各位网友,大家好！很高兴再次与大家见面，我是本次的庭审直播员周娜。庭审网络直播，公开审判过程，普及法律知识，展现法官风采。睢宁法院即将开庭审理一起房屋权属纠纷案，请大家关注。

首先向大家简要介绍一下今天直播的基本案情。2009年5月6日梁某与徐某、马某夫妻通过中介人介绍，签订了书面房屋买卖协议1份，约定：徐某、马某夫妻将其所有的房产1处和车库1间，以人民币18万元卖给梁某，过户、中介等一切费用均由梁某负担。2009年5月12日徐某、马某夫妻持结婚证等相关证件和梁某及中介人一起到睢宁县房产管理局，办理了房屋产权转移登记的相关手续。2009年5月22日睢宁县房产管理局办理了产权登记，颁发了房屋所有权证书。至2009年5月25日梁某付清了18万元房款，徐某、马某夫妻于2009年5月29日将钥匙交给梁某，梁某于2009年5月31日搬进入住至今。2010年1月15日睢宁县房产管理局作出撤销给梁某颁发的房屋所有权证书的决定，理由是徐某、马某夫妻提供的《结婚证》是假的，并被睢宁县人民法院判决撤销。故梁某诉请法院依法确认上述房产及车库归其所有。

本案由我院民一庭尤飞法官独任审判。

尤飞，睢宁法院民一庭副庭长，研究生学历，一级法官，审判经验丰富，多次荣获“优秀法官”称号。

庭前准备已就绪，庭审马上开始。

现在宣布法庭纪律：
为维护法庭秩序，保证审判活动顺利进行，特宣布法庭纪律如下：（1）旁听人员必须保持肃静，不准鼓掌、喧哗、吵闹，不得有其他妨害审判活动的行为。（2）不得随便走动，不得进入审判区。（3）当事人和其他诉讼参与人不得中途退庭，如擅自退庭，是原告的，作撤诉处理，是被告的，作缺席判决处理。（4）任何人未经审判人员同意，不得发言，提问。（5）未经法庭许可任何人不得擅自在法庭上进行录音、录像、照像。（6）当事人发言时应坚持摆事实讲道理，注意文明礼貌，不准攻击，辱骂他人。（7）不准吸烟。禁止随地吐痰。
为违反法庭纪律，妨害法庭审判活动的，审判人员有权制止。不听制止的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第101条的规定，予以处罚。

全体起立，请审判员入席。

全体坐下。

报告审判员，当事人原告梁某及委托代理人，马某的委托代理人已到庭，被告徐某经本院合法传唤拒不到庭，请开庭。

睢宁县人民法院民一庭，今天在这里依法公开开庭审理原告梁某诉被告徐某、马某所有权确认纠纷一案，由审判员尤飞独任审判，由书记员胡慧担任法庭记录。

当事人在庭上享有以下权利：（一）当事人地位平等。（二）法庭组成人民有下列三种情况，可能影响到案件公正审理的，当事人有权用口头或书面形式申请他们回避：1、是本案当事人或者是当事人、诉讼代理人的近亲属；2、与本案有利害关系；3、与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。（三）陈述事实、向法庭提供新的证据。（四）经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。（五）可以要求重新进行鉴定、调查或勘验，是否准许由人民法院决定。（六）有权在法庭上根据事实和理由进行辩论。（七）当事人在法庭判决前，还可以进行调解。（八）庭审结束，当事人和其他诉讼参与人可以阅读开庭笔录，认为有遗漏或者差错的，有权申请补正，但不得在原笔录上涂改。当事人在享受以上权利的同时，还应履行下列义务：（一）必须遵守诉讼秩序。（二）当事人必须如实陈述案件事实，提供证据必须实事求是，不得制造伪证或捏造事实诬陷他人。（三）必须依照法律规定行驶诉讼权利，履行发生法律效力的判决、裁定和调解协议。

原告方当事人是否申请回避？

不申请。

被告方当事人是否申请回避？

不申请。

是否有证人出庭作证？

有。

证人在庭外等候，等待传唤。下面进行法庭调查，请原告方陈述起诉请求事实、理由及诉讼请求。

宣读诉状（略）。诉讼请求：1、确认坐落于睢宁县睢城镇某房产一处及车库一间归原告所有。2、案件受理费由二被告承担。

被告方针对原告诉讼请求和主张进行答辩？

为原告梁某诉我确认房屋所有权归属一案，现根据本案事实和相关法律规定答辩如下:
一、事实胜于雄辩，原告与被告徐某弄虚作假，恶意串通共同侵犯我的财产权利已成为不争的事实。

