北京市房山区人民法院

代理审判员赵鹏杰

独任审判

网络直播席

庭审现场

原告方

被告方

证人张某

证人张某某

原告方提交证据
10月26日14：30，直播房山法院审理“购房遭遇中介潜规则 买房人被诉违约”案
  • [主持人]：
    各位网友，大家好！我是此次庭审直播的主持人黄立斌。北京市房山区人民法院即将开庭审理一起“购房遭遇中介潜规则 买房人被诉违约”案。
    [14:08:38]
  • [主持人]：
    我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次庭审进行网络直播，欢迎大家关注！
    [14:09:58]
  • [主持人]：
    审理今天这起案件的主审法官是赵鹏杰，男，汉族，中共党员， 1994年8月来房山法院工作，历任书记员、代理审判员，现为民三庭代理审判员。书记员由于淼担任。
    [14:12:31]
  • [主持人]：
    下面，我将为大家介绍一下案件的主要情况。
    [14:12:56]
  • [主持人]：
    原告北京某房地产经纪有限公司在起诉书中称，今年3月份某日，被告杨小姐在其公司服务人员的引领下前往房山区某小区看房，看房后签订了看房确认单。
    [14:14:17]
  • [主持人]：
    约定：需求方及业主承诺本人及其各自亲属、朋友在6个月内无论以何种价格均不与对方达成私下交易或通过其他经纪公司进行交易，否则应支付房价的5%作为违约金。后被告杨小姐私自通过其他中介公司与业主签订了购房合同。故要求被告杨小姐支付违约金5万元。
    [14:14:49]
  • [主持人]：
    现在，法庭已经做好了开庭准备，书记员宣布法庭规则。
    [14:16:06]
  • 书记员:请旁听人员保持肃静。现在宣布法庭纪律。
    [14:16:52]
  • [书记员]：
    禁止打开寻呼机，手持电话机；禁止录音、录像和摄影；禁止随意走动和进入审判区；禁止旁听人员发言提问鼓掌、喧哗、哄闹和实施其他妨害审判活动的行为。
    [14:17:18]
  • [书记员]：
    禁止损害法庭设施破坏法庭卫生。新闻记者旁听人员应遵守本规则。未经审判长或者独任审判员许可，不得在庭审过程中录音、录像和摄影。
    [14:17:33]
  • [审判员]：
    （敲击法槌）现在开庭，北京市房山区人民法院适用简易程序公开开庭审理原告北京市某房地产经纪有限公司诉被告杨晓（化名）一案。下面核实当事人身份。
    [14:56:42]
  • [书记员]：
    原告北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区。
    法定代表人惠军辉，总经理。（未出庭）
    委托代理人陈鸿艳，北京市宝鼎律师事务所律师。
    委托代理人任红英，系单位员工。
    [14:59:29]
  • [书记员]：
    被告杨晓，女，1971年出生，汉族，农民，住北京市房山区良乡镇。
    委托代理人杨凌，男（系被告之父）。
    [15:00:24]
  • [审判员]：
    双方对对方出庭人员是否有异议？
    [ 原告]：
    没有异议。
    [ 被告]：
    没有异议。
    [15:01:29]
  • [审判员]：
    北京市房山区人民法院民事审判第三庭，今天依法公开开庭审理原告北京某房地产经纪有限公司诉被告杨晓居间合同纠纷一案，现在开庭。
    [15:01:52]
  • [审判员]：
    本案适用简易程序，由北京市房山区人民法院代理审判员赵鹏杰独任审理，本院书记员于淼担任本庭记录。如果你们认为审理本案的审判员，担任法庭记录书记员与本案有利害关系可能影响本案的公正处理，可以提出理由申请回避。双方当事人是否申请回避？
    [15:02:15]
  • [原告]：
    不申请回避。
    [ 被告]：
    不申请回避。
    [15:02:43]
  • [审判员]：
    依照中华人民共和国民事诉讼法的有关规定，双方当事人有权委托代理人，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求，被告可以承认或反驳原告的诉讼请求，有权提出反驳，双方当事人都有最后陈述的权利。
    [15:03:08]
  • [审判员]：
