庭审现场

审判席人员

法官孙之智

直播员

本案原告的代理人宣读起诉书

本案被告代理人答辩

原告出示证据

法官查看证据

被告查看证据

被告出示证据

原告对被告证据进行质证

原告将证据原件递交法庭

法庭辩论阶段原告发表辩论意见
9月3日10时，直播通州法院审理“房产新政引发诉讼 三套房贷不批买方急解约”案*
  • [主持人]：
    各位网友，上午好！我是此次庭审直播的主持人窦娟。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。北京市通州区人民法院即将开庭审理一起“房产新政引发房产诉讼 三套房贷不批买方急解约”案。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！
    [09:54:46]
  • [主持人]：
    本案由我院宋庄法庭法官孙之智承办。
    孙之智法官，男，1979年12月出生，汉族。2005年7月，他从中国社会科学院研究生院毕业，获得法学硕士学位。后进入通州区人民法院工作，现任助理审判员。在四年的时间里，孙之智法官已经审结各类民事案件2100多件。
    [09:55:57]
  • [主持人]：
    下面我来简要介绍一下案情。
    原告田爱萍与被告李奕松于2010年3月25日在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日三方签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将通州区潞邑西路9号412号房屋出售给原告，房价款125.6万元。合同签订后，原告支付被告定金3万元。在合同履行过程中，国务院及北京市陆续出台楼市调控政策，商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上房贷。原告购买的房屋属于第三套房，无法取得银行贷款。现要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告返还原告购房定金3万元。
    被告提出反诉，要求被反诉人继续履行与反诉人签订的《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》，被反诉人向反诉人支付逾期违约金至支付之日，暂计算至反诉之日为72846元。
    [09:56:52]
  • [主持人]：
    现在法庭准备工作就绪，庭审马上开始。
    [09:57:44]
  • [书记员]：
    下面宣布法庭规则。
    1、未经法庭许可，不准记录、录音、录像和摄影。
    2、不得进入审判区、不得随意退场。
    3、不得鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨碍审判活动的行为。
    4、旁听人员不准发言、提问。
    5、保持法庭整洁，不准吸烟和随地吐痰。
    6、携带通讯工具的，请关机或者加振。
    7、人民法院对违反法庭规则的人，可以予以训诫，责令退出法庭或者予以罚款、拘留。
    8、人民法院对哄闹、冲击法庭，侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员，严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任；情节较轻的，予以罚款、拘留。
    宣读完毕。
    [10:02:57]
  • [审判员]：
    首先，核对当事人及其诉讼代理人身份。
    原告田爱萍。
    委托代理人任海全，北京市凯泰律师事务所律师。
    被告李弈松。
    委托代理人李寒，北京市泽元律师事务所律师。
    [ 审判员]：
    原告对被告出庭人员有无异议？
    [ 原告]：
    无异议。
    [ 审判员]：
    被告对原告出庭人员有无异议？
    [ 被告]：
    无异议。
    [10:06:27]
  • [审判员]：
    各方当事人及诉讼代理人经核对无误，符合法律规定，可以参与本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第一百二十条之规定，北京市通州区人民法院宋庄法庭今天在这里依法公开开庭审理原告田爱萍诉被告李弈松房屋买卖合同纠纷一案（敲击法槌），现在开庭。本案适用民事一审简易程序，审理期限三个月，由本院代理审判员孙之智独任审判，书记员陈明山担任法庭记录。
    [10:07:01]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人在法庭上享有如下权利：
    （1）申请回避的权利；所谓申请回避，就是当事人认为审理本案的审判员、书记员与双方当事人有亲属关系或者其他利害关系，可能影响案件公正审判，有权提出事实理由申请上述人员不参与本案的诉讼活动。
    （2）有就案件事实进行陈述和申辩的权利；
    （3）有提出新的证据的权利；
    （4）有进行辩论和请求法庭给予调解的权利；
    （5）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
    （6）有发表最后意见的权利。
