上海法院网直播
2010年5月20日 9:00直播松江区法院审理一起商品房预售合同纠纷案
  • [主持人]：
    上海市松江区人民法院泗泾人民法庭下辖泗泾、九亭、洞泾、佘山四镇及佘山度假区，该地区经济发达，社会矛盾也大量显现，人口导入量大，人民群众对司法的需求量逐年加大。在这片土地上，活跃着一支优秀法官战斗群体。这支队伍的10名法官肩负着每年2000余件诉讼案件的审理任务。长年以来，他们尽心尽责抓审判，踏踏实实抓服务，坚持不懈抓队伍，与时俱进抓创新，全心全意为群众排忧解难。以实实在在的工作业绩，获得了辖区群众的赞誉，被评为“全国优秀法庭”、“全国共青团青年文明号”，多次获得了“集体二等功”、“新长征突击队”等多项荣誉。
    [09:02:44]
  • [主持人]：
    各位网友，大家上午好，今天我们网上直播的是一起商品房预售合同纠纷案件。
    [09:03:08]
  • [主持人]：
    下面庭审即将开始。
    [09:03:26]
  • [书记员]：
    请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
    1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
    2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
    3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
    4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
    5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
    6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
    7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
    [09:06:38]
  • [审判员]：
    下面开庭，首先核对当事人的身份情况及代理人的代理权限。
    [09:07:34]
  • [原告代理人]：
    原告陈某等9人。（未到庭）
    上述原告共同委托代理人余某、吴某，律师。（特别授权）
    [09:09:35]
  • [被告代理人]：
    被告上海某房地产有限公司，住所地上海市。
    法定代表人尉某，董事长。（未到庭）
    委托代理人 陈某、董某，该公司工作人员。（特别授权）
    [09:14:00]
  • [第三人代理人]：
    第三人上海某房地产策划营销有限公司，住所地上海市
    法定代表人施某。（未到庭）
    委托代理人张某、李某，律师。（特别授权）
    [09:14:53]
  • [审判员]：
    上海市松江区人民法院泗泾法庭，今天就原告陈某等9名原告诉被告上海某地产有限公司纠纷商品房预售合同纠纷9案合并审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款的规定，进行公开开庭审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，本案适用简易程序，由代理审判员蔡
    [09:15:20]
  • [审判员]：
    各方当事人是否听清楚？
    [09:15:33]
  • [原告代理人]：
    说: 听清了。
    [09:15:59]
  • [被告代理人]：
    清楚了。
    [09:16:10]
  • [第三人]：
    清楚了。
    [09:16:18]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条的规定，当事人对审判人员、书记员有申请回避的权利。
    各方当事人是否提出回避申请？
    [09:16:40]
  • [原告代理人]：
    不申请。
    [09:16:55]
  • [被告代理人]：
    不申请。
    [09:17:05]
  • [第三人]：
    不申请。
    [09:17:24]
  • [审判员]：
    现在进行法庭调查。
    先由原告陈述诉讼请求以及依据的事实和理由。
    [09:17:44]
  • [原告代理人]：
    9案的诉讼请求均为：1、判令被告继续履行所签订的《上海市商品房预售合同》；
    2、本案诉讼费由被告承担。
    [09:17:58]
  • [审判员]：
    被告答辩。
    [09:18:16]