    同时规定，当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼程序，服从法庭的指挥，在庭审过程中不得中途退庭，原告中途退庭按撤诉处理，被告中途退庭缺席判决。当事人有责任提供证据，如不能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以向人民法院申请调查收集。
    [15:03:39]
  • [审判员]：
    双方当事人听清了吗？
    [ 原告]：
    听清了。
    [ 被告]：
    听清了。
    [15:04:00]
  • [审判员]：
    现在开始法庭调查，首先由原告陈述案件事实、理由及诉讼请求。
    [15:04:14]
  • [原告]：
    2010年3月19日，被告欲求购一套房屋，遂委托原告提供中介服务。公司的置业顾问带领被告前往北京市房山区某小区看房，为其介绍了业主，商议了价格，被告在NO.0004201看房确认单上签字，确认单上明确约定：需求方及业主承诺本人及其各自亲属、朋友在6个月内无论以何种价格均不与对方达成私下交易或通过其他经纪公司进行交易，否则应支付房价的5%作为违约金。
    [15:05:12]
  • [原告]：
    同年3月20日，被告却违反约定私自与业主签订了《北京市存量房屋买卖合同》，完成了房屋交易。原告认为：被告既然委托原告提供中介服务，接受了原告的居间服务，并签字确认，就应遵循诚实信用原则履行承诺，其行为构成明显违约，损害了原告的合法权益。
    [15:05:50]
  • [原告]：
    诉讼请求，1、依法确认被告违约；2、依法判令被告向原告支付违约金49250元；3、诉讼费由被告承担。
    [15:06:05]
  • [审判员]：
    原告，对起诉的内容是否还有变更或者补充？
    [ 原告]：
    没有。
    [15:06:23]
  • [审判员]：
    原告对于诉讼请求是如何计算的？
    [ 原告]：
    我们是根据房款的98.5万元的5%计算的。
    [15:06:39]
  • [审判员]：
    被告针对原告的起诉进行答辩。
    [15:06:47]
  • [被告]：
    不同意原告的诉讼请求。1、原告没有证据证明被告违约。原告提供的看房确认单不属于合同，这里面被告只有义务没有权利。原告的看房合同单第二条内容含有欺诈行为。并且在让被告签字的时将看房确认单折叠后签字的，并没有看清楚确认单的内容。
    [15:07:27]
  • [被告]：
    2、看房确认单剥夺了被告的相应权利。3、该条款违反合同法相关规定。4、被告并没有在购买房屋时与卖房人私自联络，而是通过另外的中介公司购买。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，请法院驳回其诉讼请求。
    [15:08:14]
  • [审判员]：
    原告针对被告答辩发表意见。
    [15:08:40]
  • [原告]：
    首先我们认为看房确认单属于合同，原告的义务在于为被告提供房源，事实上原告的工作人员也带被告看了房间，履行了义务。第二，是否为合同不能单看标题，内容的约定是合同的实质。看房合同单约定了双方的权利义务，并有双方签字盖章，应具有效力。
    [15:09:47]
  • [原告]：
    第三，被告认为看房确认单欺诈是不存在的，被告是可以明白看到的，同时原告的顾问在被告签订的确认单是向其明确了约定内容，让其签字，所以不存在欺诈行为。第四，被告认为他不是私自交易，而是通过其他中介交易，不管是通过谁交易，都是违反了合同的约定，属于违约同时我们有证据证明其是自行交易。
    [15:11:48]
  • [审判员]：
    原告向法庭提交支持你诉讼请求的证据。
    [15:12:00]
  • [原告]：
    1、看房确认单原件一份，证明被告已亲自确认接受原告的服务，并履行相应的义务，原告已经履行
    2、出租出售委托单一份，证明原告向被告提供了居间服务，而且原告已经接受了业主的委托，代理出售。
    3、网签公示信息一份，证明被告与业主没有经过原告，在合同约定的期限内通过其他公司签约交易。
    4、北京市存量房屋买卖合同一份。用于证明被告与业主自行成交的事实及成交价格。
    [15:16:26]
  • [审判员]：
    原告，证据4是怎么取得的？
    [ 原告]：
    是从出售房屋的业主手中复印的复印件。
    [15:18:04]
  • [审判员]：
    被告对于原告提交的证据质证。
    [ 被告]：
    对于证据1，我们并没有看内容，工作人员只说明了原告的工作人员带领被告看了房屋。
