各位网友大家好！我是北京市门头沟区人民法院直播员毕辉，欢迎关注门头沟法院网络直播。

今天为您直播的是“办校租地起纠纷 各执一词上公堂”案,下面简要介绍一下案情。
梁先生诉称李女士租用自己的7亩土地办学校，却拖欠自己一年的土地租赁费，起诉要求解除承租土地合同，李女士赔偿自己土地租赁费和违约金58000多元。
李女士辩称自己以承租的12亩土地中的5亩土地使用权和房屋使用权抵付其他7亩土地的租金，不同意梁先生的起诉请求。

本案由本院民二庭审判员张金星担任审判长。

庭审准备工作已经就绪，双方当事人及其委托代理人已经就座，书记员正在核对出庭人员身份，下面我们带您进入庭审现场。

下面宣读法庭规则，诉讼参与人应当遵守法庭规则，维护法庭秩序，不得喧哗、吵闹，发言、陈述和辩论需经审判长许可。旁听人员未经法庭许可不得录音、录像和摄影，不得随意走动和进入审判区，不得发言、提问、不得鼓掌和实施其他妨害审判活动的行为。

对于违反法庭规则的人，审判员可以口头警告训诫，也可以没收录音录像和摄像器材，责令退出法庭或者经院长批准予以罚款、拘留，对哄闹冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人依法追究刑事责任，情节较重的，予以罚款，拘留。

北京市门头沟区人民法院民事审判第二庭依法适用普通程序公开开庭审理原告梁某诉被告李某土地承包经营权转包合同纠纷一案。首先核对当事人。

原告梁某，男，1982年10月2日出生，汉族，住北京市门头沟区。

被告李某，女，1967年8月27日出生，汉族，某学校教师，住北京市门头沟区。

委托代理人付作庄，北京市某律师事务所律师。

委托代理人樊晓，北京市某律师事务所律师。

各方当事人对于对方出庭人员有无异议？

没有。

没有。

各经本院核对，原、被告及其委托代理人陈述与向本院提交的个人身份证明及授权委托书记载内容一致，符合法律规定，可以参加本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第四十二条的规定，本院依法组成合议庭，审理此案，合议庭由本院审判员张金星任审判长与代理审判员梅宇、张岭依法组成，书记员马逸群担任法庭记录。

根据民事诉讼法第四十六条的规定，双方当事人在法庭上享有申请回避的权利（解释回避权利：根据民事诉讼法第四十五条的规定及最高人民法院关于审判人员严格执回避制度的若干规定，当事人认为审判员及书记员与本案当事人有亲属关系或其他利害关系，可能影响公正审判的，可以提出事实或理由申请回避。）。

向当事人宣布在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。

诉讼权利

（一）有申请回避的权利（解释申请回避权，略）；

（二）有提出新的证据的权利；

（三）对争议的事实有辩论权和请求法庭给予调解的权利；

（四）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利；

（五）双方有最后陈述的权利。

诉讼义务

（一）依法行使诉讼权利的义务；

（二）听从法庭指挥，遵守法庭纪律；

（三）如实陈述事实。

各方都听清了吗？是否申请回避？

听清了。不申请。

听清了。不申请。

2008年10月1日，梁某将位于北京市门头沟区的7亩土地使用权及地上建筑物（围墙、大铁门）出租给李某使用，租赁期限为10年，并于当天签订了《承租土地合同》。合同中第十条，约定李某租金的交纳采取按年支付先付款后使用的方式，每年租金为46660元。由李某于每年5月1日前交纳给梁某，如逾期交纳租金30日以内，李某除应补交所欠租金外，还应向梁某支付年租金的日千分之二的违约金，如逾期超过30日，梁某有权解除合同，李某应向梁某支付年租金的日百分之二十五的违约金。而李某至今未付款。诉讼请求：1.判令解除《承租土地合同》；2.判令被告支付原告土地租赁费46660元；3.判令被告支付原告违约金11665元；4.诉讼费用由被告承担。

违约金是如何计算的？

是依照我与被告签订的合同计算的。30日之内的按照年租金的日千分之二计算，超过30日的按照年租金的日百分之二十五计算。

违约金计算期间是什么时候？

2009年5月1日起至2009年5月31日止按照年租金的日千分之二计算，2009年6月1日起至我方起诉之日（2009年12月30日）止按照年租金的日百分之二十五计算。