（1）本案因睢宁县房产管理局关于撤销睢宁县睢城镇某房产转移登记的决定而引发原告提起诉讼。
房产局撤销理由是：因你和原权利人申请转移登记时所提供的结婚证已被睢宁县人民法院判决撤销，该宗转移登记依据的共有人证明材料已失去了法律效力，因此，根据建设部《房屋登记办法》第八十一条规定，决定撤销2009年5月22日核准的上述房屋转移登记，并收回或公告作废登记在你名下的《房屋所有权证》。

（2）从2009年5月6日开始，原告梁某、被告徐某、所谓的中介人徐某某就上演了一幕恶意串通、弄虚作假侵犯他人财产权利的丑剧。我和徐某感情不和，独自去北京打工期间，徐某急于想将登记在我名下的房产处理后再提出离婚，所谓的中介人徐某某与原告（就是买主）和徐某三人共同策划来侵吞马某的财产，并一块到房产登记部门进行转让登记。徐某提供了我们原有效的结婚证和相关证件，他们都知道提供这份结婚证，我马某不在家无法到房产局履行夫妻双方签字认卖的程序，但他们三人为了各自的经济利益（一个是急于侵吞共同财产的徐某，一个是能买到二手低于市价便宜房子的原告，另一个那当然是希望买卖做成能从中获利的中介人徐某某）共同策划找到一个假马某冒充我，假马某登场后，丑剧也就开始了，首先蒙混了婚姻登记机关，接着又蒙混了房产登记管理机关。但是结婚证上的照片和两部门相关手续上的签字按指纹都不是我马某所为，永远是改不掉的虚假印痕，得知我房屋被卖后，为维护我的权益，首先我状告民政局，经过睢宁县人民法院和徐州市中院的公正审理，撤销了徐某和假马某补办的结婚证。据此，睢宁县房产局也撤销了因当事人隐瞒事实情况，提交虚假材料等非法手段获得的房屋登记证，以上无不体现人民法院公正审理及行政机关有错必究的原则。

二、原告取得的房屋不是善意取得，而是非法的恶意取得：

（1）2010年3月18日，以房屋买卖合同纠纷为案由，法院已公开开庭审理了此案，庭审中被告徐某提供虚假材料、擅自处理夫妻共同财产这一事实得到确认，可是原告在此次起诉中仍诉称“2009年5月6日原、被告双方通过介绍签订了一份书面房屋买卖协议……，2009年5月12日，被告夫妻二人持结婚证等相关证件和原告及中介人一起到睢宁县房产管理局办理了房屋产权转移登记相关手续。”显然是原告明知不是事实而作虚假陈述。

（2）根据2009年5月12日原告与徐某所签的协议，房屋转让价为10万元明显低于当时的市场价格，当时此房的市场交易价应超过25万元，所以不是对价的善意的取得，原告在诉状中提及5月6日签订一份协议为何在房产局此案转让登记档案中没有留存呢？

（3）我国房屋所有权实行的是登记制度，而本案的原告虽然与徐某弄虚作假取得了房屋产权转移登记手续，但最终被房产局依法撤销了。

三、综上所述，为维护本人的合法权益不受侵犯，特提出如上答辩，敬请法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，依法判决确认座落在睢宁县睢城镇某房产及车库归我所有。

根据原告的起诉、被告的答辩，本案争议的焦点：一是被告徐某与原告梁某2009年5月6日所签订的房屋买卖协议的效力。

二是原告梁某是否是善意取得坐落于睢宁县睢城镇某房产1处及车库1间的所有权；三是物权变动登记被撤销是否为不动产善意取得的对抗要件；

释明善意取得制度（略）。

释明合理的价格转让（略）。

对本案的三个争议焦点是否有异议？

无异议。

释明举证权利义务及后果（略）。

下面由原告针对争议焦点举证。

证据1、房屋买卖协议（2009、5、6）一份。证明诉状中所陈述原、被告双方签订房屋含车库买卖协议的事实，协议价18万元，符合市场价值，原被告三方签名确认，当时马某是真是假原告一无所知。

证据2、房产中介人徐某某身份证复印件和徐某某的证言一份。

证明（1）徐某某身份证明；（2）原、被告是通过房产中介人徐某某联系买卖房屋，谈好价格卖方净得18万元，后被告二人带着结婚证、房产证等手续到房产局办理过户手续事实。

