各位网友，大家好，我是今天的直播主持人伊莉。今天我们在北京市朝阳区人民法院公开开庭审理“第三套房停止贷款，买房人要求退房”案，我们将通过中国法院网和北京法院网为您进行现场图文直播。

首先，我先向大家介绍一下该案的基本案情

购房合同签订第7天国务院公布了针对第三套房的认定规则，暂停发放第三套及以上住房贷款，买房人张先生因无法取得贷款向卖房人周先生要求退房，遭拒绝后将周先生诉至朝阳法院，要求全额退还购房定金三万元。

张先生在起诉书中称，2010年4月11日，他与周先生及北京恒洋我家房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，约定成交总价为1，495，000元，其中705，000元由张先生自行筹集并于今年4月31日前支付，余款790，000元由张先生向银行申请贷款并支付。当日，张先生支付了购房定金3万元。

4月15日和4月17日，国务院先后发出通知，对于房价过高，上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。

张先生认为，按相关政策规定，其所购买的房屋为第三套房，无法取得银行贷款，该政策的出台造成他所签订的合同事实上已无法履行。张先生根据双方合同第十条关于“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的约定，遂向周先生提出解除合同、退还定金的请求，但周先生拒不同意。故诉至法院要求周先生返还定金3万元。

之后，周先生提起反诉，要求张先生继续履行合同。

现在庭审已经开始

该案由北京市朝阳区人民法院双桥人民法庭审判员赵一平独任审理，书记员李淼担任法庭记录。

现在宣布法庭纪律：

1、 不得录音、录像和摄影。

2、 不得随意走动和进入审判区；

3、 未经许可不得发言、提问

4、 不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为，诉讼期间双方不得发生纠纷。

5、 携带通讯设备者，须关机。

现在核对当事人身份。

原告张红球

被告周长江

委托代理人杨汉卿

委托代理人刘金明

今天北京市朝阳区人民法院依法公开审理原告张红球与被告周长江房屋买卖合同纠纷一案，本案适用简易程序，由本院审判员赵一平独任审判，书记员李淼担任法庭记录。

现在宣布当事人的诉讼权利和义务。当事人有如下诉讼权利：

1、 申请回避的权利

2、 提供证据的权利

3、 进行辩论和请求法庭给予调解的权利

4、 原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利

5、 被告有对本诉进行反驳和提起反诉的权利

6、 最后陈述的权利

当事人有如下义务

1、 依法行使诉讼权利

2、 听从法庭指挥，遵守法庭纪律

3、 接受合法的传唤，按时出庭应诉

4、 如实陈述事实

双方当事人是否申请承办人员回避？

不申请回避。

不申请回避

双方对对方出庭人员是否有异议？

没有异议。

没有异议。

现在开庭，进行法庭调查。原告诉讼请求。

判令被告全额退还原告购房定金共计人民币三万元整；诉讼费由被告承担。

事实理由？

2010年4月11日原告张红球与被告周长江及北京恒洋我家房地产经纪有限公司签订北京市房屋买卖居间合同，原告按照合同约定于2010年4月12日向被告支付定金共计人民币三万元整，并向恒洋我家支付信息服务费公斤人民币三万二千元。2010年4月15日和2010年4月17日，国务院分别公布亮相房贷相关政策：1）2010年4月15日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2）国务院4月17日开发出的通知支出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，按照第三套房认定规则，原告在此合同中订购的房屋已经属于第三套以上房产，我之前已经购买了两套房产，我向多家银行咨询均回答不能获得房贷，不能从银行获取第三套以上购房贷款。因此国务院的这两项房贷政策造成原告无法继续履行合同。根据三方签订的《北京市房屋买卖居间合同》第十条约定因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任。当前情况完全符合合同第十条的约定，三方应共同解除购房合同并各方不承担违约责任。我多次联系被告进行沟通，期望双方有好协商，但被告坚决不同意退还定金款项，并多次主动建议我起诉，故原告提起诉讼。后法庭通知双方调解，但无故缺席。现根据三方签订的北京市房屋买卖居间合同第十条约定，各方均不承担违约责任，原告要求被告退还其已经收取的购房定金三万元并解除双方签订的话题，承担本案全部诉讼费。

原告明确是否要求解除北京市房屋买卖合同？

要求解除我与被告周长江之间签订的房屋买卖合同。

被告针对原告的诉讼请求进行答辩

原告是以北京市房屋买卖居间买卖合同起诉被告的，该居间合同中没有约定定金，居间合同是原告和被告以及恒洋我家经纪公司签订的，原告仅仅起诉了被告，说明被告不适合，房贷政策新政策不是解除合同和返还定金的理由，且房贷政策不是不可抗力。

被告是否与原告存在房屋买卖合同关系

存在。

被告庭前向本院递交反诉状，本院已经向原告送达，被告是否坚持反诉？

坚持

被告反诉请求？

请求被反诉人张红球继续履行《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖居间合同》。

事实理由？

2010年4月11日，我与张红球及北京恒洋我家房地产经纪有限公司公司签订了北京市房屋买卖居间合同，同日我与张红球签订了北京市房屋买卖合同，约定张红球购买我位于北京市朝阳区京通苑3号楼3单元302室房屋，价款1495000元，2010年4月30日钱交付首府705000元，余款在办理房屋转移登记手续时交付，在合同约定期限内，张红球未按照约定支付首付款，已构成实质违约，双方签订的房屋买卖合同是有效的合同，目前不具备法定解除合同的条件，法律保护当事人之间正当的房屋买卖行为，继续履行合同能够有效保护我的合法权益。我认为双方应当继续履行双方签订的房屋买卖合同。

