各位网友，下午好。安徽省高级人民法院民事审判第四庭在安徽高院第二法庭公开审理上诉人刘辉、彭春年与上诉人蚌埠房地产（集团）有限公司及原审被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司商品房买卖合同纠纷一案。这个案件涉及到逾期交房违约金等商品房买卖合同纠纷中常见问题。中国法院网、安徽法院网现场直播此案的庭审。安徽法院网周瑞平、时姚，书记员夏琰、曹晗在庭审现场为你进行图文直播。

现在离开庭还有20分钟，安徽省高级人民法院副院长汪沪平来到直播现场，接受本网的专访。

各位网友，大家好，感谢大家对安徽省高级人民法院网络直播房地产案件庭审的关注。

在庭审开始前，请你介绍一下安徽法院房地产案件审判的情况。

房地产纠纷案件是各类涉及土地、房屋纠纷案件的统称，包括土地使用权出让（转让）合同纠纷、合资（合作）开发房地产合同纠纷、建设工程合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷，等等。近年来，随着我省经济社会发展步代的加快，房地产市场的交易量急剧增大，这个领域的纠纷不断增多，人民法院审理房地产纠纷案件的工作任务日益繁重，领域不断拓宽，专业化程度进一步提高。为了适应这一新的形势，安徽省高级人民法院于2006年8月成立了民事审判第四庭，专司审判房地产案件及对全省法院房地产审判业务指导和监督工作。一些中基层法院也根据工作需要，相继成立了专门审理房地产案件的审判业务庭，切实提高了房地产审判工作的专业化程度，为公正高效地处理房地产纠纷案件打下了坚实基础。从案件审理的角度来说，近年来全省法院每年审理的房地产纠纷案件大约在7000件左右，2008年是6917件，涉案标的额14.37亿元，2009年6934件，涉案标的额达20多亿元。为了处理化解好这些房地产矛盾纠纷，全省各级法院在党委的统一领导下，在人大的监督下，在社会各界的关心、理解和支持下，充分发挥审判职能作用，及时有效地开展审判工作，为规范房地产市场秩序，保障房地产业健康发展，促进经济社会持续协调发展做出了积极贡献。

近年来，房地产业发展很快，也是社会各界和广大人民群众高度关注的行业，请你从审判工作的角度，给大家介绍一下近年来房地产纠纷案件有哪些新情况、新特点？

近年来，随着房地产业的快速发展，人民法院审理的房地产纠纷案件也出现了一些新情况、新特点。一是案件数量日益增多，类型不断拓宽。由于房地产市场不够成熟，市场中存在着诸多的不规范行为，由此引发了大量的矛盾纠纷。同时，随着房地产市场的逐步深入发展，也出现了许多新类型纠纷案件，如实际交付的商品房与广告宣传不符、物业管理纠纷、商品房代理销售合同纠纷等。二是矛盾纠纷的对立性强。由于房地产纠纷案件涉及的经济利益一般较大，对于普通老百姓来讲，属于家庭重要财产且与居住、生活等切身利益密切相关，因此案件当事人在诉讼中的争议往往较大，相互之间的情绪比较对立，这就增加了法院处理这类矛盾纠纷的难度。三是在适用法律方面存在的疑难问题很多。由于房地产在我国还是比较年轻的产业，许多制度还不是很完善，法律规定也相对滞后。同时，该行业专业性较强，特别是其中的建筑领域，涉及专门的知识，给审理带来难度。四是与社会稳定关系密切。对于一些涉及众多人员利益的案件，如涉及拖欠农民工工资的工程款纠纷案件、涉及小区购房户共同利益的房屋质量、逾期交付和物业管理纠纷案件及拆迁安置纠纷案件，在处理的过程中，稍有不慎，就会引发影响社会稳定的群体性事件。

