各位网友，上午好！今天直播的是上海市第一中级人民法院民事审判第二庭审理的一起房屋租赁合同纠纷上诉案。简要介绍案情如下：2007年3月1日，原告向被告支付押金349,343.25元，其后，双方签订房屋租赁合同，由被告将涉案房屋出租给原告。2010年1月31日，双方依约终止了租赁合同。原告将房屋交付被告时，被告派人到场但拒绝验收，原告遂自行搬离并进行了公证。由于被告拒绝退还押金，原告诉至法院要求被告返还押金并支付迟延返还滞纳金。被告则以原告交付的房屋不符合合同约定，原告需恢复原状、在押金中抵扣占用房屋期间的费用抗辩。因对一审裁判不服，原审被告上海尚胜电子有限公司向本院提出上诉。

请旁听人员保持安静，现在宣布法庭纪律：
1、未经法庭允许不得录音、录像、摄影；
2、除本院因工作需要允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3、不得鼓掌、喧哗、吵闹以及实施其他妨害审判活动的行为，未经审判长许可，不准发言、提问；
4、旁听人员如对法庭的审判活动有意见，可在休庭或闭庭后，口头或书面向法庭提出；
5、对于违反法庭规则的人，审判人员可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出；
6、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款；
7、请关闭随身携带的手机、寻呼机。
全体起立，请审判长、合议庭成员入庭。

上海市第一中级人民法院民事审判第二庭，今天对上诉人上海尚胜电子有限公司不服上海市徐汇区人民法院（2010）徐民三（民）初字第1374号民事判决上诉一案，本院依法进行公开审理。本案合议庭由审判员陶永信、黄蓓，代理审判员毛海波组成，陶永信担任审判长，书记员强颖担任法庭记录。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条、第五十条、第五十一条、第五十二条之规定，诉讼当事人享有委托代理人、申请回避、收集提供证据、进行辩论、请求调解、提起上诉、申请执行以及查阅、复制本案有关材料和法律文书、自行和解、放弃、变更和承认、反驳诉讼请求、提起反诉的权利，但诉讼当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼程序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。双方当事人是否听清？

听清楚了。

听清楚了。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条、第四十六条之规定，当事人对合议庭组成人员、书记员有申请回避的权利。双方当事人是否申请上述人员回避？

不申请回避。

不申请回避。

现在进行事实调查。

上诉人，陈述你的上诉请求以及相关的事实和理由。

上诉请求：撤销原审判决第一条，依法改判扣除房屋占用费后返还房屋，庭后提供相关计算标准。（事实与理由详见上诉状）

被上诉人，针对上诉人的上诉请求，陈述你的答辩意见。

上诉请求没有事实及法律依据。原审判决认定事实正确，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。

上诉人，对原审查明的事实有无异议？

有。一是事实上房屋不符合返还条件，所以我们才未在交接书上签字；二是被上诉人至今没有完全对房屋进行整改，部分需要进行整改的在3月22号左右才进行整改，一些关键的房屋部位至今都未进行整改；三是对于“现场记录”，事实上我方的工作人员没有做出关于所谓免除租金的承诺。

被上诉人，对原审查明的事实有无异议？

没有异议。

被上诉人对上诉人的异议有何意见？

我们不认可。我们要求上诉人对房屋验收交接时上诉人不予配合；对于上诉人所称3月22号以后我们还在进行整改，这是物业出具的意见，因为物业验收的时间拖到了3月22日，但实际是我们之前已经整改完毕，3月22日之后没有再进行整改。