证据3、房屋所有权证一份。证明2009年5月22日，经睢宁县房管局严格审核，为原、被告办理过户手续，换发房屋所有权证书。

证据4、土地使用权证一份。证明睢宁县国土资源局于2009年6月10日为原告换发土地使用权证书。

证据5、梁某在睢宁县农村信用合作社存折一份。证明原告两次将18万元存入被告银行卡上。与市场价值相符。

证据6、睢宁县房管局撤销房产登记决定一份。证明（1）在原被告到睢宁县房管局办理过户手续时，房管局严格审核被告身份证、结婚证等相关证件，没有发现证件真假。也是依据睢宁县人民法院判决书才发现“假人真证”的事实，原告也是在收到该决定之后才知道事情真相。（2）房管局撤销登记决定所依据建设部《房屋登记办法》第八十一条规定，其省略号部分恰恰是该办法对“善意取得”制度的适用。也正是它的规避行为让当事人为保护自己合法权益，拿起法律武器，捍卫法律的尊严。

证据7、2010年9月4日扬子晚报A46版，法官说法中二手房交易案例及点评一份。证明自《物权法》实施以来，在各基层法院审理二手房交易案件中，善意取得制度已被重视并依法判决的事实。

由法警传递给被告方进行质证，被告按顺序进行质证？

释明质证权利义务（略）。

被告方发表质证意见。

证据一，有异议。是假马某的签字。

协议不真实，协议价是十八万元，房管局的协议是十万元。

这份证据的效力，比5月12日的协议还要低，下面我方将提交证据进行抗辩。

证据2中对徐某的身份证明无异议，证言有异议。

理由如下：一是徐某虽提交身份证明，但没有提供中介行业的有关证件，二是徐某某作为中介，在被告徐某在办理假证的时候她也在场，到房管局交易时也在场，同样是5月12日，所以，徐某某对徐某及假马某及签字的程序都是弄虚作假是策划者。

对证据3房屋所有权证，已被撤销，对此无异议，撤销的理由是弄虚作假，依据是行政判决书及中院的终审行政判决收。

对证据4土地使用权证因房产证被撤销，故也没有效力。

证据5原告的工资卡，证明打卡是打马某的卡上去，这份工资卡只能证明原告和被告徐某弄虚作假，是以合法的形式，掩盖非法目的。

对证据6房管局的文件，真实性无异议。

恰恰证明，买卖的房屋，体现房管局有错就改的精神。

对于报纸，不能代表法律法规，应以事实为依据，适用法律法规。

对被告质证意见，原告方发表意见。

原告在签订合同时，并不知道马某是真假，并且有身份证件证明，故买卖协议是真实，且合法有效的。

二是房屋协议的十万元，是原、被告为逃避契税造成的。

在房管局重新签定，说是原、被告双方恶意串通，损害国家利益，是无效的。

第二，对徐某某的身份证件问题，徐某某是私人中介，无工商登记。

对于房屋所有权证已撤销无异议，但是他是善意取得。该争议的房产及车库已使用。

五是原告将房款汇入马某帐户，原告也是受害者。

六是房管局的撤销的决定，省略号后恰恰是善意取得。

报纸上的判例虽不是法律，但有规范指导意义。

被告向法庭提交证据。

第一组证据两份：
　　（1）睢宁县人民法院2009年9月作出的（2009）睢行初字第25号行政判决书。
　　（2）徐州市中级人民法院2009年12月10日作出的（2009）徐终字第157号行政判决书。

证明内容：
一是睢宁县人民法院撤销睢宁县民政局于2009年5月12日为马某、徐某补发的苏睢宁结字第010900720号结婚证。
二是法院查明补办的结婚证上照片不是马某本人，补发婚姻登记证件审查处理表和申请补领婚姻登记证声明书签字、按指纹均不是马某所为。
三是徐州中院作出的终审判决维持原判。

第二组证据一份：睢宁县人民法院2009年9月23日作出的（（2009）睢民一初字第03707号）民事调解书一份。

证明：（1）坐落在睢宁县睢城镇的房屋属于马某和徐某婚后的夫妻共同财产。（2）从这份调解书上反映2009年6月3日徐某起诉与马某离婚时，已在5月12日采取虚假与原告恶意串通方式，在马某不知情的情况下，擅自将共同财产处分。

第三组证据五份：（1）徐某与假马某补办结婚证一份。　　（2）马某和徐某的身份证明。

（3）原告马某房产证一份。　　（4）转移登记到原告名下的房产证一份。

（5）2009年5月12日徐某与原告签订的房屋转让协议一份。

证明：①2009年5月12日徐某提供房产局的假结婚证上的照片与马某的身份证明相比，原告不但知道不是同一个人，而且知道徐某和假马某办理结婚的全过程。

②徐某与原告擅自签订房屋买卖协议可以暗示房屋出让价是10万元和诉状中的18万元与此房出让是市场交易的真实价格25万元以上相比不是合理的对价。

第四组证据一份：睢宁县房产管理局文件，2010年1月15日作出的关于撤销睢城镇某房屋产权转移登记的决定。

证明：因原告和徐某提供的《结婚证》已被睢宁县人民法院判决撤销，该案转移登记依据的共有人证明材料已失去了法律效力，所以房产局根据建设部《房屋登记办法》第81条规定，决定撤销2009年5月22日校准的睢房权证**号的《房屋所有权证》。