为了应对这些新情况、新特点，安徽法院采取了哪些措施呢？

为了应对房地产审判工作中出现的新情况、新问题，全省各级法院积极采取扎实有效措施，努力提高办案质效，营造良好的诉讼环境，确保各类房地产矛盾纠纷都能得到及时公正处理，保障和促进房地产市场健康有序发展。一是正确认定合同效力，规范房地产市场秩序。加大对有效合同的保护力度，维护房地产市场正常交易和运转，促进经济增长。对于违反法律禁止性规定，扰乱房地产市场秩序的合同，依法坚决果断地认定无效，确保房地产市场有序发展。二是坚持保护与制裁并举，保障房地产市场健康发展。依法及时有效地保护诚信方利益，充分运用法律手段制裁违约失信行为，并区分不同情况，协调平衡各方当事人利益，努力实现办案的法律效果与政治效果、社会效果相统一。三是切实加大调解工作力度，促进房地产市场和谐发展。切实强化调解工作意识，按照“调解优先、调判结合”的工作方针，结合房地产案件特点，进一步拓宽调解工作广度，深化调解工作措施，优化和改进调解工作方式方法，努力提高调解工作成效。在办案过程中，不放过每一个案件存在的调解可能性，抓住案件处理过程中一切有利于调解的机会，利用各种积极因素，有效提高调解成功率。近年来，省高院房地产案件的调解率逐年提高，去年已接近50%，促进了社会的和谐稳定。四是保障弱势群体利益，有效维护社会稳定。对涉及弱势群体的案件，我们一方面尽可能依法加大对其合法权益的保护力度，另一方面慎重稳妥地做好稳控等相关工作，有效防止了影响社会稳定的突发事件和群体性事件的发生。五是认真践行司法为民便民的各项举措。把方便当事人参加诉讼作为一项基本原则，时刻为当事人着想，热情接待当事人，认真倾听当事人的意见。对于当事人在诉讼中提出的要求，只要不违反法律的原则性规定，尽可能予以满足，最大限度地做到让当事人满意。六是进一步加大审判公开制度的落实力度。本着能够公开的事项一律公开的原则，及时将案件审理的进展及当事人所要做的工作、可能承担的法律后果等相关情况告知当事人，并阐明法律规定及理由，让当事人明明白白参加诉讼，及时有效地行使诉讼权利，维护自身合法权益。实行裁判文书上网公布制度，能够公布的裁判文书一律上网公布。我们今天的网络庭审直播，也是审判公开的一种重要形式。今后，我们还要采取更多、更加有效的形式来进一步落实审判公开制度，接受社会和人民群众的监督。

刚才你说到近年来审理房地产纠纷案件在适用法律方面存在许多疑难问题，那么安徽法院是如何解决这些问题的？

为了解决审理房地产纠纷案件在适用法律方面存在的疑难问题，确保公正高效地处理好每一起房地产纠纷案件，我们主要从两个方面加大工作力度。一方面，加大业务培训力度，让广大法官及时掌握、熟练运用法律法规和司法解释关于处理房地产纠纷案件的新规定，不断提高广大法官的司法能力，以适应房地产审判工作的新形势、新需求。另一方面，切实加强调研工作，有针对性地研究和解决审理房地产纠纷案件中发现的适用法律方面的疑难问题。2009年5月，省高院在广泛深入调研的基础上，制定出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》，对审理建设工程施工合同纠纷案件中存在的法律法规和司法解释规定不够明确的问题作出了统一的认定和裁判标准。该指导意见对于全省各级法院正确适用法律，处理好建设工程施工合同纠纷案件，规范和引导建筑市场健康有序发展，起到了十分重要的指导作用。目前，我们正在就审理涉及房屋纠纷案件适用法律方面的疑难问题开展深入调研，为出台这方面的指导意见作积极的准备，便于进一步保障和促进全省房地产审判工作的顺利开展。

谢谢你接受专访。

感谢中国法院网、安徽法院网对房地产案件审判工作的关注和支持。

庭审马上要开始了，现在我们进入庭审现场。今天到法庭旁听庭审的有人大代表、政协委员、省高院特邀监督员。

上诉人、被上诉人已经各就各位。书记员廖永结走进了法庭，开始宣布法庭纪律。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条第一款的规定，宣布法庭纪律：
根据《中华人民共和国人民法院法庭规则》，诉讼参与人、旁听人员应遵守下列法庭纪律：
1、未经许可，不得录音、录像和摄影；
2、不得随意走动和进入审判区；
3、不得随意发言、提问；
4、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为；
5、庭审中必须关闭移动电话等通讯工具。
对法庭审判活动有意见，可在闭庭后以书面形式向人民法院提出。
对于违反法庭纪律的人，人民法院可以训诫、责令退出法庭、罚款或者拘留。对于严重扰乱法庭秩序的，依法追究刑事责任。

