各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人杨超杰，很高兴通过北京法院网、中国法院网与大家见面，也再次感谢北京市高院对于网络直播工作的支持。现在介绍一下案件简要情况。

王某诉称，2005年从银行贷款100万购买密云某别墅，后开发商拖延了一年多也尚未完工，于是王某与开发商达成退房协议，约定由开发商返还首付款并偿还银行贷款。不料2009年，银行通知王某尽快偿还贷款。王某拿着退房协议去了银行，银行对此不予认可，称银行作为债权人，并不知道偿还贷款的义务已转移给他人，未经债权人同意转移债务，应为无效。现王某将银行和开发商一并诉至法院，要求确认贷款协议无效，并由开发商向银行偿还未还贷款70余万元。

密云县人民法院成立于1950年1月，下设刑事审判庭、民事审判一庭、民事审判二庭、民事审判三庭、行政审判庭、立案庭、执行庭、审判监督庭八个庭，太师屯人民法庭、巨各庄人民法庭、溪翁庄人民法庭、双井人民法庭四个派出法庭及政治处（包括组宣科、干部科）、研究室、纪检监察室、办公室、信访办和法警大队等职能部门。

全院干警忠诚党的审判事业，履行宪法职责，严格执法，公正审判，清正廉明，勤勉敬业，无私奉献，为辖区社会和谐稳定、经济快速发展创造了良好的法治环境。

本案由密云法院民二庭进行审理。密云法院民二庭主要审理县域内的商事案件，全庭干警共16人，审判员4人，助理审判员4人，书记员8人，年平均审结案件600余件，审结率高达98.1％，调撤率为59％。连续两年居全市商事审判系统首位。

自2000年起，民二庭已连续9年被评为先进集体、先进党支部，3次荣立集体三等功，并荣获“人民满意的政法单位”称号。2008年，因工作业绩突出，再次被评为密云县人民满意的政法单位、并荣立集体二等功。该庭奉行公正与效率的审判宗旨，力争圆满处理每一起商事案件。

在曹庆良庭长的带领下，全庭16名干警胸怀大局，心系百姓，以公正和效率为审判工作的价值追求，以服务发展、促进和谐为工作目标，依法平复和化解辖区内的商事纷争，为辖区经济发展和生态县建设提供有力的司法保障。

担任该案承办人的是席引路法官，男，满族，四级法官，现任密云法院民二庭助理审判员。席法官2006年毕业于中国政法大学，获法学学士学位，同年7月任密云法院民二庭书记员，2009年7月任民二庭助理审判员。作为一名年轻的基层法官，席法官愿意接受职业的磨砺，希望早日成为一名优秀的法官。

好，现在法庭已经做好了开庭准备，书记员贺春城已经进入法庭，开始宣布法庭规则。

现在宣布法庭纪律。

1、未经法庭允许，不准记录、录音、录像、摄影；本案依法公开审理，经法庭允许新闻记者进行录音、录像；

2、不准进入审判区、不得随意退场；

3、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为；

4、未经审判长许可，不准发言、提问；

5、不准吸烟和随地吐痰。旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法院提出；

6、携带通讯工具的请关机；

7、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告、训诫、也可以没收录音机、录像机和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款、拘留。

全体起立，请审判员入庭。

报告审判员，本案当事人及诉讼代理人均已到庭，准备工作就绪，可以开庭。

请坐下。现在核对当事人身份，原、被告请按照姓名、出生年月日、民族、身份、家庭住址进行说明，有代理人的，讲明为谁代理和代理权限。先由原告说明。

赵某，男，1970年某月某日出生，汉族，居民，住北京市某区。

蒋莉，北京市亿中律师事务所律师。全权代理。

王京平，北京市亿中律师事务所律师。全权代理。

被告说明一下你的基本情况。

某银行密云支行，地址北京市密云县。负责人张某，行长。

付某，男，1957年某月某日出生，汉族，某银行密云支行职员，住单位宿舍。全权代理。

孙某，男，1959年某月某日出生，汉族，某银行密云支行经理，住单位宿舍。全权代理。

北京某房地产开发有限公司，住所地北京市密云县。法定代表人温某，董事长。

双秋涛，北京市和本律师事务所律师。全权代理。

原告对被告出庭人员有无异议？

无异议。

被告对原告出庭人员有无异议？

无异议。

双方当事人对对方出庭人员均无异议，且各方当事人及其诉讼代理人符合法律规定，可以参加本案诉讼。

（敲锤）现在开庭！

密云县人民法院在第一法庭依法公开审理原告赵某与被告某银行密云支行、北京某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案。本案适用简易程序，由审判员席引路依法独任审判，书记员贺春城担任法庭记录。

