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各位网友大家好！我是今天的直播主持人韦姗姗，
我院即将公开开庭审理的是八起因未经房屋其他共有人同意，私自转让共有房屋引发的房屋买卖合同纠纷系列案件。因八案属同类案件，且涉及的问题基本一致，我院决定作为共同诉讼案件合并进行审理。希望大家热心关注和积极参与今天的网络直播！

今天的庭审由民事第一审判庭副庭长罗桂武担任审判长并主审案件、与审判员杨辞冬、赵锋组成合议庭，书记员张静担任法庭记录。

庭审开始以前，首先向大家简要介绍一下案情：1996年至1997年间，原告黄永珍等8人各自从工作单位钦州某化工厂购买了一套房改房，并取得房屋所有权证，但产权由原告与化工厂按份共有。1998年至2005年间，在没有取得化工厂同意的情况下，八案原告先后与八案被告（均是化工厂职工）私下达成口头协议或签订书面协议，以4千至3万余元不等的价格，将房屋进行转让。但房屋转让后至今，因钦州城市开发建设需要，涉及到讼争房屋的拆迁及补偿，买卖双方对补偿问题无法协商解决。为此黄永珍等8人以未取得其他房屋共有人同意私自转让房屋的协议无效为由诉至法院，请求判令双方订立的房屋买卖协议无效，要求八案被告将房屋返还。

现在各方当事人已经到庭，庭审马上就要开始了

现在宣布法庭纪律，请旁听人员保持肃静。
1、 未经法庭许可不准录音、录像和摄影。
2、 不准随意走动和进入审判区，不得随意退场。
不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为。
4、未经审判长许可，不准发言提问。
5、不准吸烟和随地吐痰，旁听人员如对法庭审判活动有意见，可在休庭后口头或书面向法院提出。
6、携带通讯工具的请关机。
7、对违反法庭纪律的，审判人员可以口头警告、训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款拘留。
8、对哄闹法庭、侮辱、诽谤、威胁、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人员，依法追究刑事责任。情节较轻的予以罚款、拘留。

法庭纪律宣布完毕。请审判长、审判员入庭

请当事人及诉讼代理人入庭。

下面核对各方当事人身份情况。

胡循胜（曾用名胡纯胜），男，19XX年3月16日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区二马路X号居民楼三楼。

杨淑媛，女，化工总厂职工，住钦州市二马路X号居民楼。

吴鉴新，海岸律师事务所律师。

刘冰，男，19XX年X月X日出生，钦州市人，住钦州化工总厂宿舍X幢X号房

梁以基，广西海岸律师事务所律师。

冯永富，广西海岸律师事务所律师。

张坤茂，男，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区小江街小江一巷X号。

委托代理人吴鉴新，海岸律师事务所律师。

周其汉，男，19XX年X月X日出生，汉族，住钦州市钦南区沿江北路200号X幢X室。

委托代理人梁以基、冯永富,广西海岸律师事务所律师。

吴曙，男，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区沿江北路X号。

吴鉴新，海岸律师事务所律师。

麦定武，男，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州化工总厂宿舍。

李林基，男，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区沿江北路X号X幢X室。

吴鉴新，海岸律师事务所律师。

江朝新，男，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州市化工总厂职工，住钦州化工总厂宿舍。

梁以基、冯永富，广西海岸律师事务所律师。

黄凤德，女，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区梅路X号。

杨德有，男，住三马路X号。

吴鉴新，海岸律师事务所律师

彭月信，男，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州化工总厂宿舍。

梁以基、冯永富，广西海岸律师事务所律师。

吴志钦，女，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区沿江北路X号X幢X单元X室。

吴鉴新，海岸律师事务所律师

刘祖升，男，19XX年X月X日出生，壮族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州化工总厂宿舍

梁以基，广西海岸律师事务所律师。

冯永富，广西海岸律师事务所律师。

黄永珍，女，19XX年X月X日出生，壮族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区明阳中二巷X号。

吴鉴新，海岸律师事务所律师

宋成，男，19XX年X月X日出生，壮族，钦州市人，汉族，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区长生公寓。

