庭审现场

合议庭组成人员

网络直播现场

审判长孙庆

代理审判员王超

代理审判员朱红雷

上诉人

被上诉人
2010年7月29日10：00未签订物业服务合同能否收取物业费？
  • [主持人]：
    网上直播庭审，公开审判过程，展现法院风采，普及法律知识。各位网友，大家好，我是此次庭审直播的主持人刘秋苏，很高兴与大家一起参与网上直播庭审活动。
    [09:31:02]
  • [主持人]：
    即将开庭审理的是一起物业服务合同纠纷，欢迎大家关注。
    [09:33:21]
  • [主持人]：
    合议庭正在进行庭审前的准备工作，在此之前，让我们来介绍一下今天的审判人员。今天的庭审由徐州市中级人民法院的民事审判第一庭审判员孙庆担任审判长，与代理审判员王超、代理审判员朱红雷组成合议庭。
    [09:36:13]
  • 审判长孙庆，1994年进入中院工作，民事审判业务精通，经验丰富，全市法院“调解标兵”。
    [09:37:39]
  • 代理审判员王超，办案经验丰富，特别擅长审理侵权、合同纠纷、民间借贷纠纷等案件。
    [09:38:20]
  • 代理审判员朱红雷，有多年的民事审判工作经验，法学理论基础扎实，特别擅长审理人身损害赔偿案件和医疗纠纷案件。
    [09:39:04]
  • [主持人]：
    接下来我为大家介绍一下案件的主要情况。
    [09:43:29]
  • 上诉人（原审原告）张征会，住徐州市泉山区刘场新村。
    [09:43:37]
  • 被上诉人（原审被告）郑建华，住徐州市市大马路3号楼。
    [09:43:45]
  • 2009年2月25日，徐州市大马路金汇中心部分业主召开临时会议，形成了关于金汇中心临时物业管理及费用备忘录，约定“因原物业公司已经撤离，新的物业公司尚未接管，在各位业主尚未统一聘任新物业管理维持，我们暂时代管为应付日常卫生、水、电等基本维持费用”。2009年2月份以后的物业费由郑建华收取，所收取的物业费主要用于金汇中心大楼电梯的运转、水电及门卫工资等方面。另查明：大马路金汇中心属于办公、商业用地，该楼总计七层。张征会在2009年11月12日缴纳10-12月的物业费300元。
    [09:43:55]
  • 一审法院经审理认为,业主与物业服务人虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务的，业主应当支付相应的物业服务费用。遂判决驳回张征会的诉讼请求。张征会不服该一审判决，上诉至徐州市中级人民法院。
    [09:44:07]
  • [主持人]：
    下面庭审马上就要开始了，让我们进入庭审现场。
    [09:44:19]
  • [书记员]：
    现在宣布法庭纪律。当事人、诉讼参与人、旁听人员必须遵守下列纪律：
    一、未经法庭许可不准录音、录像和摄影。
    二、不准随意走动和进入审判区，不得随意退场。
    三、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。
    四、未经审判长许可，不准发言提问。
    五、不准吸烟和随地吐痰，旁听人员如对法庭审判活动有意见，可在休庭后口头或书面向法院提出。
    六、携带通讯工具的请关机。
    七、对违反法庭纪律的，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款拘留。
    八、对哄闹法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人员，依法追究刑事责任。情节较轻的予以罚款、拘留。
    [09:44:39]
  • 全体起立，请审判长、审判员入庭。
    [09:49:21]
  • [审判长]：
    现在核实当事人及委托代理人身份
    上诉人（原审原告）张征会，住徐州市泉山区刘场新村。
    被上诉人（原审被告）郑建华，住徐州市市大马路3号楼金汇中心大楼。
    [09:49:31]
  • [审判长]：
    上诉人，对于对方的出庭人员身份有异议吗？
    [ 上诉人]：
    无异议。
    [ 审判长]：
    被上诉人，对于对方的出庭人员身份有异议吗？
    [ 被上诉人]：
    无异议。
    [09:49:42]
  • [审判长]：