    对于证据2，我们认为其不合法，我有证据证明是通过其他中介公司购买。
    对于证据3，对于其真实性认可。
    对于证据4，我们是签订了这个合同。但是现在已经废除。
    [15:20:48]
  • [审判员]：
    原告继续举证。
    [ 原告]：
    我们有证人出庭。
    [15:21:10]
  • [审判员]：
    传唤证人张某出庭。
    [15:21:41]
  • [证人]：
    张某，女，1973年出生，居民，系被告职工。
    [15:21:56]
  • [审判员]：
    证人有义务如实陈述事实，不得做伪证。证人听清楚了吗？
    [ 证人]：
    听清楚了。
    [15:23:00]
  • [审判员]：
    证人你和原告是什么关系？和被告是什么关系？
    [ 证人]：
    我在原告处工作。被告是我的客户。
    [15:25:46]
  • [审判员]：
    证人陈述你想证明的事实。
    [ 证人]：
    今年3月份我带被告去看房，当时是被告给我打电话，让我带其去看房，后来，我带着被告夫妻二人看的房屋。后来让其签订的看房单。被告看后并签订了。
    [15:26:40]
  • [审判员]：
    看房单是什么时间签订的。
    [ 证人]：
    当时看房签订的。
    [15:27:16]
  • [审判员]：
    当时你让被告签订了看房确认单的时候。被告向你提问相关问题了吗？
    [ 证人]：
    她就问服务费是否可以便宜，当时我说你先看吧，到时再商量。
    [15:27:59]
  • [审判员]：
    你带被告看了几套房屋？
    [ 证人]：
    就这一套。
    [15:28:20]
  • [审判员]：
    原告对于你提交的证人有询问的吗？
    [ 原告]：
    你见到被告后在他签订看房确认单时，你是否提醒过他确认单内容？
    [ 证人]：
    当时我提醒了，如果其从别的方式购买房屋要付违约金。
    [15:29:26]
  • [原告]：
    被告签字是在看房之前签订的还是之后签订的？
    [ 证人]：
    看房之前。
    [15:29:44]
  • [审判员]：
    被告对原告的证人有询问的吗？
    [15:29:57]
  • [被告]：
    证人你在让被告看单子的时候是怎么看的？
    [ 证人]：
    当时那天刮着大风，在看房前让其看的并签字的。
    [15:30:14]
  • [审判员]：
    证人还有要补充的吗？
    [ 证人]：
    我知道被告已经成交了，是因为第二天，我给被告打电话，被告支支吾吾，并且挂掉了我的电话，之后我们的工作人员就确认房屋已经买卖。
    [15:30:48]
  • [审判员]：
    传唤第二位证人出庭。
    [ 证人]：
    张某某，女，1988年出生，汉族，系被告职工。
    [15:31:43]
  • [审判员]：
    证人应如实陈述所要证明的事实，否则应承担相应的责任，证人听清楚了吗？
    [15:32:32]
  • [证人]：
    听清楚了。
    [15:33:13]
  • [审判员]：
    证人你和原告、被告是什么关系？
    [ 证人]：
    我是原告的员工，跟被告没有关系。
    [15:33:48]
  • [审判员]：
    证人陈述你要证明的事实。
    [ 证人]：
    当时我是房屋的登记人，我们公司有规定看房的时候我必须去，那天，被告和我们一起去看房，当时我们公司员工让其看了看房确认单并让其签订。被告看了一分钟后签订的。
    [15:34:31]
  • [审判员]：
    购房确认单是什么时候签订的？
    [ 证人]：
    是当天，看房之前签订的。
    [15:35:12]
  • [审判员]：
    看房后，你们和被告谈了房屋的价格了吗？
    [ 证人]：
    当时没有细谈房屋的价格，只是看房。
    [15:35:45]
  • [审判员]：
    被告对于原告提交的证人有问题要提问吗？
    [ 被告]：
    有。证人，签订购买确认单那天天气好吗？
    [ 证人]：
    那天风很大。
    [15:36:38]
  • [审判员]：
    原告对于你的证人还有询问的吗？
    [15:39:23]
  • [原告]：
    当时他们商议房价了吗？
    [ 证人]：