原告方对被告方的证据进行质证。

1、对真实性、合法性无异议。对于真假马某，原告并不知道，原告支付了房款，并办理了过户手续，原告是善意的。

2、离婚协议无异议，只能证明被告徐某、与一个马某有离婚协议，是哪一个原告不清楚，至于何时卖房，何时离婚，原告不清楚，原告在2009年5月6日签订协议。

后交付、过户，被告马某不知，不具有说服力。

对于3只能证明马某曾有所有权。

4结婚证是专门机关颁发，原告无法辩明真假，原告也是受骗者。且原告买卖后一至使用房屋。

对于房管局的协议，是原、被告为了逃避契税签订的，5月12日合同应属无效合同。真正的协议是5月6日，价格为十八万元。

产权登记一份，该组证据证明原、被告已办理了房产登记，也是原告根据《物权法》106条主张所有权的依据。

不能否定善意取得的证据。

下面由被告发表补充意见？

2009年5月12日签订的协议是为了逃避契税，故原告善意取得无从谈起。原告和被告徐某都应当承担合同无效后不利的法律后果；二是两份合同是阴阳协议，两份协议上马某都没签字按指印，也无委托他人办理。

被告举证的结婚证明比对时，原告应当知道不是同一个人，所以说，原告是明知假马某与徐某不是夫妻关系，是恶意不是善意。

现在通知证人徐某某到庭。

证人徐某某，将自然状况，民族、住址等陈述一下。

陈述基本情况（略）。

你与梁某是什么关系？

不认识。

你和马某和徐某是什么关系？

不认识。

告知证人的权利义务及责任，核对身份（略）。

你听清楚吗？

听清了。能如实证明。

原、被告买卖房屋的经过，你陈述一下。

我是在中山北路做房产中介的，具体情况是：2009年5月2日下午，一个女的来我这登记联系卖房，位于睢宁县睢城镇的某房屋，并留下电话。第二天，我联系卖房的人并带一个买房的去看房，当时就看中，定价十八万元，卖房的净得十八万元，过户一切费用由买房承担。第二天他们就到房管局过户，卖家夫妻双方都到场，结婚证、房产证等一切手续齐全，房产局就顺利给过户了。

