石景山法院

简易程序

法官王歆

原告方宣读起诉书

被告方进行答辩

网络直播现场

庭审现场
12月6日16时，直播石景山法院审理“房款迟迟未支付 房主诉求解除合同”案
  • [主持人]：
    各位网友，下午好！欢迎关注石景山区法院的网络直播。我是本次直播主持人,石景山法院研究室何照新。
    [15:48:40]
  • [主持人]：
    今天，我们将一同关注一起“房款迟迟未支付 房主诉求解除合同”的民事案件。
    [15:49:21]
  • [主持人]：
    首先，我向大家简要介绍一下即将直播的案件情况。
    [15:49:35]
  • [主持人]：
    原告诉称，2010年3月21日，原告就出售位于北京市石景山区某小区房屋与被告签订了《房屋买卖合同》及补充协议，房屋价款230万元。签订合同当日，被告向原告支付了20万元作为定金。双方同时约定，2010年5月5日前，被告应向原告支付购房款180万元；若被告违约，被告应在违约行为发生之日起5个工作日内以相当于房屋价款30%的数额向原告支付违约金，被告逾期付款超过15日后，原告有权解除合同。至今，经原告多次催促，但被告始终未向原告付款180万元，故原告将被告诉至法院，要求：解除原被告之间的房屋买卖合同，判令被告向原告支付违约金49万元。
    [15:50:26]
  • [主持人]：
    本案适用简易程序,由石景山法院民二庭王歆法官独任审理此案,书记员李雪担任法庭记录。
    [15:52:08]
  • [主持人]：
    现在，庭审马上就要开始了。
    [15:52:24]
  • [书记员]：
    现在宣布法庭纪律，请旁听人员保持肃静。现在宣布法庭纪律：
    1、未经法庭允许，不准录音、录像、摄影；
    2、除本院允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
    3、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为；
    4、未经审判员许可，不准发言，提问；
    5、请关闭各类通讯工具；
    6、对于违反法庭纪律规则的人员，合议庭可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款、拘留；
    7、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款。
    [15:52:53]
  • [审判员]：
    核对双方当事人情况。
    [ 原告]：
    黄步业（未出庭，自然情况由委托代理人提供），男，1973年3月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区西红门镇宏盛园。
    委托代理人于利，北京市智维律师事务所律师。
    委托代理人郝晓燕，北京市智维律师事务所律师。
    [ 被告]：
    马骥（未出庭，自然情况由委托代理人提供），男，1957年8月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区红联北村。
    委托代理人林峰，北京市易凯律师事务所律师。
    委托代理人马婧文（未出庭），女，22岁，汉族，北京市易凯律师事务所律师助理，住北京市西城区前半壁街。
    [16:04:19]
  • [审判员]：
    告知当事人诉讼权利与义务
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，现向当事人宣布在法庭上享有的诉讼权利和应尽的诉讼义务。
    [ 诉讼权利]：
    （一）有申请回避的权利；
    （二）有提出新的证据的权利；
    （三）对争议的事实有辩论权和请求法庭给予调解的权利；
    （四）原告有放弃、变更、增加诉讼请求的权利；被告有对本诉进行反驳及反诉的权利；
    （五）有最后陈述的权利。
    [ 诉讼义务]：
    （一）依法行使诉讼权利的义务；
    （二）听从法庭指挥，遵守法庭纪律；
    （三）如实陈述事实；
    （四）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
    [ 审判员]：
    各方都听清楚了吗？是否申请回避？