全体起立，请审判长、审判员入庭。

安徽省高级人民法院民事审判第四庭副庭长沈建红和审判员陶宝定、代理审判员程敏进入法庭。此案由沈建红担任审判长。

报告审判长，开庭准备工作就绪，请开庭。

审判长敲响了开庭的法槌。

现在开庭。安徽省高级人民法院民事审判第四庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，在这里公开审理上诉人刘辉、彭春年与上诉人蚌埠房地产（集团）有限公司不服蚌埠市中级人民法院（2009）蚌民一初字第10号民事判决提起上诉的二审案件。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条的规定，现核对当事人及出庭人员身份。
上诉人刘辉是否到庭？请起立说明你的出生年月、职业和家庭住址。

刘辉，女，1967年10月1日出生，汉族，个体工商户，住蚌埠市涂山路阿尔卡迪亚阳光苑3-1-801室。

上诉人彭春年是否到庭？请起立说明你的出生年月、职业和家庭住址。

彭春年未到庭。
彭春年，男，1970年3月20日出生，汉族，个体工商户，住蚌埠市工农路468号沁雅花园小区45-1102室。

请委托代理人起立说明自己的姓名、单位、职务及代理权限。

王栓继，安徽治邦律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人蚌埠房地产（集团）有限公司的法定代表人是否到庭？

蚌埠房地产（集团）有限公司法定代表人郑树凯，未到庭。

请委托代理人起立说明自己的姓名、单位、职务及代理权限。

徐颖，该公司副总经理，代理权限：特别授权。

吴建农，该公司法律顾问，代理权限：特别授权。

原审被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司的负责人是否到庭？

蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司负责人：周宝，未到庭。

请委托代理人起立说明自己的姓名、单位、职务及代理权限。

徐颖，该蚌房集团副总经理，代理权限：特别授权。

吴建农，该蚌房集团法律顾问。

上诉人刘辉、彭春年对对方出庭人员有无异议？

无异议。

无异议。

上诉人蚌埠房地产（集团）有限公司对对方出庭人员有无异议？

无异议。

原审被告蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司对其他各方出庭人员有无异议？

无异议。

各方出庭人员身份及相关出庭手续，经本庭核对符合法律规定，且各方对对方出庭人员均无异议，可以参加本庭诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第41条第1款、第42条的规定，由安徽省高级人民法院审判员沈建红、审判员陶宝定和代理审判员程敏组成合议庭，沈建红担任审判长，陶宝定主审，书记员廖永结担任庭审记录。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第45条、第46条、第50条、第51条、第52条、第64条、第101条、第123条的规定，民事诉讼当事人享有申请回避、自行和解、提供证据、进行辩论、放弃或变更诉讼请求等诉讼权利，负有遵守诉讼程序和法庭秩序等义务，这些相关的权利义务，在本院发送的受理上诉通知书和应诉通知书中一一列明，现询问各方是否清楚？是否申请回避？

清楚，不申请回避。

清楚，不申请回避。

清楚，不申请回避。

法庭准备结束，现进行法庭调查。为了便于庭审，在以下的庭审过程中，对蚌埠房地产（集团）有限公司简称蚌房集团，对蚌埠房地产（集团）有限公司住宅分公司简称蚌房集团住宅分公司。
本庭提醒当事人注意：法庭调查采取当事人举证、质证的形式，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，反驳对方主张的，也应当提供证据或者说明理由。证据应当尽量提供原件或者原物，举证不能的应当承担对自己不利的法律后果，提供伪证的，应当依法追究相应的法律责任。
首先请刘辉、彭春年一方向法庭陈述上诉请求和理由，或者宣读上诉状。

上诉请求：1、撤销安徽省蚌埠市中级人民法院（2009）蚌民一初字第0010号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。2、诉讼费由被上诉人负担。
事实和理由：原审法院判决要求被上诉人按照上诉人已付购房款计算支付逾期交房违约金没有任何依据。
依照双方订立的商品房买卖合同第九条第2款约定,被上诉人逾期交房应当按日向上诉人支付万分之三的违约金。逾期交房违约金按照文义解释当然是按照逾期交房部分的价款计算支付违约金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。也就是说该司法解释对于逾期付款的是按照未付购房款总额计算支付逾期付款违约金;逾期交付房屋的,是按照未交房部分的租金计算赔偿损失的。逾期交付房屋按照已付房款总额计算支付违约金除非双方在合同中明确约定。否则，均无可能。还有，如果上诉人没有预付房款难道被上诉人就可以不承担违约责任吗?因此，原审法院判决按照合同文本中双方未选择适用的条款判决被上诉人按照上诉人已付购房款计算支付逾期交房违约金没有任何依据。综上，原审法院判决部分没有依据，请你院撤销原审法院判决,依法改判支持上诉人的上诉请求。