  • [被告代理人]：
    1、根据预售合同补充条款第8条约定为“由甲方代乙方办理贷款申请手续”，并未约定贷款由被告负责，被告已尽到相关责任，将原告的贷款资料交到建行。2、贷款合同主体是银行与原告，原告是否能够贷款审批通过，是与原告的资信、收入水平、偿还能力、信贷政策等相关，被告未能收取贷款是由于银行审批未能通过。原告未能按期支付房款造成违约，故请求法院驳回原告的诉请。
    [09:18:36]
  • [审判员]：
    第三人答辩
    [09:18:45]
  • [第三人代理人]：
    我方同意原告诉请。首先被告称原告违约在先。而被告在向原告发出解约通知时，原告还是在付款的合理合法期限内。故被告不应解约，另原告与案外人某银行签订了借款合同并办理相关手续，尽管原告尚未获得贷款，但是据我方所知，该银行是被告所指定，银行不能及时放贷，所以我方认为，被告及指定银行应该负有责任。
    [09:21:11]
  • [审判员]：
    本案争议焦点是原告未能及时获得贷款的原因何在？当事人有无异议？
    [09:21:58]
  • [原告代理人]：
    无异议。
    [09:22:09]
  • [被告代理人]：
    我方认为本案的争议焦点是原告是否按时支付了购房的贷款部分。
    [09:22:29]
  • [第三人]：
    无异议。
    [09:22:37]
  • [审判员]：
    下面由原告举证。
    [09:22:47]
  • [原告代理人]：
    我方提供一下证据： 1、上海市商品房预售合同1份，证明原被告之间存在房屋买卖关系，付款方式为分期付款，其中贷款部分由被告负责；
    2、发票1份，证明在签订合同当日，原告已支付首付款；
    3、预告登记信息各1份，证明根据商品房预售合同第31条，被告已逾期办理预告登记，办理预告登记后才能办理房屋贷款，现预告登记时间已晚于第二笔款项支付时间，势必会导致办理贷款时间延误；
    4、个人贷款合同一份，证明原告已经进行贷款。
    5、告知函各1份，证明被告无故单方解除合同；
    6、媒体信息1份，证明贷款手续均是由被告委托的公司办理，但所有责任均应由被告承担，被告解除合同的原因是房价上涨，被告违背诚信，恶意解约，引起社会广泛关注；
    [09:25:10]
  • [审判员]：
    根据证据四，有哪些案件当事人没有办理贷款？
    [09:25:53]
  • [原告代理人]：
    其中的三案当事人没有签订贷款合同。
    [09:26:38]
  • [审判员]：
    被告进行质证。
    [09:28:01]
  • [被告代理人]：
    对证据一真实性无异议。但是该合同第七条明确约定，原告应当按期支付房款的贷款部分，逾期的应当支付违约金，且甲方有权选择单方解除合同。
    [09:29:25]
  • [被告代理人]：
    对证据二的真实性无异议。
    [09:31:55]
  • [被告代理人]：
    对证据三真实性无异议。但是根据其内容，并不能证明被告逾期办理预告登记与合同解除有必然联系。
    [09:32:40]
  • [被告代理人]：
    对证据四真实性无异议。
    [09:33:10]
  • [被告代理人]：
    对证据五的真实性无异议，证明原告确实收到了告知函。
    [09:33:35]
  • [被告代理人]：
    对证据六的真实性有异议，媒体的报道并非属实，我方不予认可。
    [09:34:25]
  • [审判员]：
    第三人质证。
    [09:34:43]
  • [第三人代理人]：
    对证据一的真实性无异议，但是对证明内容有异议，该合同没有反应出贷款部分由被告负责，只能说明贷款银行由被告指定，贷款的材料申请部分由被告代理。
    [09:35:53]
  • [第三人代理人]：
    对证据二、三无异议。对证据四、五也无异议，对证据六只是传媒证据，对其真实性有异议。
    [09:37:17]
  • [审判员]：
    原告有何质辩意见？
    [09:37:51]
  • [原告代理人]：
    无质辩意见。
    [09:38:08]
  • [审判员]：
    被告举证。
    [09:38:20]
  • [被告代理人]：
    证据一、国内挂号信收据九份，证明被告已经向九名原告寄送了原告解除合同的函件。
    [09:39:16]
  • [审判员]：
    原告质证。
    [09:39:45]
  • [原告代理人]：
    无异议，函件确实收到。
    [09:39:54]
  • [审判员]：
    第三人质证。
    [09:40:04]