    [16:06:41]
  • [双方当事人]：
    不申请。
    [16:07:11]
  • [审判员]：
    现在开始法庭调查，原告陈述起诉事实，讲明具体的诉讼请求和理由。
    于利:2010年3月21日，原告就出售位于北京市石景山区石槽住宅14号楼1单元502号房与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，房屋总价款为230万元。签订合同当日，被告向原告支付定金20万元。双方同时约定，2010年5月5日前，被告应向原告支付购房款180万元；若被告违约，则被告应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总造价的30%数额向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补；被告逾期付款超过15日后，原告有权解除合同。时至今日，虽经原告多次催促，但被告始终未向原告支付购房款180万元。原告认为，被告的上述行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，并结合双方合同约定的逾期付款违约责任及解除合同的条件，被告应对其违约行为承担相应的法律责任，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议应予解除。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2010年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金49万元人民币；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
    [16:08:16]
  • [审判员]：
    被告针对原告所述事实、理由及请求进行答辩。
    [ 林峰]：
    不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告签订合同后，被告积极、如实履行合同义务，并不存在违约事实，原告的起诉无事实和法律依据；2、原告于2010年8月曾经提起过诉讼，诉合同无效，正是由于原告消极地抵触合同，为履行合同制造障碍，始终不去办理贷款偿还以及解除抵押的事情，在合同签订时双方有一个问题未协商清楚，涉案房屋原告未偿还清贷款，就如何偿还贷款问题双方未协商清楚，在合同履行过程中，被告积极地找原告协商此问题，在被告多次催促、发快递要求面谈时，双方于2010年6月中旬谈过一次，被告答应可以给原告180万元，等过户时由原告偿还贷款，11月中旬原告必须交房，原告的贷款是其应该自己解决的问题，但现在原告始终消极地回避这个问题，2010年9月20日左右石景山法院驳回了原告的起诉，承办人为梁法官，对于房屋的现状、产权的现状，双方都是非常清楚的，原告提起本案诉讼的原因就是为了逃避其违约责任，怕房屋涨价，因此不想再将涉案房屋出卖给被告；3、针对原告的起诉，我方提起了反诉，我方于2010年10月13日到石景山法院立案起诉，立案法官经查询得知黄步业已经先起诉我方了，因此我方才联系到本案承办人员，并在本案中针对原告的起诉提出反诉，在庭前我方已向法庭提交了反诉状及相关证据。我方要求反诉被告黄步业继续履行双方签订的合同及补充协议，要求原告向我方交房，到期过户，我方向原告缴纳房款，合同未约定的内容希望法庭妥善解决。
    [16:09:19]
  • [审判员]：
    交付房屋、过户等问题，根据合同约定，现在条件是否成就了？
    [ 林峰]：
    涉案房屋于11月中旬开发商可以交房，根据原告和开发商签订的预售合同，办证有期限的约定，在原告获得开发商的产权证后，应该给被告过户。
    [ 审判员]：
    现在条件是否成就了？
    [ 林峰]：
    现在还没有成就，但是11月中在审限范围内肯定就要发生交房的事实了。
    [ 审判员]：
    被告，你方的反诉请求必须具体、明确？
    [ 林峰]：
    1、我方同意将房款180万元支付给反诉被告；2、对于所售房屋有它项权利，反诉被告的按揭贷款偿还问题，至少应该从180万元中转给银行，解除抵押登记。
    [ 审判员]：
    也就是说你方以给付对方180万元为条件，要求对方履行解押手续？
    [ 林峰]：
