网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。各位网友，大家好，我是此次庭审直播的主持人张夫贵，很高兴再次与大家一起参与网上直播庭审活动。

即将开庭审理的是一起“百万豪宅被拍卖 买方诉争返房款”的纠纷，欢迎大家关注。

接下来我为大家介绍一下案件的主要情况。
原告周某诉称，案外人严某于2000年6月27日与被告北京某房产公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买位于北京市顺义区后沙峪某村的某小区*号房屋，总价441320美元。2004年10月11日被告取得房屋所有权证。2005年1月18日，被告北京某房产公司为甲方、严某为乙方，周某为丙方签订三方协议，约定：“1、甲乙双方终止该契约，并报北京市国土资源和房屋管理局登记终止；2、丙方与甲方就购买该房屋另行签订《北京市外销商品房预售契约》，双方同意购房款为441320美元；3、因乙方已向甲方付清该房屋的全部购房款，现三方同意上述款项甲方无需退还乙方，而是自动转为丙方应向甲方支付的该房屋之购房款，丙方向乙方支付441320美元，而无需再向甲方支付房款；

4、三方同意，由乙方直接向丙方以现状交付该房屋，乙方的交付视为甲方完全履行交付义务；5、甲、丙双方签订的《某小区房屋买卖合同》自甲、乙双方的购房契约在北京市国土资源和房屋管理局完成注销登记之日起生效。”2005年2月5日，北京市房地产交易所为严某与北京某房产公司签订的《北京市外销商品房预售契约》办理了注销登记。同年2月5日，周某与北京某房产公司签订《某小区房屋买卖合同》，约定自契约签订一年内办理产权证。房屋、房价款、物业相关手续均如约办理交接，周某还交纳了印花税、律师费等购房费用，但被告一直未能给周某出具购房发票且至今未为其办理房屋产权证。2009年10月，“海南省海口市中级人民法院公告”称周某所购房产已被拍卖并责令其限期搬出。被告的违约行为严重损害周某的利益且导致合同目的无法实现，故周某诉请解除双方签订的房屋买卖合同，并返还购房款441320美元。

原被告均已到庭，庭审马上开始。

宣布法庭纪律
一、未经法庭许可不准录音、录像和摄影。
二、不准随意走动和进入审判区，不得随意退场。
三、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。
四、未经审判长许可，不准发言提问。
五、不准吸烟和随地吐痰，旁听人员如对法庭审判活动有意见，可在休庭后口头或书面向法院提出。
六、携带通讯工具的请关机。
七、对违反法庭纪律的，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款拘留。
八、对哄闹法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人员，依法追究刑事责任。情节较轻的予以罚款、拘留。

核对当事人身份。

周某，男，1961年*月*日出生，加拿大国籍，护照号WN736***，某酒店管理发展（北京）有限公司董事长，住133-7651Minoru Blvd Richmond B.C Canada。

谷某，北京市响宇律师事务所律师。

某房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪某村南。
法定代表人薛某，董事长

刘某，北京市盈科律师事务所律师。
袁某，北京市盈科律师事务所律师。

原告对被告方的出庭人员有无异议？

无异议。

被告对原告方的出庭人员有无异议？

无异议。

本案原、被告向法庭报告的内容与向本院提交的诉讼主体资格证明及授权委托书相一致，双方当事人及诉讼参加人出庭资格符合法律规定，可以参加本案诉讼。现在开庭，北京市顺义区人民法院今天公开开庭审理原告周某诉被告北京某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案适用普通程序，依法由顺义区人员法院审判员魏志坚担任审判长，与人民陪审员夏连顺、杨泽义组成合议庭对本案进行审理，书记员周益担任法庭记录。

下面宣布双方当事人在法庭上享有的诉讼权利与应尽的诉讼义务：
诉讼权利有：（1）申请回避的权利；
（2）提出新证据的权利：
（3）进行辩论，请求法庭予以调解的权利；
（4）原告有放弃，变更，增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
（5）最后陈述的权利；
诉讼义务有：（1）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；
（2）如实陈述事实的义务；
（3）依法行使诉讼的义务。

