网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。我是本次庭审的直播员任姝姣。希望通过今天的庭审直播，给各位网友提供一个学习、交流法律知识的机会。

牡丹江市爱民区人民法院即将公开审理一起房屋租赁合同纠纷案件。

首先向大家简要介绍一下案情。
2009年3月20日，被告那宏宁受房屋所有权人许庆生的委托与原告李玉艳签订房屋租赁合同，约定许庆生将位于牡丹江师范学院家属楼6号楼3单元103室的私有房屋租赁给原告。合同签订后，原告在租赁的房屋内经营饭店。2009年5月，师范学院对家属区的所有个体商业经营网点进行清理整顿，被告告知原告不能继续经营，原告停业。 故原告诉至法院，请求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；要求被告赔偿违约金5000元、直接经济损失50,000元；退还原告已交租金7200元；诉讼费由被告承担。

本案由牡丹江市爱民区法院民一庭审判员栾丽独任审判。
本案独任审判员栾丽，女，1971年6月20日出生，汉族，中共党员，大学学历，现任牡丹江市爱民区法院民事审判一庭审判员。

原、被告及其代理人均已到庭，庭审马上开始。

现在宣布法庭纪律，根据法庭规则的规定，当事人及诉讼参与人、以及旁听人员应当遵守法庭规则，按照法律行使权利、履行义务、维护法庭秩序。
　　1、不得喧哗哄闹；
2、当事人及诉讼参与人发言、陈述和辩论须经审判员许可；
3、旁听人员未经审判员许可不得录音、录像、记录和摄影、不得发言、提问，不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为，不得进入审判区；
4、当事人、诉讼参与人和旁听人员，在本庭开庭期间，应关闭通讯设备，不得吸烟，要保持法庭的清洁；
5、法庭开庭期间，一切活动统一由审判员指挥，对于违反法庭规则的人，主审法官可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像、记录和摄影器材，责令退出法庭或经批准予以罚款、拘留。对于哄闹、冲击法庭，侮辱诽谤、威胁殴打审判人员等严重扰乱秩序的人，视情节予以罚款、拘留，直至追究刑事责任；
6、为表示对国家法制的尊重，在审判人员入庭、宣判、退庭时，全体人员要起立，保持肃静。

全体起立，请审判员入庭。

报告审判员，庭前准备工作完毕，请审判员开庭。

全体请坐。现在核对出庭当事人身份，请向法庭说明出庭人员的姓名、性别、出生年月日、民族、职务、工作单位、住址，并向法庭出示身份证明。首先核对原告方出庭人员身份。

李玉艳，女，1979年2月9日出生，身份证号码：230304197902095229，汉族，个体，住鸡西市滴道区乡直11组。（未出庭）
委托代理人：谭凯焕，男，1982年4月14日出生，身份证号码：231004198204140714，黑龙江博学律师事务所职员，住牡丹江市爱民区康安路1弄25号。
委托代理人：路继海，男，1978年2月27日出生，身份证号码：230302197802274219，无职业，住鸡西市鸡冠区十栋楼委5组。

现在核对被告方出庭人员身份。

那宏宁，女，1954年7月23日出生，身份证号码：231084195407230101，汉族，宁安市人民政府公务员，住宁安市宁安镇六委1组。

双方当事人对对方出庭人员身份有无异议？

没有。

没有。

经本庭核对，双方当事人对对方出庭人员的身份无异议，符合法律规定，可以参加本案诉讼。

牡丹江市爱民区人民法院民事审判一庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一审程序的有关规定，今天在这里公开审理原告李玉艳与被告那宏宁房屋租赁合同纠纷一案，现在宣布开庭。

现在宣布法庭组成人员名单。本案由本院民一庭审判员栾丽独任审判,书记员刘双喜担任记录。

现在告知各方当事人享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，民事诉讼的双方当事人享有：申请回避、提供证据、对本案事实陈述、进行辩论和请求调解、最后陈述的权利；有对本案的判决、裁定不服提起上诉的权利；原告有放弃、变更诉讼请求的权利；被告有进行反诉、反驳的权利。

各方当事人在享有上述权利的同时，应尽依法行使诉讼权利的义务；听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；如实陈述事实的义务。原、被告对上述权利、义务是否听清楚了？

听清楚了。

听清楚了。

各方当事人如果认为本人及书记员与本案有利害关系，可能影响公正审理的，应当说明理由，有权申请回避。各方当事人是否申请回避？

不申请。

不申请。

各方是否有到庭的证人，并申请法庭传唤？

没有。

没有。

现在进行法庭调查。首先由原告简要陈述诉讼请求、主张及理由，或宣读起诉状。

宣读起诉状（略，在卷）。诉讼请求：依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；判令被告赔偿原告违约金5,000元、直接经济损失50,000元；被告退还原告已交租金7,200元；诉讼费由被告承担。