    我方的请求就是要求对方按照补充协议中的第二条第1项，在我方支付完定金后，给付原告收复房款180万元，要求原告履行补充协议第二条第4项，在开发商交房后由原告将房屋交付给我方，办理物业交割，同时在第二条第2项对于贷款银行提前还款问题也有约定。
    [ 审判员]：
    被告应该明确你方的反诉请求？
    [ 林峰]：
    我方可以于判决生效后七日内将180万元支付给原告方，要求原告方及时办理提前还款的手续。
    [ 审判员]：
    就你方提到的上述内容，在本案中是作为反诉提出，还是作为抗辩意见提出？
    [ 林峰]：
    作为抗辩意见提出，不再提出反诉。
    [16:12:24]
  • [审判员]：
    原告就起诉的事实，诉讼请求进行举证。
    [ 于利]：
    证据1、2010年3月21日北京市存量房屋买卖合同一份，证明原、被告之间的合同关系成立，证据来源于原、被告双方签订；证据2、2010年3月21日补充协议一份，证明原、被告双方的合同关系，被告未按补充协议的约定履行合同义务，被告应于2010年5月5日前向原告支付房款180万元整，但被告未支付，补充协议约定：“如果被告违约，应当在违约行为发生之日起五个工作日内以相当于房屋总价款30%的数额向甲方支付违约金”，证明被告的违约行为所应当承担的责任，证据来源于原、被告双方签订（以上证据均系复印件，提交）。
    [16:17:39]
  • [审判员]：
    被告对原告出示的证据来源、证据内容的合法性、真实性及与本案的关联性有无异议？
    [ 林峰]：
    （阅）对原告提交的上述二份证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，北京市存量房屋买卖合同和补充协议是在双方平等、自愿的情况下签订的，合同签订后被告积极履行合同，对于原告所述的2010年5月5日前交付首付款的问题，此前本案原告一直未将贷款银行的贷款情况（剩余多少贷款）告知被告，原告也没有预约一次性提前还贷，对于这些遗留问题，双方在合同中遗漏了；北京市存量房屋买卖合同第4条第3款约定的是贷款，此后出现了政策变动，实际上被告已经不可能或许到这种贷款了，加上涉案房屋当时没有房本，而且设有抵押，因此被告根本不可能获得贷款，被告找原告联系此事，并且与原告协商可以约定一次性付款，其他的问题双方再另行协商，但始终未得到原告的同意，而且原告不同意与被告进行面谈，都是通过电话谈的，原告提交的上述证据无法证明被告违约。
    [16:17:56]
  • [审判员]：
    被告有无证据向法庭出示？
    [ 林峰]：
    证据1、2010年3月21日北京市存量房屋买卖合同一份；证据2、2010年3月21日补充协议一份；证据3、买卖定金协议书一份；证据4、收条一份；证据5、中介收费收据一份；证据1-5证明被告方如约履行合同义务，并未存在违约行为。证据6、通知函及快件复印件一份，证明被告在多次与原告协商未果的情况下于2010年6月10日书面通知原告本人，原告在梁爽法官承办的案件庭审质证过程中表示曾收到此通知函。证据7、商品房预售合同一份；证据8、（2010）石民初字第4163号民事判决书一份，证据7-8证明原告对诉争房屋有充分、合法的处分权利，双方的房屋买卖行为合法、有效，本案原告曲解法律，恶意提起诉讼，为其违约解除合同寻找借口（以上证据均系复印件，提交）。
    [16:21:09]
  • [审判员]：
    原告对被告出示的证据来源、证据内容的合法性、真实性及与本案的关联性有无异议？
    [ 于利]：
    （阅）对证据1-5的真实性无异议，予以认可，但对证明目的不予认可。对证据6，我方未收到此通知。对证据7、8的真实性无异议，予以认可，对证明目的不予认可，被告所述我方曲解法律、歪曲事实、恶意提起诉讼，为违约解除寻找借口，这种说法从本身来讲不是标准的法律语言，如果被告认为我方有被告所述的行为，被告应当提起自己的证据证明这些内容，而不能仅以预售合同和判决书来证明。
    [16:23:51]
  • [审判员]：
    被告，你方提到原告表示曾经收到过你方提交的证据6？
    [ 林峰]：
    是的，在梁爽法官承办的案件中，我们也以此通知函作为主要的证据出示过，原告在质证时说曾经收到过这份证据，我方将此证据向原告和中介分别发送过，中介收到后组织双方进行过一次面谈，原告的爱人出面与被告面谈的，判决书第4页可以证明，原告虽然不认可通知函的内容，但并未否认曾收到此通知函。