下面由被告进行答辩。

被告答辩如下，2006年8月12日，我因学校搬迁急需新建校舍，便以该学校的名义与原告签订承租土地合同一份，约定：原告将其位于北京市门头沟区的12亩土地及地上建筑物（围墙、大铁门）出租给被告占有、使用，租期12年，从2006年10月1日至2018年9月30日，前两年每年租金为6万元、后10年每年租金为8万元在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任；如得到国家补偿原告所属围墙归被告，被告建设的建筑物的赔偿属被告，其他赔偿属原告。3.自2006年8月16日起至2009年2月末期间，被告在承租的土地上投资建设校舍8栋、厕所一个，合计建筑面积2246.99平方米。2007年4月9日，原告因开办汽车修理厂对已占有、使用被告承租的5亩土地及地上建筑物要求继续使用，经双方协商将原签订承租12亩土地合同变更为：承租土地面积7亩、租期10年，租金每年46660元，其余内容约定与原合同约定一致。同时口头约定，我用房屋的租金抵土地的租金，也就是房租抵地租。后来说这块地方要拆迁，2008年10月1日原告逼迫我签订了第二份合同，原告将第一份合同销毁。

本案的这份合同时什么时候签订的？

实际上是2009年4月24日签订的。

被告继续答辩。

签订合同的根本原因是原告发现这个地方要拆迁，原告为了将被告建的房子据为己有，故逼迫被告签订了2009年4月24日的合同。在出租土地中梁某占有、适用李某5亩土地，27间房屋，所以双方才达成了房租抵地租的约定。我们同意解除合同，但是解除合同的原因是拆迁，而不是我方违约。原告要求解除合同的理由我们不同意，原告陈述由于我方违约所以请求解除合同，但是我方未违约，李某适用梁某土地，梁某使用李某房屋，所以双方互相使用对方的财产，故李某不拖欠租金。梁某起诉李某的目的在于独吞李某的拆迁款。解除合同的根本原因是政府拆迁而不是李某违约。我们同意解除合同，但是李某享有地上物受到补偿的权利，这个权利不应由梁超享有。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法庭告知梁某，被告李某不在本案中提出反诉，其请求另案主张。

好的。

根据民诉法的规定，当事人有义务就自己的主张向法庭提供证据。如举证不能或不力，将承担对己不利的法律后果。听清了吗？

听清了。

听清了。

根据民事诉讼法第64条的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据。当事人提供证据时，要说明证据的名称、内容、要证明的问题，对方在质证时应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据的证明力有无以及大小，进行质疑、说明与辩驳。首先由原告举证。

证据一、梁某与李某于2008年10月1日签订的《承租土地合同》一份，证明梁某将土地依法出租给李某，并约定了承租期限等相关权利义务，李某未按合同约定履行。证据二、北京市门头沟区某村民委员会与梁某于2004年3月9日签订的《承租土地合同》一份，证明我方从村委会依法承租土地。

被告质证。

对证据一的真实性没有异议，但这份合同实际上是2009年4月24日签订的，而不是合同落款的2008年10月1日。对证据二没有异议。

原告方还有无证据提供？

举证完毕。

原告，被告陈述证据一是倒签的，你方什么意见？

我是在合同上的落款日期时签订的，不存在倒签的情况。

被告方有无证据提供？

证据一、2006年8月12日梁某与李某签订的《承租土地合同》复印件一份，证明双方于2006年就签订了承租土地合同，约定了承租的标的、租期、租金等相关内容。因双方2008年重新签订了合同，故这份合同原件当时被原告收回了，我们有证人孙某、李某军证明当时看到了这份证据原件。我们的证人上次开庭时出庭了，以证人上次出庭时的证言为准。

原告质证。

我认为证人的证言不真实，2006年的合同也不存在。

被告方继续举证。

证据二、2008年10月1日原、被告双方签订《承租土地合同》一份，证明双方约定的承租标的、租期、租金、以及相关的合同权利义务，而且对7亩之内的地上建筑物没有清算。

原告质证。

对真实性没有异议。

被告方继续举证。

证据三、有关单位出具的《关于依法停止某学校办学及善后工作的通知》一份，证明李某开办的某学校位于门头沟区某村，2006年12月25日之前李某开办的学校就在某村落户了，地点就是梁某的这12亩土地上。再提交2007年1月6日的租赁房屋治安责任保证书一份，证明出租人是李某，出租地点是李某的学校，间数是7排70间，起码在2007年1月6日之前李某在承租土地上有70间房屋存在。再提交2009年1月6日租赁房屋治安责任保证书一份，出租间数为80间，证明在李某承租的12亩土地内有李某掌控的房屋有80间。

这80间房屋包括梁某使用的吗？

包括。

被告继续陈述。

李某与村委会签订的责任书一份，证明李某在承租土地上确实有房屋对外出租。

原告质证。

对于证据三的这几份材料我都不清楚，我认为被告的这些证据不能证明她们的证明目的。

被告继续举证。

证据四、2006年12月7日限期拆除通知一份，证明要求李某限期拆除其在梁某承包地内的30间房屋，总建筑面积是1086.15平方米。从而证明2006年的合同是存在的，经过政府认证梁某与李某之间存在承包合同关系。