梁以基、冯永富，广西海岸律师事务所律师。

冯华，女，19XX年X月X日出生，汉族，钦州市人，钦州化工总厂职工，住钦州市钦南区蒌南二巷X号。

吴鉴新，海岸律师事务所律师

陆炳良，男，19XX年X月X日出生，壮族，钦州市人，汉族，钦州化工总厂职工，住钦州化工总厂宿舍X幢X号。

陆党，广西桂信律师事务所律师。

八案双方当事人的诉讼代理人的委托权限均为特别授权。

八案的双方当事人的身份已经核对完毕，各当事人对于对方出庭人员有无异议？

有异议，双方的代理人属同一个律师事务所的律师，为了使案件得以公正处理，我提出回避申请。

没有异议。

根据法律规定，对同一案件双方当事人的代理人属同一律师事务所工作的律师的回避问题没有禁止性明文规定，为此对原告黄永珍的回避申请依法不准予。

八案的双方当事人符合法律规定，可以参加本案诉讼。
（敲击法锤！）

钦州市钦南区人民法院今天依法公开开庭审理黄永珍等八名原告诉宋成等八名被告房屋买卖合同纠纷八案，该八案依法适用普通程序合并进行审理，由民事第一审判庭副庭长罗桂武担任审判长、与审判员杨辞冬、审判员赵锋组成合议庭，书记员张静出庭担任庭审记录。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，现在向当事人宣布在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。
诉讼权利
1、申请回避的权利；
2、提出新证据的权利：
3、进行辩论，请求法庭予以调解的权利；
4、原告有放弃，变更，增加诉讼请求的权利，被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
5、最后陈述的权利；

诉讼义务
1、依法行使诉讼权利的义务；
2、听从法庭指挥，遵守法庭纪律；
3、如实陈述事实。
4、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

八案双方当事人都听清楚了吗？

听清楚了。

各当事人对审判人员及书记员是否申请回避？

不申请。

现在进行法庭调查，首先由原告陈述起诉事实、理由及诉讼请求，可以宣读起诉状。

（分别宣读民事起诉状，此内容略）

原告，对于事实和请求有无变更？

没有。

由被告分别答辩。

七案共同答辩：一、原告起诉的事实与真正的事实不符，1、双方进行房屋买卖之前已征得单位领导同意；
2、被告接收房屋后仍然由自己进行管理使用。二、原告、被告之间的交易没有违反国家法律法规效力性的规定，双方进行进行的房屋买卖合同有效。

同意被告一至七代理人上述的答辩意见，补充：1、原、被告之间的份额转让合法有效；2、房屋转让时是经双方单位的领导同意，且合同的有效性并不以单位是否同意为前提，原告与单位对房屋是按份共有并不是共同共有，原告有权转让其占有的份额；3、原告认为房屋没有过户，但双方签订合同后已按合同约定履行了义务，双方签订的合同没有损害第三人的利益，因此合同是合法有效的。

根据双方的诉辩意见，归纳八案的争议焦点为，原被告双方订立的房屋买卖合同是否有效。八案当事人对本庭归纳的上述争议焦点是否有异议？

没有异议。

下面由双方当事人围绕争议焦点进行举证。先由原告举证。

八案共同举证：1、原告身份证；2、房屋所有权证；3、评估报告；4、拆迁补偿一览表。

由被告质证。

对证据真实性没有异议。

对上述证据真实性没有异议。

另外补充举证：
张坤茂一案：房屋买卖协议；
吴志钦一案：收条；
黄永珍一案：1、协议书；2、化工总厂的证明
冯华一案：房屋买卖协议。
吴曙一案：拆迁补偿一览表。

由被告告质证。

被代梁：对黄永珍提供的化工总厂的证明有异议，化工总厂当时已撤销公章已被国资委收回；
李林基、吴志钦提供的折迁一览表产权人与我方提供的不符；

对原告提供的所有证据均没有异议，是真实的，证实原告向被告转让其占有的房屋份额是事实，双方都没有异议。

举证完毕。

由被告举证。

七案共同举证：1、房屋买卖合同；2、房屋所有权证书
分别就个案补充提供：
刘祖升案：收条
江朝新案：1、水表入户费；2、水费发票两份；3、电费收据一份；4、房地产评估结论报告书一份。
周其汉案：1、房屋买卖协议；2、收条一份；3、水费发票一份；4、电费收据一份；
麦定武案：1、房屋转让协议书；2、补偿安置告知书一份
宋成案：1、补偿安置告知书一份；2、房地产评估结论报告书一份；3、公证书一份；
刘冰案：1、转让书一份；2、收条一份；3、电费单一份；4、水费单一份；5、证人宋伟群、刘潮贵证言各一份；6、补偿安置告知书一份
彭月信案：1、转让协议一份；2、补偿安置告知书一份
以上证据证实双方进行交易，原告把房契交给被告，同时被告也已搬进房屋居住，交易并经单位同意。

提供1、房屋转让协议书；2、拆迁一览表，

由原告质证。

胡循胜案质证
对房产证没有异议；
对转让书真实性没有异议，但是属无效的，只转让使用权；对电费、水费发票真实性没有异议，但与本案没有关联；
对证人宋传群、刘潮贵证言，证人刘潮贵所陈述的不是事实，且证人没有出庭作证，证词没有证据效力；
对拆迁告知书没有异议；
对拆迁一览表真实性没有异议，但不能证实被告提出的双方房屋转让是经单位同意的主张；

张坤茂案质证：
对房屋买卖协议、房产权证书、收条真实性没有异议；
对水费、电费票据，认为与本案无关联性；
被告提供的证据不能证实被告提出双方的转让行为是经过单位同意的主张；