  • [第三人代理人]：
    对此解约函不清楚。
    [09:40:18]
  • [审判员]：
    第三人有无证据提交法院？
    [09:40:31]
  • [第三人代理人]：
    证据一、2009年3月份与被告签订的销售合同一份，证明第三人对双方系争房屋采用了包销的形式。对于系争的不动产，若我方不能按照约定销售则会买断。为此，我方认为被告无权通知原告解约的权利。
    [09:42:01]
  • [第三人代理人]：
    证据二、函件5份，其中，2009年7月14日函件（第一封），是第三人回复给被告的函件，该函件中的1、2条中我方提出贷款银行由被告指定，但是该银行贷款程序缓慢，请被告及早解决这一问题，表示了第三人早在双方争议前已经函告了被告。2009年9月份函件（第二封），证明被告对第三人的包销行为进行阻挠。
    [09:45:08]
  • [审判员]：
    第三人陈述一下，证据一中包销形式的具体条款在哪里？
    [09:49:24]
  • [第三人代理人]：
    该营销销售合同中第三页6.3条中的第一、第二条。
    [09:50:51]
  • [审判员]：
    原、被告发表质证意见。
    [09:51:28]
  • [原告代理人]：
    对证据一、二的真实性无异议。第三人证据也证明贷款由被告或者其代理人负责办理。被告对贷款不能及时获批的情况应该告诉原告，但是被告在解约函前没有以任何形式告知原告。
    [09:53:50]
  • [被告代理人]：
    对证据一的真实性无异议，但是，代理人只是委托人的附属。6.3中的第一条、第二条，并非第三人所述第三人和被告之间是包销关系。本合同从未出现包销两字。被告人解除合同将导致第三人销售业绩下降，将影响到第三人的经济利益。所以被告方认为，第三人提供的证据的证明力值得商榷。
    [09:58:56]
  • [被告代理人]：
    对证据二的真实性有异议，且与本案也无关联。被告和第三人的纠纷并不影响原告申请贷款。
    [09:59:52]
  • [审判员]：
    第三人有何质辩意见？
    [10:00:09]
  • [第三人代理人]：
    对证据一，我方认为第三人和被告是包销关系，这是本案的前提条件。包销是由代理方定价，且销售费用由代理方承担。而本案中销售合同只约定了底价，具体销售价格是由第三人确定的，而且销售费用也是第三人承担。基于以上几点，我方认为本案第三人和被告是属于包销关系。
    [10:01:57]
  • [第三人代理人]：
    对证据二被告的质证意见很牵强、不够周严。
    [10:04:41]
  • [被告代理人]：
    审判员，我方现在申请反诉。
    反诉请求：⒈判令解除原、被告双方的合同。
    ⒉原告支付被告相应赔偿款项。
    [10:06:44]
  • [审判员]：
    鉴于被告方当庭提起反诉，现休庭十分钟。
    [10:07:23]
  • [审判员]：
    下面继续开庭，鉴于被告当庭提起反诉，法庭给予被告方七天时间递交书面反诉材料。现就本诉部分，法院询问双方当事人几个问题。
    [10:13:41]
  • [审判员]：
    被告认为，你方与第三人是什么关系？
    [10:14:14]
  • [被告代理人]：
    被告和第三人存在委托关系。但并非第三人所说的包销关系。
    [10:14:32]
  • [审判员]：
    原告，你方认为本案被告和第三人存在什么关系？
    [10:15:11]
  • [原告代理人]：
    我与被告存在房屋买卖关系，都是被告委托第三人具体进行操办的。
    [10:15:41]
  • [审判员]：
    第三人，在本案的销售房屋行为中，你方具体办理哪些事宜？
    [10:16:15]
  • [第三人代理人]：
    我方代表被告与原告签署房屋预售合同。
    [10:16:40]
  • [第三人代理人]：
    并且负责将原告有关贷款所需资料递交给被告方指定的贷款银行信贷员。
    [10:18:13]
  • [审判员]：
    第三人确认一下，九案原告是否在合同约定期限内将材料交给贷款银行？哪家银行？
    [10:19:47]
  • [第三人代理人]：
    我方当场就将材料交给某银行了。
    [10:20:02]
  • [审判员]：
    银行有否当场审核？
    [10:20:14]
  • [第三人代理人]：
    只是对材料的一个收集，初步审核。当时缺少材料的，银行会要求原告事后补齐。
    [10:20:53]
  • [审判员]：
    原告有无异议？
    [10:21:03]
  • [原告代理人]：