    当事人在法庭上除享有以上诉讼权利外，还应承担以下诉讼义务，（1）依法行使诉讼权利的义务；（2）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；（3）如实陈述事实的义务。
    [ 审判员]：
    以上诉讼权利义务，原告听清楚了吗？是否申请回避？
    原告，听清了，不申请
    [ 审判员]：
    以上诉讼权利义务，被告听清楚了吗？是否申请回避？
    被告，听清了，不申请
    [10:07:41]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，现在开始进行法庭调查。
    [ 审判员]：
    首先进行当庭陈述，按照先原告后被告的顺序进行。一方陈述中，另一方不得打断对方发言。
    [ 审判员]：
    下面由原告宣读起诉书
    [ 原告]：
    原告田爱萍与被告李奕松于2010年3月25日在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日三方签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将通州区潞邑西路9号412号房屋出售给原告，房价款125.6万元。合同签订后，原告支付被告定金3万元。在合同履行过程中，国务院及北京市陆续出台楼市调控政策，商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上房贷。原告购买的房屋属于第三套房，无法取得银行贷款。我方的诉讼请求:1、解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告交付的购房定金3万元；3、被告承担全部诉讼费。
    [10:09:44]
  • [审判员]：
    下面由被告进行答辩。
    [ 被告]：
    不同意原告关于解除双方签订的存量房屋买卖合同的诉求，不同意退还定金，诉讼费的承担是法定的，不应该是诉求，原告以国家调整为依据以不可抗力为由要求解除合同理由不成立。政策调整不是不可抗力，是原告主观造成的故意违约，请求驳回原告的诉讼请求。现在，我提出反诉。要求被反诉人继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》；被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金，至实际支付之日，暂计算至反诉之日为72 846元；反诉费由反诉被告负担。
    [10:15:16]
  • [审判员]：
    现在被告提出反诉，原告是否要求答辩期
    [ 原告]：
    不要求
    [ 审判员]：
    下面由原告对被告提出的反诉进行答辩。
    [ 原告]：
    不同意被告要求继续履行合同，违约金不同意支付。综上，我不同意反诉原告的反诉请求。
    [10:15:41]
  • [审判员]：
    下面归纳法庭调查重点，本案的争议焦点是无法办理三套房贷的法律性质认定以及法律后果。
    [10:23:33]
  • [审判员]：
    下面开始举证、质证。举证按照先原告后被告的顺序进行。首先由原告进行举证。
    [ 原告]：
    ⑴房屋买卖居间合同，证明合同约定原告以贷款的方式买房。
    ⑵北京市存量房屋买卖合同
    ⑶结婚证，证明原告的结婚事实。
    ⑷房产证（三河市），证明原告名下有一套住房。
    ⑸房产证复印件（北京市丰台区），证明原告爱人也有一套房屋。
    ⑹个人住房贷款提前还款申请审批表。
    ⑺田爱萍的工作说明一份，证明原告的工作情况。
    ⑻定金收条复印件，证明原告向被告支付定金三万元。
    （9）商品房买卖合同（三河市），证明原告购买了三河市的一套房屋。
    （10）户口本，证明原告与其爱人的夫妻关系。
    （11）个人购房借款合同，证明原告爱人向银行贷款53万元用于购买丰台区的房屋。
    [10:24:08]
  • [审判员]：
    被告对原告提供的证据发表质证意见。
    [ 被告]：
    ⑴真实性没有异议，但实际是2010年3月25号签的合同。
    ⑵真实性没有异议，但实际是2010年3月25号签的合同。
    ⑶真实性无异议，对证明的关联性有异议，仅仅证明原告与其爱人曾经是夫妻关系，但是无法证明现在仍然是夫妻关系。
    ⑷真实性无异议，对证明问题不认可，国家调整政策限制的是北京市内的房屋，不能达到原告的证明目的。。
    ⑸真实性无异议，但对证明事项有异议，房屋所有权人是刘自永，但是原告不能证明刘自永与其的关系，所以原告无法证明其家庭房屋的情况。
    ⑹真实性有异议。
    该单位在网上查询不到，原告应该同时出具该单位的工商信息，证明该单位的存在，该证据所表明的单位即使存在，其开具证明的效力被告是否认的，原告没有出具该单位的营业执照也没有出具纳税证明，因此达不到原告要证明在河北工作的目的。
    ⑺对其真实性不予认可。
    ⑻对，的确收了3万元，认可
    （9）是三河市房屋的合同，该质证意见同三河市房屋所有权证的质证意见。
    （10）无异议，但是户口本登记信息存在滞后性，故不能达到原告的证明目的。
    （11）真实性无异议，但是对于其证明问题有异议，不足以证明原告不能贷款。
    [10:25:35]
  • [审判员]：
    下面由被告进行举证。
