顺义法院

后沙峪法庭外景

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8月5日10：30，顺义法院法官做客电台谈别墅业主私搭乱建相关纠纷法律问题
  • [主持人]：
    各位网友，大家好，我是此次直播的主持人张夫贵，很高兴再次与大家一起参与网上直播活动。
    [10:31:38]
  • [主持人]：
    顺义区因距离北京市区较近，地理位置优越，交通便利，且拥有潮白河、汉石桥湿地等得天独厚的生态资源，因此吸引了众多房地产开发商在辖区内开发了连排、双拼、独栋别墅等高档住宅小区，辖区内著名的别墅区有优山美地、嘉浩别墅、名都园、龙之湾嘉园、棕榈滩花园小区等等。
    [10:39:56]
  • [主持人]：
    以顺义法院后沙峪法庭为例，2008年仅判决1起业主起诉物业公司和邻居的相邻关系纠纷；2009年判决1起业主诉邻居相邻通风、采光和日照纠纷，并调解1起邻居诉邻居的相邻损害防免关系纠纷；判决和调解结果均是违法搭建业主对违建予以部分拆除。
    [10:40:23]
  • [主持人]：
    但到了今年，别墅区私搭乱建而引发的纠纷呈现出大爆发的趋势，截至2010年7月31日，已受理相关纠纷15件，其中包括业主以相邻关系纠纷起诉的有6件，物业公司起诉业主的有9件。这15件诉讼中，目前已经判决驳回原告的诉讼请求1例，调解1例，13例未决。
    [10:44:24]
  • [主持人]：
    那么别墅业主私自搭建产生的纠纷类型有哪些？纠纷产生的原因是什么？别墅业主私搭乱建的心理特征是什么？相关纠纷的审理难点有哪些？解决相关纠纷的对策和建议有哪些？
    [10:45:04]
  • [主持人]：
    今天，顺义法院魏志坚法官做客中央人民广播电台谈墅业主私搭乱建相关纠纷法律问题，本网将对此进行同步图文直播。
    [10:45:52]
  • [主持人]：
    现在，魏志坚法官正在与主持人进行沟通，直播即将开始。
    [10:46:50]
  • [广播电台主持人]：
    各位听众大家好，欢迎收听《二号经济庭》，参加今天节目的是顺义法院后沙峪法庭的魏志坚法官。
    [11:30:18]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    主持人好，各位听众好。
    [11:31:18]
  • [广播电台主持人]：
    别墅改扩建引发相关纠纷，并非是去年、今年这一两年的事，实际上，随着经济的发展，人们生活水平的提高，别墅作为改善群众生活品质的重要标志之一进入百姓生活领域时，对别墅的改扩建等违法行为就出现了。
    [11:31:53]
  • [广播电台主持人]：
    早在2006年，著名主持人李湘就因为在其购买的别墅内加筑台阶、搭建二层阳光房等被其所在的物业公司公司诉至法院，且经一审、二审终被判败诉。而到了2008年，因各自所有的别墅均改扩建，比邻而居的影星赵文卓与画家方力钧对簿公堂，互诉私搭乱建。包括近日媒体报导的相声演员郭德纲在别墅外围侵占公共绿地，搭建栅栏圈“后花园”都属于因别墅改扩建而引发的问题。
    [11:33:34]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    北京这一两年经济发展比较快，老百姓手中有钱了，购买的别墅多，此前老百姓购买少，此前由于经济原因，购买别墅不会像现在这么多，而且对装修也比较谨慎。从我们接触的案例来说，此前的业主都是只是对内部装修。如果有外部装修，也会与邻居及物业公司协商好。
    [11:35:02]
  • [广播电台主持人]：
    大家都是约定俗成的。
    [11:35:28]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    确实是这样，现在老百姓手头宽裕了，在内部装修做好后，对外部的改动也大起来了。
    [11:35:45]
  • [广播电台主持人]：
    与邻居协商也就没那么容易了
    [11:35:57]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    对，改动大，确实对邻居有影响了，违反了物业合同约定，导致纠纷就产生了。
    [11:36:10]
  • [广播电台主持人]：
    就北京现在的低价来说，已经是寸土寸金了，买得起住得起别墅的人，应该都是比较宽敞了，为什么还会出现改扩建的行为。