    [16:28:44]
  • [审判员]：
    下面法庭进行询问，原告，双方约定买卖的房屋坐落？
    [ 于利]：
    预售地址为：北京市石景山区石槽住宅、商业及配套E01地块14号住宅四层一单元502号。
    [ 审判员]：
    上述房屋为原告向开发商购买的预售商品房？
    [ 于利]：
    是的。
    [ 审判员]：
    现在涉案房屋是否实际交付了？
    [ 于利]：
    没有，还没有竣工，产权证也没有办理。
    [16:30:03]
  • [审判员]：
    签订预售合同的时间与被告提交的证据上显示的时间是否一致？
    [ 于利]：
    一致。
    [ 审判员]：
    原、被告双方于何时签订本案诉争的存量房屋买卖合同的？
    [ 于利]：
    2010年3月21日。
    [ 审判员]：
    成交价格是多少元？
    [ 于利]：
    合同总价为230万元。
    [ 审判员]：
    付款方式？
    [ 于利]：
    2010年3月21日前支付定金20万元、2010年5月5日前支付购房款180万元、尾款30万元于办理完过户手续当日支付。
    [ 审判员]：
    尾款的支付方式是采取哪种方式？
    [ 于利]：
    合同中没有约定。本案有一个特殊性，我方购买涉案房屋时是预售的，可以办理贷款，等我方卖给被告时，因为房子没有房产证，被告不能办理贷款，因此无论被告是通过支票还是现金等方式支付，都没有明确约定。
    [16:30:32]
  • [审判员]：
    被告，原告陈述的上述情况是否属实？
    [ 林峰]：
    房屋坐落属实，付款方式不属实，根据双方签订的北京市存量房屋买卖合同第四条第3款关于贷款的约定，双方约定的是商业贷款，第四条第2项约定了如果不能获得贷款，买受人申请其他银行贷款，要产生的各项费用由买受人自己负担，当初约定的是贷款，实事求是地说，今年3月份贷款政策比较宽松，等去找银行的时候，这种房屋就不可能获得贷款了，需要针对这一条款进行协商、变更，当时我方在得到不能贷款的消息后，积极地找原告协商，那时已经超过5月5日了，中介也多次把此情况告知原告方，从合同签订后，原告就再也不出面了，我方多次积极地找原告协商这一问题。
    [16:31:48]
  • [审判员]：
    原告，双方于合同中约定的尾款采取贷款方式支付？
    [ 于利]：
    从双方的协议结合贷款的政策来看，协议上写得不是很明白，从贷款的政策上来看是不允许的，因为涉案房屋再买卖就属于二手房，前提是必须有房产证，银行才给办理按揭贷款手续。
    [16:33:21]
  • [审判员]：
    合同第四条第3项的约定你方如何理解？
    [ 于利]：
    北京市存量房屋买卖合同是格式文本，这一格式文本是北京市工商局和建委统一制订的，制订后各个房屋中介机构以此作为标准的交易版本进行填写，关于贷款的约定基本上都是按照商业银行的贷款来写，如果这家银行不行再找其他的银行申请，在填写合同的时候我方也没有特别注意，在签订补充协议的时候就没有再提贷款的问题。
    [ 审判员]：
    补充协议于何时钦定的？
    [ 于利]：
    于2010年3月21日签订的。
    [ 审判员]：
    你方是否知道没有房产证的房屋无法获得贷款？
    [ 于利]：
    了解。
    [16:35:16]
  • [审判员]：
    既然了解这一政策，为何在存量房屋买卖合同中写上商业贷款这一项，并且写上如果不成，申请其他银行贷款？
    [ 于利]：
    当时中介都是统一这样签的，原告没有仔细地看这些内容。
    [ 审判员]：
    合同内容是谁填的？
    [ 于利]：
    是中介填的。
    [ 林峰]：
    中介说当时是可以贷款的，合同内容是中介填的。
    [ 审判员]：
    补充协议中对于尾款的支付方式是否进行了约定？
    [ 于利]：
    对支付方式没有约定，对支付时间有约定，尾款支付的时间为双方办理完过户手续当日支付。
    [16:36:08]
  • [审判员]：
    双方未约定尾款支付方式的原因是什么？
    [ 于利]：
    按照我方的理解，未约定尾款支付方式的原因是无论被告方是否申请到贷款，到时候我方就拿房款去偿还贷款。