其他你还知道什么情况吗？

没有了。

根据法律规定，原、被告双方可以向证人发问？

听清吗？

听清了。

当时5月6日的协议是十八万元，5月12日的第二份协议是十万元，第二份协议你参与吗？

我在跟前看了。

你从事中介多长时间了？

个把月，没有证。

被告徐某卖房时，马某在家吗？

不在家，我不认识马某。

补办结婚证是怎么回事？

当时房管局说不清晰。

为什么要签两份协议？

一个是交过十万元后签的，一个是过户后签的。

当时结婚证哪里不清晰？

是日期吧。补办我没去。

你是什么时候见到马某？

是在房管局见的。

5月6日见过马某吗？

我忘记了。

你开的中介门市，原、被告是谁先登记的。

被告徐某先登记的。

原告是什么时候登记的？

具体时间不记得了，梁某当时要登记楼层不要太高，价格也不要太高，在20万元以下，面积也不要太大。

徐某有没有讲为什么要登记卖房？

她说要在外开医院，小孩要到外面上学，她老公也在外面，父母也都在外面，急着卖。

房屋买卖协议上的纸是谁提供的。签几份？

是我提供的，签两份。

签协议时，你是否在场？

在场。

签订协议时，徐某有没有提供结婚证？

提供了。5月6日协议上的马某的名字是徐某代签的，我要求马某签，她说办理过户的时候马某再来。

5月6日徐某提供结婚证了吗？

提交了。

补办结婚证时，你是否在场？

不在。

签订十万元的协议，你是否在场？

在场，当时协议书上的签字是马某签的。

为什么签订价款为十万元的协议？

我想起来了。当时是为了少缴一些契税，签的十万元。

卖房子去几个人？

4、5个人，当时证件齐全。

原告是按十八万履行，还是按十万履行？

是按十八万履行，是通过银行转帐支付的，先交10万元，土地证拿到后，又给了十万元。当时我在场，当时转款时，还有好几个人在场，有海侠。

我并不认识海侠，具体名字我不清楚，还有一个大姐。

卖房的有徐某在场。

徐某有结婚证，为何还要办结婚证？

当时房管局说结婚证上的日期还是什么不清晰，她才去办得。办结婚证的时候，我不在场。

双方还有何问题向证人发问？

5月6日协议上马某的签字是徐某签的，是吗？

是的。当时我还说不行，徐某时说马某不在家，等过户那天马某肯定去。

当时登记是原告梁某先登记，后来是徐某登记，你的登记册有吗？

有，但我没带。也不知能找到吗。

有多少客户到你那儿登记？

很多。

你的中介费用如何收取的？

是按房屋价款收款百分之一，1800元，有收据条。

当时是办好证后，就交了，没交押金。

证人退庭。

原、被告双方对证人发表质证意见。

证人的证言是真实可信的。

对她的职业有异议，没办证。二是内容的真实性有异议，原告、被告徐某及证人都是明知马某不在场，不是善意的，合同无效。三是证人徐某某说结婚证日期不清，实际上是为作假找借口，交易不符合正常的价格。

通过证人可证明，要价18万元，一分钱不让，其他都不负担。可见证人的虚假陈述。

原告你以前认识徐某、马某吗？

不认识。无其他关系。

徐某补办结婚证你在场吗？

不在场，当时6号，签字时徐某拿结婚证去了。通过银行转帐的形式支付的，当时马某也一起去的。

我不认识马某。

梁某、徐某及中介恶意串通，被告方是否有证据向法庭提供？

证据已向法庭提供，其他没有证据。没有直接证据。

被告主张房屋的价款，本院324号案件提到，超过二十万元，现在又提出超过二十五万元。有无证据提供，依据何计算？

按市场价格，现在暂时没有证据提供。

被告是否查清假马某到底是谁？

没查。

有无证据证明假马某与原告有关系？

没有证据。

双方是否有相互发问，及有无新的证据向法庭提供？

没有。

另外，有一份补发婚姻登记证件审查处理表是从民政局档案室复印过来的，证明补办结婚证上的马某与身份证上的马某明显不是一个人。

实际马某并非为一人。

原告质证？

真实性无异议。

现在法庭调查结束，进行法庭辩论。法庭辩论时，当事人及其诉讼代理人应当围绕本案争议问题进行。（宣读辩论原则，注意事项）先由原告陈述辩论意见？

（一）针对被告徐某在该房屋买卖过程中，是否采取欺诈手段处分房屋所有权一事，原告原本一无所知，也是在房屋所有权证书被睢宁县房产管理局撤销后才知道此事，之前，原、被告根本互不相识，更不知道一直参与房屋买卖，也就是身份证和结婚证上的所谓“马某”是否为真假。同时，临时身份证和结婚证是从国家专门机关办理出来的，在房屋过户过程中，睢宁县房产管理局专业工作人员都没有发现这两证是“假人真证”，怎么能要求原告就必须具备“火眼金睛”去识别真假呢？原告有理由相信通过中介人购房不会出现欺诈行为。且原告一直在诚信、善意地履行自己义务。退一步讲，作为完全民事行为能力人，谁也不愿意拿出自己18万元血汗钱去买官司打。

二是原告为购买该房产及车库实际支付被告人民币18万元，在苏北一个欠发展睢宁县城，已是一个不小的数目，另外，房产的市场价值永远是处于一个动态的过程中，它会受到地里环境、思想意识、经济收入、市场需求等等诸多因素的影响，在当时二手90.34

三是该房屋买卖协议及相关证件已经过睢宁县房产管理局工作部门进行严格审核把关，对该不动产房屋所有权进行变更登记，并向原告颁发了睢房权证**号房屋所有权证书。同时，睢宁县国土资源局也为原告颁发了国有土地使用证。

二被告原系夫妻关系，对该房产共同享有所有权和处分权。根据《中华人民共和国合同法》第一五十条之规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。至于二被告之间侵权责任是二被告之间的事，根据《中华人民共和国物权法》第二十一条之规定，被告徐某无权处分行为应对被告马某承担赔偿责任，而与原告无关。原告的行为完全符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条中关于善意取得的规定。

请求法院支持原告的诉讼请求。

原告有无补充？

无。

被告陈述辩论意见。

一、此次本案事由虽然确认房屋所有权归属，但本代理人仍坚持2010年3月18日开庭时的第一代理意见，那就是徐某与原告擅自签订的合同无效。
（1）2009年5月6日和2009年5月12日两份房屋买卖协议上被告马某均没有到场签字按指纹，也没有授权他人办理，协议上以马某名义签字的是被告徐某与原告授意他人弄虚作假作为。

（2）原告和徐某提供给房产局在办理房屋权转移登记时的相关手续是隐瞒真实情况、弄虚作假的材料，其中徐某与另一冒名男的以马某名义办理的结婚证已被睢宁县人民法院撤销，（此案民政局上诉，徐州市中级人民法院作出维持原判决）。为此，睢宁县房产局根据《房屋登记办法》第81条规定，作出关于撤销睢城镇某房产转移登记的决定，并收回登记在原告名下的《房屋所有权证》，根据以上理由，原告与徐某擅自签订的房屋买卖协议应当无效。