由蚌房集团针对刘辉、彭春年的上诉请求及理由进行答辩。

答辩人就被答辩人不服蚌埠市中级人民法院（2009）蚌民一初字第0010号民事判决，上诉至安徽省高级人民法院，答辩如下：
一、上诉人主张按房屋总价款的3%支付违约金，没有事实依据，不能成立。
第一、依据房屋买卖的交易习惯，应确定上诉人支付房款的时间为2004年12月31日之前，被上诉人享有同时履行抗辩权。
上诉人与被上诉人在2003年6月13日签订的《商品房买卖合同》约定了出卖人交付房屋的时间是2004年12月31日，尽管没有明确买受人交付房款的时间，但依据买卖合同双方合同权利与义务相对应的关系及《合同法》61条、62条和《合同法》解释二第七条关于合同履行期限约定不明依据交易习惯确定的规定，应确认本合同上诉人支付房款的时间是在2004年12月31日之前，或者至少可以确定为同时履行。但上诉人除支付100万元预付款外，剩余绝大部分房款至今未支付，故被上诉人享有同时履行抗辩权，被上诉人不应承担违约责任。
第二，经上诉人催告，在合理的期限内，上诉人仍拒绝支付房款，其行为已构成违约。
依据《合同法》第62条第四项的规定，即使原合同对上诉人的支付房款时间约定不明，也意味着被上诉人随时可以要求上诉人支付房款。本着一种公平原则，在2008年12月30日，被上诉人的房屋具备交付条件时，即以登报的形式通知了上诉人，明确了上诉人应付房款的数额和时间，上诉人应当按照被上诉人的通知履行支付房款的合同义务，但上诉人至今拒绝支付房款，其行为显属违约。故上诉人追究被上诉人逾期交房的违约责任不能成立。
第三，上诉人意图用期待权利来抵消上诉人应履行的合同义务不能成立。
上诉人看到被上诉人的通知后，立即向被上诉人提出了三项赔偿要求，总额也就是上诉人后来在原审中提出的诉请，高达300多万元。上诉人的目的很明确，企图以违约金抵消自己应付房款，这样自己只要支付200余万元，就可得到现市场价在1500万元左右的房屋。但是，本案被上诉人是否违约、违约金是多少，均处于待定状态，而支付房款的时间和数额是确定的，故不能用一种待定状态的所谓权利来作为自己拒绝履行合同义务的理由。
第四，上诉人只支付100万元预付房款，却主张按550余万元总房款追索违约金，不符合民事法律的公平原则。
合同签订后，上诉人只预付了100万元的房款，不足总房款的五分之一，经被上诉人催告后，在合理的期限内仍未缴纳453.4583万元的房款。
二、上诉人没有按照房屋租金损失来主张自己的诉求。
我们将双方签订的《商品房买卖合同》第六条和第九条相比，明显看出该条文中出卖人的违约责任双方已选择了删除，即逾期交房的违约责任没有约定，上诉人依据已被删除的条款来主张违约金的比例和数额，显然没有事实依据。同时，上诉人在原审诉状中的诉讼请求是依据日万分之三来主张违约金的，没有依据违约金约定不明的相关法律规定来主张其房屋租金损失的，因此，上诉人在上诉状中引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，不适用其诉讼请求。
三、被上诉人行使合同解除权，符合法律规定，应当予支持。
依据商品房买卖的交易习惯，应确定上诉人支付房款的时间在2004年12月31日前，2008年12月30日，上诉人再次登报告知上诉人支付房款的数额和时间，上诉人拒绝履行。至今，上诉人所付房款不足总房款的五分之一，依据《合同法》167条、94条、96条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，被上诉人于2009年5月7日向上诉人发出了《解除合同通知书》，依法行使了合同解除权，该通知达到之日起，合同解除。原审没有充分的理由否定了被上诉人解除合同的效力，不符合相关法律规定，恳请二审人民法院予以纠正。

