11月11日10:30徐州中院审理一起租赁合同纠纷案
  • [主持人]：
    各位网友，大家好，我是此次庭审直播的主持人刘秋苏，很高兴与大家一起参与网上直播庭审活动。
    [10:41:56]
  • [主持人]：
    案件简介：
    王广恩系徐州强盛煤气有限公司员工。2008年双方签订了劳动合同，2009年3月2日强盛煤气公司通知其解除劳动关系，双方就解除劳动关系的补偿问题未达成一致意见。后王广恩就代通知金等提起诉讼，一审法院支持了其部分主张，现王广恩不服一审判决提出上诉。
    合议庭组成人员：单雪晴（审判长） 岳涛 张蕾
    主审法官简介：张蕾，女，29岁，四级法官，南京大学在读法律硕士，江苏省法学会会员，现任徐州市中级人民法院民三庭助审员。
    [10:42:08]
  • [书记员]：
    （一）查点当事人及其他诉讼参与人是否到庭并请入席。
    （二）宣布法庭纪律：
    为维护法庭秩序，保证审判活动顺序进行，特宣布法庭纪律如下：（1）旁听人员必须保持肃静，不准鼓掌、喧哗、吵闹，不得有其他妨害审判活动的行为。（2）不得随便走动，不得进入审判区。（3）当事人和其他诉讼参与人不得中途退庭，如擅自退庭，是上诉人的，作撤回上诉处理，是被上诉人的，作缺席处理。（4）任何人未经审判人员同意，不得发言，提问。（5）未经法庭许可任何人不得擅自在法庭上进行录音、录像、照像。（6）当事人发言时应坚持摆事实讲道理，注意文明礼貌，不准攻击，辱骂他人。（7）不准吸烟，禁止随地吐痰。（8）传呼机，手机一律关闭。
    对违反法庭纪律，妨害法庭审判活动的，审判人员有权制止。不听制止的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第101条的规定，予以处罚。
    （三）请审判长、审判员入席。
    （四）报告审判长，当事人均已到庭，请开庭。
    [10:43:57]
  • [审]：
    现在开庭，核对当事人身份。
    上诉人（原审原告）王芸。
    委托代理人张爱华，特别授权。
    被上诉人（原审被告）沈飞侠（沈艳萍）。
    委托代理人沈菊。
    第三人新沂市金三角大市场物业管理服务中心。
    法定代表人王健，该公司总经理。（未到庭）
    委托代理人朱辉州，特别授权。
    [10:44:43]
  • [审]：
    双方当事人对地址进行确认，本庭将按确认的地址邮寄送达法律文书，如按确认的通信地址送达不到，视为已经送达，双方当事人有无异议？
    [ 均答]：
    无异议。
    [10:44:59]
  • [审]：
    经核对，以上出庭人员手续、证件均无误，可以参加本案的诉讼活动。
    徐州市中级人民法院民事审判第三庭,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定，今天公开审理王芸与沈飞侠房屋买卖合同纠纷，因不服（2010）新民初字第909号民事判决书上诉一案。本案受理后，依法由审判员单雪晴、岳涛、张蕾共同组成合议庭。单雪晴担任审判长，张蕾主审本案，书记员张蔚担任庭审记录。
    本合议庭组成人员确定后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第115条的规定，已在三日前告知当事人。
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》第45条、第50条、第51条、第52条的规定，当事人在庭上享有以下权利：
    （一）当事人地位平等。（二）法庭组成人员有下列三种情况，可能影响对案件公正审理，当事人有权用口头或书面形式申请他们回避：1、是本案当事人或者是当事人、诉讼代理人的近亲属；2、与本案有利害关系；3、与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。（三）陈述事实，向法庭提供新的证据。（四）经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。（五）可以要求重新进行鉴定、调查或勘验，是否准许由人民法院决定。（六）有权在法庭上根据事实和理由进行辩论。（七）当事人在法庭判决前，还可以进行调解。（八）庭审结束，当事人和其他诉讼参与人可以阅读开庭笔录，认为有遗漏或者差错的，有权申请补正，但不得在原笔录上涂改。当事人在享受以上权利的同时，还应履行下列义务：（一）必须遵守诉讼秩序。（二）当事人必须如实陈述案件事实，提供证据必须实事求是，不得制造伪证或者捏造事实诬陷他人。（三）必须依照法律规定行使诉讼权利，履行发生法律效力的判决，裁定和调解协议。
