海淀法院大楼外景

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曹力法官和法官助理张旋

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9月17日10：20，直播海淀法院法官做客电台谈房屋买卖合同纠纷频发原因何在
  • [主持人]：
    各位网友大家好，欢迎点击浏览中国法院网、北京法院网网络直播栏目。我是此次直播的主持人韩蕾。
    [10:24:34]
  • [主持人]：
    为了保护房屋买卖交易双方利益，妥善化解因房屋买卖合同产生纠纷所带来的社会矛盾，海淀法院民二庭对所审理的相关案件进行深入调研。
    [10:25:28]
  • [主持人]：
    今天海淀法院法官曹力、法官助理张璇做客北京人民广播电台《警法在线》栏目，对房屋买卖合同纠纷频发的原因和审判难点进行相关解析。我们将通过中国法院网、北京法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！
    [10:28:09]
  • [主持人高婷]：
    本来以为房价上到头了，卖了能大赚一笔，谁知，刚一出手，房价接连再涨，房主赶紧找借口反悔，买家哪能轻易松口？买主看好房价大涨，不顾自己债台高筑也要多买几套房，却遭遇政策调控，不但贷款成了问题，甚至有些买家还遭遇了房价的下跌。房价过山车中涌现多少房屋买卖纠纷，让人不得不反思，市场经济下，合同契约意识，离我们有多远？
    [10:37:37]
  • [主持人高婷]：
    随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来，国家宏观调也讲过半年多，新楼盘有的缓慢提价，有的变相降价，而这几年当中随着房价的节节攀升，买房卖房引发的矛盾纠纷也是越来越多。
    [10:39:22]
  • [主持人高婷]：
    今天做客直播间的是海淀法院的曹力法官和法官助理张璇。那么我们先请曹法官给我们举一个这方面的案例吧。
    [10:41:53]
  • [曹力法官]：
    今年四月份，宋女士与张先生签订了近500万元的房屋买卖合同，张先生在办理贷款过程中北京市出台了“新国十条”，合同签订时张先生已经交了定金15万元，也有收据，宋女士强调双方在签订合同时是真实的意思表示，但是张先生找了几家银行，依旧没有办下来贷款，当时“新国十条”规定银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款，所以张先生起诉到法院，要求解除合同。
    [10:53:59]
  • [主持人高婷]：
    当时张先生是确实想买这套房子，是否是不可抗力。
    [10:54:32]
  • [曹力法官]：
    不可抗力一种是自然灾害，一种是政策变动，这个案件不能说是不可抗力，应该是情势变更。
    [10:55:50]
  • [主持人高婷]：
    那曹法官提醒下听众，在现在的房产政策下，需要注意什么？
    [10:56:21]
  • [曹力法官]：
    对贷款额度合同中明确了的，像金额较大的一般会得到支持，金额较小的最好是个人能解决，尽量履行合同。
    [10:57:52]
  • [主持人高婷]：
    房价的影响直接导致房屋买卖的纠纷的案件量的涨幅。
    [10:58:14]
  • [主持人高婷]：
    其实刚才两位法官介绍的案件是今年新政引发的新类型案件，但是受到房价的影响，房屋买卖的纠纷案例，这些年还是特别的多，比较明显的一个特点就是房价如果看涨，那原房主就要想方设法的反悔，房价如果看跌，买房人就会想折不买，甚至赔给人家违约金也在所不惜。
    [11:00:15]
  • [主持人高婷]：
    那张旋再给我们介绍一个案例吧。
    [11:00:46]
  • [法官助理张璇]：
    闫先生和王女士二手房的买卖的争议点就是两个，一个是违约金的数额不高，第二个就是对首付款的支付方式和时间没有书面约定。双方都认可是口头约定，但是对首付款的数额和时间都各执一词。现在王女士因为房价高了，反悔卖房，闫先生起诉至法院要求继续履行合同。
    [11:03:53]
  • [张璇]：
    现在二手房买卖用的都是存量房屋买卖合同范本，范本里对首付款支付方式和时间之类的没有进行规范，所以大家在签订合同时对这类条款就容易忽视，建议大家在签订买卖合同时用书面进行一个补充协议，对首付款进行约定。
    [11:10:07]
  • [主持人高婷]：
    这类的案子，如果没有书面约定，到法院各执一词，那怎么办？
    [11:10:37]
  • [张璇]：
    这个案子里面闫先生双方就进行了一个电话沟通，把电话录音了，当时只是说她和她家人没有卖房子的一致意见。没有否认4月5日交首付的事实。王女士也没有提出相反证据证明录音是伪造的，就此认定双方的首付款时间是4月5日。
    [11:12:57]
  • [主持人高婷]：
    有的人没有录音，原房主说房子也有我的一份，不同意卖房。在产权登记上也可以写上共有人的名字，这种情况双方应该注意些什么？
    [11:14:09]
  • [曹法官]：
    在司法实践中综合判断，如果两个人曾经已经起诉离婚，一方卖房，确实影响另外一方的利益。夫妻看房价看涨，不想卖房，如果对方已经支付了价款，手续已经办理完，这种情况，有可能法院会判决无效。但前提是要看对方是不是善意第三人。已经夫妻都签了字了，这种对外不具有抗辩性。
    [11:14:37]
  • [主持人高婷]：
    能不能给大家提点建议？
    [11:15:18]
  • [张璇]：
    一个就是要将合同条款进行书面的约定，在纠纷发生的时候有据可循。第二个就是在房屋有共有人的情况下，买房人应该尽到自己的注意义务，要求共有人出具声明，同意卖房。第三个就是买房人要有契约精神，在签订合同后，不能因为房价上涨就反悔卖房。否则可能引起其他的纠纷。
    [11:17:12]
  • [主持人高婷]：
    合同中有如果有巨额违约金或根本没有写违约金数额的话应该怎么处理？
    [11:18:38]
  • [曹法官]：
    法院考虑公平原则，但是当事人需要提出违约金数额过高或过低，应当事人自己主张，不能仅仅说是不同意支付。作为不公平提出来，法院才会对此进行考虑的。
    [11:19:06]
  • [主持人高婷]：
    今年以来的房产新政接连不断，说明政府把住房问题作为一个重大的问题，要着力解决。在房屋的居住属性得到回复之后，房价自然会回归理性。根据经验房价的变化自然会产生更多的涉及房屋买卖的纠纷，希望在这个时间段内买卖房屋的朋友们，除了做好心理准备，也要有相应的法律知识和技巧。在发生纠纷时，争取自己的合法权利。今天的节目就到这，朋友们再见。
    [11:22:29]
  • [主持人]：
    各位网友，本次直播到此结束。感谢您的关注。
    [11:23:10]
  • [主持人]：
    在此特别感谢北京法院网、中国法院网、北京市高级人民法院法宣处姚学谦、赵岩同志对此次直播的大力支持。
    [11:23:22]
  • [主持人]：
    感谢北京人民广播电台对此次直播的大力支持。感谢马文静担任本次直播记录。感谢北京市海淀区人民法院民事审判第二庭的大力支持。
    [11:24:00]
  • [主持人]：
    欢迎您继续关注北京市海淀区人民法院在中国法院网、北京法院网的网络直播，再见！
    [11:24:13]