    [11:36:28]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    两个方面的原因，内部的和外部的。
    [11:36:40]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    我国目前正处于从传统社会向现代社会的转型时期，政治、经济、文化、制度等各方面都在经历着变迁，社会秩序、社会规则处于重建中，社会缺少统一的价值观念，因而整个社会处于失范的状态。人们对传统社会中既存的规则，包括法律、纪律等强制性规范，以及伦理、道德等非强制性规范，进行挑战和冲击，漠视规则、误读规则、甚至自立规则的情况纷纷出现。
    [11:38:43]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    别墅业主，应该说相当一部分是时代的弄潮儿，受惠于社会转型，但其由于受整个社会及时代环境的影响，本身并没有成为规则的遵从者，没有完成“公民社会”中合格的公民角色的转变，相反，却可能凭借自身占有的经济、信息、知识等方面的优势资源，随意破坏规则，违反法律法规的强制性规定。
    [11:39:02]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    在房价上涨、寸土寸金的今天，住普通商品房的百姓尚且有可能通过加建飘窗、搭建棚子获得非法利益的情况下，别墅业主更有可能利用别墅密度低、空间大、绿地多等特点进行改扩建，以获得现实利益利益。
    [11:39:34]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    事实上，由于本身别墅的面积相差极大，小别墅200-300平米，大别墅过千平米，购买别墅的业主因为居住使用或是因别的原因，导致其购买的别墅的设计、面积与自己的需求存在差异，促成其进行改扩建。通常，别墅业主在进行违法搭建时存在以下五种心理：
    [11:39:49]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    一是个人主义心理。无论是独栋别墅还是联排别墅，因为别墅地基的独立性以及别墅所附带的绿地、阳台、车库等设施的面积大，客观上给业主挖土动工提供了便利条件。在此情况下，不少业主的个人主义心理开始放大，认为其购买了别墅产权，当然享有对其任意改建、装饰装修的权利，而且单方面认为其搭建只是对自家房屋的行为，不会影响他人也不会影响公共环境。
    [11:40:05]
  • [广播电台主持人]：
    在该心理因素的作用下，为了最大限度提高别墅的利用率，满足自身生活方便、惬意的需要，业主们轻则在车库上加盖阳光房、开挖地下室，重则凭空加建二层小楼，更有甚者将开发商修建的别墅夷为平地后按自己的意愿重盖房屋。
    [11:40:15]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    二是从众心理。一旦别墅小区里有部分业主开始搭建而并未被物业公司或政府的相关部门及时制止，并予以拆除，其他业主便产生了跟风效仿心理，认为既然别的业主都拆改建了，自己不建反而吃亏，抱着“别人改建我也建，不建白不建”的心理加入了违法改、扩建行列。而且活跃在别墅区里的一些小的施工队，为了招揽生意，往往也对其正在装修的别墅业主进行游说，以加建、改造成本如何的小，并以小区其他业主加建、改造后的效果如何好对业主们进行劝说，不少业主因此而动心。
    [11:40:33]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    根据别墅区物业公司反映，不少国外及香港业主，由于其原本生活的国家或地区根本不存在私搭乱建的现象，在入住到中国内地小区后，一开始对房屋也未进行超规定的改装，但在其他业主的影响下，也战战兢兢地开始了改建。
    [11:40:44]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    三是侥幸心理。别墅改、扩建工程通常花费不菲，尤其是涉及大规模改动的。业主们因此抱有极大的侥幸心理，认为从避免社会资源浪费，最大发挥社会经济效用的角度，其私自改、扩建的违法建筑不会轻易被拆除，而且小区内相当一部分业主进行了改、扩建，法不责众，因而自身也不会遭到处罚。
    [11:40:58]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    即便是被邻居或物业公司起诉到法院，改、扩建的业主一般也愿意通过给予起诉方相应的金钱赔偿来了事，如若起诉方不同意，其还可以通过管辖权异议、申请延期审理等多种诉讼手段拖延时间，大大增加执法难度。