原告诉讼请求是否有变更和补充？

没有。

现在由被告答辩或宣读答辩状。

一、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。原告明知被告是受房屋所有权人许庆生的委托与其签订合同，合同是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，双方按合同的约定履行了交纳租赁费、交付承租房屋的义务；二、原告诉被告主体错误，被告是代房屋所有权人许庆生与原告签订合同，房屋租赁费是原告汇给许庆生后，许庆生让被告给出具的收条，被告按委托书完成了委托事项，该合同所产生的法律后果应由被代理人许庆生承担，与被告无关；三、原告承租房屋后，不是因为出租方的原因导致原告不能经营，是2009年4月21日师范学院下发了清理整顿家属区个体商业经营网点的通知，要求取缔家属区内的所有个体商业经营网点，由于原告继续经营，师范学院还对许庆生进行了4232元的处罚，故出租方没有违约，不应承担违约金及赔偿原告的损失；四、原告交付一年的租金9600元，原告从2009年4月1日使用房屋至今，按照合同约定，原告在2010年3月份应交纳2010年一年的租赁费，不存在出租方退还原告房租的问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

双方当事人是否有补充陈述？

没有。

没有。

根据原告的起诉理由及被告的答辩内容，归纳本案的争议焦点：原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效？被告是否应赔偿原告违约金和经济损失、是否应退还原告租金。法庭调查重点：被告与原告签订房屋租赁合同是否经过房屋所有权人的同意和认可；原、被告是否按合同约定履行了相关义务？原告不能继续经营的原因是什么？原告主张违约金、经济损失的依据是什么？原告向被告交付租金的金额，实际承租房屋的时间。原、被告是否有异议？

没有异议。

没有异议。

现在进行举证、质证。各方当事人对自己的诉讼请求和理由有责任向法庭举证，书证要当庭宣读，物证要当庭展示，视听资料要当庭播放，鉴定结论要当庭宣读。开庭前已申请法庭传唤证人出庭作证的要在书证、物证宣读出示完毕后，传唤证人出庭作证。在举证期限内，如举不出证据将要承担举证不能的法律后果。首先由原告就自己提出的主张，进行当庭举证。

证据一、房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异）。证明合同约定的条款、被告无权签定该份合同，因为被告不是该房屋所有权人，故此份合同无效。

被告发表质证意见。

对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。原告当时知道我是许庆生的代理人，并且是原告主动积极找到我来签定这份合同。

该合同中载明甲方是许庆生，为什么甲方签字确是被告？

当时签定合同时被告是代理房屋所有权人，但原告至今没有看到被告的委托书。

原告为什么不直接找到所有权人签定合同？

被告称其是委托代理人。

此份证据的形式要件本庭予以确认，对证明的问题本庭根据案情予以确认。原告继续举证。

证据二、转让合同复印件一份（与原件核对无异）、满志超收条复印件一份（与原件核对无异）。证明合同所载明双方约定的条款，由于被告对该房屋无处分权，导致租赁合同无效，给原告造成经济损失5万元整。

被告发表质证意见。

被告对原告与满志超之间签定的合同被告不知道，今天到了法庭才看到这份合同。被告对此并不知情。

此份证据本庭根据案情予以确认，原告继续举证。

证据三、中国邮政储蓄转帐凭单复印件两份（与原件核对无异）。证明原告于2009年3月4日及3月20日给付被告房屋租金9600元整。

原告，这两张汇款单是汇给谁的？

是被告提供的帐号，是谁的名不知道。

这笔钱是汇给许庆生的。这个号是许庆生给我的，许庆生让我通知房户向这个帐号里汇租金。

这笔汇款有收条么？

没给出收条。

被告发表质证意见。

这笔钱许庆生曾打电话告诉我收到了，是一笔给汇到的不是分两次。收到此款的实际时间是2009年3月20日一次收到9600元。对2009年3月4日的汇款不清楚。

此份证据形式要件本庭予以采信，对证明的问题本庭根据案情予以确认，原告继续举证。

证据四、许庆生房屋所有权证复印件一份。证明房屋所有权人是许庆生，被告对房屋没有处置权。

被告发表质证意见。

房屋确实是许庆生的，对证明的问题有异议，当时原告知道是被告代替许庆生签的合同。合同明确写明甲方是许庆生。

此份证据形式要件本庭予以采信，对证明的问题本庭根据案情予以的确认。

原告继续举证

没有了。

下面由被告举证。

证据一、许庆生委托书、房屋所有权证、身份证及原、被告签订的房屋租赁合同复印件（与原件核对无异）各一份。证明被告受房屋所有权人许庆生的委托，与原告签订房屋租赁合同。被告有权处理关于该房屋的事宜。

原告发表质证意见。

合同的形式要件没有异议，房屋产权证形式要件没有异议，对身份证形式要件没有异议。对委托书有异议。由于许庆生本人未到庭，无法核实证据的真实性，且该证据没有日期。

被告，委托书是许庆生什么时间给你出具的？

具体时间我不记得了，但许庆生委托我出租房屋已经6年了。原告对这件事情也是知道的。

委托书是许庆生本人签字捺印吗？

是的。是6年前，许庆生离开牡丹江时给我出具的。

双方签定租赁合同时，是否出示了此份委托书？

要求了，没有看到。

他们没有要求，他们知道我是代理人。

原告，当时你没有看到委托书为什么就签合同了？

欠缺考虑就签了，被告当时签完后拿过来看。

此份证据待本庭根据案情结合其他证据再予以认证，被告继续举证。

证据二、师范学院证明一份、关于清理整顿西山家属区个体商业经营网点的工作意见一份、被告与王爱俊签定的房屋租赁协议书一份。证明原告是继续履行王爱俊的租赁合同。之所以原告无法经营是因为师范学院的行为不让继续经营，并且师范学院对许庆生进行了处罚。