二、原告采取非法手段取得房屋，不是善意取得，而是恶意取得。

（1）马某和徐某感情不和，独自去北京打工期间，徐某急于想将登记在马某名下的房产处理后再提出离婚，2009年5月6日通过所谓的中介人徐莉“找到”买主，也就是本案的原告梁某，徐某提供了原有效的结婚证和相关证件时，梁某、徐某某虽然都看到了这份结婚证，但他们也都知道马某不在家无法到房产局履行夫妻双方签字认真的程序。于是他们三人为了取得各自的非法经济利益，共同策划找到一个假马某。2009年5月12日，假马某介入首先蒙混了婚姻登记机关，接着又蒙混了房产登记管理机关，整个造假过程原告梁某、被告徐某、中介人徐某某、假马某一直在场，缺一不可，制造一起睢宁有史以来第一例利用结婚证造假侵犯他人财产权利的案件。马某知道被侵犯后，首先状告民政局，经过睢宁县人民法院和徐州市中级人民法院的公正审理，撤销了徐某和假马某补办的结婚证。据此，睢宁县房产局也撤销了同当事人隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取的房屋登记。

（2）根据2009年5月12日原告与徐某所签的协议，房屋转让价为10万元，明显低于当时的市场交易房价，当时的房价此房应当超过25万元，所以原告不是对价的善意的取得，而是恶意的取得，原告在庭审中提供与徐某在2009年5月6日所签的协议房价是18万元，但这是一份“不见天”的协议，与09年5月12日所签的协议相比真实性、合法性效力更加低下，在房产局此案转让登记档案中也无从查证这份协议。针对两份“阴阳”协议，原告辨解是为了逃税才这样签的，在法庭调查阶段，原告也没有提供依据什么房屋购买价格的缴税票证，那么即便为了逃税，也是恶意串通侵犯国家利益的行为，所签的合同也应当无效，鉴于房屋买卖过程中的违法性；善意的取得也就无从谈起。

（3）庭审中原告出示的存折证明与徐某交易时打款是打到马某工资卡上的，直到2010年3月10日开庭时，马某才知道这一情况，因为在外地工作，原工资卡一直放在家中由徐某保管，当时徐某交易时自己也有工资卡，自己也可以开户，为何使用马某工资卡？这正是原告与徐某蓄意策划恶意串通的又一表现形式。

（4）现实我国房屋产权实行的是登记制度，况且归于原告名下的房产证已被行政机关撤销收回，另外答辨和举证质证过程中，本代理人一再阐明自己的观点，徐某隐瞒事实、弄虚作假与原告恶意串通共同侵犯马某的利益，所签的房屋买卖协议应当无效，所以原告采取非法手段取得的房屋不是善意取得而是恶意的取得。

四、庭审中原告运用法律不当。应以事实为依据、依法律为准绳。本案中造成房屋买卖合同无效的，原告和徐某都有不可推卸的责任，应当承担不利的法律后果。

（1）原告在庭审中引用《婚姻法》十七条第二款：“夫妻双方在婚姻关系存续期间有平等处理夫妻共同财产的权利，显然是断章取意，本案中被告徐某与别人恶意串通擅自处分夫妻共同财产，违背了《婚姻法》这条规定的立法精神，是在为其和徐某恶意串通侵犯马某合法财产权找借口。

（2）原告在庭审中引用《物权法》第106条之规定，实属适用不当，因为本代理人已在答辨和以上代理意见都阐明原告取得的房屋。①是恶意的取得而不是善意的取得；②不是对价取得；③原告非法取得的房产证被行政机关撤销收回。而恰恰被告马某适用此条法律规定，有权追回自己的财产。

（3）根据我国《民法通则》第58条第二款的规定：“无效的民事行为，从行为开始起就就没有法律约束力……”《民法通则》第61条第一款规定：“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为的取得财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任”。本案中原告与徐某都有不可推卸的责任，由此产生的法律后果，徐某应返还原告的购房款，原告应当搬出现占有的房屋。

综上所述，请求法庭充分考虑本代理人的代理意见，依法判决确认座落在睢宁县睢城镇某房屋及车库归被告马某所有。

补充意见：对于物权法106条，明确了三点条件，只有符合要件，才能是善意取得，通过法庭调查、被告方提供的证据，可以证明原告不符合该条件，不动产的善意的理解是首先是购买人不知情的情况下，但是原告是知道徐某无权处理该房款。协议是徐某代签的，原告在场，且知情。不符合善意取得的首要条件。