    [11:42:14]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    四是无惧心理。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市市容环境卫生条例》的规定，对未经批准建设的影响市容的建筑物、构筑物或者其他设施，由城管部门责令限期拆除；逾期未拆除的，经市或者区、县人民政府批准后，予以强制拆除，并可处以罚款。
    [11:42:36]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    但业主们对城管部门的执法权是无所畏惧的，首先其可能有多处住所，城管部门找到业主本人相当困难；其次，由于城管部门本身缺乏专业人员，当业主对房屋改动较大，将违法建筑与原房屋主体浇铸在一块时，在认定事实上就存在困难。
    [11:42:52]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    再次，即使认定业主违法建筑责令强拆后，业主不执行，城管部门还须经市或者区、县人民政府批准后，才能予以强制拆除，这就使得别墅业主利用行政部门的执法程序期间将违法行为延续，增加执法难度。此外，别墅业主经济实力雄厚，即使受到处罚，数万甚至数十万的罚款并不能对其构成威慑。
    [11:43:04]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    五是集体违法的和谐心理。当改扩建的别墅业主与其周围邻居协商一致，相互间及整个小区的业主间自行达成一致――均可就自家别墅进行搭建时，物业公司因只是作为物业管理服务单位，没有业主的投诉，其不会主动管理，城管部门作为监督执法单位，在没有业主举报的情况下，也不会主动管理甚至不会发现违法行为，这就造成了别墅区业主集体违法，而且在小区没内没有出现因集体违法而导致不和谐，反而使得集体违法披上了似乎是合法的外衣。
    [11:43:28]
  • [广播电台主持人]：
    诉诸到法院争端毕竟是少数，绝大多数还是在协商阶段。如果已经诉到法院了，冲突就比较激烈了，接下来你给我们讲几个案例。
    [11:44:18]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    好的，我就讲几个我们法庭的案例。比如我们去年审理的一个案件，原告是希腊业主，被告挖掘地下室和游泳池，并在其院落南侧搭建脚手架，原告作为外国人，认为影响到了其相邻通风、采光、日照等，就起诉到法院了。
    [11:44:34]
  • [广播电台主持人]：
    这类案件比较典型
    [11:44:46]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    对，这类案件是比较典型。邻居通常以相邻通风、采光和日照纠纷、相邻损害防免关系纠纷等案由诉至法院。业主起诉到法院，通常都是基于个人主义心理。
    [11:45:18]
  • [广播电台主持人]：
    法院审理的此类纠纷比较典型的是什么
    [11:45:31]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    按照民法规定，不动产相邻业主，在进行活动时必须照顾到相邻方的通风、通行、采光等，如果影响到相邻方，这些影响到的建筑物都可能被拆除。法院判决就会对邻居造成妨碍进行拆除。
    [11:45:43]
  • [广播电台主持人]：
    那么业主在进行搭建时应该与邻居打好关系，业主改建不应影响到邻居
    [11:45:54]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    这里要纠正一点，改扩建行为本身是违法的，即使与邻居协商一致，但这个行为本身是违法的。本身老百姓都知道，建设房屋应该取得批准，别墅业主在搭建时也应该取得批准。我国的城乡规划法都对此有明确规定。
    [11:46:10]
  • [广播电台主持人]：
    除了相邻关系纠纷，法院审理因为改扩建引发的还有其他纠纷
    [11:46:24]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    还有就是物业管理纠纷。所有的业主签署的物业管理约定，对业主的装修等都有约定。而且业主在与开发商签订的
    [11:46:36]