    原告当时是向另外一家银行的工作人员提交贷款材料的。
    [10:21:34]
  • [审判员]：
    被告有无异议？
    [10:21:45]
  • [被告代理人]：
    都是被告安排两家的工作人员前去，应该在当天就进行了审核并且收集。并不是第三人在进行操作。被告并未限定原告方申请贷款的银行，原告方对银行的选择有自己的意志，并且当场都递交了相关资料。
    [10:23:43]
  • [审判员]：
    原告，当时现场办理贷款的银行是哪家？
    [10:24:05]
  • [原告代理人]：
    两家银行并非一起到场的，是交替出现的。这两家银行都是被告指定的，原告无选择权。
    [10:24:33]
  • [被告代理人]：
    两家银行都是的。
    [10:24:43]
  • [第三人]：
    是的。
    [10:24:52]
  • [审判员]：
    原告递交贷款材料后，都是由谁在交接并与银行联系的？
    [10:25:13]
  • [原告代理人]：
    被告。
    [10:25:22]
  • [被告代理人]：
    都是银行和原告直接进行联系的。
    [10:25:36]
  • [第三人代理人]：
    借贷关系是由原告与银行之间发生的，第三人没有介入。应该是由原告与银行直接进行沟通的。
    [10:26:17]
  • [审判员]：
    法庭宣读询问笔录，法院向某银行信贷员了解了相关情况，并制作了询问笔录，其中与本案有关的是：法院问，贷款的审批情况与谁联系？信贷员回答，是与第三人联系的。法庭问，审批时间？信贷员回答，大约十五天左右。法院问，借款合同日期是何时？信贷员回答，审批终审日期，有了该日期就说明贷款可以发放了。法院问，如材料未补齐与谁联系？信贷员回答，与第三人进行联系，如实在联系不到第三人，就直接与原告联系。
    [10:28:57]
  • [审判员]：
    双方当事人有何异议？
    [10:29:10]
  • [原告代理人]：
    对该份询问笔录我方均认可无异议。但是九案的原告都没有接到银行的通知。
    [10:30:11]
  • [被告代理人]：
    对该询问笔录无异议，但是提请法院注意，审批时间的延长只可能是原告方的原因，可能材料不全等，与被告无关。
    [10:32:15]
  • [第三人代理人]：
    对该询问笔录无异议。但是对于贷款的材料未补齐与谁联系，第三人即不是借贷关系的保证人，也不是银行的委托方，也没有借款人的授权委托书，那么与第三人的经办人联系该做法不妥当。并且材料中已经留下了小业主本人的电话号码。所以我方认为对此点有异议。
    [10:35:04]
  • [审判员]：
    根据原被告的商品房预售合同中，原告方未支付第二笔款项时，被告方有无发出催款通知书？
    [10:36:52]
  • [被告代理人]：
    原告与签订贷款合同一个月后，被告就与原告方进行电话催讨，没有书面催讨。这项工作具体都是由第三人在操办的。
    [10:37:57]
  • [审判员]：
    第三人，对此有无异议？
    [10:38:16]
  • [第三人代理人]：
    书面的催讨函没有，但是有电话催讨过。
    [10:38:34]
  • [审判员]：
    原告，合同中约定的付款期限到期，你方贷款还未发放，是否会影响你方的付款情况？你方是如何与第三人及被告联系的？
    [10:39:49]
  • [原告代理人]：
    我方电话询问第三人，他们都说：“快了快了，贷款很快就要发放了，你们放心。”
    [10:40:32]
  • [审判员]：
    对于合同约定的违约金部分你有否考虑到？
    [10:40:47]
  • [原告代理人]：
    我方认为，我方已经按照约定提交所有材料，如果贷款未及时发放，我方无任何责任。
    [10:41:20]
  • [审判员]：
    被告方，解释一下双方签订的补充条款第六条。
    [10:41:40]
  • [被告代理人]：
    原告向银行申请贷款如不能达到全额批准放贷，原告方需要按照约定付给被告差价款。
    [10:44:19]
  • [第三人代理人]：
    银行当月放贷次月还款。条款规定，首次贷款后十日内将差额交付甲方。该条款考虑到贷款的特殊性，对之前约定的修正，该补充条款已经变更了原先合同违约责任的处分。被告发解约函的时候原告尚未违约。
    [10:47:37]
  • [审判员]：
    原告收到解约函后，有无与被告方联系？
    [10:48:50]
  • [原告代理人]：
    我方提出以现金方式支付将房款继续履行，但是被告不同意。
    [10:49:21]
