顺义法院

后沙峪法庭

法官

审判人员

庭审现场

原告代理人

网络直播

被告委托代理人
8月12日15时，直播顺义法院审理“别墅交易难成 疑因房屋新政”案
  • [主持人]：
    网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。各位网友，大家好，我是此次庭审直播的主持人孙春牛，很高兴与大家一起参与网上直播庭审活动。
    [15:00:21]
  • [主持人]：
    即将开庭审理的是一起“别墅交易难成 疑因房屋新政”的纠纷，欢迎大家关注.
    [15:05:34]
  • [主持人]：
    接下来我为大家介绍一下案件的主要情况。
    [15:06:04]
  • [主持人]：
    原告杜某奎诉称：2010年3月23日，原被告双方在中介公司的见证下签订了北京市房屋买卖合同，双方约定房屋成交总价为445万元整。当日被告交付定金5万元，并约定被告需在原告办理房本后3日内一次性支付剩余房款，后被告得知房屋政策有变拒绝支付房款。而在被告不支付房款的情况下，原告面临借款利息、居间合同违约等财产损失和信誉损失。故起诉，请求判令合同解除，并要求被告支付违约金89万元。
    被告姜某奎辩称：是原告违约在先，其拒不办理过户手续，亦不按照约定将该房屋交付给我。故提出反诉，要求原告双倍返还定金10万元。
    [15:07:08]
  • [主持人]：
    原被告均已到庭，庭审马上开始。
    [15:07:41]
  • [书记员]：
    宣布法庭纪律
    一、未经法庭许可不准录音、录像和摄影。
    二、不准随意走动和进入审判区，不得随意退场。
    三、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。
    四、未经审判长许可，不准发言提问。
    五、不准吸烟和随地吐痰，旁听人员如对法庭审判活动有意见，可在休庭后口头或书面向法院提出。
    六、携带通讯工具的请关机。
    七、对违反法庭纪律的，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款拘留。
    八、对哄闹法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人员，依法追究刑事责任。情节较轻的予以罚款、拘留。
    [15:08:32]
  • [审判员]：
    核对当事人身份。
    [15:10:31]
  • [本诉原告]：
    杜某奎，男，1956年*月*日出生，汉族，北京市朝阳区安翔里*号楼*号居民，现住北京市海淀区四季*室。
    [15:18:49]
  • [本诉原告委托代理人]：
    孙某，男，1978年*月*日出生，汉族，自由职业，现住北京市宣武区某路*号院*号楼一层物业公司。
    [15:19:57]
  • [本诉被告]：
    姜某奎，男，1982年*月*3日出生，汉族，南京市栖霞区某路*号居民，现住北京市朝阳区农业展览馆某路*号。
    [15:20:59]
  • [本诉被告委托代理人]：
    王某礼，男，汉族，现住北京市西城区裕中西里小区*号。
    付某本，男，汉族，现住江苏省南京市六合区东沟镇某村*18号。
    [15:22:02]
  • [审判员]：
    双方对出庭人员是否有异议
    [15:22:35]
  • [双方]：
    没有
    [15:23:06]
  • [审判员]：
    本案原告向法庭报告的内容与向本院提交的诉讼主体资格证明及授权委托书相一致，双方当事人及诉讼参加人出庭资格符合法律规定，可以参加本案诉讼。现在开庭，北京市顺义区人民法院今天公开开庭审理原告杜某奎诉被告姜某奎商品房买卖合同纠纷以及姜某奎反诉杜某奎商品房买卖合同纠纷一案，本案适用简易程序，依法由顺义区人民法院代理审判员王媛媛独任审判，书记员刘春影担任法庭记录。
    [15:24:33]
  • [审判员]：
    下面告知当事人的诉讼权利、义务：根据民诉法的规定，当事人享有申请回避的权利，即你们认为审判员、书记员与本案有直接利害关系或其他关系，可能影响对案件的公正审理，可以提出事实或理由申请审判员、书记员回避。在诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人有辩论权和请求法庭调解的权利、最后陈述的权利。当事人需遵守法庭纪律，听从法庭指挥，如实陈述事实。当事人对以上告知的权利、义务是否听清
    [15:24:52]
  • [双方]：
    听清了，不回避
    [15:25:16]
  • [审判员]：
    下面开始法庭调查，由原告陈述起诉的事实、理由、诉讼请求
    [15:45:15]
