杨浦法院外景

审判员

原告

被告
2010年3月30日14：30直播杨浦区法院审理一起房屋租赁合同纠纷案
  • [主持人] 说: 各位网友，大家好!
    [主持人] 说: 今天上午我们将直播一起由上海市杨浦区法院审理的房屋租赁合同纠纷案件。
    [主持人] 说: 下面简单介绍一下案情：原告上海经联超市有限公司、被告特易购商业（上海）有限公司于2008年2月27日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市杨浦区霍山路1099弄一楼房屋（下简称系争房屋）出租于被告使用，系争房屋建筑面积为290平方米，租金标准为每天平方米3元，房屋租赁期限为2008年2月28日至2017年2月28日止，若被告未按时支付租金，原告有权解除合同并追究被告违约责任。合同签订后，原告已按约将系争房屋交付被告，但被告未按合同约定时间支付2009年9月至2010年2月期间的租金，已经违反了合同约定，故起诉要求解除合同；被告支付2009年9月至11月期间逾期支付租金的违约金160080元；被告支付2009年12月至2010年2月期间逾期支付租金的违约金160080元；被告支付2010年1月11日至2010年2月28日期间的违约金83520元以及2010年3月1日至2014年2月28日期间的违约金2871448元。
    [14:36:11]
  • [主持人] 说: 担任今日庭审的合议庭审判长是：施文汇，合议庭法官为：陈宾、周励。下面庭审即将开始！
    [14:37:36]
  • [书记员] 说: 请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
    1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
    2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
    3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
    4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
    5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
    6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
    7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
    全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。
    [14:37:59]
  • [审判员] 说: 下面核对当事人及诉讼代理人身份：
    [ 原告]：
    上海经联超市有限公司，住所地上海市杨浦区霍山路1097号。
    [ 法定代表人]：
    程雄，经理。
    [ 委托代理人]：
    贾献伟、柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
    [ 被告]：
    特易购商业（上海）有限公司，住所地上海市普陀区真南路708号201-208室。
    [ 法定代表人]：
    KEN TOWLE，总裁。
    [ 委托代理人]：
    窦少武，刘洪俊，金杜律师事务所上海分所律师。
    [14:38:19]
  • [审判员] 说: 上海市杨浦区人民法院民事审判第一庭现公开开庭审理原告上海经联超市有限公司诉被告特易购商业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本案适用普通程序，由代理审判员施文汇、代理审判员陈宾、代理审判员周励依法组成合议庭，由代理审判员施文汇担任审判长，书记员纪雯担任法庭记录。
    [14:39:02]
  • [审判员] 说: 根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，民事诉讼的当事人在诉讼中法律地位平等、有权进行辩论、委托诉讼代理人、申请回避、撤回起诉、提起上诉、申请执行、查阅庭审材料等。同时必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼程序，履行发生法律效力的判决、裁定。双方当事人对权利、义务是否听清楚了？