    [ 被告]：
    ⑴房屋买卖居间合同，证明原告违约以及承担责任的依据。
    ⑵北京市存量房屋买卖合同。
    ⑶李弈松的房产证，2010年5月20日，证明被告对于该房屋具有完全权利，该房屋取得所有权证的时间是2010年5月20日，原告被告约定在5月27日前原告应当支付首付款。
    （4）新京报，2010年7月16日。证明北京诸多银行对第三、四套房屋进行放贷，故原告依依旧可以贷款。
    （5）北京日报，2010年8月7日，证明停止第三套房屋贷款的时间是2010年8月6日。
    （6）2010年8月9日，东南快报，证明第三套放贷的停贷时间，原告有能力履约却不履约，故应该承担违约责任。
    [10:56:25]
  • [审判员]：
    原告对被告提供的证据发表质证意见
    [ 原告]：
    ⑴真实性认可，与原告提交的一致。
    ⑵真实性认可。没有写签订时间，实际也是2010年3月25日签订的。对被告的证明目的不认可。
    ⑶真实性认可。
    （4）、（5）、（6）没有法律依据，应该直接提交法条。
    [10:56:47]
  • [审判员]：
    下面进行法庭询问。
    [ 审判员]：
    原告, 你何时与被告签订房屋买卖和居间合同
    [ 原告]：
    2010年3月25号。两个合同当时定在一起。
    [ 审判员]：
    你已经交付被告多少钱
    [ 被告]：
    三万元定金。
    [ 审判员]：
    被告，原告所说属实吗
    [ 被告]：
    属实。
    [10:57:42]
  • [审判员]：
    买卖合同为何约定2月内办完房产证合同生效，且是手写的
    [ 原告]：
    签订合同的时候被告没有房产证。
    [ 被告]：
    两份合同，先签订的买卖合同后签订的居间合同，时间都是2010年3月25日。当时房产证正在办理。5月20日被告拿到房产证的时候马上通知了原告，也要求原告支付首付款，但是原告没有按照约定履行义务。
    [10:58:03]
  • [审判员]：
    原告，还给过被告其他房款吗
    [ 原告]：
    没有了。
    [ 审判员]：
    定金何时给付的
    [ 原告]：
    3月25日当天。
    [10:58:19]
  • [审判员]：
    原告，被告的房产证办下来后，通知你们了
    [ 原告]：
    被告给我打电话了，被告是5月24日将房产证拿出来的，因为政策问题，我们协商第二天到中介终止合同，但是被告不同意。
    [ 审判员]：
    5月25日你们一起到中介，谁告诉你办理不了贷款的
    [ 原告]：
    对，中介的工作人员。我们也到工商银行询问了，工作人员表示肯定不能办理贷款。
    [ 审判员]：
    贷款银行是中介指定的还是你们双方选定的
    [ 原告]：
    任意选定的。
    [10:58:52]
  • [审判员]：
    有没有去其他银行
    [ 原告]：
    我自己去的农行。
    [ 审判员]：
    中介有没有给你们联系其他银行
    [ 原告]：
    除了工行，其他银行没有联系。中介通知我们贷款办不下来，但是其是否去过其他银行我们不清楚。
    [ 审判员]：
    5月20日房产证取得之后，通知中介和原告去办理贷款手续了吗
    [ 被告]：
    通知了，中介要求双方到中介履行付款手续。45.6万元首付款原告 没有实际缴纳给我们，当时原告没有说不能交款的理由。
    [10:59:18]
  • [审判员]：
    中介通知你们不能办理贷款了吗
    [ 被告]：
    没有。因为事实上当时基本上所有的银行都可以办理贷款。奉献情况是银行自己把控的并不是必须的。
    [ 审判员]：
    合同没有继续履行你找过中介吗
    [ 被告]：
    找过，中介公司表示是原告不想履行，且承诺做原告工作要求其尽快交付首付款。
    [10:59:43]
  • [审判员]：
    你咨询过哪家银行，可以办理贷款吗
    [ 被告]：
    到7月中旬银行还是可以贷款的，且被告不知道原告有几套房屋，原告也没有向被告明示。
    [ 审判员]：
    原告，为何房产证上没有注明抵押贷款的字样
    [ 原告]：
    房本当时在银行。
    [11:07:59]
  • [审判员]：
    丰台区房屋的现状
    [ 原告]：
    07年9月11日转卖了。
    [ 审判员]：
    原告，你要求解除合同的依据是什么
    [ 原告]：
    我们贷不下款，属于合同约定的免责条款，是不可抗力。且当时各家银行都没有放第三套房屋的贷款。
    [11:08:16]
  • [审判员]：
    你们认可原告陈述的不可抗力的情形吗
    [ 被告]：
    不认可。政策调整与不可抗力有本质的不同，不可抗力与本案的情况都不相符。原被告签订合同的时候国家已经在调控房价了，因此不能说明是不可预见的。
    ？被告，要求继续履行合同什么依据，违约金怎么计算的
    [ 被]：
    商业风险应是双方预见内的，原告应该履行合同。原告已经违约了；违约金双方有约定，从2010年5月28号开始计算的，基数42.6万元，每日千分之三。违约责任的约定是居间合同的第八条第四款。
