顺义法院

李遂法庭

张丹芳法官

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直播
6月23日15：30，直播顺义法院法官做客电台谈农村建房合同纠纷问题
  • [主持人]：
    各位网友，大家好，我是此次网络直播的主持人张夫贵，很高兴与大家一起参与网上现场直播活动。
    [14:23:49]
  • [主持人]：
    近年来，随着顺义区城乡规划大量拆迁，为多获取拆迁补偿，农村跟风建房现象十分普遍，顺义法院受理的农村建房合同纠纷案件数量呈现逐渐上升趋势，这类纠纷的产生具有深刻的社会背景，同时也存在一系列特点。
    [14:24:26]
  • [主持人]：
    那么这类纠纷产生的原因是什么？具有什么特点？解决这类纠纷的对策和建议有哪些？
    [14:26:22]
  • [主持人]：
    今天，顺义法院张丹芳法官将应邀做客北京广播电台谈农村建房合同纠纷案件问题。
    [14:27:12]
  • [主持人]：
    现在，主持人正在和张丹芳法官进行节目开始前的沟通，请各位网友稍候。
    [14:28:19]
  • [主持人 李雷]：
    欢迎张法官参加今年的节目，今天聊的话题是农村建房合同纠纷问题。
    [14:30:04]
  • [张丹芳法官]：
    大家好，很高兴参加今天的节目。
    [14:30:34]
  • [张丹芳法官]：
    现在农村条件日益提高，农村拆迁较多，农村朋友想多拿一些拆迁补偿款，所以翻建新建房屋情况较多。但是，农村建房往往有很多都是请工建房，因为工程太小，钱太少，建筑公司一般不接这类工作，找正规建筑公司花费太高，农村朋友也不愿意花费那么高。
    [14:39:40]
  • [张丹芳法官]：
    且农村建房有很多讲究，农村建房99%都找瓦工、木工等包工头，包工头到村里找具有一定技能的人组成松散建筑队干活，所以纠纷会很多。
    [14:39:53]
  • [主持人 李雷]：
    作为农村来讲，请零散的施工队能便宜很多钱，所以农村建房愿意找零散施工队。
    [14:40:36]
  • [张丹芳法官]：
    是的。建房方面需要资质，新中国成立以后逐渐制定了建房资质方面的法律法规。农村有很多慢慢有钱要置办产业，而农村有很多瓦工、木工，所以就找那些人盖房。
    [14:41:18]
  • [张丹芳法官]：
    这些都是依据老一辈口口相传的学到的，所以有一些不符合建筑方面法律的规定，也存在一定的安全隐患。
    [14:41:30]
  • [主持人 李雷]：
    从法庭审理情况来看，会出现什么问题，请您跟大家说说。
    [14:41:47]
  • [张丹芳法官]：
    最近几年建房多了，但是搞建筑的人对于农村来讲就那些人，揽了很多活，这家干几天那家干几天，农村一般开春建房，所以建房时间比较集中，导致建房时间拖延。
    [14:42:14]
  • [张丹芳法官]：
    而很多建房约定都是口头的，承揽人也不考虑建设人手够不够，所以很多建设的房屋建到一半无法建设下去，产生纠纷。到法庭后，农民朋友说双方口头约定的，说好在一定时间内建好房屋，但是建设一方往往与农民朋友说法不一致，争议比较大。
    [14:42:35]
  • [主持人 李雷]：
    口头约定的话，谁违约怎么确定下来。
    [14:42:50]
  • [张丹芳法官]：
    一般情况，双方协商的时候都说好房子要建成什么样，不可能建到一半就能合理撤场。
    [14:43:09]
  • [主持人 李雷]：
    一般工钱怎么给
    [14:43:47]
  • [张丹芳法官]：
    一般来讲，基础建完给30%，现在建房一般都上楼板，安装楼板除了大包以外，业主自己找人自己吊砖，所以墙体上完后一般都到了60%。最近碰到几个案例。
    [14:44:11]
  • [张丹芳法官]：
    一个大爷大妈认识一个外地的年轻小孩，当时写了建房合同，也约定了建房款。但是小孩时不时会找大爷大妈要钱，说没钱给工人吃饭。陆陆续续给钱，后来差不多给了房款的80%了，没有按照工程款的约定给钱，那时候房子还没有建完。
    [14:44:30]
  • [张丹芳法官]：
    后来，小孩又找大爷大妈要钱解决工人的困难，大爷大妈就给了钱，那时给了全部工程款，但是房屋尚未完全建好，那小孩就撤场了。
    [14:44:47]
  • [张丹芳法官]：
    我给农民朋友的建议是，双方约定时所有东西都要落实到纸面上，到什么阶段给多少钱，严格按照合同约定走。比如，看着施工建设不错，开始只让建正房，后来又增加让建厢房、围墙，这也要注意签订书面的合同。60%来法庭的类似案件，都涉及到增设的工程要给付多少钱发生了争议。
    [14:45:07]
  • [张丹芳法官]：
    口头约定时候双方应当落实到书面上。不然涉及鉴定就产生一笔花费了。前段时间，我遇到一个案子，双方当事人建几间西厢房，被告同意给施工方8000元，但建筑方不同意，建筑方要求不能少于10000元，双方坚持鉴定，但是鉴定费就3000元。
    [14:45:24]
  • [张丹芳法官]：
    双方协商确定鉴定机构花费3000元，鉴定出来房屋就值8000余元。所以，最好听一下法官的建议，尤其农村的房款，牵扯的质量鉴定问题时，鉴定费就更高了。
    [14:45:36]
  • [主持人 李雷]：
    这些主要是合同方面的问题。
    [14:46:08]
  • [张丹芳法官]：