    [原告] 说: 听清楚了。
    [被告] 说: 听清楚了。
    [审判员] 说: 双方当事人是否申请回避？
    [原告] 说:不需要回避。
    [ [被告] 说]：
    不需要回避。
    [14:39:51]
  • [审判员] 说: 现在进行法庭调查，原告陈述诉讼请求及事实与理由。
    [ [原告] 说: 诉讼请求]：
    诉请1、依法判决解除原告与被告于2008年2月27日签订的座落于上海市杨浦区霍山路1099弄一楼商铺的《房屋租赁合同》；
    2、依法判决被告向原告支付逾期支付2009年12月-2010年2月期间租金的违约金160080元（按所欠2009年9月－2009年11月期间的租金80040的两倍计算）；
    3、依法判决被告向原告支付预期支付2009年12月-2010年2月期间租金违约金160080元（按所欠2009年12月－2010年2月期间租金80040的两倍计算）；
    4、依法判决被告向原告支付从2010年1月11日-2010年2月28日期间的违约金122670元、2010年3月1日－2014年2月28日期间的违约金4314363元，小计4437033元；
    5、依法判决被告向原告支付2008年2月28日－2010年1月11日止物业管理费42970.42元。
    [ 事实与理由]：
    详见诉状。
    [14:40:31]
  • [审判员] 说:原告诉请有无变更或补充？
    [原告] 说:有，诉请4变更为依法判决被告支付从2010年1月11日－2010年2月28日期间的违约金83520元、2010年3月1日－2014年2月28日期间违约金2871448元，合计2954968元。
    [14:54:23]
  • [审判员] 说: 被告对原告的诉讼请求发表答辩意见。
    [被告] 说: 关于原告的第一项诉请，本案租赁房屋已经于3月27日完成交接，事实上租赁合同已经予以解除。被告同意解除合同，但是原告提出的解除合同的理由被告不予认可。原告是要求解除租赁合同的依据是租赁合同的第9.2.5条，属于单方面解除合同的行权不当，被告迟延交付2个月租金，是因为原告没有出示任何相关的租赁发票或者物业发票，是对原告违约行为的同时履行抗辩。原告对于相关迟延支付租金的日期与发票不符，租赁时间表述有误。第四项诉请，原告主张的依据是合同10.6条，可是原告在起诉前没有向被告提出过任何解除合同的要求，原告根据这条条款主张违约金是缺乏法律依据的。被告物业管理费的不支付也是有合法的理由，合同从开始履行至今，原告从来没有向被告提供过物业管理收费标准和凭证，被告行为不构成违约。请求法庭予以驳回原告诉请。
    [14:54:47]
  • [审判员] 说:在上次庭审中双方当事人已经对相关证据进行举证、质证，双方是否坚持前次庭审举证、质证意见？
    [原告] 说:与上次庭审意见一致。
    [被告] 说: 与上次庭审意见一致。
    [14:55:04]
  • [审判员] 说:今次庭审原告是否有新证据提供？
    [原告] 说:证据1、2同2010年3月11日的谈话笔录。补充证据1、原告07年、09年会计报表，证明原告主营业务收入骤减；证据2、原、被告关于物业费的《补充协议》，证明原被告对物业费曾达成协议；证据3、物业费发票，证明物业费原告已代为缴纳；证据4、租金发票，证明原告已尽到义务。
    [14:55:13]
  • [审判员] 说: 被告质证。
    [15:10:37]
  • [被告] 说: 补充证1、与本案无关，与本案没有关联性，无法反映原告收入和被告的关系。证2、被告公章真实性无意义，原告公章现在暂时无法判断，但恰恰证明原告在签订合同时不诚信的行为，补充协议是由被告先盖章交由原告的，被告在原告要盖章时提出要否决协议，可是原告以未盖章为由，一直没有把原件交还给被告。协议里也约定了先要履行物业服务，被告才有要支付物业费的义务，合同明确约定了，原告必须在收取物业管理费前提供正式物业管理费发票及原告需提供的材料义务，否则被告有权延迟支付物业管理费，被告是不构成违约的。证3、真实性还需要查证，开票日期均是同一天，而且是连号发票，原告提供被告的发票应该是交给付款方的发票联，从而证明了原告从未将发票交与被告。