原告发表质证意见。

对租赁协议的形式要件没有异议，但该证据并不能证明被告所要证明的问题。对《意见》形式要件没有异议，对证明问题有异议。该份证据为牡丹江师范学院的工作意见，属于师范学院的行为，与被告履行合同义务没有关系。对师范学院出的证明形式要件没有异议，对证明问题有异议。该证据为牡丹江师范学院对该房屋所有人许庆生作出的处罚，与原、被告双方的合同义务关系无关。

此份证据形式要件本庭予以确认，对证明的问题本庭根据案情予以确认。

下面询问原、被告几个问题。

原、被告在签订房屋租赁合同时，是否经过房屋所有权人许庆生的同意？

我们不知道。

经过许庆生同意了，我有委托书，是我代替许庆生签字的。

原、被告签订合同后，是否按合同约定履行？约定的房屋租金和抵押金交了吗？什么时间交的？

2009年3月20日签完合同就搬进去了，当天给的钱。

他什么时间搬进去的我不知道。当时房屋是满志超承组的，是满志超交给原告的。

合同约定500元抵押金，抵押金交了么？

被告是收到满志超的500元抵押金。

满志超这500元给汇给许庆生了。

签定合同时都谁在场？

2009年3月20日在被告单位签的，在场人有原、被告、满志超。

对。

当时对房屋租赁的事宜是怎么约定的？

当时原告说要兑满志超的小吃店，就重新与原告签了一份合同。

当时我表示不同意，要继续履行满志超的合同，原告看房屋租金低，要求签3年的合同。

合同是谁起草的？

合同是满志超打字，原、被告签名。

对。

原告承租房屋的用途是什么？是否办理了相关的审批手续，如营业执照、卫生许可、健康证等？什么时间开始营业的？

经营麻辣烫小吃。营业执照、卫生许可都是王爱俊的名，3月20日当天就营业了。

这些事情我不清楚，都是他们之间的事。

原告什么时间、什么原因停业了？

2009年5月，被告通知原告不可以继续营业了，具体原因不清楚。

实际是原告接手的时候师范学院就不让经营了，并且不让挂牌，原告的牌匾也始终没有挂上。2009年9月，许庆生回牡丹江，此时原告仍在经营。10月学校将大门封上，不让学生进出，原告向学校内送餐都得跨栏杆，是原告自己无法经营下去了。

大门是8月25日封锁的，但是门封不住，门经常被人揣开，并不是我们自己的原因无法经营，是被告不让我们经营。

原告是否有证据证明是被告不让原告继续经营？

没有。

师范学院下发的整顿意见，原告知情吗？

不知道。

师范学院对原告经营的小吃店怎么处理的？给原告下发过停业通知吗？

没有。

原告现在从承租房屋内搬出了吗？

没有，还在占有使用。

对。

原告诉请被告退还房屋租金的依据？

没有。

原告你称是被告不让你继续经营，被告曾采取过什么措施吗？

没有，就是打电话通知我们的。

原告在与满志超签定转让合同时，是否向师范学院询问过相关的规定和制度？

没有。

原、被告在本案事实上还有补充吗？

没有。

没有。

本案现依法向原告释明，因被告向本院提交了委托书、房屋所有权人等相关证明证实了被告是代理行为，原告是否变更诉讼主体？

请法庭给我3天时间考虑，3天后给法庭答复。

本庭现通知原告三日内提交变更诉讼主体的申请，逾期不交，视为原告放弃权利，本院将依法裁判。原告是否听清楚了？

听清楚了。

法庭调查结束，现在进行法庭辩论。各方当事人进行辩论，要围绕本案争议的焦点进行，辩论应当实事求是，以理服人，语言要文明，不得进行人身攻击，辩论要按顺序进行。首先由原告发言。

坚持原告的诉讼请求。

现在由被告发言。

双方签定合同时原告根本没有提到要我出具委托书，一直到经营不下去时才向我要委托书，我没给。原告想要起诉满志超，我与满志超之间没有任何协议，所以没给。

原、被告是否还有补充？

没有了。

没有了。

法庭辩论结束，双方陈述最后意见。

坚持诉讼请求。

坚持答辩意见。

双方当事人是否同意调解？

同意调解。

同意，我们可以庭外调解。

由于时间关系，本案庭后调解。如调解不成，本案将择期依法宣判。

现在宣布闭庭，当事人到书记员处核对笔录签字后退庭。

全体起立，请审判员退庭。

此次直播得到了中国法院网的指导和帮助，在此表示感谢！今天的直播就到这里，感谢网友的关注，再见！

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