  • [被告代理人]：
    在我方发出解约函后的二到三星期后，原告才与我方联系。原告私下联系我公司职员，意图贿赂我公司职员，要求把合同继续履行下去。但是到目前为止，原告还未将房款支付被告。可见，原告已经违约。
    [10:51:03]
  • [审判员]：
    被告，当时原告与你方联系时有无明确是同意解除还是继续履行？
    [10:51:58]
  • [被告代理人]：
    原告没有与我方沟通过是同意解除还是继续履行。我方不知是哪位原告向我方联系的。
    [10:53:36]
  • [审判员]：
    原告说明一下联系被告的情况。
    [10:53:54]
  • [原告代理人]：
    其中一位业主陈某与被告积极联系并且又支付了部分房款，被告接收了房款，并出具了发票。现我方提供发票一份加以证明。另一位业主孙某有寄送挂号信发函要求继续履行合同。现我方提供函件一份加以证明。其余原告都是通过电话方式联系被告或者到售楼处现场直接沟通。
    [10:55:41]
  • [审判员]：
    被告对此有无异议？
    [10:56:18]
  • [被告代理人]：
    对上述两份证据无异议。但是被告并未恶意解除合同。其中一名业主陈某又缴纳了部分房款，但是远远不足，说明被告没有履行合同的能力。对孙某的挂号信函，我方不能确认是否收到，需要回去核实，但是从挂号信可见，孙某未将贷款办出是出于其自身原因。
    [10:58:55]
  • [审判员]：
    第三人对此有无异议？
    [11:00:17]
  • [第三人]：
    对上述两份证据的真实性无异议，但是解约是在被告将第三人强行赶出售楼处后发生的，我方对此不清楚。
    [11:01:51]
  • [审判员]：
    原告，是否了解贷款过程中未能按时发放的具体原因？
    [11:02:17]
  • [原告代理人]：
    不清楚。
    [11:02:31]
  • [被告代理人]：
    银行的放贷，是根据国家政策及原告的还贷能力、资信情况决定的，原告未能取得贷款与被告无关。
    [11:03:09]
  • [审判员]：
    第三人是否清楚本案九名原告贷款未能发放的原因？根据你方提供的2009年7月14日的函中记载，银行发放贷款缓慢。
    [11:04:21]
  • [第三人代理人]：
    未发放贷款的原因不清楚。我方只觉得银行进度太慢，影响我方工作。
    [11:04:41]
  • [审判员]：
    第三人，双方当时如何确定第二笔款型的付款日期？
    [11:05:11]
  • [第三人代理人]：
    我方当时已经考虑到贷款会发生的情况，故产生了补充合同的6款第7、8条。我方给与了原告足够的时间，故确定了该时间。
    [11:06:40]
  • [审判员]：
    第三人，对第二笔款项的付款日期7月28日是如何确定出来的？
    [11:07:31]
  • [第三人]：
    按照交易惯例，第三人给了原告三个交款期限，分别是签约后一个月，签约后三个月及交房时。
    [11:08:38]
  • [审判员]：
    被告方有无异议？
    [11:09:05]
  • [被告代理人]：
    该合同是原告和被告签订的，第三人无权解释。第三人讲的三次期限我方有异议。补充协议的第八条是对本合同的第十一条进行修改，而补充协议的第七条中提到追究违约责任，该责任就是解除合同。
    [11:10:44]
  • [审判员]：
    法庭询问，本案陈某等三名原告有无办理了相关贷款手续？
    [11:11:47]
  • [原告代理人]：
    三案原告都向被告指定的银行提交了申请贷款的材料。但现在除了陈某外，其他两位的申请材料已经通过被告方退还了原告。
    [11:12:24]
  • [审判员]：
    其他当事人是否清楚？
    [11:12:36]
  • [被告代理人]：
    不清楚。
    [11:12:44]
  • [第三人]：
    不清楚。
    [11:12:52]
  • [审判员]：
    原告就上述三名原告曾经申请过贷款的相关材料庭审后一周内提交本院。
    [11:13:48]
  • [原告代理人]：
    好的。
    [11:13:56]
  • [审判员]：
    因为被告方提出反诉申请，本案今天不再进行辩论。待被告提交反诉材料后，本诉及反诉一并进行辩论。本案今天庭审到此为止，庭后双方当事人及诉讼代理人应当阅看庭审笔录，如有遗漏或差错，可申请补正，然后签名。退庭。
    [11:14:37]
  • [主持人]：
    本次直播不是庭审笔录，不具法律效力。
    [11:14:52]