    [ 林峰]：
    2010年3月21日双方约定了贷款，但是比例不太高，基本上在30%左右，这时就需要中介方或我方去找担保公司协调，不存在原告不知道的问题。我方在知道无法贷款的情况下，就去找原告，这时已经过了5月5日。
    [16:36:59]
  • [审判员]：
    约定尾款的交付时间是何时？
    [ 林峰]：
    过户当日。
    [ 审判员]：
    定金20万元自动转为首付款的一部分？
    [ 于利]：
    合同约定得不太明白，实际上是这样履行的，合同约定在自动交易中定金转为首付款的一部分。
    [ 林峰]：
    属实。
    [ 审判员]：
    被告，你方于何时向原告交纳定金20万元的？
    [ 林峰]：
    2010年3月21日。
    [ 于利]：
    属实。
    [ 审判员]：
    180万元首付款是否实际交付？
    [ 于利]：
    没有。
    [ 林峰]：
    没有，我方于5月中旬得知不能贷款的消息，此时已经超过5月5日了。
    [ 审判员]：
    按照合同约定，180万元首付款应于何时缴纳？
    [ 林峰]：
    应于5月5日交纳，但是当时约定的是商业贷款。
    [16:38:27]
  • [审判员]：
    你方于5月5日之前未交纳180万元首付款的原因是什么？
    [ 林峰]：
    根据合同约定付款方式为贷款，在5月中旬得到消息不能贷款后，我方及时地找原告协商，我方可以改为一次性付款。
    [ 审判员]：
    你方何时去找原告的？
    [ 林峰]：
    五月中旬。
    [16:39:16]
  • [于利]：
    5月5日被告未向原告交纳180万元后，我方给被告和中介打电话，中介说各方坐在一起谈一下，因此三方于2010年6月中旬左右谈过一次，谈的时候被告主张变更合同，要求我方先把银行贷款还清，被告将180万元给付我方，我方的意见是这一条件不能接受，因为合同约定于过户之前我方还清贷款，现在房产证没有办下来，到过户还有很长时间，这样做对我方不公平，因此双方未谈成。
    [ 审判员]：
    被告，原告所述是否属实？
    [ 林峰]：
    原告陈述的一部分属实，应该是6月13日，我和原告的爱人倪少薇（音）出席谈判，原告陈述的内容是我方提出的第一种方案，还有另外二种方案，第二种方案是我方以180万元还贷款，余款给原告，第三种方案是我方将180万元加30万元后期款全部都交给原告，原告需要保证到过户时一定要去还贷款，不能影响过户，我方认为这几个方案都是本着继续履行合同、确切地解决双方存在的争议、分歧的而提出的合理方案，但是原告均未接受。当天我方是带着存折去的，如果协商成功的话就可以当天给原告钱。
    [16:39:49]
  • [审判员]：
    原告，被告陈述的内容是否属实？
    [ 于利]：
    被告也曾经提出其他几种方案，但是被告说的几种方案我们都不能接受，我方认为合同约定的方案是最合理的，在合同有明确约定的情况下就应该按照合同约定的内容进行交易。
    [ 审判员]：
    也就是说被告提出的上述方案确实提出过，但你方都未接受？
    [ 于利]：
    是的，被告确实提出过，但是都与合同约定相违背，因此我方未接受。
    [ 审判员]：
    你方是否见到被告方带着存折去的？
    [ 于利]：
    没有见到。
    [16:41:00]
  • [林峰]：
    当时我们去了四个人，无论是付180万元还是付210万元，我们都有能力，6月13日是周日，这是我作为当事人参与了这次谈判。
    [ 审判员]：
    你所述的谈判是在何时？
    [ 林峰]：
    6月13日下午2点。
    [ 审判员]：
    也就是说是在你方发出通知函之后？
    [ 林峰]：
    是的，在6月13日下午2点一直谈到下午3点半左右。
    [ 于利]：
    应该是在6月中旬左右，具体哪一天记得不太清楚。
    [ 审判员]：
    是否为中介找你方去谈判的？
    [ 于利]：
    也是我方要求的，被告不支付款项，至少得给我们一个说法。
    [16:41:54]
  • [审判员]：
    在双方协商未果的情况下，被告至今未将180万元交付给原告的原因和理由是什么？