    [10:45:11]
  • [审]：
    双方当事人是否提出回避申请？
    [ 均答]：
    不申请。
    [10:45:17]
  • [审]：
    经本庭核对送达回证，双方当事人均在三日前接到本案的开庭通知、诉讼权利义务须知，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第120条的规定。
    [10:45:26]
  • [审]：
    现在开庭，首先进行法庭调查。上诉人宣读上诉状。
    [ 上]：
    宣读上诉状（略）。
    [ 审]：
    被上诉人沈飞侠针对上诉人上诉进行答辩。
    [ 沈]：
    宣读答辩状。（略）
    [ 审]：
    被上诉人金三角市场管理中心答辩。
    [ 朱]：
    一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应该依法维持一审判决，驳回上诉人上诉。
    [11:07:28]
  • [审]：
    根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：1、上诉人请求确认与被上诉人沈飞侠订立的协议无效以及要求返还转让费应否支持。双方当事人对于本案的争议焦点有无异议和补充？
    [ 上]：
    补充两点：首先要确定本案的被上诉人新沂市金三角管理中心是否有转租权限，其次是涉案转让费用包含哪些费用。
    [ 二被上诉人均答]：
    无异议。
    [ 审]：
    双方当事人二审期间有无新证据提供？
    [ 上]：
    一审结束后上诉人曾经到新沂市房管部门调查，但是没有证明金三角管理中心拥有涉案房屋的房产证等有关证明。
    [ 二上诉人均答]：
    没有。
    [11:07:38]
  • [审]：
    对一审法院经审理查明的事实部分双方是否有异议？
    [ 上]：
    1、“并且约定转租时间从2010年3月9日至5月1日”与事实不符，当时被上诉人是明显告知上诉人是无期限使用，2、上诉人租赁的房屋不是用于经营服装，是经营化妆品的，3、对另查明事实我们不予认可，该证据没有经过当庭质证，是后续补充的证据，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。4、对于部分服装具体的数量和价钱我们也有异议，当时服装价值2000元，破旧的空调500元，转让费用三万元包含哪些费用希望法庭查明。
    [ 二被上诉人均答]：
    无异议。
    [11:28:18]
  • [审]：
    除上述双方当事人对一审查明事实异议外，本庭对一审查明的其他事实部分予以确认，不再重复查证。
    [11:28:26]
  • [审]：
    双方当事人就案件事实部分有无问题向对方发问？
    [ 上]：
    金三角中心何时何沈飞侠签订合同的？
    [ 朱]：
    合同都没有签，以前有合同，一年一签的，但是从2005年后不签了，房屋租金是一季度一收。
    [ 审]：
    收取沈飞侠租金一个月多少？
    [ 朱]：
    每月600元。
    [ 上]：
    涉案房屋有无取得建设规划许可证等相关证件？
    [ 朱]：
    没有。
    [ 上]：
    房屋性质属于什么？
    [ 朱]：
    经营性质，但是不属于违章房，98年时镇里领导和规划局协调。
    [ 上]：
    何时知道双方之间有争议的？
    [ 朱]：
    一审法院追加第三人作为被告的时候。
    [11:28:38]
  • [上]：
    对你公司出具的一份2010.3.29的证明不得私自转让，是否在双方发生争议以前出具的？
    [ 朱]：
    争议之前。
    [ 上]：
    发生争议之后双方之间的争议你公司如何处理？
    [ 朱]：
    租金一直没有交，房屋已经被我们公司锁上了，现在需要经过公证房屋内的资产来起诉追讨房屋拖欠款。