发票是2008年7月－2009年12月，而双方租赁合同的期间是2008年2年28日－2009年3月27日，原告提供发票并不完备，也无法反映出物业管理费的单价。被告应该支付的物业管理费是被告承租的面积对应的物业管理费用，我们需要对面积进行核实。结合证据2、3，原告是没有物业管理经营资格的，而且自始自终没有向被告提供过物业管理，所以合同上约定的费用，我们也不应该向他支付。我们支付的物业管理费应该支付给向我们提供物业管理服务的物业公司，应该按照真正实施物业管理行为的公司的标准来支付。证4、真实性不清楚，需要调查后确定真实性。今天对形式内容发表质证意见，原告提供发票是两联，目前为止，发票联原件还是由原告持有，说明原告根本没有开具过发票给被告，发票的连号还可以证明原告明显是补开的发票，我们将通过申请开取调查令来进行进一步的查实。原告提供的发票日期也不完整，2008.1.29的发票，不是双方租赁期间发生的费用，租赁还没有开始，合同还没有签订，2008.2.28才开始正式承租的，这份发票不可能是我们交纳租金的发票。而且四张发票的累计金额也是和我们支付金额不对应。
    [15:12:49]
  • [审判员] 说:针对被告发表的质证意见，原告有无补充意见？
    [原告] 说:发票的数额是税务局开具的，不是根据被告的付款情况来确定的，是统一开具的发票。
    [15:15:07]
  • [审判员] 说: 被告举证。
    [被告] 说: 同2010.3.11谈话笔录。还有补充证据交接单，主要证明保证金未退还被告的事实。
    [15:20:39]
  • [审判员] 说: 原告质证。
    [原告] 说: 真实性无异议，可是交接时发现房屋内很多固定设施都被拆除，是不符合合同约定的。
    [15:21:17]
  • [审判员] 说: 合同由谁拟定？
    [原告] 说: 是被告单方拟定的。
    [被告] 说:是我们先拟定，但是经过双方磋商才定下来的，只是由我们打印出来而已。
    [15:21:58]
  • [审判员] 说:今天庭审中出示的物业管理费和租金的发票有没有交付给被告？
    [原告] 说:我们已经开具了，应该由被告主动来领取，我们通知过被告领取，可是被告没有来。
    [15:23:08]
  • [审判员] 说:原告提供2009年11月20日公函及被告签收公函收条，原告进一步说明证据证明效力。
    [原告] 说:是当时被告在霍山路门店的工作人员签收的收条。
    [审判员] 说:被告对新提供证据进行质证。
    [被告] 说:真实性需要核实，现在无法确认。税金应该是原告支付的，不交税金不给发票本身就是不对的，进一步的意见要在庭后进一步核实后提供。
    [15:27:38]
  • [审判员] 说:对于原告新提供的证据，被告应于庭审结束后三个工作日内提交质证意见。
    [被告] 说:知道了。
    [15:29:39]
  • [审判员] 说:原告，起诉前有没有发函向被告提出解除合同？
    [原告] 说:在1月8日发过律师函给被告，被告1月11日收到的。
    [被告] 说:是在1月11日收到过律师函。
    [15:32:14]
  • [审判员] 说:针对原告在诉状上的诉请违约金，被告是否就该违约金的数额提出酌情调整？
    [被告] 说:原告基于合同约定违约金的计算方式，对被告是不公平和苛刻的，如果在法院认为被告需要承担违约责任的情况下，希望法院对该数额进行调整。
    [15:36:57]
  • [审判员] 说:被告的违约行为是否造成原告实际损失？
    [原告] 说: 有造成损失，因为原告租赁给被告时是完整的房屋用于经营超市，可是由于被告的承租，原告不得不对房屋进行了分割，现在系争房屋已经无法正常使用经营了。
    [15:40:13]
  • [审判员] 说: 双方就事实及证据还有无补充？ [14:28:04]
    [原告] 说: 没有。
    [被告] 说: 原告诉请第四项对未来发生的诉请，是没有合同和法律依据的，在变更诉请前是依据合同9.2条，相当于两倍日租金的金额，现在变更后引用了10.6条，是不成立的，因为10.6条是一方擅自终止合同，我们从来没有提出过要终止租赁合同，所以原告提出依据不成立。我们按照违约金约定计算，除诉请第一项数字正确外，第二、三、四、五项诉请的数字都是错误的。