原告质证。

没有异议。

被告方继续举证。

证据五、2006年8月19日李某与杨某、张某签订的《建设施工承包合同》。证明1.李某与梁某在2006年确实签订了承包合同；2.在2006年修建了房屋若干间。证据六、2009年2月16日李某与杨某、张某签订的《建筑施工承包合同》一份，证明第二期施工的情况。证据七、秋某澄的证明一份，证明2006年8月李某投资由秋某澄施工在靠近南院墙的土地上建了300余平方米的房屋，现由梁某使用。

原告质证。

这些房屋是建在5亩土地上还是7亩土地上？5亩是我自己的，7亩是我出租的。

被告，你方的房屋是建在什么地方是？

2006年的房屋是建在12亩土地上，2008年梁某占用了我5亩土地上的房屋，剩下的就是在7亩土地上。

原告继续答辩。

5亩土地上的房屋是我自己建的，不认可证据五、证据六。我到派出所去查过了，根本查不到秋某澄这个人，所以对证据七我们不予认可。

被告，秋某澄能到庭吗？

他真名叫秋某，他和梁某是朋友，梁某让他以秋某澄的名义给我出具的证言，他不能到庭。

被告方继续举证。

证据八、2008年9月23日李某和孙某的房屋租赁合同一份，证明在李某和梁某签订2008年10月1日的合同之前李某就已经建房而且出租了。再提交拆迁补偿协议一份，甲方是梁某，乙方是孙某，时间是2010年1月21日，证明梁某将李某出租给孙某的房屋以拆迁的名义要求孙某迁出，并且答应给孙某12000元的补偿费。

原告质证。

对房屋租赁合同不认可，而且这不是拆迁补偿协议，而是搬迁补偿协议，我只是要孙某搬走，而不是拆房子。

原告，孙某和谁签订的房屋租赁合同？

我不清楚。2010年我去的那7亩土地，当时孙某就在那儿做家具，因为马上要拆迁了，所以我就想让他快点搬走，所以才签订了这份协议。

被告方继续举证。

证据九、梁某给孙某出具的欠条一份，证明梁某在故意的侵犯李某的合同权利，给李某拆台。还有一份村委会出具的拆迁证明一份，证明在2009年8月25日白村委会张贴了公告，双方争议解除合同的原因是拆迁而不是被告违约。

原告质证。

对证明没有意见。

被告方继续举证。

证据十、拆迁公示照片一份。

原告质证。

对真实性没有异议。

被告方继续举证。

证据十一、证人证言七份，分别是张某明、杨某权、张某、贺某、朱某、边某、李某军的证言。张某明证实2006年8月16日他为李某建了厕所一个，这个厕所现被梁某占有、使用。

由于上次证据交换时证人均出庭，且双方对证人证言已经质证。原告，对证人证言的质证意见有变更吗？

没有变更。

被告方还有无证据提供？

没有了。

下面法庭询问当事人几个问题，双方当事人须如实回答。

原告，诉争的7亩土地上现有地上物包括房屋、院墙等全部设施是谁所建？

院墙、铁门是我建的，西南角有一排石棉瓦的房屋是孙某建的，其余房屋是李某建的。

孙某建了几间房。

是通房，坐西朝东。

面朝东，是通房。铁门是我后改建的，不是梁某建的。

原告，李某建的房屋是几排？

我没数过，以上次法庭勘察为准。

拆迁公示后，拆迁部门是否对上述设施进行了丈量？

我不清楚。

被告，丈量过了吗？

丈量过了。

如果解除合同，对于李某现存地上物设施，例如房屋如何处理，你们是什么意见？

我要求李某拆除房屋，将土地恢复原貌。

你方是否与被告达成过房租抵地租的协议？

没有达成过这个协议。

你方所述与原告达成了房租抵地租的协议除你方已经提交的证据外还有其他证据吗？

没有了。

被告，是否丈量了地上建筑设施？面积是多少？

1926平米。

如果解除合同，你所建的地上物包括房屋等设施如何处置？

我们要求法院认定房屋是我们所建，至于房屋是否拆除由政府决定，政府通知我们了，我们会在政府规定期限内拆除房屋，土地归政府。因为是由于政府征地所以导致合同必须解除，不存在将土地恢复原貌的问题。

关于合同约定的违约金，若法院认定你构成违约，你什么意见？

我们没有违约，我们不同意支付违约金。而且就违约金约定而言，违约金标准过高，违反法律规定，显失公平，我们认为属无效条款，我们不同意支付违约金。

下面宣读法院调查记录。（内容为争议土地确要拆迁，如果建筑合理一般都会进行补偿，补偿标准与房屋所以人关系不大，与房屋状态和用途等有关，具体标准由评估公司进行。）原告、被告有无异议？