下面宣布当事人的诉讼权利和诉讼义务。

（1）根据《民诉法》的规定，当事人在法庭上享有如下权利：

（一）有就案件事实进行陈述和申辩的权利；

（二）当事人有委托代理人，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行的权利；

（三）原告有放弃、变更或增加诉讼请求和理由的权利；

（四）被告有承认、反驳原告诉讼请求和提起反诉的权利；

（五）双方有随时提出和解请求的权利；

（六）双方有向证人、鉴定人提出发问、要求对证据和鉴定提出说明的权利；

（七）经本庭准许，双方有查阅和复制庭审材料及法律文书的权利，认为法庭的记录有差错，有申请补正的权利。

双方还有申请审判员回避的权利。

诉讼义务：

（一）依法行使诉讼权利，如实陈述事实；

（二）自觉遵守诉讼秩序；

（三）主动履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。以上诉讼权利义务双方听请了吗？是否申请审判员回避？

听清了。不申请。

听清了。不申请。

听清了，不申请。

在庭审过程中，原告未经法庭许可中途退庭的，按撤诉处理；被告未经法庭许可中途退庭的，将缺席审判。对以上法律规定，双方听清楚了吗？

听清了。

听清了。

听清了。

下面进行法庭调查。首先由原告陈述案件事实、理由及诉讼请求。

2005年4月3日，原告与第二被告某房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》一份，约定原告购买该公司开发的房屋一套，房屋总价款2 343 955元，其中：2005年5月19日，原告向第一被告某银行申请个人住房贷款130万元以支付房款，并于当日与两被告签订了个人住房贷款借款合同。后因被告迟迟未能交房，2006年3月20日，在北京市工商行政管理局密云分局的调解下，原告与第二被告签署了《退房协议书》，约定自2006年3月20日，解除双方签订的商品房买卖合同，第二被告退还原告已支付的购房款1 638 671.58元，并负责直接向第一被告返还全部未还的购房贷款774 306.23元本息。《退房协议书》签署后，第二被告未履行约定还款义务，原告于2006年11月向北京市第二中级人民法院提起诉讼。2007年12月25日，北京市第二中级人民法院做出（2007）二中民初字第00150号民事判决书，确认原告与第二被告解除房屋买卖合同的法律效力，并判令第二被告返还原告购房款1 638 671.58元并支付逾期付款违约金，关于原告诉请解除借款合同事项，法院未予处理并认定“当事人对此均可另行寻求救济”。现该判决生效，并在执行阶段。原告认为，房屋买卖合同被解除后，房屋担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款返还银行。故诉至法院，要求，1、请求判令解除原告与两被告于2005年5月19日，10月19日分别签订的《某银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、《变更协议》；2、请求判令第二被告向第一被告直接返还截至2006年2月28日止全部未还购房贷款本金774 306.23元并支付应付的利息和罚息。3、诉讼费由第二被告承担。

由第一被告进行答辩。

借款合同是与原告签订的，在原告与第二被告达成退房协议时并未通知我方，故原告要求第二被告承担还款责任的诉讼请求我方不同意。我方认为，应按借款合同来办，如个人不还款，第二被告承担连带责任。不同意原告诉讼请求。

由第二被告进行答辩。

依据签订的贷款合同，我方注意到贷款合同并未约定原告有解除合同的权利，相反，解除合同的权利在第一被告手中。如第一被告不行使解除权，原告无权要求解除借款合同。我方虽与原告有退房协议，但其中关于贷款由我方负责偿还一项，属于债务转让，该债务转让未经债权人认可，故应由原告偿还。不同意原告诉讼请求。

