行使权利、履行义务、维护法庭秩序。
1、不得喧哗哄闹；
2、当事人及诉讼参与人发言、陈述和辩论须经审判员许可；
3、旁听人员未经审判员许可不得录音、录像、记录和摄影、不得发言、提问，不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为，不得进入审判区；
4、当事人、诉讼参与人和旁听人员，在本庭开庭期间，应关闭通讯设备，不得吸烟，要保持法庭的清洁；
5、法庭开庭期间，一切活动统一由审判员指挥，对于违反法庭规则的人，主审法官可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像、记录和摄影器材，责令退出法庭或经批准予以罚款、拘留。对于哄闹、冲击法庭，侮辱诽谤、威胁殴打审判人员等严重扰乱秩序的人，视情节予以罚款、拘留，直至追究刑事责任；
6、为表示对国家法制的尊重，在审判人员入庭、宣判、退庭时，全体人员要起立，保持肃静。

全体起立，请审判员入庭。

报告审判员，庭前准备工作完毕，请审判员开庭。

全体请坐。现在核对出庭当事人身份，请向法庭说明出庭人员的姓名、性别、出生年月日、民族、职务、工作单位、住址，并向法庭出示身份证明。首先核对原告方出庭人员身份。

岳光兴，男，1962年8月5日出生，汉族，无职业，住牡丹江市爱民区黄花办事处25委1组。（未到庭）

王金海， 男，1972年3月20日出生，汉族，黑龙江镜泊律师事务所职员，住牡丹江市东安区新安办事处7委31组。

宣读授权委托书（委托人姓名：岳光兴、受委托人姓名：王金海、性别：男、工作单位：黑龙江镜泊律师事务所职员、住址：牡丹江市东安区新安办事处7委31组。现委托王金海在与我诉刘洪福房屋买卖合同纠纷一案中，作为我参加诉讼的委托代理人。委托权限如下：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为辩论、举证、和解，代收法律文书、提出上诉或反诉。委托人：岳光兴、2009年11月5日）

现在核对被告方出庭人员身份。

刘洪福，男，1948年8月9日出生，汉族，无职业，住牡丹江市爱民区纺织二路500号。

李春，男，1975年3月6日出生，汉族，黑龙江九州律师事务所实习律师，住牡丹江市爱民区向阳街59号。

宣读授权委托书（委托人：刘洪福、受委托人：李春、工作单位：黑龙江九州律师事务所实习律师、现委托李春在我与岳光兴一案中，作为我参与诉讼的委托代理人。委托权限如下：代为参与诉讼、调解、和解，代收法律文书。委托人：刘洪福、2009年10月16日。）

刘振刚,男,1978年10月6日出生,汉族, 无职业，住牡丹江市爱民区北安办事处麻花委。

双方当事人对对方出庭人员身份有无异议？

没有。

没有。

经本庭核对，双方当事人对对方出庭人员的身份无异议，符合法律规定，可以参加本案诉讼。

牡丹江市爱民区人民法院民事审判一庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一审程序的有关规定，今天在这里公开审理原告岳光兴与被告刘洪福、第三人刘振刚房屋买卖合同纠纷一案，现在宣布开庭。

现在宣布法庭组成人员名单。本案由本院代理审判员黄金迪独任审判,书记员许晓非担任记录。

现在告知各方当事人享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，民事诉讼的双方当事人享有：申请回避、提供证据、对本案事实陈述、进行辩论和请求调解、最后陈述的权利；有对本案的判决、裁定不服提起上诉的权利；原告有放弃、变更诉讼请求的权利；被告有进行反诉、反驳的权利。

各方当事人在享有上述权利的同时，应尽依法行使诉讼权利的义务；听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；如实陈述事实的义务。

各方当事人对上述权利、义务是否听清楚了？

听清楚了。

听清楚了。

各方当事人如果认为本人及书记员与本案有利害关系，可能影响公正审理的，应当说明理由，有权申请回避。各方当事人是否申请回避？

不申请。

不申请。

不申请。

各方当事人是否在开庭三日前接到开庭传票？

是。

是。

是。

各方是否有到庭的证人，并申请法庭传唤？

没有。

没有。

没有。

现在进行法庭调查。首先由原告简要陈述诉讼请求、主张及理由，或宣读起诉状。

宣读起诉状：原告有一处只有居住权的平房，2007年8月12日，原告与被告刘洪福签订房屋买卖合同。2008年6月23日，原告与被告就该房屋又签订了一份新的房屋买卖协议。事后，原告通过了解得知，双方签订的这两份协议都是无效协议。该房屋所有权是牡丹江市人大培训中心，原告系该单位职工，为了照顾原告，该单位将该房屋以福利分房的方式让原告居住。原告对该房屋只有居住权，没有处分权，原告转让房屋的行为违法，签订的协议就没有法律效力。原告要求与被告解除无效协议，被告不同意，故原告诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效，原告返还被告房屋款20,000元。

原告诉讼请求是否有变更和补充？

没有。

现在由被告答辩或宣读答辩状。

宣读答辩状：一、房屋本身就是一件商品，买卖是出于双方两次自愿协商确定，合同是有效的，符合民法上的诚实信用原则和公平原则的。经调查人大干部培训中心已经被撤销了多年了，原告也不是以前人大干部培训中心的正式职工，而是人大招待所雇佣的临时工，那份介绍信根本不能证明该房屋的产权是人大干部培训中心的。原告岳光兴是基于先占而取得该房屋的所有权，是有权进行房屋买卖的；二、房屋买卖合同效力认定的法律根据。原被告双方采用书面形式订立合同。房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。三、房屋买卖的实际履行问题 。本案中，原、被告双方在签约时均具有完全民事行为能力，原告清楚知晓其是对所约定买卖的房屋进行处分，双方亦清楚知晓所签订协议的各项约定，故该协议是原、被告双方的真实意思表示。