吴曙案质证：
对房产权、房屋转让收条、拆迁告知书、补偿一览表、安置告知书没有异议，但不能证实被告的答辩主张。

李林基案质证：
1、对房屋转让协议书真实性没有异议，但不具合法性；
2、对补偿告知书、安置告知书、拆迁一览表没有异议。但不能证实被告提出双方转让行为经单位同意的主张，协议是无效的；

黄凤德案质证：
对房屋所有权证书没有异议；
认为电费、水费收据与本案无关，不能证实房屋的权属；
对拆迁补偿一览表没有异议；
对评估报告的真实性没有异议，但对合法性有异议；
对安置告知书真实性没有异议，但对合法性有异议

吴志钦案质证：
1、对房屋转让协议书真实性、合法性、关联性没有异议；
2、对收条真实性没有异议；
3、认为水费发票与本案无关；
4、对补偿安置告知书、拆迁补偿一览表真实性没有异议；
5、拆迁补偿一览表只通知被告，因此对其合法性有异议。
被告提供的证据不能证实被告提出双方的房屋转让行为是经单位同意的主张。协议是无效的；

黄永珍案质证：
1、对房屋转让协议书真实性无异议，但属无效协议；
2、对拆迁补偿一览表、评估报告的真实性没有异议，但对合法性有异议，
3、对公证书真实性、合法性有异议；该证据无法对抗原告提供的《证明》；
被告所提供的证据不能证实其提出的原被告双方房屋转让行为经单位同意的主张。房屋买卖是无效的；

冯华号案质证：对被告提供的证据的真实性以证实的内容没有异议。：

双方当事人是否还有新的证据要向本庭提供？

没有新证据提供。

法庭调查结束，下面进行法庭辩论。请双方当事人围绕案件争议焦点展开辩论。

由原告发表辩论意见。

八案共同进行辩论：
1、原、被告双方达成的口头或书面房屋转让（买卖）合同违反法律法规的强制性规定，应当依法认定无效。
2、拆迁安置补偿处理问题，原告是化工总厂的职工，但2003年该厂工人已经全部下岗，无法取得养老以及其他福利。因此单位在讼争房屋中所占有的产权份额在拆迁安置中享有的补偿应由原告享有。

由被告发表辩论意见。

双方签订合同并没有损害双方的优先购买权，没有损害国家利益和双方的合法权益，没有违反合同法以及其他的法律规定，因此双方签订的合同有效。

同意代理人的意见。补充：
1、各原告没有诉权的，请求人民法院驳回原告的起诉；
2、对于原、被告的转让是有效的，
3、黄永珍提供的单位证明因没有当时单位负责人的签名，所以是无效的；
4、单位对原告转让房屋份额的事实是知情的，如果不知情，单位应当行使其的撤销权。
5、本案原告的诉讼目违反了民法诚实、等价的原则。请求人民法院驳回原告的起诉。

原告与单位对房屋是按份共有，对其占有的份额依法享有处分权。且原、被告签订的协议是双方的真实意思表示，是有效协议，原告起诉被告属适用法律错误，请法院依法应驳回原告对被告的诉讼请求。

双方当事人是否有新的辩论意见？

我与黄凤德是夫妻关系，依法对其占有的房屋份额享有共有权，但我对房屋转让的交易并不清楚。且国家规定半产权的房屋是不可以买卖的，为此原被告的转让协议是无效的。

1、原告起诉符合法律规定，依法有诉权。
2、双方买卖的行为发生的时间在2000年之前，因此适用当时的法律法规；
3、根据证据规则，被告主张经单位同意的买卖，应由被告举证；
4、房屋买卖、转让应适用《房地产管理法》进行处理。
5、按照《合同法》规定，双方签订合同显失公平才享有撤销权，不因单位是否行使撤销权或主张权利来证实是否经单位同意；
6、讼争房屋是单位房改房，其性质为单位福利。原告以低下的价格卖房损害了单位的权益以及优先购买权。

房地产管理法不属于效力性的规定。原告剥夺了化工总厂的优先购买权，化工总厂没有主张权利，原告亦无权主张权利。

房地产管理法不适用于房改房。

从原告提供的化工厂出具的《证明》证实该厂对房屋转让一事是知情的，原告的主张不属实。

下面进行法庭调解。双方当事人是否愿意调解？

不同意。

由于双方当事人均不愿意调解，本庭不作调解。
法庭辩论结束，现作最后陈述

八案原告坚持诉讼请求

请求法院驳回原告的诉讼请求。

今天的法庭审理到此结束，休庭。

请审判长、审判员退庭。

请当事人及诉讼代理人、旁听人员依次退庭。

今天的庭审到此结束！本次庭审直播得到了中国法院网的大力支持和帮助，对此表示衷心的感谢。同时感谢广大网友的热心关注和积极参与。本次直播到此结束！

本次庭审记录不是庭审笔录，仅供关心此次庭审的网友参考，不具有法律效力，