各位网友大家好！欢迎大家关注、参与东城法院的网络直播！我是今天的直播主持人李智涛，本院即将在第二十九法庭公开审理万某与鲁某、北京美联房地产经济有限公司房屋合同纠纷一案。

庭审马上就要开始，担任这起案件审理的法官是敖文燕，书记员是贾玉慧。

下面我向大家简单介绍一下案情，原告诉称，2010年4月13日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，其中卖房人为被告鲁某，居间人为被告北京美联房地产经济有限公司，合同约定，原告向被告鲁某购买位于北京市崇文区花市枣园7号楼的一套房屋，总款为人民币400万元，购房款的支付形式为：原告先向被告鲁某预交购房定金20万元，并与被告鲁某签订《北京市房屋买卖合同》后2010年4月30日前，直接支付被告鲁某首期价款共计130万元，尾款250万元被告鲁某同意原告通过向银行申请贷款的形式支付，具体付款方式为：待原告之贷款申请经贷款银行审核通过，原告依照银行规定提供担保，被告鲁某与原告双方亲自或委托被告北京美联房地产经纪有限公司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为原告支付。因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同三方均不承担违约责任。同日，原告向被告鲁某支付了合同约定的购房定金20万元，向被告北京美联房地产经济有限公司支付合同约定佣金5万元。
由于原告向银行办理贷款手续时，被银行告知“已经停止了对购买第三套住房的贷款”，因原告已经购买了两套房屋，此次购买系第三套房屋，故银行不予贷款，此事应属于情势变更。
原告认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行和他能够对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除。”因为“新国十条”的出台属于不能预见的重大变化，故银行不予放贷的情形应当属于情事变更。因此，原告有权解除合同。故原告起诉至法院，请求判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；判令被告鲁某向原告返还购房定金20万元和利息2133元；判令被告北京美联房地产经纪有限公司向原告返还佣金5万元及利息533元，由二被告承担本案诉讼费。

庭审工作准备已经就绪，书记员已进入法庭。

下面宣读法庭纪律

1、旁听人员未经允许，不准录音录像，不准进入审判区，不准发言提问，不准鼓掌、喧哗、吵闹和其他妨碍诉讼的行为。

2、保持法庭安静，携带通讯工具的请关闭。

3、对违反法庭纪律且未经法庭劝止不从者，经审判长决定，可以没收录音、录像设备或者责令退庭，直至追究法律责任。全体起立，请审判员入庭。报告审判员，庭审工作准备就绪，可以开庭。

下面核实双方出庭人员身份。

原告，万建伟，男，汉族，1969年出生，住北京市朝阳区。

崔莹产，女，北京市华沛德律师事务所。

林颉飞，男，北京市华沛德律师事务所。

被告一，鲁影，女，汉族，1980年出生，住北京市原崇文区。

委托代理人，张宏政，男，北京海铭律师事务所。

被告二，北京美联房地产经纪有限公司。住址北京市东城区王府井大街。

委托代理人，严蕾，女，公司法务助理，住单位宿舍。

双方对对方出庭人员是否有异议？

没有。

没有。

现在宣布开庭，北京市东城区人民法院依法适用简易程序，公开开庭审理原告万建伟诉被告鲁影房屋买卖合同纠纷一案、原告万建伟诉被告北京市美联房地产开发有限公司房屋居间合同纠纷一案。由于两案存在关联，法庭予以合并审理。双方是否同意？

同意。

同意。

上述两案由审判员敖文燕独任审判，贾玉慧担任法庭记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行，并可以查阅本案有关材料，可以复制本案有关材料和法律文书，双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提出反诉。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。双方当事人是否听清，是否申请回避？

听清了，不申请。

听清了，不申请。

下面开始法庭调查。由原告陈述诉讼请求，事实及理由。

2010年4月13日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，其中卖房人为被告鲁某，居间人为被告北京美联房地产经济有限公司，合同约定，原告向被告鲁某购买位于北京市崇文区花市枣园7号楼的一套房屋，总款为人民币400万元，购房款的支付形式为：原告先向被告鲁某预交购房定金20万元，并与被告鲁某签订《北京市房屋买卖合同》后2010年4月30日前，直接支付被告鲁某首期价款共计130万元，尾款250万元被告鲁某同意原告通过向银行申请贷款的形式支付，具体付款方式为：待原告之贷款申请经贷款银行审核通过，原告依照银行规定提供担保，被告鲁某与原告双方亲自或委托被告北京美联房地产经纪有限公司申请办理产权过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为原告支付。因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同三方均不承担违约责任。同日，原告向被告鲁某支付了合同约定的购房定金20万元，向被告北京美联房地产经济有限公司支付合同约定佣金5万元。