    [ 林峰]：
    在谈的时候，我方积极地想履行合同，原告不想履行，只是没有书面地提出要求解除，原告一直在绕弯子，梁爽法官承办的案件原告于2010年7月13日立案起诉，于8月16日开庭，在此之后我方给原告打电话，原告就已经委托于律师了，原告就是不想履行合同了，原告就是以诉合同无效为借口。
    [ 审判员]：
    在协商未果，对方起诉之前你方是否向原告方表示过要交180万元？
    [ 林峰]：
    表示过，在当天三方谈的时候就表示过，我们和原告说如果同意马上就可以给原告钱。
    [ 审判员]：
    原告方当时没有同意的理由是什么？
    [ 于利]：
    因为合同约定得很清楚，我方不希望在合同之外做其他的变更，在这种情况下，我方也没有义务向对方保证什么，如果我们违反的话需要承担违约责任的，而且约定了在过户之前我方要把贷款还清。
    [16:42:31]
  • [审判员]：
    原告，你方主张解除合同的理由和依据是什么？
    [ 于利]：
    我方主张解除合同的理由是对方的违约行为导致合同目的不能实现，并且这种违约行为经过我方多次催告，被告也不再履行，在这种情况下应该解除合同。合同依据为北京市存量房屋买卖合同关于第七条违约责任第2项逾期付款的责任，逾期付款超过15天的，出卖人有权解除合同。
    [ 审判员]：
    你方主张的违约金是如何计算的？
    [ 于利]：
    我方请求的数额为49万元，算法为根据双方签订的补充协议，若被告违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总造价的30%数额向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项抵顶违约金，之前已交的款项抵作违约金，被告之前交了20万元，房屋总款为230万元，按30%计算，违约金应该是69万元，抵掉之前的20万元，最后违约金为49万元。
    [ 审判员]：
    合同依据是什么？
    [ 于利]：
    补充协议第4条第2项。
    [16:44:21]
  • [审判员]：
    被告对此有何意见？
    [ 林峰]：
    不同意原告方的陈述，1、请法庭注意，我方提交的买卖定金协议书第2条约定的付款方式为商业贷款，除了买卖合同中有约定以外，在这份买卖定金协议书中也有约定。2、对于违约的问题，在补充协议第4条第2款第1项约定得很清楚，“如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或者无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在本协议签订后乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约”，至今为止被告从未说不买房屋，因此谈不上违约；买卖合同第7条第2项下的第1条第2小条对于违约责任有条款（宣），如果逾期付款到6月13日，顶多我方付给原告方逾期付款的违约金，逾期超过15日的，原告需要有书面通知，但原告未履行前置通知程序和义务，而且这属于履行瑕疵，谈不上根本违约，在会谈中双方谈的是变更条款，双方未协商成功，原告对5月5日有何看法？对于逾期付款的问题，双方有协商的过程。
    [16:45:27]
  • [审判员]：
    原告，你方如何理解存量房屋买卖合同中违约金的计算方式以及补充协议中的约定？
    [ 于利]：
    补充协议第6条最后一项说到：如果补充协议与存量房屋买卖合同不一致的，以补充协议为准。补充协议第二大条第5小项说到：以上四项如果任何一方拖延办理，每延期一日违约金需向守约方支付200元整的违约金（若延期超过30日，则按照本补充协议第4条赔偿标准执行），也就是说第五项上面的四项中都是关于付款和交房，首付款中的180万元如果延期30日，就应该按照补充协议第4条约定的违约金标准来交付。
    [ 审判员]：
    被告对此有无说明？
    [ 林峰]：
    中介在具体操作中对具体条款操作不明，补充协议第2条第1款约定：甲方需同时出具同等金额的定金收到证明……转为首付款的一部分。至今原告未出具此证明。对于合同未完善的地方，双方应该在一起协商，求大同存小异。
    [16:47:17]
  • [审判员]：
    有关违约金条款的问题，你方有无补充说明？