上诉人，除原审法院查明的事实外，还有无补充？

我们提出过一份物业公司的情况说明，一审没有阐明这节事实。

上诉人，这份情况说明你有无在一审中提交并经质证？

提交了，没有经质证。

被上诉人是这样吗？

没有经质证。

上诉人，是否将该情况说明作为二审新证据？

是的。

上诉人还有其他事实补充吗？

没有。

被上诉人还有其他事实补充吗？

没有。

上诉人如有新证据请提交。

物业公司的情况说明。证明被上诉人对房屋至今仍有未整改的地方。

被上诉人对该份证据发表意见。

上诉人，被上诉人有无承诺搬走时复原阳台原状？

是的，被上诉人明确承诺过。

被上诉人有无新证据？

没有。

上诉人，交接时到现场的两案外人是否为你公司员工？

是的。

两工作人员有无提出要对具体项目进行整改？

是的。

物业公司在2月份也向被上诉人发函明确应整改的内容。对这些内容我们认可，我们认为应整改的内容主要就是物业认为应整改的内容。

上诉人所言九项要整改的内容，其中第一项就是物业要求整改的？

是的。

被上诉人，第二到第九项的整改内容你是什么时候知道的？

第一项和第二项都是物业公司在2月份向我们提出来的，第二项我们在2月份我们就整改了。

物业公司对于你恢复原状的相关材料里没有体现出你们对第二项已经整改了。

2月份的验收情况中已经说明确认我们已经整改。

第三到第九项我们在物业公司发函后才知道。

你们认为第三到第九项是否需要整改？

我们认为对于正常使用需要的变动不需要进行整改，合同没有相关约定，上诉人的验收标准和时间都不符合合同约定。

在“竣工验收报告”中被上诉人有无承诺对玻璃割断、空调打洞等进行修补？

被上诉人在上诉人的同意之下进行相关装修；装修是合理的，所以在被上诉人搬离房屋时肯定要进行相应拆除，遗留的物品是正常使用后的结果，不用进行如上诉人所言整改。

第三到第九项整改意见中的需整改的事项是否客观存在？

第八项不存在，其余的言辞上有所夸大。

被上诉人整改好后为何没有交接？

我们口头要求上诉人与我们交接。

房屋现状？

空关着。

上诉人房子是你们控制？

不是，钥匙还在被上诉人处。

被上诉人还有无补充事实？

被上诉人多次要求上诉人交接房屋，但上诉人都没有来办理交接，被上诉人无奈之下曾将房屋钥匙贴在房屋门上，表示要交接给上诉人避免损失扩大，但上诉人一直没有收回房屋。

对于一审判决的期间内支付租金被上诉人认为应交吗？

上诉人在2月1号给我们讲过不需再支付租金了，公证说明也可证明。

不需支付租金是否有恢复原状的条件？

我们认为没有附这个条件。

上诉人还有无补充事实？

有。我们对于促使上诉人尽快交接房屋发过函，没有拖延交接。

上诉人什么时候知道物业公司确认已恢复原样？

物业公司通知过我们，被上诉人陈述其想将钥匙交给我们不是事实；对于拆除的事实我认可，但拆除的时间我有异议。对于拆除的空调管线，空调是被上诉人自行安装的。对于滞纳金应按月租金标准的双倍平均到日计算到今天庭审为止。

被上诉人听清楚了吗，是否同意？

听清楚了，不同意。

法庭事实调查结束，下面进行法庭辩论。双方当事人在法庭辩论中围绕本案的争议焦点为一是返还房屋是否符合约定，二是保证金是否符合返还条件发表各自的辩论意见。先由上诉人发表辩论意见？

我们认为合同有约定：未经上诉人同意的擅自装修在返还时必须恢复原状，故本案上诉人有权要求被上诉人恢复原状。被上诉人很多地方都应恢复原状，最突出的就是南阳台隔断问题，对此被上诉人做出过承诺，一审判决认为隔断是装修后必然形成的，我们认为这不成立，被上诉人装修没有经过我们同意，应恢复原状；我方从没有说房屋交还后能径行使用就叫交付了房屋，而事实上被上诉人对房屋有破坏性的使用，应整改后交还房屋，不是径行能够使用就算交还房屋，而是说返还的房屋应符合正常使用的状态。
第二，保证金的问题，被上诉人交还房屋不符合合同约定的条件，我们应扣除相应使用费。
另外，对于公证问题，一审认为是关键证据并由此免除对方承担房租的责任，我认为根据法律规定，公证文书不必进行质证，但本案中被上诉人提交的两份公证文书中的内容一审没有进行采纳，而是采纳了该内容之外后面记录的部分。至于后面记录的部分是否符合事实应进行证明，而不是直接采用公证书的证明力。

被上诉人发表辩论意见。

从合同上来说，租赁保证金返还的条件还是应按合同约定，其中第五条明确约定了租赁保证金的返还条件只有一个即是租赁关系终止，相关费用结清后返还。实际上被上诉人在09年7月份就已发函通知上诉人终止租赁合同，是按约定提前6个月发函通知，双方租赁合同在10年1月份就已终止，对此上诉人也认可，所以按约定保证金应返还。
对于返还房屋的标准，合同明确约定是“正常使用后的状态”，上诉人所要求恢复原状的标准与合同约定不符。实际上租赁房屋交付时是毛坯房，要求返还房屋时恢复原状是不合情理的，且实际上被上诉人返还的房屋已经是装修过的，高于毛坯房、恢复原状的标准。上诉人要求恢复到某种状态，并以此作为交接的标准，导致被上诉人无法交还房屋，上诉人自身有无法再出租等的损失都是上诉人自身造成的。

对于房屋占用费，上诉人坚持该要求的话，一审中应提出反诉请求，但上诉人一审没有提出，我们认为应不予审理。对于公证问题，根据法律规定，除非有证据能推翻结论的话，公证文书中的内容才没有效力。

由于时间原因，不组织第二轮辩论。法庭辩论终结，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第一百二十八条的规定，双方当事人可以在法庭的主持下进行调解。上诉人，是否请求调解？

申请调解。

不同意调解。

辩论终结。根据法律规定，双方当事人有最后陈述的权利，上诉人进行最后陈述？

支持上诉请求。

被上诉人进行最后陈述？

驳回上诉，维持原判。

今天的审理到此结束，双方当事人应当阅看法庭记录，如有记录遗漏或差错，可以要求补正或更正，确认无误后签字。

谢谢各位网友！本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。