    [15:44:06]
  • [审判员] 说: 被告有没有支付原告保证金？
    [被告] 说:支付了保证金52925元。
    [原告] 说:数字正确，保证金现在不具备返还的条件，水、电费还没有进行结算，现在保证金不能返还。
    [15:45:27]
  • [审判员] 说:原告是否提出在本案中对水、电费进行一并处理？
    [原告] 说:要求一并主张，但是电费具体金额还没有计算。
    [被告] 说:水费没有结算，电费是我们自行缴纳的，电表也是我们投资安装的，所以只存在水费，不存在电费需要结算的问题。
    [15:47:39]
  • [审判员] 说: 法庭调查结束，下面进行法庭辩论，先由原告发表辩论意见。
    [15:51:19]
  • [原告] 说:原、被告双方租赁合同已经解除，被告应当支付租金80040元，可是被告逾期一个月才支付租金，拖欠事实明显。本案被告拖欠支付租金并且逾期支付租金超过一个月都有证据予以佐证,被告的违约行为是客观存在的。我们主张违约金是有合同依据的，原告提出诉请的几项违约金都是按照合同中对违约金的约定计算，是合法的。被告连续两次延期超过一个月支付租金，原告要求支付违约金于法有据。支付租金是被告作为承租方的合同义务，被告提出的发票问题不能作为不支付租金的抗辩理由。被告提出计算违约金以日租金为计算标准，可是日租金是有变化的，所以原告提出的违约金计算方式是合理的。原、被告的租赁合同已经解除，原告对被告进行了物业服务，被告应该对原告进行物业费的支付。
    [15:55:56]
  • [被告] 说:原告自始至终没有向被告提供过发票，这是原告应履行的法定义务，必然构成对合同的违反，被告以此作为抗辩理由是合法的，应当不承担任何的违约责任。补充协议正体现了原告的不诚信，如果认定合法有效，对于双方的租金和物业管理费的金额和支付方式，都是对双方合法有效的，原告在没有向被告提供物业管理费和租金的发票之前，被告有权利不支付租金和物业管理费，符合合同约定。原告要依据单方解除权的约定解除合同，特别注明需要要有正当理由，被告有正当不支付理由，所以符合合同约定的条件。原告提出的三条违约金主张的合同依据，在司法解释中都有明确释明，违约金的作用以补偿损失为原则，不提倡惩罚性违约金，原告因此主张的惩罚性违约金是非常不公平的。第四项诉请是根据租赁合同10.6条，可是被告自始至终没有提出过要退租，所以原告的主张是不成立的。如果按照原告提出的9.2条约定来主张违约金，也应该按照日租金的两倍来计算违约金，也不是原告诉请中的巨额违约金。物业管理费方面，补充协议里约定应当以原告出具发票为前提，原告提供的发票不完整，不能证明原告支付了全部的物业管理费。补充协议约定了原告为被告提供物业服务，才可以收取约定的物业管理费，可是实际原告并没有对被告进行过任何的物业管理。支付标准也应该按照实际实施物业管理服务的单位的收费标准来计算。在3月27日双方解除合同关系后，原告应当退还被告保证金。
    [16:05:30]
  • [审判员] 说:双方有无新的辩论意见？
    [原告] 说: 没有。
    [被告] 说:违约金从违约补偿角度来说，是填平原则，原告没有提供任何的损失依据，只能证明被告没有造成原告任何的实际损失，提出的违约金确实过高，是本金的两倍。物业管理费实际是支付条件不成就，所以不应当支付。原告陈述的损失是面积分割不能使用，可是原告提出的损失也是因为解除合同造成的，所以损失也不应该由被告承担。
    [16:09:41]
  • [审判员] 说: 法庭辩论结束。根据法律规定，当事人有对本案进行最后陈述的权利。原告，你的最后陈述意见是什么？
    [16:09:52]
  • [审判员] 说: 下面进行法庭调解，双方是否愿意在法庭的主持下进行调解？
    [16:10:28]
  • [原告] 说: 愿意。
    [被告] 说: 愿意。
    [16:10:43]
  • [审判员] 说: 本庭将会组织庭后调解。今天开庭到此结束。当事人在闭庭后，阅看笔录无误后签字、署期。如有遗漏或差错，可以请求补正。现在闭庭。
    [主持人] 说: 本案庭审直播到此结束，感谢您的关注！
    [主持人] 说: 本直播不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [16:11:43]