现在进行举证质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，当庭举证应客观真实，不得举伪证，对证据双方可以相互质疑、辩驳、认证。先有原告方出示证据。

证据一是2005年4月3日，原告与第二被告签订《商品房买卖合同》，原告购买第二被告开发的房屋，合同约定了购房款及交付时间。

二被告质证

该合同是真实的，认可。

该合同是真实的，认可。但该协议已被解除。

原告方继续举证

证据二是2005年5月19日，原告与二被告分别签订的《某银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、《变更协议》，及打印出来的银行对账单。证明目的：原告与二被告签订了《借款合同》，并向第一被告申请住房贷款130万元。其次，截至2006年2月28日，尚欠银行贷款本金774 306.23元。

二被告质证

该两份协议是真实的，认可。现在原告尚欠的贷款金额已经不是774 306.23元。

该两份协议是真实的，认可。

原告继续举证

证据三是2006年3月20日，密云工商局的调解书及第二被告签订的退房协议书。证明目的：2006年3月20日，由于第二被告违约，双方在工商局主持调解下签署了《调解书》，解除双方买卖合同，并由第二被告负责直接向第一被告偿还银行剩余贷款本金774 306.32元。

二被告质证

该调解书当时我方没参与，不认可该调解效力。因为该调解书是关于贷款转由第二被告来偿还，债务转让未经我方同意，不应有效。

该调解书是真实存在的，我方认可。

原告继续举证

证据四是2007年12月，二中院作出的民事判决书（案号2007二中民初字00150号），证明目的：法院确认了原告与第二被告解除《北京市商品房买卖合同》的法律效力，并判令第二被告返还原告1 638 671.58元并支付逾期付款违约金，关于原告诉请解除《借款合同》事项，法院未予以处理，并认定“当事人对此均可另行寻求救济”。

二被告质证

上次这个案子我也参加了，该判决是真实的，而其已经生效。

认可此证据。

还有别的证据吗？

我补充一下证据五，是4份生效判决书，里面有建行的，也有别的银行的，都是买房者解除购房合同后，直接由开发商替购房者偿还贷款。

二被告质证

不同案子不同情况，这与本案无关联性，我方不予质证。

这些案例都是银行起诉贷款人和开发商的案子，更证明借款合同的解除权在银行，而不是在原告。这些案例与本案无关。

原告还有证据吗？

没有了。

第一被告有证据向法庭提交吗？

有，我方提交一个对账单，证明原告尚欠我行本金660899.92元，利息36591.14元，利息罚息1593.64元。本金的罚息是2130.21元。

由法警传递证据。

原告和第二被告看一下这个证据。

我方认可。

我方也认可。

第二被告有无证据要提交法庭？

没有。

法庭向双方核实几个问题。先问原告，现在你方尚欠的金额已由第一被告确认了，你的第二项诉讼请求是否变更？

我们申请变更，第二项变更为刚才第一被告所述的本金、利息及罚息数额。

当初借款130万元，由原告方偿还多少本金及利息？

本金利息在双方所签的退房协议中有非常明确的约定，截至到2006年3月，我们向银行偿还本金及利息571276.58元。

何时开始不再偿还借款了？

从签订退房协议后，我们就不偿还了，之后均由第二被告偿还。

第二被告在签订退房协议后是否替原告偿还部分贷款？偿还了多少？

签订退房协议后由我方偿还，详细的没有，每月都扣除一个数额。

原告，第一被告何时向你催款？

春节以后，大概2、3月份，我们收到第一被告催款。

第一被告何时向原告催款？

因为是按揭贷款，按月还，之前都是正常还款，具体谁归还的，我们也不知道。到2009年3月贷款突然不按月归还了，这样我们找到他们。我们有时打电话催，有时在房屋的门外贴通知。

根据借款合同第15页第33款，帐户和帐号约定的非常清楚，不用我们偿还之后，我方就已经销户了。2006年3月双方已经签订退房协议，也许开发商早已将房屋买给第三人。

从2006年3月20日之后从哪个帐户划钱。

按揭贷款直接到银行柜台还款这个也是可以的。

问第一被告，如果遇到购房人贷款后由发生退房的情况，怎么处理？

依据借款合同，发生这种情况，贷款购房人应在10日内通知银行，并在银行、购房人、开放商三方在场的情况下商量怎么还款。

双方有无补充的证据？

无。

无。

无。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论。在法庭辩论阶段，当事人应当在法庭调查的基础上，围绕本案借款合同是否能解除进行辩论。