二是合理的价格转让，通过房管局提取的材料，原告与被告徐某签的十万元与二十五万元是不能等价，不符合法律规定，远远低于25万元的市场价格。

三是房屋需要登记的要登记。冒名登记被撤销了，那原告也没有登记。是属于恶意取得。三点原告都不具备。

综上，原告不是善意取得。请法庭采纳。

双方发表了第一轮辩论意见，双方有无新的辩论意见。

没有。

法庭辩论终结，双方当事人作最后陈述。原告方陈述。

没有。请法庭支持。

请法庭驳回原告的诉请。

双方是否同意调解？

不同意调解。

通过法庭调查、辩论、陈述，本庭根据法律规定，对双方的证据认证如下：

对于原告提供的房屋所有权证、土地使用权证、存折、房管局撤销决定；也是原告的三、四、五、六份证据。被告的第一份证据，行政判决书、及民事调解书、第三组证据五份前面的1、2、3、4，对上述证据有法院生效法律文书确认的事实，本院确定证明力，作为认定事实的依据。对于双方争议的证据，徐某某的证言；被告提供的房屋转让协议，本院从各证据与案件的关联程度，并结合本院的庭审笔录进行审核认定。根据证据，确认以下案件事实。

被告徐某、马某于2001年5月1日办理结婚登记手续，领取了结婚证，2002年6月13日生育女儿马晓晨，2009年4月6日生育儿子马城，2009年9月23日经本院调解离婚。
被告徐某、马某在婚姻关系存续期间购置坐落于睢宁县睢城镇的房产1处和车库1间，该房产登记在被告马某名下。后二被告因家庭琐事产生矛盾，在被告马某外出打工期间，2009年5月2日被告徐某到其住所地对面的证人徐某某开办的房产中介所登记变卖坐落于睢宁县睢城镇房产1处和车库1间。
2009年5月3日证人徐某某带原告梁某前去看房，原告梁某当时看中，被告徐某遂与原告商谈，口头约定价款为18万元，过户等费用由原告负担。

2009年5月5日被告徐某用被告马某的照片为被告马某办理了临时身份证。
2009年5月6日被告徐某作为甲方，与作为乙方的原告签订了房屋买卖协议1份，约定如下：一、甲方自愿将坐落于睢宁县睢城镇商品房的房屋卖给乙方；二、甲乙双方协商议定房屋价格为人民币拾捌万元（小写180000.00元），乙方向甲方预付人民币壹仟元（小写1000.00元）做为押金，剩余款过户时付清；三、房屋产权证过户费用由乙方负责，甲方应该积极配合；四、甲方将房屋内的空调、油烟机、太阳能设备留给乙方；五、甲乙双方不得反悔，如哪方反悔将赔偿对方押金的两倍或房价的20%。该房屋买卖协议的左下方特别约定“（车库17.5

2009年5月12日被告徐某与该冒名马某的男子，持被告马某临时身份证等，到睢宁县民政局，以原结婚证毁损为由，要求补办结婚证。睢宁县民政局在审核时不够严谨，为被告徐某与该冒名马某的男子补发了结婚证。

2009年5月12日被告徐某与该冒名马某的男子，持被告马某临时身份证、登记在被告马某名下的房屋所有权证、被告徐某居民身份证、补办的结婚证等手续，与原告及证人徐某某等人一同到睢宁县房产管理局，被告徐某与该冒名马某的男子作为甲方，原告作为乙方，当场签订了房产转让协议1份，约定甲方自愿将坐落于睢宁县睢城镇的房产（登记建筑面积89.34

2009年5月13日原告给付被告徐某房屋价款10万元。

2009年5月25日原告到睢宁县房产管理局领取了变更登记在原告梁某名下的房屋所有权证，同日原告给付被告徐某房屋余款8万元。

2009年5月29日被告徐某将坐落于睢宁县睢城镇房屋的钥匙交付原告。

2009年5月31日原告搬入上述房屋居住至今。

2009年6月12日原告到睢宁县国土资源局交纳土地登记费18元，并领取了变更登记在原告梁某名下的上述房屋分摊的国有土地使用权证。

2009年8月17日本案被告马某不服睢宁县民政局婚姻行政登记，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法通知徐某作为第三人参与诉讼。2009年9月15日本院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）款第1、3目之规定，作出（2009）睢行初字第25号行政判决书，判决撤销被告睢宁县民政局于2009年5月12日为原告马某及第三人徐某补发的《结婚证》。

2010年1月15日睢宁县房产管理局应被告马某申请，根据建设部《房屋登记办法》第八十一条之规定，作出关于撤销睢城镇房产转移登记的决定，决定撤销2009年5月22日核准的睢城镇的房产转移登记，并收回或公告作废登记在梁某名下的《房屋所有权证》。