根据相关法理，办理房屋产权过户手续只是对合同所约定的内容进行履行，而并非是认定合同是否有效的条件，故对原告以房屋未进行登记过户而致协议无效的主张，原告的诉讼请求是没有法律依据的。且被告已交付了房款，并实际使用和管理了房屋已愈两年多，故原、被告所签订的协议当属有效协议。四、此房屋的产权证没办下来的原因是由于签订完协议后，当时就面临着房屋的拆迁工作，房产部门冻结了该地区的房产证的办理，因此没有办下来产权证，这是一种客观存在的事实。这种客观存在的事实不能影响此处房屋买卖合同的有效性。关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续，实际上是行政管理行为而非民事行为。没有办理房产证是客观原因，并不能影响房屋买卖合同的效力。五、原告夫妻都已经在该协议上签字，证明他们是共同进行的买卖行为，也是夫妻共同财产共同处理行为，这种行为已经在事实上说明该份买卖合同是成立并生效的。该合同是合法有效的，当然也就不存在返还购房款的问题。所以请求法院在查清案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。

现在由第三人答辩或宣读答辩状。

我认为房子原告和被告的买卖协议是有效的，为什么要告呢，是因为房子涨价了。不同意返还房屋。房屋由我实际占有，我不同意返还。

各方当事人是否有补充陈述？

第一，被告的意见只是他个人观点而不是法律的规定，原告方在开庭时要举的证据是合法的、有效的，而不是假的，希望被告举证证明证据是假的不要没有证据就说是假的；第二，房屋现所有权人是牡丹江市人大干部培训中心而不是本案的原告、被告及第三人；第三，原告只能处分自已的房屋而不能处分第三人的，该行为是无效行为。第四，原告被告无效行为的结果是第三人的抗辩不成立，第三人和被告之间的行为也是无效的。

希望原告能提交证据说是人大培训中心的。

没有。

根据原、被告的起诉理由及答辩内容，归纳本案的争议焦点及调查重点为：一、该诉争房屋的所有权归谁所有，是否有土地证照及房屋证照；二、原、被告签订的两份房屋买卖协议是否合法、有效。原、被告及第三人是否有异议？

没有异议。

没有异议。

没有异议。

现在进行举证、质证。各方当事人对自己的诉讼请求和理由有责任向法庭举证，书证要当庭宣读，物证要当庭展示，视听资料要当庭播放，鉴定结论要当庭宣读。开庭前已申请法庭传唤证人出庭作证的要在书证、物证宣读出示完毕后，传唤证人出庭作证。在举证期限内，如举不出证据将要承担举证不能的法律后果。首先由原告就自己提出的主张，进行当庭举证。

证据一、牡丹江市人大干部培训中心出据的介绍信复印件（与原件核对无异议）一份，证明该房屋的所有权是牡丹江市人大干部培训中心而非本案的原告，本案的原告对房屋有居住权无处分权。

被告发表质证意见。

我认为：第一，形式要件不认可，牡丹江市人大培训中心已经不存在了；第二，介绍信上注明有效期是3日，早已经过了有效期，现在是无效的；第三点，此份证据开具的对象是市政府动迁办，不是法庭，对证明的内容不认可。

我认为人大已经不存在了，怎么能有介绍信呢。

第三人发表意见？

我认为既然单位不存在了就应该无法作证了。公章也不存在了。

希望审判长确认一下被告对本份证据的公章是否申请鉴定，另外还有几点补充意见：第一，介绍信字头为市政府动迁办，这是因为原告知道自己对该房屋没有处分权后向被告及动迁单位行使了告知权，第二，有效期3日不影响本份证据要证明的内容，证明信的内容是合法的有效的，至于原告和被告双方对无效买卖没有达成和解才导致本案的诉讼，所以该证据有证明力。

原、被告及第三人是否对该份证据上的公章申请鉴定？

不申请。

暂时不申请，我们回去考虑一下。

不申请。

现对被告释明一下，被告方如果申请鉴定限你方在庭后五日内向法院提交书面的鉴定申请，逾期视为放弃权利，被告方听清楚了吗？

听清楚了。

此份证据本庭根据案情在予以确认，原告继续举证。

证据二、协议书二份，时间分别是2007年8月12日及2008年6月23日；收条一份，时间是2007年8月12日。证明双方的买卖行为无效。第一，根据法律规定房屋的转让应以房屋权属证明为准，转让方没有房屋权属证明，转让行为违法无效，被告方明知原告方没有房屋照及地照情况下，就与原告方签订买卖协议，被告有过错。第二，行为能力人只能对合法的行为负责，就本案而言，只根据原告为行为能力人就确认行为有效违法。第三，从该组证据的收条可以看出该协议本身是违法的是不确定的，被告才让原告以预付款方式打收条，第四，双方在2008年6月23日签订的协议第五条，已经明确了双方行为不合法被告方同意原告方无条件的退回先交的房款。

被告发表质证意见。

对2008年这份协议第六条中写明：此协议生效后原协议无效，所以2007年的协议已经无效了。而且在被告方的手中协议与原告方提供的协议书不一致，被告方手中的协议书上是岳光福与范雅芝夫妻共同签字，是夫妻共同处理财产的行为，故本案原告的妻子范雅芝也应该作为本案的诉讼主体。

原告方是否申请追加范雅芝作为共同原告参加诉讼？

申请追加。

因原告申请追加范雅芝为本案的共同原告，现在宣布休庭。当事人到书记员处核对笔录签字后退庭。

全体起立，请审判员退庭。

本次直播到此结束。本次直播得到中国法院网的大力支持，在此表示深深的感谢，谢谢各位网友的关注！再见！

本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。