请蚌房集团向法庭陈述上诉请求和理由或者宣读上诉状。

上诉请求： l、依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的反诉请求； 2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
上诉理由： 一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。上诉人与被上诉人在2003年6月13日签订的《商品房买卖合同》，依据合同第八条约定交付房屋的时间和商品房交易习惯，被上诉人应当于2004年12月31日前将双方约定的剩余房款45347583元支付给上诉人，但被上诉人直未交付剩余房款。2008年12月30日，上诉人登报通知交房，催告被上诉人缴纳剩余房款，但被上诉人仍拒绝交付。因被上诉人未能履行合同约定的绝大部分义务，构成根本性违约，上诉人于2009年5月8日向被上诉人发出《解除合同通知书》，依据合同法相关规定，该通知书自到达之日起生效，双方合同解除，故上诉人在一审中请求确认与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除的反诉请求应当得到支持。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约不明确，依照本法第六十一条的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。因此，本案《商品房买卖合同》中虽未约定被上诉人剩余房款的交付时间，但上诉人依据交易习惯确定后并再次登报对被上诉人进行了催告，在此后长达五个月时间内被上诉人仍未交纳剩余房款，这完全可以认定被上诉人的行为构成了根本性违约。《合同法》笫九十六条舰定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本案即属于前述第九十四条三款规定的合同解除之情形，因此上诉人向被上诉人发出的解除合同通知是合法有效的，自通知到达被上诉人时双方合同已经解除。请求二审法院依法撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除有效，以维护上诉人的合法权益。

由刘辉、彭春年一方针对蚌房集团的上诉请求和理由进行答辩。

被答辩人要求解除合同的理由不能成立。
一、合同约定了交房日期即2004年12月31日，并未约定支付剩余房款的日期。而且被答辩人并未在约定的日期交房，因此被答辩人认为答辩人应当于2004年12月31日支付剩余房款既无事实依据也无法律依据。
二、2008年12月30日被答辩人才登报通知交房，逾期已经整整4年，而且被答辩人并未提供证据证明房屋已经具备交付条件，即房屋是否竣工验收。另外，被答辩人准备交付的房屋面积与合同约定的面积相比短少了400多平方米，可被答辩人却要求答辩人支付合同约定的全部剩余购房款项（见被答辩人的回复函）。被答辩人无论是交付标的的数量还是履行的期限均有严重的瑕疵。因此，答辩人不支付房款乃是正当行使抗辩权的行为，不属于违约行为更不能作为违约对待。
三、迟延履行是合同法规定的一方违约另一方解除合同的法定条件之一，但当事人一方违约的情况下，解除权归守约方享有，而被答辩人显然不属于守约方。合同未约定支付剩余房款的日期，被答辩人登报交房通知中的付款请求最多只能属于履行要求，不属于催告的范畴。而且，答辩人接到被答辩人的回复函后已经提起诉讼，要求被答辩人履行交房义务并承担违约责任。被答辩人在诉讼期间要求解除合同不仅不符合解除合同的条件和程序，而且显然是为了谋取不正当利益。综上，请你院依法驳回被答辩人的上诉请求。

由原审被告蚌房集团住宅分公司对上诉人刘辉、彭春年和上诉人蚌房集团的上诉请求和理由发表意见。

我方同意上诉人蚌房集团的答辩意见。

根据刚才两上诉人的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、2009年5月6日蚌房集团向刘辉、彭春年发出的解除双方商品房买卖合同的通知，能否产生解除合同的法律效力；2、若合同未解除，根据双方合同的约定，蚌房集团应承担每日万分之三的逾期交房违约责任，那么违约金的计算基数是按已付购房款还是按总房价款。
对本庭归纳的两个争议焦点，各方当事人是否有异议？是否需要补充？

我方请求法庭调查上诉人蚌房集团的房屋是否具备交付条件？何时具备交付条件？

我方恳请法庭将迟延交房是否构成违约作为本案的争议焦点。

在法庭调查过程中，我们将调查蚌房集团的房屋是否具备交付条件、何时具备交付条件。
根据蚌房集团刚才的意见，法庭将第二点争议焦点分为两点争议焦点,即：
第二个争议焦点是蚌房集团迟延交付房屋是否构成违约？
第三个争议焦点是如果构成违约，违约金如何计算？
对本庭归纳的三个争议焦点，各方有无异议和补充？

我方有异议，一审时对迟延交房是否构成违约没有作为争议焦点，二审也不应作为争议焦点。

迟延交房是否构成违约实际上已经包含在一审解除合同的诉讼请求内，上诉人刘辉和彭春年对此是否有异议？

没有异议。

对法庭归纳的三个争议没有异议。

对法庭争议的争议焦点无异议。

各方当事人对一审判决认定的事实有无异议？

没有。

没有。

没有。

对一审判决认定的事实本院予以确认。

下面由各方围绕着争议焦点进行举证质证。
本庭提醒各方注意：举证应提供证据目录，并按目录所列序号依次说明每份证据的证明目的，在一审中已经举证质证过的证据，如无新的意见，可作简单说明；二审新提供的证据，可作特别说明。质证是对证据的真实性、合法性、关联性发表意见。