    经核对以上出庭人员手续、证件均无误，可以参加本次庭审。徐州市中级人民法院民事审判第一庭,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定，今天公开审理张征会与郑建华物业服务合同纠纷，张征会不服鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第503号民事判决上诉一案。本案受理后，依法由审判员孙庆、王超、朱红雷共同组成合议庭。孙庆担任审判长，孙庆主审本案，书记员孙玉娟担任庭审记录。合议庭组成人员确定后，已根据《中华人民共和国民事诉讼法》第115条的规定在三日内书面通知了当事人。
    [09:49:56]
  • [审判长]：
    下面向当事人告知在法庭上享有的相关的诉讼权利义务
    （一）当事人地位平等。（二）有申请回避的权利（三）陈述事实，向法庭提供新的证据。（四）经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。（五）可以要求重新进行鉴定、调查或勘验，是否准许由人民法院决定。（六）有权在法庭上根据事实和理由进行辩论。（七）当事人在法庭判决前，还可以进行调解。（八）庭审结束，当事人和其他诉讼参与人可以阅读开庭笔录，认为有遗漏或者差错的，有权申请补正，但不得在原笔录上涂改。当事人在享受以上权利的同时，还应履行下列义务：（一）必须遵守诉讼秩序。（二）当事人必须如实陈述案件事实，提供证据必须实事求是，不得制造伪证或者捏造事实诬陷他人。（三）必须依照法律规定行使诉讼权利，履行发生法律效力的判决，裁定和调解协议。
    [09:50:06]
  • [审判长]：
    双方当事人对各自的诉讼权利和义务是否清楚？
    [ 上诉人]：
    清楚了。
    [ 被上诉人]：
    清楚了。
    [09:50:14]
  • [审判长]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条和《最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》第一条的规定：审判人员、书记员具有下列情形之一的，应当自行回避，当事人及其法定代理人也有权要求他们回避：
    [09:52:41]
  • （一）是本案的当事人或者与当事人有直系血亲、三代以内旁系血亲及姻亲关系的；
    （二）本人或者其近亲属与本案有利害关系的；
    （三）担任过本案的证人、鉴定人、勘验人、辩护人、诉讼代理人的；
    （四）与本案的诉讼代理人、辩护人有夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹关系的；
    （五）本人与本案当事人之间存在其他利害关系，可能影响案件公正处理的。
    [09:52:50]
  • [审判长]：
    双方当事人对合议庭组成人员及书记员是否申请回避？
    [ 上诉人]：
    不申请。
    [ 被上诉人]：
    不申请。
    [ 审判长]：
    经本庭核对送达回证，上诉人、被上诉人均在三日前接到本案的开庭通知、诉讼权利义务须知，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定。
    [09:53:01]
  • [审判员]：
    依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，现在进行法庭调查。
    [09:53:10]
  • [审判长]：
    上诉人宣读上诉状。
    [09:55:02]
  • 一、一审查明“2009年2月25日，部分业主召开临时会议并形成备忘录”是错误的。参加会议的人员并没有提供其身份证明，及具备业主身份的房产证以及土地使用权证，无法对其身份加以证实。参加会议人员亦没有超过半数。被上诉人并不具有业主身份，不符合备忘录中我们代管的我们条件。
    [10:02:20]
  • 二、被上诉人不具有物业管理资质，也没有签订物业服务合同，因而其不能形成事实上的物业服务合同关系。
    [10:02:44]
  • 三、上诉人缴纳的300元所谓物业费，系被上诉人多次断我家的电，迫于无奈才交的，是一种强迫交易行为。
    [10:03:14]
  • 综上，请求二审查明事实，依法改判或发回。
    [10:03:25]
  • [审判长]：
    被上诉人针对上诉人上诉进行答辩。
    [10:03:44]