    [11:08:34]
  • [审判员]：
    你和刘自永的关系
    [ 原告]：
    夫妻关系，从02年到现在一直都是夫妻关系。
    [ 审判员]：
    你现在住哪里
    [ 原告]：
    我现在三河居住
    [ 审判员]：
    你以前在北京工作过吗
    [ 原告]：
    没有。
    [ 审判员]：
    购买丰台的房屋之后，居住过吗
    [ 原告]：
    买了，没住。该房买的时候是新房。
    [ 审判员]：
    银行不给你们贷款，银行可以给你们出具说明吗
    [ 原告]：
    我要了，他不给。
    [11:10:21]
  • [审判员]：
    法庭调查结束。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，现在开始法庭辩论。法庭辩论应当紧紧围绕案件争议焦点和法律适用进行，实事求是，以理服人，不准使用污秽、讽刺、挖苦等不文明语言，不允许有人身攻击性言行。
    [11:10:48]
  • [审判员]：
    下面由原告及其代理人发表辩论意见。
    [ 原告]：
    原被告合同履行过程中，陆续出台了遏制房价的政策，房屋买卖合同不能履行是国家政策调整的原因，且该房屋为原告的第三套房屋，原告也没有在北京工作，因此原告得不到银行贷款，我们认为此情形是当事人不可预见的，属于合同约定的免责条款，故原被告应当解除合同，被告返还定金三万元。
    [11:19:05]
  • [审判员]：
    下面由被告及其代理人发表辩论意见。
    [ 被告]：
    被告认为有效的合同继续履行，违约就应当承担责任，双方签订两份合同是双方真实意思表示，原告没有按照约定履行付款义务，就应该承担违约责任。本案不存在不可抗力的情形，政策调整并非不可抗力，故原告要求解除合同没有法律依据。本案中原告并没有告知被告不可抗力的情形。国家政策调整，被告认为并没有影响原被告之间的合同履行，国十条要求银行可停止放贷且是暂时的，并不是永久的，京十二条也是要求银行可根据风险进行暂时停贷，且京十二条调整的是北京市的区域。原告称已经有两套住房，一套在河北，故此种情况不能作为停贷的依据，原告的贷款比率与政策后的贷款比率相差不大。北京全面停止第三套房屋贷款的日期是2010年8月6日，在双方签订合同之后，且现原告也不能提交银行不予贷款的通知，被告有理由相信原告根本没有向银行贷款。故原告有义务有能力贷款而不贷款，应该承担违约责任，原告提供的证据不足以证明其主张，如家庭关系证明，因此原告应该承担举证不能的法律后果。除合同继续履行外，原告还应该承担延期付款的违约责任。综上被告认为原告借房产新政达到违约的目的，其主张的依据不足，原告应该继续履行合同，并承担相应的违约责任。
    [11:40:00]
  • [审判员]：
    原告是否有补充的辩论意见
    [ 原告]：
    现在原告确实贷款不能，是原告不可预见的，属于免责条款。原告及其爱人的夫妻关系证明，我们提供了结婚证以及户口本，已经形成了证据链条，足以证明原告与其爱人的夫妻关系。被告称我们没有到其他银行申贷，但是签订合同之后两个月被告在办理房产证，在房产证不明朗的情况下，我们不会随便申贷的。
    [ 审判员]：
    被告补充辩论意见
    [ 被告]：
    政策不是不可抗力是常理，被告认为原告诉求应当有事实依据和法律依据才能得到支持，原告以不可抗力为由要求解除合同不能成立。
    [11:40:41]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款之规定，现在征询各方当事人的最后意见。
    [ 审判员]：
    原告发表最后意见？
    [ 原告]：
    坚持诉讼请求，驳回被告的反诉。
    [ 审判员]：
    被告发表最后意见？
    [ 被告]：
    坚持答辩意见，坚持反诉请求。
    [11:41:00]
  • [审判员]：
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第八十五条、第八十八条、第一百二十八条之规定，现在进行法庭调解。调解本着平等、自愿的原则进行，各方当事人是否同意调解？原告？被告？
    [ 原告]：
    同意。
    [ 被告]：
    同意。
    [ 审判员]：
    原告的调解意见
    [ 原告]：
    可以让步两千元。
    [ 审判员]：
    被告的调解意见
    [ 被告]：
    我们调解的前提是合同继续履行，在此前提下原告应该承担的违约责任我们可以适当让步。
    [ 原告]：
    我们履行不了合同。
    [ 审判员]：
    由于双方分歧较大，调解过程在庭后进行。今天开庭到此，庭审笔录当事人可当庭或者庭后五日内阅读。如认为记录内容有遗漏或者差错，可以申请补正。现在休庭。(敲击法槌)
    [11:41:22]
  • [主持人]：
    本次直播到此结束，感谢市高级法院法宣处姚学谦和赵岩两位同志的悉心指导，感谢通州法院办公室赵云鹏和宋庄法庭魏楚乔的支持和帮助，感谢各位网友的参与，我们下次直播再会。
    [11:59:38]
  • [声明]：
    本次直播内容不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [12:00:27]