现在由上诉人刘辉、彭春年一方举证。

没有新证据。所举一审证据:1、商品房买卖合同，证明双方订立商品房买卖合同及其约定；2、房款收据，证明刘辉彭春年依照约定支付了部分房款；3、报刊通知，证明蚌埠房地产(集团)有限公司逾期四年后才通知交房。4、回复函，证明付的房屋有瑕疵且不愿承担合同约定的责任。

由蚌房集团发表质证意见。

我房的质证意见与一审相同。1、商品房买卖合同确定了房屋交付时间却没有约定付款时间。根据交易习惯，这是互为条件的。2、关于出卖人的责任和买受人的责任，从目前的书面形式来看没有违约条款，不应当作为计算违约金的依据。3、关于面积，合同约定以房管部门实测为准。

蚌房集团住宅分公司发表质证意见。

同意上诉人蚌房集团的质证意见。

现在由蚌房集团举证。

没有新证据。所举一审证据:一、2003年6月13日签订《商品房买卖合同》，证明： 1、合同约定被上诉人交房时间为2004年12月31日，尽管合同中未明确上诉人付款时间，但依据交易习惯应认定为上诉人的付款时间为2004年12月31日。2、合同第九条约定的出卖人的违约责任实际已被删除，即应当认定逾期交房的违约责任不明。3、合同第六条约定买受人的违约责任：逾期在6日之内，买受人应按应付房款的日万分之三支付违约金。
证据二、2008年12月30日《蚌埠日报》，证明：住宅分公司在无法联系到上诉人交付房屋的情况下，以登报的方式通知上诉人付款、交房。
证据三、上诉人向被上诉人递交的《关于交房违约的赔偿要求》，证明：上诉人在看到《蚌埠日报》交房《通知》后，于2009年元月6日向被上诉人提出以违约金抵销应缴房款的要求。
证据四、被上诉人给上诉人的《回复函》，证明：被上诉人对上诉人的赔偿要求提出一次性协商解决的意见。
证据五、2009年5月7日被上诉人向上诉人发出的《解除合同通知书》，邮寄单据等，证明：被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除。

由上诉人刘辉、彭春年一方发表质证意见。

证据一、二的真实性、合法性没有异议，但是不能达到其证明目的，对于支付房款的日期是在2004年12月31日或者之前没有依据。买受人应按应付房款的日万分之三支付违约金不是合同的条款。 我方购买的3000余平方米的房屋，对方对短少的400多平方没有说明。
证据三没有原件，对真实性有异议。
证据四的真实性没有异议，这份《回复函》并不是协商性的，仅仅是蚌房集团对履行合同的认识。
证据五没有具备合同解除的条件。

请原审被告对上诉人蚌房集团的举证发表质证意见。

同意上诉人蚌房集团的举证意见。

原审被告蚌房集团住宅分公司举证。

我方二审无证据。

各方当事人是否还有新的证据要提供？

无。

就本案事实，各方是否有问题向对方发问？

我方有两个问题，1、蚌房集团交付的房屋是什么时间竣工验收的？2、案涉工程相关资料是什么时候备案的？

对第一个问题，因为一审没有涉及这个问题，所以我对于竣工时间并不清楚，但可以回去查。第二个问题，还没有备案。

为了进一步查明事实，法庭对当事人进行询问，请当事人如实回答。

刘辉在签订《商品房买卖合同》时没有约定支付购房余款的时间，你们认为该款应当在何时支付？

2003年是我和我爱人一起签订的合同，没有约定付余款的时间，我认为应当在蚌房集团交付我房屋后我再支付余款。

蚌房集团，你们认为购房余款应当在何时支付？

我方认为应当按照商品房买卖的交易习惯，在我方交付房屋前，购房户支付房款。

刘辉、彭春年在什么时候知道蚌房住宅分公司在2008年12月30日《蚌埠日报》上发布公告及其公告内容？

我2008年12月30日上午在《蚌埠日报》上看到的公告，第二天就去了蚌房住宅分公司。

刘辉、彭春年得知道蚌房住宅分公司在《蚌埠日报》上发布公告后，是否去办理房屋交接和支付购房余款？

我们去蚌房住宅分公司办理房屋交接，对方的老总接待了我们，要求我方支付剩余房款，我们在发现房屋面积与合同约定不符的情况下，拒绝支付剩余房款。

蚌房集团未能按约交付房屋的原因是什么？

两次设计规划变更导致我方迟延交房。

蚌房集团在《蚌埠日报》上发布公告时是否具备交付条件，现在能否办理房屋交接?

