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本期嘉宾朝阳法院罗曼法官

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8月26日10：20，直播朝阳法院法官做客北京人民广播电台解析“‘经转商’诞生老年房主”相关法律问题
  • [主持人]：
    大家上午好！我是今天直播的主持人黄硕。
    [10:32:46]
  • [主持人]：
    今天，为大家直播朝阳法院法官做客北京人民广播电台解析“‘经转商’诞生老年房主”相关法律问题。
    [10:33:31]
  • [主持人]：
    今天要介绍法律问题的相关背景：
    “新国十条”和“京十二条”等房产新政相继出台后，由于担心国家现行的经济适用房政策发生变化，大量经适房房主集中办理“经转商”，把名下的经适房转为商品房。
    但是，由于“京十二条”中规定同一购房家庭，包括夫妻和未成年子女，只能在本市新购买一套商品住房，而“经转商”须办理过户手续，计入家庭新购房中。为规避该项政策，保留新购一套房权利，大量“经转商”家庭将房屋过户登记在夫妻一方的父母名下，这样的做法虽然保留了小家庭未来新购房的权力，但也留下了潜在的法律风险。
    [10:34:26]
  • [主持人]：
    今天做客《经法在线》的是朝阳法院罗曼法官。
    [10:35:09]
  • [电台主持人高婷]：
    警法在线节目现在开始，现在没有人不知道房屋在谁的名下，几乎不可能有人买了房子却写在别人的名下，而现在真的有这样的情况发生，今天请来了北京市朝阳区人民法院的罗曼法官，对经济适用房进行了一些调研。
    [10:38:25]
  • [法官]：
    在今年五月份，经济适用房的一些规定出台后，有姓李的父子俩因为房屋的确权而起诉的法院，房屋的争议就是因为经济适用房转为商品房时产生了所有人的争议。李先生前几年购买了经济适用房，后来李先生与其父亲联系，并且私下达成协议，要求把房屋过户到其父亲名下，这样经济使用房就可以转成商品房屋，于是父子俩经过协商，办理了过户手续，看似好象是儿子把房屋卖给了父亲。
    [10:38:52]
  • [法官]：
    因为有相关规定经济适用房不能同名转成商品房，只能买卖给他人后房屋的性质才能变成商品房，但是该房屋的真正的房主并没有变更。
    [10:39:55]
  • [电台主持人]：
    这样的做法看似好象聪明，但会引发什么样的问题呢？
    [10:40:11]
  • [法官]：
    今年出台京十二条后，就是以家庭为单位，同一个家庭只能贷款购买一套房屋，而经济适用房也计算在房屋数量内，所以有些购买经济适用房的人希望将房屋过户到他人名下，这样就可以再购买其他的房屋。
    [10:40:43]
  • [电台主持人]：
    也就是说通过过户将经济适用房过户到他人名下，这样自己名下没有了房子，就可以再贷款购买其他的房子，这样会造成什么样的矛盾呢，为什么会产生纠纷呢？
    [10:41:37]
  • [法官]：
    因为李先生将经济适用房过户到父亲名下后，其父亲要再婚，李先生得知后，认为父亲再婚后的妻子是要来争议房产，所以不同意父亲再婚，同时也担心自己的房子会被继母占有，于是现在李先生起诉父亲，要求确认房屋的所有权归自己所有。
    [10:42:10]
  • [电台主持人]：
    那么现在法院要如何审理这起案件呢？
    [10:42:29]
  • [法官]：
    虽然李先生与父亲私下达成一致将房屋过户给父亲后，李先生还是房屋的使用人，但是现在房屋已经过户到其父亲名下，并且父子俩并没有其他的什么协议，所以根据法律规定，房屋的所有权人就是其父亲。
    [10:42:43]
  • [电台主持人]：
    如果父子俩在过户后又签订了一些什么私下协议，那么在私下协议和房产证上登记的房主有不同时，法院该如何判定房屋的真正所有人？
    [10:42:56]
  • [法官]：
    我这里还有一个案件，是李女士有一套经济适用房，也是想把经济适用房过户到其母亲名下，这样就可以再贷款购买其他房屋，但是李女士必须有经验，与其母亲签订了私下的协议，约定真正的房屋所有权人还是李女士自己，但是后来李女士的母亲突然去世，对该房屋也没有留下什么遗嘱，而李女士还有其他的兄弟姐妹，所以李女士的其他兄弟姐妹 以该房屋是母亲名下而要求继承。但是因为李女士与其母亲有私下达成的协议，所以法院根据这个协议及其他证据综合考虑，认定该房屋还是归李女士所有。
    [10:43:53]
  • [电台主持人]：
    签订这样的协议影响注意什么问题？
    [10:44:33]
  • [法官]：
    比如购买房屋时是谁出资，实际是谁使用，购买房屋时的发票由谁持有等因素，这样综合考虑可以认定房屋归李女士所有。
    [10:44:47]
  • [电台主持人]：
    虽然李女士的财产没有受到什么损失，但是真的把纠纷闹到法院，亲情也不附存在。
    [10:45:05]
  • [法官]：
    其实李女士和李先生都是自认为聪明的人，希望做到一石三鸟，但是还是引发了之后的纠纷。
    [10:45:16]
  • [电台主持人]：
    引发这一系列纠纷的原因就是新出台的一些政策，请法官给大家做一个介绍。
    [10:46:51]
  • [法官]：
    现在有很多人名下有经济适用房，但是因为今年新出台了京十二条和国十条的一些新规定，所以很多人希望把自己名下的经济适用房转为商品房。以前有规定是说经济适用房购买五年后可以上市交易，但是今年新出台的规定已经取消了这样的老规定。
    [10:47:20]
  • [电台主持人]：
    现在的房价虽然受到了政府的调控，但是房价还是很高，有写家庭已经拥有了小房子，但是根据家庭因素的一些变化，还是希望可以再购买大一点的房子，因为今年新出台的国十条和京十二条，所以现在再贷款购房会受到一些限制。罗法官对这样的争议有没有什么争议？
    [10:47:44]
  • [法官]：
    很多人是希望通过经转商来规避法律上的一些限制，其实国家出台京十二条和新十条的规定并不是要限制百姓购买房屋，而是要限制一些炒房的情况。所以很多百姓通过经转商将房屋过户到他人名下时，还是要考虑以后会产生的一些争议，为避免以后产生纠纷，双方可以签订私下的协议或补充协议等。
    [10:49:41]
  • [电台主持人]：
    感谢罗曼法官对大家提出的一些建议，感谢大家的收听，今天节目到此，观众朋友们再见。
    [10:49:52]
  • [主持人]：
    直播到此结束，感谢今天直播的工作人员张玉、曹璐，北京法院网的支持。感谢您的关注。
    [10:58:23]