    [ 上]：
    沈飞侠，你和上诉人订立口头协议是如何约定的，三万元转让费包含哪些费用？
    [ 沈]：
    双方商谈一个星期后才决定转租的，上诉人在转租前就知道该房屋不得转租，是上诉人迫不及待要求将房屋转给她，三万元的转让费包含3、4两个月的租金和服装、 空调费用当时说好5月份的租金是她自己去交，，店本来就是服装店。
    [ 上]：
    房屋有无进行装修？
    [ 沈]：
    房屋是卖服装的不需要进行装修，很早之前进行过简单装修。
    [ 上]：
    管理中心说租金每月是600元，两个月租金最多1200元，三万元是否包含转让费用？
    [ 沈]：
    不包含，是服装费用和空调费用以及两个月的租金。
    [ 上]：
    服装价值多少钱？
    [ 沈]：
    应该超过三万元的。
    [ 上]：
    出租房屋有无告知物业管理中心？
    [ 沈]：
    只要按时交房屋物业就默认，不管这个事情，只要不拖欠房租就行。谁使用房屋谁缴纳房租。
    [11:28:55]
  • [审]：
    出示一审卷宗第30页，双方当事人对第三人物业公司做的说明发表质证意见
    [ 上]：
    对合法性、真实性、关联性不予认可，第二次开庭是2010.7.6，该证据提交的时间是2010.8.20，没有经过任何质证，一审法院违反法定程序。
    [ 沈]：
    无异议，庭审中第三人当时没有章，而且后来是补章的手续。
    [ 上]：
    刚才庭审中上诉人询问了被上诉人何时知道双方发生争议，被上诉人说追加第三人知道了，到了8.20日又默认了，前后两份证据矛盾，对此造成的损失就应该物业管理中心承担，怠于行使自己的权利。
    [11:29:32]
  • [审]：
    金三角管理中心，证明最后一句话予以默认是什么意思？
    [ 朱]：
    我公司不可能把房屋都自己经营，把房屋出租给某一方，只要对方不违法经营，不拖欠房租，我们就同意转租。
    [11:32:31]
  • [审]：
    为何你公司09年下半年开始要求不得自私转让？
    [ 朱]：
    因为房屋所有权是我们的，转让房租不通知房屋所有权人是不行的，所以我们发通知是为了让他们转让的时候通知我们。虽然下了这样的通知，但是事实上我们并不管，只要不违法经营，拖欠租金。
    [ 审]：
    是否金三角市场的这些小平房要拆迁？
    [ 朱]：
    没有拆迁公告，拆迁不涉及我们这块。
    [ 审]：
    上诉人，你要求被上诉人返还三万元，你怎么处理卖掉的衣服等？
    [ 上]：
    卖掉的衣服适量折价返还给对方。
    [ 审]：
    使用期间的租金怎么处理？
    [ 上]：
    我们只是使用了几天，租金不应当支付，所有责任都应当归于二被上诉人。
    [ 审]：
    你怎么证明你卖掉了几件衣服，价值多少？
    [ 上]：
    没有直接证据提供。
    [ 审]：
    上诉人，你为何说物业管理中心要承担主要责任？
    [ 上]：
    金三角管理中心没有规划许可证建设就没有权限租赁的，本身就是一种违法行为，金三角中心怠于行使自己的权利，对于造成的损失应该有其自己承担。
    [ 审]：
    被上诉人有无问题发问？
    [ 沈]：
    房屋从5.1日至今是谁在放东西和使用？
    [ 上]：
    没有任何人使用。
    [ 沈]：
    门是谁锁的？
    [ 上]：
    物业中心。
    [ 沈]：
    房内的东西是谁的？
    [ 张]：
    沈飞侠的衣服，打官司才锁的门。才租了几天物业就说不给转让了，不让干了。
    [ 审]：
    有无证据证明物业当时不让你们干了？
    [ 张]：
    3.29日物业中心有个证明。
    [ 审]：
    当时为何有这个证明？
    [ 张]：
    开始订立合同的时候没有经过物业管理中心，我们听说物业管理中心不让转让，所以去找物业开具未经同意不得转让的证明。
    [ 审]：
    也就是说你们当时主要是因为物业管理中心不同意转让才要求对方返还你转让费？
    [ 上]：
    是的。
    [ 审]：
    现在物业管理中心表示同意转让了，你现在对此事什么态度？