2010年1月29日原告梁某诉讼来院，要求确认原、被告双方于2009年5月6日签订的房屋买卖协议合法有效，判令被告徐某、马某履行合同义务，协助原告办理产权过户登记手续；并负担诉讼费用。2010年7月26日原告梁某以证据不足为由，撤回起诉。

2010年8月25日原告梁某以所有权确认纠纷为由，再次诉讼来院，要求处理。

公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据双方当事人诉辩主张，通过庭审质证、辩论，本案双方当事人争议焦点为

一、被告徐某与原告梁某2009年5月6日所签订的房屋买卖协议的效力；

二、原告梁某是否已善意取得坐落于睢宁县睢城镇房产1处及车库1间的所有权；
三、物权变动登记被撤销是否为不动产善意取得的对抗要件。

本院现逐一分述并加以认定如下：
一、被告徐某与原告梁某2009年5月6日所签订的房屋买卖协议的效力，是本案双方当事人争议焦点之一。本院对此作出如下评判意见：

被告徐某、马某在婚姻关系存续期间购置坐落于睢宁县睢城镇的房产1处（面积89.34

根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”之规定，被告徐某作为该房产的共同共有人，虽享有一定权利，但并不享有完全处分权，其行为直接损害了作为该房产共同共有人的被告马某的利益，构成无权处分，故该房屋买卖协议无效。

二、原告梁某是否已善意取得坐落于睢宁县睢城镇房产1处及车库1间的所有权，是本案双方当事人争议焦点之二。

本院对此作出如下评判意见：善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。

在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。善意取得是所有权取得的一种重要方式，是国家立法基于保护交易安全，以牺牲财产静态安全为代价而保护财产动态安全的制度，是对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为，具有确定性和终局性。

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，不动产或者动产善意取得的构成要件如下：一是出让人无处分权，二是受让人为善意，三是合理价格转让，四是转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案，一是被告徐某作为该房产的共同共有人，虽享有一定权利，但并不享有完全处分权，其擅自处分共有财产的行为，构成无权处分；二是被告徐某从利用被告马某的照片为被告马某办理临时身份证开始，到找一个冒名马某的男子到睢宁县民政局骗补结婚证，最后到与该冒名马某的男子共同到睢宁县房产管理局协助原告梁某办理房产变更登记，此一系列行为均表明被告徐某蓄意处分共有财产，而作为买受人的原告梁某虽知道受让的房产为二被告共同共有财产但对被告马某被他人冒名顶替并不知情，因此，原告梁某主观善意且无过失；三是原告梁某已实际支付了对价――18万元，与市场价格相衡量较为公允、合理；四是原告梁某已取得了登记在其名下的房屋所有权证，完成了交易房屋的物权变动登记，并实际占有了不需要登记的车库。故原告梁某已善意取得坐落于睢宁县睢城镇房产1处及车库1间的所有权。

三、物权变动登记被撤销是否为不动产善意取得的对抗要件，是本案双方当事人争议焦点之三。

本院对此作出如下评判意见：不动产善意取得的法律效力是受让人即时取得转让的不动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

按物权取得方式来区分，善意取得属于原始取得。原始取得是指非基于他人既存权利而取得物权，一般是基于事实行为或法律直接规定，原始取得一旦完成，取得前标的物上的一切权利负担都归消灭，受让人因此取得完整、清洁的权利，原所有权人既不能以受让人事后的恶意或物权价值有所变动来抗辩，也不能以物权变动登记被认定为无效或被撤销来主张善意取得的不成立，否则，必将极大地限制《中华人民共和国物权法》所设置的善意取得制度的适用性，违背善意取得制度的立法目的，亦将造成原所有权人主张追及权前为排除受让人的善意取得而将行政诉讼作为前置程序的不合理指引。

从建设部《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”的规定来看，在受让人善意取得不动产所有权的情形下，即使司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，房屋登记机构亦不应撤销物权变动登记。

因此，本案被告马某以睢宁县房产管理局应被告马某申请，已撤销2009年5月22日核准的睢城镇的房产转移登记，从而主张原告梁某并未善意取得坐落于睢宁县睢城镇房产1处及车库1间的所有权，因该主张以物权变动登记被撤销作为不动产善意取得的对抗要件，与法相悖，故本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

全体起立！

坐落于睢宁县睢城镇的房产1处（面积89.34

坐下。

原、被告是否听清了。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

听清了。

闭庭！

今天的庭审结束了。此次直播得到了中国法院网的大力支持和帮助，在此表示感谢！今天的直播就到这里，感谢各位网友的关注与热情参与，再见！

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