  • [被上诉人]：
    1、我收物业管是因为大多数业主聘用我代管的。2、上诉人说我们强迫要300元，其实是不对的，以前上诉人以前一个季度交过一次物业费，去年一年一直在正常交费，请问上诉人，你们以前交过吗，以前交过了，为什么以前不起诉我们，上诉人说我们是2009年11月份断电是错误的，我是2010年1月断的，2009年11月份上诉人交我钱了，我没有断他的电，也没有理由断，但上诉人在2010年1月没交，所以我才断他的电。
    [10:07:00]
  • [审判长]：
    根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：被上诉人郑建华收取上诉人张征会300元是否构成不当得利。双方当事人对于本案的争议焦点有无异议和补充？
    [ 均答]：
    无异议。
    [10:07:28]
  • [审判长]：
    双方当事人二审期间有无新证据提供？
    [10:07:37]
  • [均答]：
    没有。
    [10:07:43]
  • [审判长]：
    对一审法院经审理查明的事实部分双方是否有异议？
    [10:07:49]
  • [张]：
    有异议的地方已经在上诉状中说过了。
    [ 郑]：
    无异议。
    [10:08:15]
  • [审判长]：
    当事人可以对本案事实部分进行补充和说明。
    [ 张]：
    对一审卷第19页备忘录的补充说明：根据最高院关于审理建筑工程，业主是具有房屋所有权的人，或者是没有取得房产证但与开发商签订的买卖合同的人，在备忘录中被上诉人写了那么多名字，有很多名字根本没有取得房屋所有权，只有房屋所有权人才是业主。被上诉人也没有提供证据证明这些人是房屋业主。2、根据地备忘录，显然是被上诉人起草好后让别人签的，签字人不排除是这个房屋的临时租房人，我是业主都会给我断电，临时租房人不交物业费，那更可想而知了。备忘录不是真正的业主写的，被上诉人应提供证据证明这些人就是业主。
    [ 郑]：
    上诉人说不是业主，可以调查，这里在有一个人是假业主，我承担一切法律责任。
    [10:14:42]
  • [审判长]：
    现在这些人是否正在使用房子？
    [ 郑]：
    这些人是业主，并且都正在使用房子。
    [10:14:50]
  • [张]：
    我并没有说备忘录是假的，即使签名是真实的，也没有达到一半的业主签字，这里面才八、九家。
    [ 审判长]：
    现在有多少户业主？
    [ 张]：
    五十户以上。
    [ 审判长]：
    都是被上诉人管理吗？
    [ 张]：
    不清楚。被上诉人说二楼或三楼以上。
    [ 郑]：
    我们只管三楼。现在共计四十户。
    [10:17:13]
  • [审判长]：
    你曾经交过多少次物管费，多长时间交一次？
    [ 张]：
    在2009年4月以前都是正常交费的，我不是交给被上诉人的，交给陈秀俊的，在陈秀俊去世后，交给开发公司的一个姓王的人，他不是物业，但他是开发公司委托的。
    [ 审判长]：
    当时交多少钱？
    [ 张]：
    一个季度300元。后来有一次我交钱，没有给我开发票，说换人了，不是交给老王了，我才知道换成被上诉人了，那时大概是五、六月份，之后也就是2009年5、6月我就没有交钱了。
    [10:23:27]
  • [审判长]：
    张征会，你在2009年5月前交费发票呢？
    [ 张]：
    原来都是物业公司给我开发票。
    [ 审判长]：
    上诉人把发票原件在三日内向法庭提交。
    [ 张]：
    好的。
    [ 审判长]：
    被上诉人，上诉人在09年下半年交费的发票你有吗？
    [ 郑]：
    有的有底子，有的没有。
    [ 审判长]：
    张征会说只交了五月，而被上诉人说交到十一月份，被上诉人在三日内提供2009年5月-10月的交费底联。
    [ 郑]：
    好的。
    [ 张]：
    被上诉人第一次给的是正式发票，第二次给我的是吃饭发票。
    [10:28:50]
  • [审判长]：
    被上诉人，你有物业服务资质吗？
    [ 郑]：
    没有。
    [ 审判长]：
    被上诉人的服务范围？
    [ 郑]：