由于原告向银行办理贷款手续时，被银行告知“已经停止了对购买第三套住房的贷款”，因原告已经购买了两套房屋，此次购买系第三套房屋，故银行不予贷款，此事应属于情势变更。

　　原告认为,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行和他能够对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除。”因为“新国十条”的出台属于不能预见的重大变化，故银行不予放贷的情形应当属于情事变更。因此，原告有权解除合同。故原告起诉至法院，请求判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；判令被告鲁某向原告返还购房定金20万元和利息2133元；判令被告北京美联房地产经纪有限公司向原告返还佣金5万元及利息533元，由二被告承担本案诉讼费。

被告鲁影发表答辩意见。

不同意原告的诉讼请求。由于原告不积极履行付款义务，刻意拖欠付款时间，原告未按照诚实信用原则履行合同，本案不适用情势变更原则。

被告美联公司发表答辩意见。

不同意原告的诉讼请求。我方已经通过居间服务，促成双方买卖合同的达成，已经履行了居间服务的义务。

二被告对于合同的基本情况有异议吗？

没有。

定金２０万是否收到？

收到。

被告美联公司是否受到定金５万元？

收到。

现在进行法庭质证。原告出示证据。

对鲁影的证据，１．房屋居间合同，证明合同合法有效。２.钱款交付书。３．房屋所有权证一个和一份房屋买卖合同，证明原告方已经拥有了两套房屋了。４．新国十条政策，京政发第号。５．原告要求解除买卖合同的录音证据。

　　对美联公司的证据，１．３．４项证据同上，第２项证据为佣金确认书。

被告鲁影发表质证意见。

1.2.真实性认可.3.原告只提供了一个房屋所有权证明，根据物权法，我们只认可原告有一套房屋，至于这份房屋买卖合同，由于没有提供原件，并且根据物权法，不能证明原告拥有该套房屋，对此我们不与认可。我们只认可原告现在只有一套房屋。4.没有异议。5.没有听到录音，但是录音内容真实与否，录音的内容都不是原告与被告的对话，而是原告与万建新的对话，对此我们不认可。

被告美联公司发表质证意见。

１．真实性认可，但是证明我方履行居间服务义务。２．认可。３．４．本案不适用这个政策。５．我们没有拿到录音证据。无法证明其真实性，并且从内容来看，并没有反映出被告方有任何过错，不足以支持原告要求解除居间合同的诉讼主张。

法庭就原告证据进行总结，对于第一份证据房屋居间买卖合同予以确认，第二份证据的钱款交付书与佣金确认书予以确认。第三份证据，二被告不认可。第四份证据国家相关政策，二被告认可真实性，但认为不适用于本案。第五份证据二被告不认可。

原告解释一下第二套房屋的证据问题。

目前我们已经取得了第二套房屋的产权证了，我们提请法庭我们在一周之内提供，请求下次开庭再予提交。

当庭播放一下录音证据。

好的。

当庭播放的录音材料与原告提供的整理内容相同吗？

是的。

被告对于这份录音发表意见？

原告，这份录音是什么时候形成的？

５月１日的前一天与鲁影的通话。

原告主张这份录音是经过原告的特别授权进行的，那么请问特别授权书在哪里？

有的。

这份授权书的时间是6月8日的授权，万建新的录音材料形成于４月３０日，晚于不应当采纳。

请求被告鲁影对与万建新通话的事实，认可吗？

认可，但是记不清通话的内容了。

被告美联公司发表意见？

不认可真实性，需要回去核实。

被告鲁影出示证据。

１．钱款交付书和银行对款凭证，证明被告支付过钱款１０万元，这是原告违约行为给我方造成的损失。２．被告支付给美联公司佣金３万元，证明原告的违约行为给我方造成的损失。３．银率网发布的北京市银行在６月１１日哪些银行仍然在放贷。而银行的选择是原告自主的选择，原告可以用这上面５家银行。

原告发表质证意见。

１．真实性认可，与本案无关，２．真实性认可，与本案无关。３，这是打印件，证据形式不合法，可能任意篡改，并且不是国家行政机关的网站，不具有效力。尽管网上有这样的内容，但实践中并不完全是这样的，至于举证责任，由于被告主张６月１１日还可以放贷，他应当提供证据证明，对此份证据真实性、关联性、合法性均不予认可。