    是的。我建议，各个镇、各个村有集体性质的有资质的建筑队，中间牵扯设计图纸问题，他们相对也很规范，在建房工程中可能还会涉及人身伤害问题，找这种正规的建筑队，也避免损失发生。
    [14:46:25]
  • [主持人 李雷]：
    涉及人身伤害，在建筑过程中的，您能不能举个例子。
    [14:46:42]
  • [张丹芳法官]：
    比如木工接到老李家的活，这木工又找了瓦工一起去干，干活过程中瓦工摔伤了，这责任如何承担，要考虑他们之间形成什么关系。
    [14:49:57]
  • [主持人 李雷]：
    一般这些瓦工、木工之间有没有什么协议。
    [14:50:10]
  • [张丹芳法官]：
    一般情况，可能是包工头单方面记载，或者大工、小工自己记的单子，双方因为劳务费问题也会产生纠纷。
    [14:50:24]
  • [主持人 李雷]：
    没有资质的施工队盖房的质量会不会发生问题。
    [14:50:36]
  • [张丹芳法官]：
    一般农民朋友都愿意房子盖得方方正正、耐用。但是庭审中，业主很多都认为房屋存在质量问题，作为法官没有专业技术知识，所以就牵扯鉴定。
    [14:50:55]
  • [张丹芳法官]：
    有一个案子，李女士建三间厢房，找一个木工一个瓦工干的，后檐墙发生裂缝。瓦工给拆了重新给弄了以后，又发生裂缝，李女士认为是瓦工的问题，瓦工认为是木工的问题。
    [14:51:09]
  • [张丹芳法官]：
    最后争持不下，进行鉴定，花了7800元的鉴定费，鉴定出来，裂缝是施工过程中的问题，倾斜是房屋整体结构问题，不是纯施工造成的。一般这些案件都是定为承揽合同，每建一块都找不同的负责人，所以这件案子，双方都有一定责任，李女士要求对房屋进行修复，法院综合考虑后，对双方进行了分责。
    [14:51:29]
  • [张丹芳法官]：
    上诉到二中院后，双方调解，李女士获得7800元鉴定费。通过鉴定，我们可以进行一些专业咨询，如果诉讼标的额很小的，我们一般就咨询以后定案。
    [14:51:40]
  • [主持人 李雷]：
    一般情况不会出现房倒屋塌情况吧。
    [14:51:55]
  • [张丹芳法官]：
    一般不会，农村朋友很多都多少懂一些建房的知识，比如放线放多少、沙、浆用多少。
    [14:52:09]
  • [主持人 李雷]：
    一般就建筑质量提起诉讼的多不多
    [14:52:19]
  • [张丹芳法官]：
    现在还是有一部分老百姓认为建房质量不合格诉讼，要求重新翻建。一般鉴定后是危房的才重新翻建。鉴定机构认为可以进行修补的，就修补不翻建了。
    [14:54:00]
  • [主持人 李雷]：
    在现有情况下，我们老百姓应该怎么做？
    [14:54:20]
  • [张丹芳法官]：
    首先签订详细的施工合同，约定开工时间、完工时间、建哪些房屋、房屋建到什么状况，把这些所有写详细了。还有材料哪些是施工队包的，还有基础挖多深，房多高，落空多高等等。
    [14:54:35]
  • [主持人 李雷]：
    需要那么详细吗。
    [14:54:48]
  • [张丹芳法官]：
    我认为越详细越好。比如水泥标号，有的用低标号的，将来可能会起沙，所以对于能写得详细的问题就尽量详细写。还有就是要约定违约责任，比如迟延一天给付多少钱，这样对于老百姓盖房的损失也能得到补偿。
    [14:55:11]
  • [张丹芳法官]：
    我们一个案子，因双方对建房标准认识不一，导致双方发生打架事件，进行了治安处理。不涉及危房问题的时候，涉及修补的话，就算修补了与没有问题的房子相比还是有差距的。所以双方合同变更也需要落实到纸面上。
    [14:59:27]
  • [主持人 李雷]：
    一些小纠纷自己就化解掉了，一般情况，老百姓采用什么方式把矛盾解决了
    [14:59:42]
  • [张丹芳法官]：
    一般老百姓盖房，都是有中间人介绍，尤其不是同村村民建房的时候。所以中间人起到很大作用，通过中间人作双方工作，调解的多。通过村委会调解的话，因为很多包工的都是外村，村委会不了解情况，难以调解。在法院调解成功的情况也不高。
    [15:00:01]
  • [主持人 李雷]：
    为什么呢。
    [15:00:12]
  • [张丹芳法官]：
    一般双方的矛盾托得很久了，私下调解不了了才到法庭上的。而且双方憋久了，心里都很有气。法院建议就是双方心平气和接受法院调解，这样可以避免双方花更多的钱，同时建筑方也可能及时拿到钱。
    [15:00:47]
  • [张丹芳法官]：
    还需要提醒朋友们，给付工程款的时候，要给付与你们签订合同的人，而不要给付包工头随意指定的一个人。所有交接手续要和签合同的人交接、打收条。
    [15:03:38]
  • [主持人 李雷]：
    所以通过今天张法官的介绍，朋友们在农村盖房要注意的问题法官也作了介绍。那我们今天的节目就到这里，谢谢顺义法院的张丹芳法官。再见。
    [15:03:57]
  • [张丹芳法官]：
    再见。
    [15:04:10]
  • [主持人]：
    今天就直播到这里，感谢市高级法院法宣处的姚学谦和赵岩对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任直播工作记录工作的李遂法庭书记员毕龙娟今天的直播就到这里，各位网友，再见！
    [15:05:12]