网上直播庭审，公开审判过程，展现法官风采，普及法律知识。各位网友，大家好，我是此次庭审直播的主持人孙春牛，很高兴再次与大家一起参与网上直播庭审活动。

即将开庭审理的是一起“房屋买卖遇新政 贷款不能欲解约”案纠纷，欢迎大家关注。

接下来我为大家介绍一下案件的主要情况。

原告诉称：2009年12月19日原告与被告某房地产开发公司签订了编号为：Y944***的《商品房预售合同》及补充协议，并于2009年12月30日签订了《银行借款合同》。《商品房预售合同》中约定：被告将位于顺义区某小区住宅楼1层102室出售给原告，房屋总价款为人民币1554236元，并约定原告向被告首期支付购房总价款的32％，即504236元，其余价款向开发商指定银行借款支付。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。因此，原告购房贷款未获银行批准。现原告起诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，判令被告返还首付款及利息共计531010.9316元，并由被告承担诉讼费。

原被告均已到庭，庭审马上开始。

宣布法庭纪律
一、未经法庭许可不准录音、录像和摄影。
二、不准随意走动和进入审判区，不得随意退场。
三、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。
四、未经审判长许可，不准发言提问。
五、不准吸烟和随地吐痰，旁听人员如对法庭审判活动有意见，可在休庭后口头或书面向法院提出。
六、携带通讯工具的请关机。
七、对违反法庭纪律的，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款拘留。
八、对哄闹法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人员，依法追究刑事责任。情节较轻的予以罚款、拘留。

核对当事人身份。

白某礼，男，1973年*月*日出生，汉族，河北省某市某镇某村某号村民，现住北京市顺义区某镇某小区某号楼某单元某室。

于某，男，1977年*月*日出生，汉族，北京市某律师事务所律师。

北京某房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区某镇某街某号，组织机构代码7***8**9-*，法定代表人付某丽，总经理。

姜某华，某公司法务部总监，男，1972年*月*日出生，内蒙古某县某镇某街某组某号。

双方当事人对对方出庭人员有无异议？

没有。

本案原告向法庭报告的内容与向本院提交的诉讼主体资格证明及授权委托书相一致，双方当事人及诉讼参加人出庭资格符合法律规定，可以参加本案诉讼。现在开庭，北京市顺义区人民法院今天公开开庭审理原告（反诉被告）白某礼诉被告（反诉原告）北京某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案适用简易程序，依法由顺义区人民法院代理审判员喻盛洁独任审判，书记员王竞隆担任法庭记录。

下面宣布双方当事人在法庭上享有的诉讼权利与应尽的诉讼义务：
诉讼权利有：（1）申请回避的权利；
（2）提出新证据的权利：
（3）进行辩论，请求法庭予以调解的权利；
（4）原告有放弃，变更，增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
（5）最后陈述的权利；
诉讼义务有：（1）听从法庭指挥，遵守法庭纪律的义务；
（2）如实陈述事实的义务；
（3）依法行使诉讼的义务。

双方当事人是否听清楚了，是否申请回避？

听清了，不申请。

下面开始法庭调查，由原告陈述起诉的事实、理由、诉讼请求

2009年12月19日原告与被告某房地产开发公司签订了编号为：Y944***的《商品房预售合同》及补充协议，并于2009年12月30日签订了《银行借款合同》。《商品房预售合同》中约定：被告将位于顺义区某小区住宅楼1层102室出售给原告，房屋总价款为人民币1554236元，并约定原告向被告首期支付购房总价款的32％，即504236元，其余价款向开发商指定银行借款支付。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。因此，原告购房贷款未获银行批准。现原告起诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，判令被告返还首付款及利息共计531010.9316元，并由被告承担诉讼费。

原告对诉状所述的事实、理由、诉讼请求是否还有补充、变更？

没有。

原告方你方的利息是如何计算的？

首付款乘以中国人民银行一年期的贷款利率，从2009年12月19日计算至2010年12月18日，我方计算的是一年的利息。

被告方陈述答辩意见。

同意解除合同，不同意原告的第二、第三项诉讼请求，双方签订合同后，合同约定如因原告的原因造成无法贷款造成无法履行合同的，原告应承担5%的违约金，原告没有证据证明其贷款没有申请下来的原因是因为国务院通知造成的，双方的合同是在2009年12月份签订的，国务院的通知是在2010年4月份的，不影响原告申请贷款，在原告没有申请下来贷款之后，我方已经给原告发了两次函，提出解除合同或原告一次性付款，而原告迟迟没有履行其义务，给我方造成了损失，我方对此已经提出反诉。

反诉原告陈述反诉的事实、理由及诉讼请求。

宣读反诉状，2009年12月19日原告与被告某房地产开发公司签订了编号为：Y944***的《商品房预售合同》及补充协议，并于2009年12月30日签订了《银行借款合同》。《商品房预售合同》中约定：被告将位于顺义区某小区住宅楼1层102室出售给原告，房屋总价款为人民币1554236元，并约定原告向被告首期支付购房总价款的32％，即504236元，其余价款向开发商指定银行借款支付。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。因此，原告购房贷款未获银行批准。我方致函对方办理补款手续，对方没有按约定及时补款，我方再次致函要求解除合同，并办理退房手续，承担违约责任。故此请求法院判令原告支付违约金77711.8元，协助办理商品房预售合同的登记注销手续，并承担本案的诉讼费用。

反诉被告针对反诉陈述答辩意见。

我方不存在违约的情形，贷款未批准是因为国家新政策出台导致的，2010年4月17日国务院发布了遏制房价上涨的通知，该通知明确规定，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂定发放住房贷款，被告也承认我方贷款未获批准是因为我方是外地人口，无法提供工资证明和相关材料，我方同意解除合同，同意协助被告办理解除手续，诉讼费的负担用由法院裁判。