    当天被告还说了一下房价还能不能商量？房主说可以。但要协商。当天因为房主有事，着急走，所以说房价可以商量，商量后会通知中介公司。
    [15:40:20]
  • [审判员]：
    证人退庭。
    [15:40:35]
  • [审判员]：
    下面由被告针对原告提交的证人发表质证意见。
    [ 被告]：
    对于证人说的那天风很大，但是两个证人都说是在门口签的字，所以我们认为证人的陈述不符合事实。我们是看房后在屋内签字，当时我们说的房价是108万。我并没有私自和房主签订房屋买卖合同。
    [15:41:26]
  • [审判员]：
    原告对你提交的证人证言还有要说明的吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [15:41:37]
  • [审判员]：
    原告看房确认单是你方提供的？
    [ 原告]：
    对。
    [15:41:49]
  • [审判员]：
    被告对这个认可吗？
    [ 被告]：
    认可。
    [15:42:07]
  • [审判员]：
    被告对于看房确认单签字时对于内容是否确认？原告是否解释了相关的内容？
    [ 被告]：
    没有。原告也没有解释。
    [15:42:43]
  • [审判员]：
    被告你是否询问了看房确认单内容？
    [ 被告]：
    当时我说我只是看看房，当时，原告工作人员说签确认单只是证明他带着我看了房屋。
    [15:43:45]
  • [审判员]：
    下面由被告举证。
    [15:43:58]
  • [被告]：
    证据1、看房确认单一份。想证明原告工作人员也是没有阐述内容就签字的。
    证据2、电话录音一份。2010年10月17日做的录音。是我妹妹录的，原告方的工作人员是王某，在录音中王某未对看房确认单解释，仅说是证明看房。
    [15:45:50]
  • [审判员]：
    原告方，王某是你的员工吗？
    [ 原告]：
    是，她现在准备辞职。
    [15:46:29]
  • [审判员]：
    当庭播放录音。
    [15:46:40]
  • [审判员]：
    被告把你的全程录音向法庭提交，手机中的录音不得删除。
    [16:14:14]
  • [审判员]：
    被告继续举证。
    [ 被告]：
    房屋订协议书一份，客户委托登记单一份，票据两份，证明被告没有私自进行交易。
    [16:14:41]
  • [审判员]：
    原告质证。
    [ 原告]：
    对于录音不予认可，首先不能证明被告所证明的内容，即便是其他工作人员这样作并不代表公司的所有人都这样做。关于房屋订购协议及收据的真实性没有异议，这份证据恰恰证明了，被告没有通过原告来完成的房屋交易，构成违约。关于客户委托登记单与本案无关。
    [16:15:15]
  • [审判员]：
    被告是否还有其他证据向法庭提交？
    [ 被告]：
    没有了。
    [16:15:27]
  • [审判员]：
    原告，你方在要求委托方看房时签订的确认单是否将内容向其解释了？
    [ 原告]：
    解释了。
    [16:15:50]
  • [审判员]：
    被告，原告陈述的内容属实吗？
    [ 被告]：
    不属实。
    [16:16:10]
  • [审判员]：
    原告对于事实部分还有补充吗？
    [ 原告]：
    刚开始的时候认为我们的服务不好，对于服务上你可以找我们解决，但是对于看房单的内容我们是给你讲过了。
    [16:16:33]
  • [审判员]：
    被告，你购买的房屋原产权人是谁？
    [ 被告]：
    赵英建。
    [16:16:59]
  • [审判员]：
    是否办理过户手续？
    [ 被告]：
    2010年8月25日办理的。
    [16:17:16]
  • [审判员]：
    原告有异议吗？
    [ 原告]：
    没有异议。
    [16:17:28]
  • [审判员]：
    双方对于事实部分还有补充吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [ 被告]：
    没有。
    [16:17:40]
  • [审判员]：
    法庭调查结束，下面进行法庭辩论。原告发表辩论意见。
    [16:17:47]
  • [原告]：