我方购房合同因已经解除，贷款的目的实现不了，根据合同法规定，我方享有法定解除权，故第二被告说我方不享有合同解除权的观点是不正确的。而且依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律的解释》中第二十四条，在商品房买卖合同解除的，请求贷款合同也解除的，应予支持。故我方享有解除权，而二十五条有规定，贷款合同解除后，由出卖人向银行承担偿还贷款及利息的责任。第二，原告与第二被告签订的退房协议第四条是双方真实意思表示，依据该条，第二被告应承担还款责任。所以第一被告提出的尚欠的本金及利息罚息均应由第二被告偿还。故我方诉讼请求合理，请法院支持。

我方认为，原告与第二被告解除购房合同，当时未通知我方，没有依据合同来履行。原告所举的判决不能适用于本案。

原告所举法条也是规定了放贷人银行行使权利的情形，而不是原告所具有的权利。我认为，仍应由原告承担还款责任，我方承担连带责任。原告主张解除权是根据2004年的司法解释，之后又颁发了合同法，应该按双方贷款合同约定处理。第二，解除权的行使期限，解除权应在一年内行使，过了一年他们就无权行使解除权了。2007年12月25日二中院出具的判决书，从那个日期两年之内提出他的诉讼请求，而原告的诉讼请求在判决书生效后2年内才提出，他们已经过了诉讼时效。

下面进行双方相互辩论。

根据相关法律规定，该合同解除权并非基于合同当事人合同约定的解除权，而是法律赋予的法定解除权，法律赋予任何一方均有权解除贷款担保合同，商品房贷款合同的目的已经不付存在。第二被告说解除权是一年，我想第二被告明确什么法律规定。我们不应适用一年期的管理规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延付款，而我们不适用该法条。该条规定的一年期的除权期限与我们没有关系。法律没有规定，或者当事人没有约定解除权行使期限，根据合同法第95条第二款的规定，在法律没有规定当事人没有约定解除权行使期限的第一，应对方催告，第二权利人和合理期限内没有行使的，而本案，除2006年我们双方签订退房协议后至今，都没有行使解除权，二被告从来没有催告过我们行使解除权。退一步讲，如果我们2006年行使了解除了借款合同的解除权，2006年11月7日原告向第二中院提出诉讼，二被告均作为当事人，法院已经送达了起诉书和相关文书，原告主张解除的意思表示非常明确，我们依据相关法律规定依法享有单方解除权，且被告至今未依据上述法规行使异议权，综上原告依法行使解除权，符合合同法第96条规定。关于诉讼时效，自2006年3月20日以后，到2009年3月，第二被告一直按照双方所签订的退房协议来履行还款，即使按照诉讼时效，解除合同不是诉讼时效的概念，第二被告说的诉讼时效没有任何事实和合法的依据。

我说的诉讼时效，是二中院的判决书说明了可以行使其他救济途径，可是他们过了2年才行使。

解除权的行使是不受诉讼时效限制的，第二被告一直到2009年3月份之前都行使了还款行为。我们认为即使有诉讼时效，他们还款了，也构成了诉讼时效的中断。

法庭辩论结束。现在由当事人发表最后陈述意见。

坚持变更后的诉讼请求。

坚持答辩意见。

坚持答辩意见。

根据法律规定，人民法院审理民事案件应当根据合法、自愿的原则进行调解。双方当事人是否同意在法庭的主持下进行调解？

同意。

不同意。

不同意。

鉴于原、被告意见分歧较大，本庭不再进行调解。现在休庭。双方看笔录签字。

特别感谢北京法院网、中国法院网、北京市高级人民法院法宣处姚学谦、赵岩同志对此次直播的大力支持！感谢密云县人民法院马强院长、田幼莉院长、曹庆良庭长的指导。感谢现场参与直播人员蔡红超、杨超杰、周静、相颖的辛勤工作！

直播到此结束，谢谢各位网友对此次庭审直播的关注！再见！