被告美联公司出示证据。

１．房屋买卖居间合同２．北京市房屋买卖合同３佣金确认书。

原告发表质证意见。

１真实性认可，２真实性不认可，没有美联公司的印章，关联性不认可。3，认可。

被告美联公司解释一下。

这个合同是双方之间的合同，不需要我方盖章的。

由于双方对美联公司提供的证据1、3予以认可， 本院对真实性予以认可。其他证据由法庭判断。

双方对于事实还有补充吗？

没有。

没有。

下面进行法庭辩论。首先由原告发表辩论意见。

本案属于典型的情事变更。根据《合同法》解释（二）的规定，第一，客观上发生了情事变更，国家政策的出台导致双方签订的合同的社会环境发生重大变化。第二，变更是由于政策出台，不是原告主观导致的。第三，合同的签订时间在新国十条政策出台之后，原告并没有恶意。第四，由于政策变化导致合同无法履行，因此完全适用情事变更原则。至于被告认为我方违约，但是违约的前提是合同依法有效成立的前提下，由于本案的合同内容根本无法实现的情形下，原告一再与被告联系要求解除合同，因此原告方没有恶意。本案中，我们并没有主张美联公司有主观过错，只是要求根据情事变更原则解除合同。

由被告鲁影发表答辩意见。

根据双方的合同约定，原告附有三项义务：第一支付20万元定金，第二在4月30日前支付130万首付款，第三，支付剩余款项。由于原告第二项义务都没有履行，这就存在违约行为了。根据《合同法》解释（二）的规定，适用前提是导致对方的明显不公，并且不能实现合同目的。我们认为，本案并不会导致对原告不公，具体如下，房价并无下降，合同履行对原告并没有不公，并且合同价款并没有变化，只是原告合同价款的来源问题。原告与被告签订合同的目的是为了取得房屋的所有权，只要原告履行合同，完全可以实现合同目的，综上，本案完全不符合情事变更条件的。原告以新国十条和京13条主张不能履行合同，这也不能成立。政策的目的是为了防止炒房行为，当时是认贷不认房的，因此原告是可以进行贷款的，这是消极的不作为的表现，原告也没有提供任何证据证明其进行过贷款行为，如何证明银行不给原告贷款呢？后来6月4日，政策改为认房不认贷时，才不能贷款了。综上，原告有充分的时间去贷款，但是没有去履行。即使受到政策限制，原告为了履行合同，完全可以出售其中一套房屋，达成贷款条件，从而实现贷款，，当事人为了自己利益，不当的使合同不成立的，应当视为合同已经成立。根据合同117条，被告可以不退回定金。

由被告美联公司发表答辩意见。

被告已经促成双方签订合同，并且合同也已经履行完毕。原告的诉请为解除合同，表明合同合法有效。我方在合同中没有不当或不合法，原告不能主张解除合法有效成立的合同。本案也不适用情事变更或不可抗力。原告的现有证据没有直接的证据证明其不能贷款的证据，对此，原告附有举证责任。根据居间合同，佣金确认书约定的给付时间是4月15日，证明原告的给付义务是在政策出台之前，请求驳回原告的诉请。

原告还有补充吗？

本案适用情事变更，已经造成了明显的不公。依据买卖居间合同3.3.1Ａ项约定，合同价款的支付是通过银行贷款。现在无法贷款了，原告只能通过借款来履行合同，这对于原告的义务过重过大，导致明显的不公。请对方提供证据证明什么时候是认贷不认房的事实，并且对方应该承担相应的举证责任。本案不能适用合同法第45条。原告不存在恶意违约的行为，不存在恶意不促成合同条件的问题。并且也不适用合同法第１１７条。综上，被告鲁影的辩论意见我们都不认可。

对于美联的辩论意见，要求继续履行合同，我方认为本案适用情势变更，应当解除或者变更合同，并不是继续履行。被告认为是解除买卖合同，不是居间合同，但是合同与美联有关，所以解除也包括与美联之间的合同。

被告鲁影还有补充吗？

金钱履行不存在不能履行的问题，这是法律的基本常识。关键在于是违约问题还是情势变更问题，我方主张是违约问题。合同法１１７条适用不可抗力，但是这一条是可以推定适用于情势变更的。

被告美联公司还有补充吗？

北京市买卖合同是真实有效的，原告不能以不认可作为证据的效力判断，６．２条过户时间和佣金确认书上的给付时间，从这里来看可以证明原告有违约行为。

原告还有补充吗？

被告鲁影认为金钱履行不存在不能履行的问题，由于合同中约定了贷款的给付方式，这就涉及到银行是否批贷的问题。

法庭辩论结束．原告是否同意调解？

不同意。

鉴于原告不同意调解，庭上不再进行调解工作。现在休庭，双方看笔录无误签字。

各位网友，现在审判员已经宣布休庭，庭审已经结束。本次庭审直播得到了北京市高级人民法院法制宣传处姚学谦、赵岩的关心和支持，我院研究室给予了技术指导，在此表示感谢，同时对参与本次庭审直播的工作人员代净的辛苦工作表示感谢。

本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心此次庭审的网友参考，不具有法律效力。