原告张红球是否可以当庭答辩？

可以

原告对被告的反诉进行答辩

我在当庭陈述中陈述了北京市房屋买卖合同，但该合同是双方签字的是具有法律效力的，在买卖合同中明确描述了我向被告支付定金三万元，且我有证据证明被告收取了三万元的款项。之前我一直想协商解决问题，在和恒洋我家公司协商的时候该公司态度很好双方也达成了口头要求，现在我不起诉恒洋我家公司但我保留相应权利。我是在多次和被告沟通无果的情况下向法院起诉的。合同中明确写明因贷款政策调整造成合同解除的各方均不承担责任，国务院和北京市政府都发布了相关规定，我的理由是很充分的，要求退还定金是合理要求。我是在4月27日提起诉讼的，29日的时候法院还协调双方调解，但被告未到庭，合同拖到今天悬而未决是被告单方造成的

现在开始举证质证，首先由原告举证并说明证明目的，被告针对原告提交证据的真实性、与本案关联性及证明力有无、大小发表质证意见

1、北京市房屋买卖居间合同，该合同中第十条约定因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任；2原告和被告签订的北京市房屋买卖合同，该合同明确约定原告向被告支付定金三万元整。收条一张，证明被告收取了三万元定金；

被告质证

对证据1真实性、合法性及关联性均无异议，但对第十条我们有不同理解，合同是有效合同，遇到政府机关的政策调控不属于不可抗力，该政策是国务院主观发布的政策，原告和被告均是自然人，不存在政府机关，且贷款政策调整没有约定政策调整的具体情形，该条款不具有执行力。国务院和北京市政府出台的政策没有导致双方必须解除合同；对证据2对北京市房屋买卖合同及收条的真实性合法性关联性无异议，定金是担保合同成立的法律事实，更能说明双方之间的房屋买卖合同是应当受到法律保护的是具有很强约束力的。

该定金是成约定金还是违约定金？

我们认为是成约定金。

我是先签订的合同，后交纳的定金。

4月11日签订合同的时候交纳2万元定金，当时原告只能取款两万元，原告给我们打了1万元的欠条，4月12日又交纳了一万元定金。

情况属实。

原告继续举证

证据3，国务院2010第10号文件及京政发2010第13号文件，该二份文件中提到了关于第三套房贷的政策，和合同第十条呼应证明合同解除各方均不承担责任，该证据是网页打印件，来源于政府官方网站。4房产证两份，证明在我名下已经有两套房产；

被告质证

对证据3真实性合法性无异议，关联性有意义，我们认为与本案无关。对北京市出台的文件，该通知要求商业银行根据风险状况调整第三套房贷，该权利是给了商业银行自主决定是否发放第三套房屋贷款，我们认为该商业银行是政府管辖下的商业银行，我们认为不包括国有独资银行，北京市的贷款政策只是针对北京市政府辖下的商业银行，现在北京市对二手房屋房贷，房龄在20以上的停止批贷，对房龄不足20年的还没有停止发放贷款。

原告继续举证

证据4，房产证两份，证明在我名下已经有两套房产；

被告质证。

对证据4房产证的真实性合法性无异议，关联性有异议，这两个房本不是在银行贷不出款的依据。

提交调查取证申请，请法院到银行调查取证。

法庭将在被告举证结束后决定是否同意原告的调查取证申请

被告举证并说明证明目的，原告针对被告提交证据的真实性、与本案关联性及证明力有无、大小发表质证意见

国办发2010第4号文件，是国务院办公厅发布的，证据来源是在国务院办公厅的网站打印的，结合原告提交的两份文件证明目的是国务院出台房地产新政不是突然间做出的是连续逐步推出的房地产新政。原告对于购买第三套房屋有可能无法贷款的风险应该是明知的。

原告发表质证意见

对被告提供证据的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，原告认为我应该有风险意识，但是作为公民来讲只是以当前的政策作为依据，无法判断国务院未来会出什么政策，我的合同时4月11日签订的，国务院的政策是在4月17日发布的。

被告继续举证

证据2,北京市房屋买卖合同及北京市房屋买卖居间合同，合同是双方真实意思表示，合同应受到法律保护，且合同中没有约定法定解除事由，原告依据这两份合同要求解除合同没有事实依据。

原告举证

对证据2粗略看与我的合同文本时一致的，对这两份合同没有异议，但无法确定是否与原件完全一致。

请被告提交合同原件，原告核对两份合同原件

核对合同原件，我无法每个字核对，我要求以我提交的合同为准。

先把合同原件交给法庭吧，之后核对

被告还要继续举证吗？

举证完毕

现在法庭询问几个问题

原告张红球你所购买的第二套房屋是何时购买的，登记过户的时间

2010年3月20日购买的，4月20日的登记过户的，这个房屋的贷款是在4月17日政策发布前银行审批完毕的，我在这之前已经取得了银行批贷。

就上述房屋取得批贷的情况是否有相关证据？

现在我手头没有相关证据，可以从银行获取。

是否有银行书面批贷通知？

没有书面通知，银行打电话给我说明的，大概是在4月10日左右的时间。

就上述房屋是在哪个银行贷款的？

北京银行望京支行

就原告张红球起诉被告周长江及被告周长江反诉原告张红球一案，法庭调查暂时结束，待本院决定是否受理原告张红球的调查取证申请后再另行决定开庭时间。

明白

明白

现在休庭。

各位网友，今天的直播就到此结束，此案将在法庭决定是否接受原告的调查取证申请后再行决定下次开庭时间，欢迎大家继续关注此案。

今天担任直播的是书记员陆阳，担任图片摄影的是书记员曹璐，在此对他们的辛苦工作表示感谢，并对中国法院网和北京法院网的技术支持表示感谢。

下次直播再见

此次记录不是庭审笔录，不具法律效力，仅供网友参考。