  • [本诉原告委托代理人]：
    2010年3月23日，原被告双方在中介公司的见证下签订了北京市房屋买卖合同，双方约定房屋成交总价为445万元整。当日被告交付定金5万元，并约定被告需在原告办理房本后3日内一次性支付剩余房款，后被告得知房屋政策有变拒绝支付房款。而在被告不支付房款的情况下，原告面临借款利息、居间合同违约等财产损失和信誉损失。故起诉，请求判令合同解除，并要求被告支付违约金89万元。
    [15:46:21]
  • [审判员]：
    原告对诉状所述的事实、理由、诉讼请求是否还有补充、变更
    [15:47:00]
  • [本诉原告委托代理人]：
    诉讼请求第二项，违约金数额变更为二十万元。
    [15:47:11]
  • [审判员]：
    被告陈述答辩意见
    [15:47:27]
  • [本诉被告委托代理人]：
    我们认为原告所述与事实不符。原被告签署了居间合同及北京市房屋买卖合同。双方在合同中并没有如原告所述，三日内支付剩余房款四百四十万元。因在原被告签署的居间合同第三条中约定，即代办购房抵押贷款手续，同时原被告签署的北京市房屋买卖合同第四条第三款约定，当时原告没有房产证，所以把具体还款银行化掉了，原被告及中介公司约定，待原告办理房产证后再确定贷款银行。根据二手房买卖交易习惯，该房屋价格为四百四十万元，那么被告作为普通工薪阶层，其月工资约在3000元左右，被告不可能与原告约定一次性付清房款。原告所述不符合交易习惯，也不符合上述两个协议的约定。
    [15:48:28]
  • [本诉被告委托代理人]：
    其次，当原告办理房产证后没有立即通知被告，被告是在之后进过中介通知，要求被告一次性付清房款，然后办理过户手续，因当时被告在国外，所以原告所主张的事实与实际情况不符。原告购买其余两套房产是投资行为，因本身其就是通过这种方式投资的。原告应及时办理网签手续，但实际没有这样做。我们认为原告利用签署买卖合同，故意不约定付款方式和时间，然后要求被告一次性支付房款，进而向被告主张违约责任。被告无任何违约行为，不承担违约责任
    [15:51:49]
  • [审判员]：
    反诉原告（被告）宣读反诉状
    [15:52:39]
  • [本诉被告委托代理人]：
    是原告违约在先，其拒不办理过户手续，亦不按照约定将该房屋交付给我。故提出反诉，要求原告双倍返还定金10万元。
    [15:53:00]
  • [审判员]：
    反诉原告对反诉状是否有补充
    [15:55:43]
  • [本诉被告委托代理人]：
    庭后提交书面的。
    [15:57:55]
  • [审判员]：
    反诉被告说下意见
    [15:58:45]
  • [反诉被告（本诉原告）委托代理人]：
    反诉原告所述的情况是与事实相反的。当时签合同的目的，反诉原告应该一次性付清房款。希望法庭驳回反诉原告的请求。
    [15:59:42]
  • [本诉原告委托代理人]：
    原告方出示证据并说明证明目的
    [16:00:07]
  • [本诉原告委托代理人]：
    1、北京市房屋买卖合同、房屋买卖居间服务合同，证明2010年3月23日原被告在地产公司的居间服务下，签订房屋的买卖，双方约定签合同的当日，被告支付定金五万元，在过户当日一次性给付尾款。买卖合同第七条约定违约责任，在解除合同后，证明违约金的比例，原告只要求二十万元的违约金。
    [16:01:11]
  • [本诉原告委托代理人]：
    2、中介公司两位员工的情况说明2份，证明是被告违约。
    3、鑫尊置地的业务流程表，流程表第八项付款方式为一次性付款。
    4、房产证一份，证明原告在2010年3月30日取得涉诉楼房的房产证。
    5、2010年4月5日3210号商品房买卖合同，证明买房人是原告的妻子，定金是六万元，证明买房子借了些钱，还有中介费，被告违约未支付房款，对原告有经济影响。
    [16:01:35]
  • [审判员]：
    被告发表质证意见
    [16:02:13]
  • [本诉被告委托代理人]：
    1、房屋买卖合同真实性没有异议，没有约定一次性付款。双方对办理产权证的时间有约定。合同没有履行对原告没有造成大的损失。居间合同的真实性是没有异议。结合起来可以看出，付款时间没有约定，是因原告也不知道什么时候能办理下来产权证。
    2、作为书证的话，书证的制作人与本案无任何关系。周某欣曾给被告出具了一份与原告出示的证明相反的证明。周某欣可以从双方的交易中获利，不能作为证据，内容不予认定。李某没有参与到过程中来，与本案没有任何关系，即使她是店长也与本案无关，真实性不予认可。
    [16:03:28]
  • [审判员]：
    被告出示证据并说明证明目的
    [16:04:08]
  • [本诉被告委托代理人]：