    被告自愿在看房意见单上签字，具有相应的法律效力，第一是指被告委托原告提供居间服务认可，并对双方权利义务约定的一个确认，第二原告已经向其提供了居间服务的确认。
    [16:17:57]
  • [原告]：
    第二，原告在让被告签订看房确认单时充分履行了告知义务，充分证明了被告在签订看房确认单时原告已经将确认单上约定的内容已经向其解释并提醒其看过后签字的，因此该看房确认单具有合同的效力，是合法有效的。这里有两点需要注意，被告说的没有看清看房确认单内容，我们认为其不是理由，确认单上字迹清晰，字量不大，是很容易看清的。同时被告认为原告让其看看房确认单是对折看的。这个是不属实的，原件上有一个折痕，即便是折上，被告也可以看到看房确认单上全部的内容。
    [16:18:58]
  • [原告]：
    第三，签订确认单是双方自愿签订的，被告是自愿的，也可以对条款提出异议，如果不认可也可以不签字，既然被告签字了，对于其约定的内容认可了，就具有法律效力了。现在被告不能因没有看到来否定签字的效力，是说不通的。
    [16:19:58]
  • [原告]：
    综上，看房确认单是双方真是意思的表示，对于原告、被告都有约束力，具有合同的效力，买房人签字确认了，就表明其认可了确认单的内容，同时，被告提供了居间服务，履行了其应尽的义务，而被告却抛开原告，通过其他途径成交，明显违约，应该按照约定支付相应的违约金。
    [16:20:50]
  • [审判员]：
    被告发表辩论意见。
    [16:21:01]
  • [被告]：
    第一，看房确认单内容，没有告知也没有提醒。第二，如果具有合同效力，合同应该一时两份，我们这边没有就证明其不是合同。看房确认单是竖着对折的，并不是上下对折的。第三，原告提出的看房确认单，从字眼上看，是被告看过房屋后来确认看了房屋，所以说这个根本就代表不了什么居间合同。谁看房选中就买，不选就不买，看房确认单中本身就不应该有“6个月内限制到其他家购买的”这个内容。
    [16:21:39]
  • [被告]：
    第四，对于看房确认单上原告说我们的相应的权利义务，对于被告带领看房的义务，与原告6个月内不得到其他家购买的权利不对等，不能成为合同，如果是合同应有明确的权利义务，双方各持一份。现在只有原告有，被告并没有。因此看房确认单不是合同。第五，看房确认单中的内容有明显的霸王条款，原告工作人员将确认单折叠后让被告签订。被告本不想签字，但原告说只是证明其带着被告来看房，没有别的意思，基于以上被告签的字。所以被告认为签订的看房确认单无效，不应该成立。被告购买房屋，合理合法，被告不应该承担原告的诉讼请求。
    [16:22:27]
  • [审判员]：
    原告还有辩论意见吗？
    [ 原告]：
    确认单被告说没有看清，那是被告自己的事情，被告应该承担相应的责任。
    [16:22:38]
  • [审判员]：
    原告还有新的辩论意见吗？
    [ 原告]：
    没有。
    [16:23:22]
  • [审判员]：
    被告还有辩论意见吗？
    [ 被告]：
    看房确认单我们并没有看。
    [16:23:52]
  • [审判员]：
    双方还有新的辩论意见吗？
    [ 原告]：
    被告一直在强调对折后签订的，现在确认单原件在这里，对折痕现在就在这里，如果按照对折痕得对折，被告也是可以看到确认单内容的。至于原告对于被告的约定范围广这点，被告可以看到这条约定后不签字，但是被告签字了，就证明被告认可了约定的内容。
    [16:24:15]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束，下面陈述最后意见。
    [ 原告]：
    坚持诉讼请求。
    [ 被告]：
    坚持答辩意见。
    [16:24:33]
  • [审判员]：
    下面进行法庭调解，原告方是否同意法庭调解？
    [ 原告]：
    不同意。
    [16:24:49]
  • [审判员]：
    由于原告不同意法庭调解本庭不再进行调解，本庭不当庭宣判，宣判日期另定。现在休庭。（敲击法槌）
    [16:25:07]
  • [主持人]：
    今天的直播就到这里。感谢北京市高级法院姚学谦、赵岩同志的大力支持和细心指导。谢谢各位网友的参与，祝大家一切顺利！
    [16:25:37]
  • [声明]：
    本直播不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [16:27:06]