当时就具备交付条件。我方现在可以办理房屋交接，我方愿意依据给对方的《回复函》交付房屋。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论。
本庭提醒各方当事人注意：法庭辩论应当围绕双方争议的事实、法律的适用、责任的承担来进行，对双方无争议的事实和证据不得再进行辩论。辩论应当观点明确，依据充分，调理清楚。

首先由刘辉、彭春年一方发表辩论意见。

现发表以下代理意见:
一、被上诉人蚌埠房地产(集团)有限公司应当按照逾期交付房屋的总价款计算支付逾期交房违约金。
双方订立的商品房买卖合同第九条第2款约定：“出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。”合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，合同解释以合同文义为出发点，逾期交房违约金按照文义解释当然是按照逾期交房部分的价款计算支付违约金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。也就是说该司法解释对于逾期交付房屋的,是按照未交房部分的租金计算赔偿损失的，并不是按照已付房款总额折算的房屋计算租金。另外，房地产领域逾期交房违约金按照逾期交房的价款或者金额计算支付也是一个惯例。因此，原审法院判决按照已付房款总额支付违约金实属故意偏袒被上诉人蚌埠房地产(集团)有限公司。按照原审法院判决的逻辑，如果上诉人没有预付房款被上诉人根本就可以不承担违约责任，这显然是与法律规定相悖的。
二、被答辩人要求解除合同的理由不能成立。
1、合同约定了交房日期即2004年12月31日，并未约定支付剩余房款的日期。而且被答辩人并未在约定的日期交房，因此被答辩人认为答辩人应当于2004年12月31日支付剩余房款既无事实依据也无法律依据。
2、2008年12月30日被答辩人才登报通知交房，逾期已经整整4年，而且被答辩人并未提供证据证明房屋具备交付条件，即房屋是否竣工验收。另外，被答辩人准备交付的房屋面积与合同约定的房屋面积相比短少了400多平方米，可被答辩人却要求答辩人支付合同约定的全部剩余房款项（见被答辩人的回复函）。被答辩人即使具备交房条件，那么无论是交付标的的数量还是履行的期限均有严重的瑕疵。因此，答辩人不支付房款乃是正当行使抗辩权的行为，不属于违约行为更不能作为违约对待。
3、迟延履行是《合同法》规定的一方违约另一方解除合同的法定条件之一，但当事人一方违约的情况下，解除权归守约方享有，而被答辩人显然不属于守约方。合同未约定支付剩余房款的日期，被答辩人登报交房通知中的付款请求最多只能属于履行要求，不属于催告的范畴。而且，答辩人接到被答辩人的回复函后已经提起诉讼，要求被答辩人履行交房义务并承担违约责任。被答辩人在诉讼期间要求解除合同不仅不符合解除合同的条件和程序，而且显然是为了谋取不正当利益。
综上，原审法院判决部分没有依据，请你院撤销原审法院判决,依法改判支持上诉人的上诉请求。