    1、买卖合同，证明被告通过银行贷款方式支付房款。双方对付款方式没有明确规定。同时这份证据证明按照合同约定，原告应在5月1日将房屋交付被告。原告也违约了，擅自变更付款方式。
    2、证言，周某欣明确表示给原告书写的证明是虚假的，其证言不可信。
    3、被告所在单位的证明，被告的工作单位在南京，在房地产新政策出来之后，被告无法在北京购房，因无法提供居住一年以上的证明。因原告擅自改变付款方式，现被告无法申请住房贷款。
    4、被告不在国内的证明，原告应及时通知被告产权证已经办完，但没有通知，所以无法协商付款方式。
    5、网上下载的图片，房地产中介还在销售涉诉房屋，原告在一房二卖。
    [16:11:04]
  • [审判员]：
    原告发表质证意见
    [16:11:28]
  • [本诉原告委托代理人]：
    1、买卖合同真实性认可，证明目的不认可。
    2、周某欣的证言真实性认可，但是被告在恳求的情况下，才写的，不是周某欣的真实意思表示。如果法庭需要，可以让其出庭作证。
    第3、4份证据真实性认可，但证明目的不认可。
    5、网上打印的中介销售房屋，并不能证明原告一房两卖的违约行为，因为我们并没有和第二个人签订买卖合同。真实性我不认可，我不知道这房子正在卖。
    [16:12:22]
  • [审判员]：
    传被告的证人进庭。
    [16:13:37]
  • [证人]：
    韩某，男，1982年出生，汉族，中央党校研究生院博士，住学校宿舍。
    [16:14:41]
  • [审判员]：
    你与原告什么关系
    [16:15:34]
  • [证人]：
    不认识。
    [16:16:03]
  • [审判员]：
    你与被告是否认识
    [16:16:46]
  • [证人]：
    被告是我的大学同学。
    [16:17:24]
  • [审判员]：
    被告买房的事情你是否清楚
    [16:17:40]
  • [证人]：
    清楚。
    [16:18:20]
  • [审判员]：
    证人出庭作证要如实反映的当时情况，作伪证和假证要承担法律责任，是否听清
    [16:18:37]
  • [证人]：
    听清了。
    [16:18:55]
  • [审判员]：
    陈述一下你想证明的问题
    [16:19:07]
  • [证人]：
    被告想把老家的房子卖掉，再筹款，作为首付，然后贷款购买。被告在当时买房的时候并不知道原告没有房产证，并希望原告能提前通知已经办理了房产证。
    [16:19:23]
  • [审判员]：
    双方有没有约定付款的时间
    [16:20:08]
  • [证人]：
    我记不清了。本来以为原告是有房产证的，但后来才知道没有房产证。
    [16:20:23]
  • [审判员]：
    被告是否有向证人提问的
    [16:21:05]
  • [本诉被告委托代理人]：
    没有
    [16:21:27]
  • [审判员]：
    原告是否有向证人提问的
    [16:21:48]
  • [本诉原告委托代理人]：
    当时都有谁在场。有没有约定贷款的事情。
    [16:22:11]
  • [证人]：
    在场。有原被告、我、还有一个地产的经济。一直都在说贷款的事情，但具体的数额怎么付没有说。开始要说这些情况，但后来发现原告没有房产证，所以就没说贷款的事儿。
    [16:23:21]
  • [审判员]：
    是否还有其他补充
    [16:23:32]
  • [证人]：
    没有了。
    [16:23:46]
  • [审判员]：
    证人可以退庭了，庭后在笔录上签字
    [16:24:00]
  • [证人]：
    好的。
    [16:24:17]
  • [审判员]：
    被告对证人作证的内容进行质证
    [16:24:51]
  • [本诉被告委托代理人]：
    我方的证人是如实描述。具体比例和何时支付并没有约定，当时就是因原告没有房产证。
    [16:25:49]
  • [审判员]：
    原告对证人作证的内容进行质证
    [16:26:05]
  • [本诉原告委托代理人]：
    对证言效力不予认定，因证人与被告是同学，存在利害关系。
    [16:26:32]
  • [审判员]：
    双方对事实还有补充么
    [16:26:50]
  • [双方]：
    没有了
    [16:27:13]
  • [审判员]：
    双方现在是否一致同意要解除买卖合同
    [16:27:28]
  • [双方]：
    同意解除买卖合同。
    [16:27:40]