没有异议。

没有异议。

原告，你与某村签订土地承包合同时对土地性质有约定吗？

可以种庄稼。

原告，你从村里承租土地到出租给李某期间，土地用途是什么？

出租给李某之前我用这12亩土地做汽修厂，2008年10月1日之后我缩小经营将12亩土地中的7亩出租给了李某。

这7亩土地你出租给李某之前建房了吗？

没有建房，签合同的时候是空地。

李某何时建的房？

我不知道。

这7亩土地空着做什么？

停车。

这5亩土地上的房屋你是何时建的？

有刚租土地的时候建的，有2006年建的。

哪些是2004年你刚租土地时建的，哪些是2006年建的。

我记不清楚了，2006年建的南排的一排房，左边是不到300平米，右边大概是70或80平米。

被告，你出租房屋给原告使用租金是多少？

150元一间，一共是27间，租金一共是5万多元。

地租是多少？

地租是46000多元。

双方之后对地租的价格协商过吗？

2007年6月份协商过，结果就是房租抵地租钱。

被告，你方一直抗辩房租与地租相抵，你方有这方面的证据吗？

孙某还有承租户的证言可以证明我们房屋出租的价格。原来有12亩土地，后梁某收回5亩土地，所以地租降低为46000多元。但是5亩土地上有李某的房屋，所以房租一算是5万多元，梁某一直没有找李某要过地租，李某也没有找梁某要过房租。房租抵地租是双方口头达成的协议，没有书面材料。

原告对案件事实还有无补充？

没有。

被告对案件事实还有无补充？

梁某的汽修厂是2007年4月份搬到5亩土地上的，李某军的证言可以证明这个事实，并不是梁某说的2004年汽修厂就在这里经营。

法庭调查结束。下面进行法庭辩论，双方在辩论中，应围绕争议的焦点、依据证据、法律规定阐述自己对案件的意见，不得出现对对方当事人有人身攻击、侮辱等词语。首先由原告发表辩论意见。

被告的证据无法证明房租抵地租的事实，房租的150元标准是李某与其他租户签订的，并不是与我签订的。被告无法证明向我交纳了地租，而且李某改变了土地使用性质。合同约定2009年5月1日之前应当给我全部费用。拆迁是在2009年4月30日之后，所以并不是因为拆迁才解除合同。我的利益在不断的受到损害，由于李某一直未腾退我的土地，导致我无法在土地上建我自己的房屋，我无法盈利。按照我与李某签订的合同，李某应当给付我土地租金。

被告发表辩论意见。

我方认为应当依法驳回原告第二项诉讼请求。1.2006年双方签订了土地承包合同，确定了土地经营权转包关系，虽然梁某不承认这个事实，但是我方有证人证实了双方的土地转包关系。证人杨某和张某2006年在承包土地上建房，如果没有签订合同我方不会在土地上建房。所以2008年的合同是对原合同的变更，这5亩地上的房屋被梁某占用，确实是李某所建，李某理应享有权利。原告的证据无法证明5亩地上的房屋是原告所建，所以被告没有违约，我方同意解除合同，但是不同意原告第二、第三项诉讼请求。由于国家发布了拆迁公示，拆迁土地不能出租也不能自己使用，只能等待拆迁，所以原告的辩论意见不能成立。梁某虽然否认双方签订12亩土地的租赁合同，但是我方证据证实双方确实于2006年签订过12亩土地租赁合同，李某确实在12亩土地上建立了学校。有关单位发出的停止办学的通知证明学校确实在承租土地上。梁某认为李某是在2008年才承租的土地，但是有关单位在2006年就发出了停办学校的通知，所以可以证明李某在2006年在承租土地上建房，成立了学校，由此可以看出梁某在陈述案件事实时并没有如实陈述。我们诚请法庭确认双方租赁土地合同客观、真实、有效，诚请法院确认李某在承租土地内建房的行为不违反合同约定。李某建房是浩大的工程，因此梁某是明知的，况且经过这些年原告已没有主张权利。诚请法院认定12亩土地上的房屋是李某所建。

原告还有无新的辩论意见？

没有了。

被告还有无新的辩论意见？

没有了。

法庭辩论结束。原告发表最后意见。

坚持我们的诉讼请求。

被告发表最后意见。

请求驳回原告的第二项、第三项诉讼请求。

鉴于双方当事人分歧过大，本庭不再进行调解，本庭将依据查明的事实依法判决，择日宣判。现在休庭，双方看笔录签字。

今天的庭审结束了。此次直播得到了北京市高级法院法制宣传处姚学谦和赵岩的大力指导和支持，在此表示衷心的感谢！参加此次直播的还有担任此次速录任务的李妍，在此一并表示感谢！

此次庭审直播内容为现场记录，未经法庭和当事人的审阅，不具有法律效力，仅供关心此次庭审的网友参考。