原告出示证据并说明证明目的。

1、2009年12月19日签订的商品房出售合同，证明双方存在合同关系；
2、补充协议，证明目的同证据1；
3、发票，证明我方支付了32%的房屋首付款；
4、国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知，证明我方贷款未获批准属于情势变更；
5、飞康达物流快运单，证明国十条出台后，我方给被告发函告知贷款未获批准；
6、律师函，证明我方履行了告知义务；
7、贷款审批材料清单，证明我方除了因为政策出台的限制外，其他原因均符合贷款条件；
8、个人贷款审批表；
9、抵押合同；
10、借款合同。

被告方对原告出示的证据发表质证意见。

证据1、真实性认可，不认可证明目的；
证据2、真实性认可，不认可证明目的；
证据3、真实性认可，不认可证明目的；
证据4、真实性认可，不认可其证明目的；
证据5、真实性不认可，不认可证明目的；
证据6、我方没有收到此函，不认可其证明目的；
证据7、真实性不认可，该证据没有任何单位加盖的公章，不认可证明目的；
证据8、这是原告当庭提交的，我方需要回去核实；
证据9、10、真实性不认可，不认可其证明目的，这两份是空白合同。

被告有证据出示么？

1、商品房预售合同及附件、补充协议，证明双方存在合同的权利义务关系，原告存在违约责任；
2、邮件交寄清单及我方送达的告知函两份，贷款被审批，我方曾两次按照合同约定函告原告，我方尽到的合同义务，第一次函原告没有回复，我方第二次发函要求解除合同；
3、商品房预售合同延期备案表，证明双方签订商品房预售合同已经经过网上签约。

原告发表质证意见。

证据1、真实性认可，不认可证明目的；
证据2、交寄清单没有原件无法确认，告知函我方没有收到；
证据3、只能证明双方存在房屋买卖合同关系，不能证明其他内容。

原告，你方提供的借款合同及抵押合同你方的签名是什么时候在哪签的？

在被告售楼处签的，具体时间记不清了。

原告，你方是何时向北京市某银行提交贷款材料的？

我方是提交给开发商的，在签订完合同后就开始提交贷款所需的材料，在出台国十条之前将所有材料提交完毕的。

不认可原告主张的是通过我方向银行申请贷款的，按照合同约定是原告自己向银行提交材料的。

申请贷款的是哪家银行？

北京市某银行平谷区某支行。

双方是何时知道贷款没有被审批通过的？

国十条出台后，是开发商打电话通知我方的，具体时间记不清楚了。

回去核实。

原告，对于你方提供的银行审批表是否存在异议？

审批表是开发商10月份才退给我方的，拿到后没有向银行询问过，开发商告知我方就是因为出台了新政策导致贷款无法办理下来。

原告，对于你方上述主张是否有证据证明？

被告的反诉状中可以看出被告知道是因为出台了新政策导致无法办理贷款的。

被告，在你们双方签订合同的时候，是否有外地户口不可买房的政策？

没有。

你方反诉状提到的无法提供工资流水和社保缴税凭证，这些是否在签订合同的时候应提供给你方？

签订合同的时候应提交给我方的。

不认可，合同中没有相关的约定。

被告，你方是否有证据证明外地户口在买房时须提交工资流水和社保缴税凭证？

我方不清楚需要提交这些材料，这应该是银行进行审批的。

合同是否约定贷款无法取得的情况下合同如何解决？

有约定，如因原告原因导致贷款无法办理的，原告须一次性支付全部房款或解除合同，解除合同原告须承担5%的违约金。

原告是否同意在解除合同后协助被告办理网上解除合同手续？

同意。

原告，你方要求被告支付利息的理由是什么？

我方已经尽到了告知义务，但被告并未及时将房款返还给我方。

双方事实部分还有补充么？

根据合同附件五约定，第四条约定我方是将所有贷款材料提交给银行或出卖人，并不是必须交给银行。

在实际履行中原告是将所有贷款资料交给银行的。

法庭调查结束，下面法庭辩论，双方发表辩论意见。

银行贷款未被批准不是因我方原因导致的，2010年4月17日国务院发布了国十条，其中规定了外地人购房的条件，在原被告双方签订后，因政策变化，使得我方未能办理下来贷款，属于情势变更，继续履行合同对我方明显不公平，我方在本案中不承担任何违约责任，坚持诉讼请求。

双方在签订合同时，原告作为完全民事行为能力人，可以预见贷款可能不被批准，贷款没有被批准后，我方已经按照合同约定履行了两次合同告知义务，也给了原告合理的期限，在此期间原告没有做出任何表示，我方是按照合同约定履行的合同义务，不同意原告的诉讼请求，合同约定了，即使退款也是在我方扣除相应违约金后，无息退款，原告也没有证据证明其贷款没有办理下来是因为国十条的出台，我方认为原告贷款没有被批准的原因就是原告自身的原因。

法庭辩论结束，下面进行法庭调解，双方是否同意调解？

不同意。

鉴于原告不同意调解，本庭不再调解，法庭辩论结束，原被告最后明确一下各自意见。

坚持诉讼请求。

坚持答辩意见。

现在休庭，双方阅笔录签字，在5日内可查阅笔录，逾期不查阅将作为正式笔录入卷。

今天的庭审就直播到这里，感谢市高级法院法宣处的姚学谦和赵岩对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任庭审记录工作的顺义区法院后沙峪法庭书记员徐俊杰和网管员朱春明。今天的直播就到这里，各位网友，再见！ [

本直播内容不是法庭记录，不具有法律效力。