  • [审判员]：
    导致双方买卖合同未履行的原因是什么
    [16:28:29]
  • [本诉原告委托代理人]：
    因被告未在房产证办理下来后三日内付清全部款项。应在过户的同时付全款。
    [16:28:57]
  • [本诉被告委托代理人]：
    因原告擅自变更付款方式，不按合同约定配合被告办理住房抵押贷款，要求被告付清四百四十万元，被告无法筹集。现因国家政策，被告已经无法购买该套楼房。
    [16:29:20]
  • [审判员]：
    双方对付款方式有何约定（依据）
    [16:29:40]
  • [本诉原告委托代理人]：
    违约金。
    [16:30:02]
  • [审判员]：
    被告对违约金什么意见
    [16:30:22]
  • [本诉被告委托代理人]：
    被告根本没有违约，所以没有适用违约金的前提。即使适用，原告主张的违约金过高。
    [16:30:49]
  • [审判员]：
    原告方的损失包括哪些
    [16:31:03]
  • [本诉原告委托代理人]：
    加快办理产权证，费用五万元。在被告违约后，原告因支付另一套房产，借款二三百万，借款使用费十万元。通过两个中介买房、律师费及相关费用一共是五万元。
    [16:31:28]
  • [审判员]：
    原告，损失是否有证据证明
    [16:31:52]
  • [本诉原告委托代理人]：
    没有证据证明。
    [16:32:09]
  • [本诉被告委托代理人]：
    我不认可原告的损失。
    [16:32:25]
  • [审判员]：
    现在涉诉房屋是否已经卖掉
    [16:32:41]
  • [本诉原告委托代理人]：
    在2010年7月已经将涉诉房屋卖掉了。
    [16:33:07]
  • [本诉被告委托代理人]：
    认可原告卖掉房子，但卖房时间不确定。
    [16:33:22]
  • [审判员]：
    法庭调查结束，下面进行法庭辩论，双方发表辩论意见。
    [16:33:51]
  • [本诉原告委托代理人]：
    从签订合同到原告提起诉讼期间，原告一直没有违约，合同约定了一次性付款，时间在办理过户之日。3月31日原告通过中介催促被告交款、办理过户，5月20日原告提起诉讼。7月12日被告提出反诉要求解除合同，7月7日被告给原告发短信表示不再购买合同。7月20日涉诉房屋再次出售。原告要求使用违约金条款，损失的多少不能免除对方的责任承担。
    [16:55:39]
  • [本诉被告委托代理人]：
    1、合同中没有约定一次性付款，若不办理贷款则买卖合同划掉应该将整个第三条划掉 。2、居间合同中第三条明确将第五项写了，证明是通过贷款方式来购房的。3、周建欣的证言都不应当采信。4、居间合同的第五条第四项划掉原告就认为就没有贷款是不能成立的。5、原告主张的损失中原告没有足够的证据证明其损失。
    [16:56:02]
  • [本诉原告委托代理人]：
    4月份被告表明不履行合同，只是没有书面的东西，原告7月才与他人签订协议是原告在诚信的基础上，没有一房二卖的不诚信行为。而被告是担心房价不稳，对该合同不予履行，其应当承担违约责任。
    [16:56:24]
  • [本诉被告委托代理人]：
    关于称原告提出被告违约的时间原告没有明确。现在房屋升值，不存在被告不想买房的问题。
    [16:56:47]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束，鉴于双方分歧较大，本庭不再主持调解
    [16:57:26]
  • [审判员]：
    下面做最后陈述
    [16:57:43]
  • [本诉原告委托代理人]：
    坚持诉讼请求
    [16:57:57]
  • [本诉被告委托代理人]：
    是原告违约，请求驳回原告的诉讼请求，支持反诉人的请求。
    [16:58:18]
  • [审判员]：
    将所有证据原件退交原被告
    [16:58:38]
  • [双方]：
    收到
    [16:58:55]
  • [审判员]：
    现在休庭，双方阅笔录签字，在5日内可查阅笔录，逾期不查阅将作为正式笔录入卷
    [16:59:50]
  • [主持人]：
    今天的庭审就直播到这里，感谢市高级法院法宣处的姚学谦和赵岩对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任庭审记录工作的后沙峪法庭书记员赵莹和网管员朱春明。今天的直播就到这里，各位网友，再见！
    [17:07:59]
  • [声明]：
    本直播内容不是法庭记录，不具有法律效力。
    [17:09:11]