    针对于上诉人可以享受到的公共卫生、卫生间、水、电梯、保安、信件收发等。
    [ 审判长]：
    上诉人，是否享有的这些服务？
    [ 张]：
    有人打扫有人服务。
    [ 审判长]：
    也有保安吗？
    [ 张]：
    没有保安，只有一个门卫王老头，还是以前那个老王。
    [10:28:59]
  • [审判长]：
    郑建华接手后，物业服务和以前有变化吗？
    [ 张]：
    没有变化。
    [ 审判长]：
    郑建华什么时候接手？
    [ 郑]：
    2009年2月。
    [ 审判长]：
    郑建华接手后，物业服务和以前有变化吗？
    [ 张]：
    没有任何变化，人员也没有变化。
    [10:35:09]
  • [审判长]：
    郑建华，这些人的工资谁支付？
    [ 郑]：
    我，从物业费里支付工资。门卫二个人，一个人六百；扫地的一个人，一个人六百；电梯维修费一个月450元。
    [ 审判长]：
    被上诉人把支出的费用单据提交给法庭看一下。
    [ 郑]：
    发工资没有单据，维修费和房租互抵了。
    [ 审判长]：
    被上诉人说有四十多户业主，有多少户在交物业费？
    [ 郑]：
    除了上诉人以外，三楼以上也就是我服务范围以内都交物业费。
    [10:36:14]
  • [审判长]：
    被上诉人提供一下业主交纳物业费的清单。
    [ 郑]：
    好的。
    [ 审判长]：
    被服务人员有多少是业主？
    [ 郑]：
    真正的业主在本楼办公的有六、七家。剩下的都是承租人。
    [ 审判长]：
    双方当事人就案件事实部分有无问题向对方发问？
    [ 均答]：
    没有。
    [10:36:24]
  • [审判长]：
    法庭调查结束。现在进行法庭辩论，首先由上诉人发表辩论意见。
    [ 张]：
    1、本案现有证据被上诉人根据地备忘录从事物业管服务，不具备业主身份，该备忘录不能作为被上诉人从业物业管的法律依据。2、同时该备忘录也不符合法律规定所具备的要求业主最低法定人数，因此，即使被上诉人没有从业物业管的资格，既然没有得到本楼业主授权或者委托，来到本楼从事物业管理服务，上诉人也不可能形成事实上的物业服务合同关系。因此，请求二审支付上诉人的请求。
    [10:36:32]
  • [审判长]：
    下面由被上诉人发表辩论意见。
    [ 郑]：
    同答辩意见。
    [ 审判长]：
    上诉人方有无补充？
    [ 张]：
    没有。
    [ 审判长]：
    被上诉人方有无补充？
    [ 郑]：
    没有。
    [10:36:42]
  • [审判长]：
    法庭辩论结束，如果双方当事人有新的辩论意见，庭后三天可以提交书面意见。人民法院给双方当事人做调解工作，目的是为了有效化解双方当事人之间的矛盾，促进和谐社会建设，依照法律规定，调解、撤诉必须当事人自愿，根据法院工作纪律，法官无权强迫。如果你认为调解、撤诉影响你的权利，可以拒绝，你拒绝的态度不会影响法院对案件的正常处理。根据有关法律规定，双方当事人是否同意调解？
    [ 张]：
    不同意。
    [10:36:57]
  • [审判长]：
    鉴于一方当事人不同意调解，本庭不再做调解工作，双方当事人做最后陈述。
    [ 张]：
    希望合议庭支持上诉人的上诉请求。
    [ 郑]：
    请求合议庭驳回上诉人上诉，维持原判。
    [ 审判长]：
    现在休庭，合议庭评议后另行宣判，双方当事人看笔录无误后逐页签字。
    [10:37:05]
  • [主持人]：
    庭审已经顺利结束了，双方当事人正在等待在庭审笔录上签字，旁听人员也陆续离开了法庭。
    [10:39:50]
  • [主持人]：
    本次庭审直播，由本院司法行政装备管理处提供技术支持，民事审判第一庭沈慧娟副庭长现场调度，李荣信现场拍照，孙玉娟担任网络直播记录，在此向他们表示感谢！
    [10:39:58]
  • [主持人]：
    本次庭审直播，不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [10:40:07]
  • [主持人]：
    各位网友，本次庭审直播到此结束，谢谢大家！
    [10:40:15]