现在由蚌房集团发表辩论意见。

刘辉、彭春年没有依据合同约定支付款，其行为同样构成违约，我方已依法提出反诉请求，请求人民法院确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，以此吞并或抵消刘辉、彭春年的诉请，反诉部分的意见后述。
就本案本诉部分，发表如下代理意见：
刘辉、彭春年主张按房屋总价款的3%支付违约金的上诉请求，没有事实依据，不能成立。
第一、依据房屋买卖的交易习惯，应确定其支付房款的时间为2004年12月31日之前，我方享有同时履行抗辩权。
双方在2003年6月13日签订的《商品房买卖合同》约定了出卖人交付房屋的时间是2004年12月31日，尽管没有明确买受人交付房款的时间，但依据买卖合同双方合同权利与义务相对应的关系及《合同法》61条、62条和《合同法》解释二第七条关于合同履行期限约定不明依据交易习惯确定的规定，应确认本合同刘辉、彭春年支付房款的时间是在2004年12月31日之前，或者至少可以确定为同时履行。但其除支付100万元预付款外，剩余绝大部分房款至今未支付，故我方享有同时履行抗辩权，不应承担违约责任。
第二，经我方催告，在合理的期限内，刘辉、彭春年仍拒绝支付房款，其行为已构成违约。
依据《合同法》第62条第四项的规定，即使原合同对刘辉、彭春年支付房款时间约定不明，我方随时可以要求其支付房款。本着一种公平原则，在2008年12月30日，我方的房屋具备交付条件时，即以登报的形式通知了刘辉、彭春年，明确了其应付房款的数额和时间，刘辉、彭春年应当按照我方的通知履行支付房款的合同义务，但其至今仍拒绝支付房款，其行为显属违约。尽管我方逾期交付房屋，但刘辉、彭春年同样逾期付款，双方相互违约，我方除享有同时履行抗辩权外，互负违约责任产生的违约金也应抵销，故刘辉、彭春年请求我方支付违约金不能成立。
第三，刘辉、彭春年意图用期待权利来抵消其应当履行的合同义务不能成立。
刘辉、彭春年看到我方的通知后，立即向我方提出了三项赔偿要求，总额也就是其后来在原审中提出的诉请，高达300多万元。其目的很明确，企图以违约金抵消自己应付房款，这样只要支付200余万元，就可得到现市场价在1500万元左右的房屋。但是，本案我方是否违约、违约金是多少，均处于待定状态，而支付房款的时间和数额是确定的，故不能用一种待定状态的所谓权利来作为拒绝履行合同义务的理由。
第四，刘辉、彭春年只支付100万元预付房款，却主张按550余万元总房款追索违约金，不符合民法上的公平原则。
合同签订后，刘辉、彭春年只预付了100万元的房款，不足总房款的五分之一，经我方催告后，在合理的期限内仍未缴纳尚余453.4583万元的房款。合同权利的产生应依附于合同义务的履行，刘辉、彭春年履行合同约定的义务不到总价款的五分之一，却要求按合同总价款来享有权利，这不符合权利与义务相一致的法律原则。
综上，代理人认为：刘辉、彭春年的上诉理由不能成立，请求二审人民法院依法驳回其上诉请求。
下面就本案反诉部分，发表以下代理意见，请法庭采纳。
根据刘辉、彭春年至今拒不支付大部分房款的违约事实，我方行使了合同解除权，符合法律规定，应当确认双方的合同已经解除。
如前所述，依据商品房买卖的交易习惯，应确定刘辉、彭春年支付房款的时间在2004年12月31日前。2008年12月30日，蚌房住宅分公司再次登报告知刘辉、彭春年支付房款的数额和时间，其拒绝履行。至今，刘辉、彭春年所付房款只达到总房款的18.08%，依据《合同法》167条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。根据《合同法》94条、96条的规定，我方享有法定的合同解除权。据此，埠房住宅分公司于2009年5月7日向刘辉、彭春年发出了《解除合同通知书》，依照法律规定，该通知达到之日起，合同解除。原审没有充分的理由否定了我方解除合同的效力，不符合相关法律规定，恳请二审人民法院予以纠正。

现由原审被告发表意见。

同意蚌房集团的意见。

本庭已经注意到各方的主要观点，已经发表的意见无需重复，如有新的观点，可作第二轮发言。
刘辉、彭春年一方是否有新的意见。

1、蚌房集团的代理人认定合同签订对其不公平，但后面又认为合同签订不合理，这是相互矛盾的。2、蚌房集团认为国有企业就可以逾期交房就可以违约，没有事实和法律依据。我方认为房屋目前及此后的价值与本案无关，蚌房集团的代理意见没有法律依据。

蚌房集团是否有新的意见?

没有补充意见。

蚌房集团住宅分公司是否有新的意见?

无补充意见。

法庭辩论结束，征询各方当事人最后陈述意见。

我方请求蚌房集团按照日万分之三支付违约金，恳请法庭驳回蚌房集团的上诉请求和理由。

请求人民法院确认双方解除合同。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第9条、第128条的规定，法院审理民事案件应当根据自愿合法的原则进行调解。现询问各方当事人是否愿意调解？

同意调解。

同意调解。

同意调解。

各方当事人均表示愿意调解，在闭庭后将组织各方当事人进行调解。
现在宣布闭庭。

今天的网络直播就到这里，感谢广大网友的关注。

本次直播不是庭审记录，不具有法律效力。