双方当事人是否听清楚了，是否申请回避？

听清了，不申请。

下面开始法庭调查，由原告宣读起诉状。

案外人严某于2000年6月27日与被告北京某房产公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买位于北京市顺义区后沙峪某村的某小区*号房屋，总价441320美元。2004年10月11日被告取得房屋所有权证。2005年1月18日，被告北京某房产公司为甲方、严某为乙方，周某为丙方签订三方协议，约定：“1、甲乙双方终止该契约，并报北京市国土资源和房屋管理局登记终止；2、丙方与甲方就购买该房屋另行签订《北京市外销商品房预售契约》，双方同意购房款为441320美元；3、因乙方已向甲方付清该房屋的全部购房款，现三方同意上述款项甲方无需退还乙方，而是自动转为丙方应向甲方支付的该房屋之购房款，丙方向乙方支付441320美元，而无需再向甲方支付房款；

4、三方同意，由乙方直接向丙方以现状交付该房屋，乙方的交付视为甲方完全履行交付义务；5、甲、丙双方签订的《某小区房屋买卖合同》自甲、乙双方的购房契约在北京市国土资源和房屋管理局完成注销登记之日起生效。”2005年2月5日，北京市房地产交易所为严某与北京某房产公司签订的《北京市外销商品房预售契约》办理了注销登记。同年2月5日，周某与北京某房产公司签订《某小区房屋买卖合同》，约定自契约签订一年内办理产权证。房屋、房价款、物业相关手续均如约办理交接，周某还交纳了印花税、律师费等购房费用，但被告一直未能给周某出具购房发票且至今未为其办理房屋产权证。2009年10月，“海南省海口市中级人民法院公告”称周某所购房产已被拍卖并责令其限期搬出。被告的违约行为严重损害周某的利益且导致合同目的无法实现，故周某诉请解除双方签订的房屋买卖合同，并返还购房款441320美元。

原告对诉讼请求还有无补充、放弃、变更？

有，第一、要求解除双方签订的房屋买卖合同，第二、返回购房款折合人民币是3652584.98元，第三、被告赔偿原告损失350万元，第三项诉讼请求的数额是估算的。

被告进行答辩。

我公司不同意原告的诉讼请求，我公司作为涉诉房屋的开发商及原告，和案外人对涉诉房屋的买卖事宜在整个实践中均严格按照三方的规定，并且诚实信用的履行了合同，原告说被告存在违约行为的事实不存在，原告关于涉诉房屋的相关房屋的选择被侵害是原告与第三人有法律纠纷，不是被告的原因，而原告主张返还购房款及损害系没有法律依据与事实依据的，根据2006年6月27日，被告与案外人的购房人的契约及案外人和被告签订的三方协议约定可以得到被告与案外人对涉案房屋的房屋买卖关系已经中止，而且原告与被告对涉诉房屋之间的房屋买卖关系成立并生效，被告已经向原告交付了符合合同约定和法律规定的房屋，关于房屋房款的支付问题因为案外人已经向被告支付了购房款，自动转为是原告向我公司支付的购房款，我公司的主要义务是协助原告2006年2月4日前办理设诉房屋的转移登记，其他的义务已经完全履行完毕，

原告至今没有取得涉诉房屋的所有权正的真正选因是2005年2月23日被告收到了海口公安局的查封函，是案外人挪用资金罪，要求查封涉诉房屋，所以不得办理转移房屋登记手续，我公司还收到了海口人民法院的执行材料及生效判决，所以海口人民法院要求我公司不得为任何人办理过户手续，我公司已致函公安局我公司与案外人的买卖关系终止，原告是该房屋的买受人，原告对公安局查封行为也提出异议，此后公安局驳回了原告对查封行为的异议，原告不服裁定，向海南高级人民法院提起复议，但原告没有按时出席海口高级人民法院举办的庭审会所以海口高级人民法院作出民事裁定书视为原告撤回复议，在海口市公安局及人民法院复议查封行为，现在涉诉房屋已经被海口中级人民法院拍卖给其他人。