  • [广播电台主持人]：
    是什么原因导致物业公司把业主告上法庭
    [11:46:49]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    业主之间相互容忍，导致情况恶化，但矛盾并不会恶化。但是当业主改扩建行为对邻居造成影响，那么其可能就到物业公司去投诉。物业公司本来基于物业管理合同对小区也有管理义务，所以当业主违建投诉物业公司，物业公司也就需要出面了。
    [11:56:53]
  • [广播电台主持人]：
    对，除了上面的两类案件，还有没有其他类型的案件进入到法院
    [11:57:05]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    在民事诉讼领域，主要就是这两类纠纷。但民事诉讼的一大特点是民不告官不纠，而且法院作出裁判的依据是诉请方的权利是不是受到被诉方的侵害。基于民事诉讼的这一本质特点，在别墅业主存在违法搭建行为，如若对相邻方造成影响，则法院无论是判决还是调解，均是对产生妨碍部分进行裁决，而并非对全部违建均判令拆除。而且，当违法搭建的部分并不足以法院认定构成对对方权利侵害时，法院对原告的诉讼请求亦难以支持。
    [11:57:20]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    与其他侵权、合同纠纷当事人间剑拔弩张、尖锐的利益冲突相比，无论是业主之间的相邻关系纠纷还是物业公司与业主之间的物业管理合同纠纷，双方当事人间并没有形成严重的利益冲突关系。事实上，别墅区房屋的密度相对于普通的公寓住宅楼要低许多，即使业主加建二层楼房、搭建阳光房、开挖地下室，对相邻一方的通风、采光、日照可能造成影响，但影响的程度有多大并无精确、唯一的衡量标准，实际上这很大程度上取决于相邻一方的主观容忍程度。因此业主在诉讼中也容易达成和解，或是容忍对方违建以协商解决。
    [11:57:33]
  • [广播电台主持人]：
    那么在处理违建时依据有哪些
    [11:57:47]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    任何一个人建房、搭棚子，都需要报批。如果没报批，那么都属于违建。这个违法不属于违反民法，而是行政违法。这些在国家法律中都有明文规定，尤其北京队这规定得比较完善。第二十七条 对未经批准建设的影响市容的建筑物、构筑物或者其他设施，由城市管理综合执法部门责令限期拆除；逾期未拆除的，经市或者区、县人民政府批准后，予以强制拆除，并可对建筑物按照建筑面积处每平方米300元以上3000元以下罚款，可对构筑物、其他设施处工程造价1倍的罚款。
    [11:58:04]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    对未经批准正在建设的影响市容的建筑物、构筑物或者其他设施，城市管理综合执法部门可以查封、暂扣其施工工具和设备，并依照前款规定予以处理。
    [11:58:17]
  • [广播电台主持人]：
    刚才听您讲了这个法律条文，想到的应该是城管来对违建进行管理,但好像没有听说哪个城管真的去拆除
    [11:58:31]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    这个事实确实是有拆除的，广州市长下达命令拆除了一个别墅，在北京也有城管拆除过别墅。
    [12:00:31]
  • [广播电台主持人]：
    对于广大的别墅业主，法官有什么建议?
    [12:00:46]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    随着行政机关执法力度的加强，以及法院执法力度的加强，违建即使是暂时没有被人投诉举报，但长期来说，仍然是违法的，仍然存在被查出，使对房屋改扩建的投入都可能被拆除。
    [12:01:08]
  • [广播电台主持人]：
    好的，今天的节目就到这里了，感谢来自顺义法院后沙峪法庭的魏志坚法官，再见。
    [12:02:41]
  • [嘉宾 魏志坚]：
    谢谢主持人，谢谢各位听众，再见。
    [12:03:02]
  • [主持人]：
    今天的直播到这里，感谢市高级法院法宣处的姚学谦和赵岩对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任直播记录工作的后沙峪法庭书记员周益。今天的直播就到这里，各位网友，再见！
    [12:03:59]