    [ 上]：
    不想继续经营租赁了。
    [ 审]：
    为什么？
    [ 上]：
    因为我们认为物业管理中心和被上诉人对我们欺骗，没有如实陈述事实，对我们造成损失。
    [ 审]：
    什么损失？
    [ 上]：
    我们缴纳了三万元，包含了转让费用、经营权、空调费用，但是我们没有享受到经营权，损失巨大。
    [ 审]：
    物业管理中心有无干扰你们的经营行为？
    [ 上]：
    这个倒没有，就是整天说要拆，导致我们无心经营。
    [ 审]：
    被上诉人，你们的空调是何时购买的，是什么牌子的？
    [ 沈]：
    09年为了生孩子买的，是新空调。
    [ 审]：
    上诉人，你们租赁房屋的时候有无对房屋情况进行简单的调查了解？
    [ 上]：
    没有。
    [11:48:30]
  • [审]：
    法庭调查结束。现在进行法庭辩论，首先由上诉人发表辩论意见。
    [ 上]：
    1、上诉人认为物业管理公司没有租赁的权利，根据最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷有关规定，庭审中被上诉人已经认可涉案房屋没有取得建设房屋规划许可证，所以物业管理公司与任何人订立的合同应当属于无效合同，2、对一审法院查明事实我们认为是不清楚的，被上诉人经营的是化妆品店，不是服装店，该店服装88件，总共价款2000元左右，空调价值500元，房租每月600元，距三万元有很大差距，双方之间实际上是转让合同，是房屋租赁权权限的转让、经营权的转让和房屋内服装、空调的转让，上诉人受让意图就是利用房屋经营，如果房屋的经营权利没有获得，就不可能实现店内的服装、空调相关费用，3、刚才庭审中，物业管理公司认可了知道双方争议之后自己将房屋锁上，也可以说上诉人在争议后没有经营，扩大的损失不应当由上诉人承担，应当由物业管理公司承担相应责任，4、关于物业管理公司提供的2010.8.20证据，上诉人对其真实性、合法性、关联性不予认可，上诉人可以认为物业管理公司已经行使来了追认的权利，其可以同2010.3.29不得私自转让的证据中体现出来，转让需经物业公司同意，即使对方行使了追认的权利，也没有在合法期限内提出，根据有关规定应当在一个月之内行使，5、私自转租和财产转让行为都是一种无效行为，被上诉人应当返还上诉人三万元的转租费用。
    [12:01:57]
  • [审]：
    下面由被上诉人发表辩论意见。
    [ 沈]：
    同答辩意见，对于房屋锁门问题，是上诉人自己锁的房屋，上诉人现在的锁还在门上，至于追认的问题，事实上物业管理公司并不是追认，而是事实上的默认，只是事后补一个书面的手续。
    [ 朱]：
    金三角的房屋有无证的问题，房屋出租管理条例上有为了市场建设需要，经过相关部门批准都可以出租，2、房屋是上诉人欠我们的房租，所以我们锁的门，而且上诉人自己也先锁的门。3、上诉人在一审提供的一个我们告示的相片，证明在转租的时候就知道房屋不得转让。本身这个告示就是贴在三号和四号的墙上。
    [12:12:07]
  • [审]：
    上诉人方有无补充？
    [ 上]：
    没有。
    [ 审]：
    被上诉人方有无补充？
    [ 被]：
    没有。
    [ 审]：
    法庭辩论结束，如果双方当事人有新的辩论意见，庭后三天可以提交书面意见。根据有关法律规定，双方当事人是否同意调解？
    [ 上]：
    同意。
    [ 沈]：
    不同意
    [12:18:19]
  • [审]：
    鉴于一方当事人不同意调解，本庭不再做调解工作，双方当事人做最后陈述。
    [ 上]：
    希望合议庭支持上诉人的上诉请求。
    [ 沈]：
    请求合议庭驳回上诉人上诉，维持原判。
    [ 朱]：
    请求合议庭驳回上诉人上诉，维持原判，我们将对所欠租金另行主张。
    [ 审]：
    现在休庭，合议庭评议后另行宣判，双方当事人看笔录无误后逐页签名。
    [12:22:26]
  • [声明]：
    本次直播不是庭审笔录，不具有法律效力。
    [12:23:35]
  • [主持人]：
    各位网友，本次庭审直播到此结束，谢谢大家！
    [12:24:17]