根据上述事实可以认定涉诉房屋在2005年2月23日已经被司法机关查封而被拍卖，导致合同目的不再实现，所以我公司没有责任，我们也负责任的向海口公安机关提出异议，但都被驳回，所以我公司无法为原告办理过户手续，但海口公安机关的查封函后，我公司没法为原告办理房屋过户手续，在2005年2月6日到2005年2月22日我公司没有为原告办理房屋转移手续的原因是，原告迟迟不交纳税费，所以未办理成立，而在2005年2月22日后，我公司就收到了查封函，也就无法为原告办理手续了，现在我公司认为，原告应该起诉案外人或找海口司法机关提起复议，而不是起诉我公司。

未能为原告办理过户手续的原因，原告什么意见？

认可被告所说。

所有房屋没有转移案外人前，房屋所有权在谁名下？

在我公司名下，是大产权。

被告没有为原告开具发票，所以我没有积极交纳契税。

被告与案外人签订房屋买卖后，并没有把产权登记在案外人名下。

案外人不想办理产权证，所以就没有登记在案外人名下，三方签订房屋合同时，房屋登记在我公司名下。

认可。

双方提供证据。

三方签订的协议书。原告与案外人签订的协议，原告、被告双方签订的房屋买卖合同，证明双方正式建立了房屋买卖合同。收据，原告向案外人支付了房价款后的收据。海口市公告，银行对美元与人民币的兑换的税率证明。律师事务所发票和收据，证明在办理房屋手续时的律师是被告指定的律师事务所。为涉诉房屋交纳的物业费的发票。

对三方协议书真实性认可，但三方协议的具体内容中第2项说明是原告与案外人签订房屋，我方只是负有协助义务。对原告与案外人签订的房屋合同，真实性认可，原被告双方签订的房屋买卖协议真实性认可，买卖合同的第6条证明在一年内双方共同办理过户手续，补充协议中第11条，房产买卖而发生的契税由原告交纳。收据是案外人为原告出具的收据，以证明原告向案外人支付了购房款，我方不认可，

因为在2006年11月28日，依据海口市中级人民法院的裁定书，认定原告在向海口市人民法院针对强制措施提出异议的时候也向法院提交的此项证据，但没有银行款项的记录，所以被告不予认可。对海口人民法院公告认可。对中国银行外汇牌价，没有意见，与本案无关。对原告提供损失的证据不认可，与本案无关，恰恰证明了被告作为开放商，均是通知业主办理转移登记，所此涉诉房屋办理买卖合同之前已经符合了转移登记的条件。

针对律师发票，被告与所谓律师所对涉诉房屋的销售事宜没有签订委托代理关系，与本案无关。对证据三，原告没有贴印花税发票，其向律师事务所支付的印花税不能证明其实际履行了印花税交纳义务。物业发票，依据三方协定，被告已经按协议的约定向原告交付了符合使用条件的房屋，而原告一直以来以实际占有和使用涉案房屋，因此其涉案房屋并且享受物业服务，其交纳物业费是应尽的义务，但物业的缴费凭证与本案无关。

不认可被告所说，实际我是与被告履行的购房手续，在海口法院裁定书中没有认定我与案外人购房的事实，但是被告不认可案外人的签字，所以应由被告举证，房屋没有及时的转移登记，是因为原告没有积极交纳契税，但被告没有给我出具购房发票，所以其他手续根本就谈不上，没有其他证据了。

被告提供证据。

我有，提供证据目录，以证据目录为准，其中再补充一下，证据三是我公司向海口公安局提出的异议，原件已经邮寄给海口公安机关，所以没有原件，证据五是复印件，其他都是原件，对证据一再补充一下，三方签订协议书，我认为实质上是案外人卖房给原告，但我公司与原告签订的房屋买卖合同我公司也没有异议，房屋买卖合同有开发商交纳印花税的发票，没有原告交纳的发票，没有其他补充了。

对证据一、证据二、、证据三认可，证据四、证据五、六、七、八项证据真实性都认可，补充一点，被告对三方购房合同的剖析是被告的判断，不符合三方合同所实质所反映出的内容。

开始，被告向案外人出售的价格与出售给被告的价格是一样的，购房价由谁确定的？

原告与开发商人员协商的价格。

案外人与原告认识吗？

不认可。

对原告的陈述不认可，不是真实的，原告所说与开发商人员协商的售房价格，我公司没有这个人，海口中级人民法院驳回原告的异议是因为怀疑原告与案外人勾结在一起转移财产，当时是原告与案外人一起来到开发商来转移房屋，我公司认为只是配合而已，现在的结果是被告没有想到的。

原告与案外人之前认识吗？

不知道。

本院向海口中级人民法院调取的执行卷宗，反映出原告就海口对涉诉房屋查封提出异议，后被法院驳回，并申请了复议等相关情况，并显示原告与案外人是原同事关系，双方看一下什么意见。

对原告与案外人是同事关系一节不认可，只是申请执行人的单方笔录，不能作为证据，对法院调取的材料没有异议。

认可，没有异议。

原告在法庭期间所提出的对于海口中级人民法院对原告驳回执行异议的裁定书，原告有无向相关司法机关申诉？

目前没有申诉，这份裁定是有法律效力的。

双方对事实有无补充。

现有的合同签订足以推翻海口法院的怀疑，所以应当认定双方签订的房屋买卖合同是有效的。

原告称自身没有取得所有权证，是被告没有给被告购房发票，是因为被告与案外人签订了房屋买卖合同之后，为案外人出具了购房款发票，那么原告在和被告签订买卖合同之后应向开发商索要购房发票，而且在2005年当时根据税收的政策，交纳契税不需要向有关机关出示购房发票。

不认可，只是被告代理人的推论，原告与开发商的业务员商谈的价格。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论。

双方签订的购房合同真实有效。被告主张被告只有协助义务，我方不认可，根据法律规定，转移房屋登记手续应该是开发商积极履行的义务。现原告方提交代理词，以代理词为准。

被告认为，根据被告与原告及案外人签订的协议约定可以得到，被告与案外人的买卖协议已经终止，与原告签订的协议生效，被告已经向原告交付了房屋，原告履行支付购房款的义务，案外人欲出售房屋，原告愿意购房房屋，他们之间也已经签订了房屋买卖协议，所以我方只管办理房屋转移登记手续，我公司不否定原告与案外人签订的房屋协议，我公司只协助原告双方共同去房屋权属登记部门办理登记手续，其他义务我公司已经履行完毕，由此，2005年2月23日被告收到了海口的查封函，不得停止办理转移手续，

另还受到了执行手续，虽然双方均对此裁定提出异议，但都被驳回，现在此房屋已经被拍卖，并登记在别人名下，合同目的也无法实现，在2005年2月23日开始，被告必须遵守相关规定并配合司法机关履行法律义务，被告对没有为原告办理转移登记手续，是有合法的理由，其次双方约定一年内办理过户手续的约定，有17天可以为原告办理，但被告没有协助原告办理，这也不构成违约，因为原告没有交纳契税，所以我公司无法协助其履行，我公司只负有协助义务，所以我公司不应当承担违约责任。即使原告交纳了契税也要求了被告协助办理转移登记手续，但只要收到海口的查封函还是办理不了转移手续，所以我方认是原告没有在17天内交纳契税，所以没有办理成功转移登记手续，过错在原告。

被告强调原告没有积极交纳契税及要求开发商办理转续手续，是没有事实根据的，被告给案外人购房发票不能成为不给原告购房发票的理由。

开发商向海口司法机关提出异议是在为原告提出异议，房屋在被相关机关及部门查封的情况下以及原告没有交纳税费的情况下，被告是有合法合理的理由不协助原告办理过户手续。

双方有无新的答辩。

没有。

因双方分歧较大，法庭不再组织调解，双方陈述最后意见。

坚持诉讼请求。

坚持答辩意见。

现在休庭，阅笔录签字。

今天的庭审就直播到这里，感谢市高级法院法宣处的姚学谦和赵岩对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任庭审记录工作的民一庭书记员范春艳燕和网管员朱春明。本次网络直播亦得到负责拍照和传送图片的杨秀芝的大力协助。今天的直播就到这里，各位网友，再见！

本直播内容不是法庭记录，不具有法律效力。