    [ 林峰]：
    不同意原告的意见，逾期付款顶多支付违约金，谈不上实质性违约，更谈不上第4条第2款第2项30的违约金，没有到这种程度。同时对于第4条第2款中的第一项，对于乙方违约的情形是有明确约定的，不购买该房的情形视为乙方违约，乙方违约是有明确的范围和标准的。
    [16:48:18]
  • [审判员]：
    原告当时为何起诉要求确认合同无效？
    [ 于利]：
    可能是我个人能力的问题，我认为涉案房屋根据《城市交易房地产管理法》第38条的规定，在没有取得房产证的情况下，不允许进行房屋买卖，根据合同法的相关规定，我认为这样的协议应该是无效的，因此就起诉请求法院确认合同无效。
    [16:49:00]
  • [于利]：
    双方于6月中旬磋商过，在5月中、下旬也磋商过，共磋商过两次。
    [ 林峰]：
    两次是面谈，有一次中介在场，有一一次中介未在场，都谈到了付款方式和合同履行的细节问题，黄步业本人一次都没有出面过，都是他的爱人倪少薇（音）传达的。
    [ 审判员]：
    5月份的面谈是如何协商的？
    [ 于利]：
    双方几次谈基本上都是围绕着被告提出的几个方案谈的，我方认为不可取。
    [16:49:19]
  • [审判员]：
    法庭调查到此结束。现在进行法庭辩论，首先由原告发表辩论意见。
    [ 于利]：
    1、我方认为，我方起诉请求解除合同的事实依据和法律依据充分，在法庭调查阶段说到，双方在存量房屋买卖合同中明确约定，当被告逾期超过15日未支付款项的，我方有权解除合同，因此该事实依据非常明确，而合同法对此也有相关规定。2、我方所主张的解除合同，被告所应支付的违约金，也应得到法院的支持，该违约金的支付数额在双方的补充协议中也约定得非常明确，此前在法庭调查阶段，我方已陈述清楚，不再赘述。3、关于本案中所涉及的房款的支付方式，到底是贷款还是现金，我方认为，被告方作为房屋的买受人，应当为自己支付房款的方式承担相应的责任，也就是被告方应当对商业贷款能否成功有充分的认识并对其结果承担相应的责任，同时，需要提请法庭注意的是，该房屋买卖中所涉及到的款项有三笔：定金、首付款、尾款，定金毫无疑问，用现金方式支付，而双方在首付款内容上约定得一致，首付款的支付方式应该是被告方以现金方式支付，只是对于尾款的支付方式并不明确，因此结合双方的合同约定，结合相关的法律规定，在被告方未按时支付首付款的情况下，已经构成了违约，致使原告方的合同目的亦无法得到实现。
    [16:54:59]
  • [审判员]：
    现在由被告发表辩论意见。
    [ 林峰]：
    简要陈述辩论意见，庭后陈述书面意见，以书面意见为准。1、合同约定的付款方式为贷款，在贷款不能的情况下，付款方式需要对合同进行变更，被告方面提出改为一次性付款是合情合理的，对于一次性付款之后遗留的问题，原告方贷款偿还的问题以及交房的问题，这些都是涉及到被告方切身利益的法律事件，要求一并解决是符合法律规定也是符合解决事件的基本原则。2、对于5月5日未能从银行贷款支付首付款的问题，原告方在庭审调查中认可5月5日之后至少三次三方或者二方面谈，这种谈判对于合同条款协商的情况，就是对于5月5日未付款的一种认可，6月13日之前原告方从未发过书面材料主张被告违约金或者未付房款的事情，因此5月5日未付款的原因以及情况原告方是明知的，对此也是认可的。3、对于合同中特别是补充协议第2条、第5条违约的情况有明确的约定，只有乙方提供的个人证件得原因或者签定协议后乙方明确提出不购买房屋，才视为违约，之前也就是适用违约金的每日万分之二的相关法律责任，没有到解除合同的法律后果，因此本案原告要求解除合同没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的起诉，判决履行合同。
    [16:57:49]
  • [审判员]：
    原告有无新的辩论意见？
    [ 于利]：
    针对被告所述的辩论意见，我方认为有如下几点仍然需要提请法庭予以关注：1、无论被告所提的任何变更合同的条款内容的约定，只要在我方未同意的情况下，该变更均不产生法律效力，由此合同中约定的支付购房款的形式是非常明确的，我方不同意变更，被告所述的一次性付款所附的条件是让我方还清之前的银行贷款，违反合同约定，并不生效。2、虽然双方于2010年5月5日之后有过磋商，但这种磋商并不能视为我方已经认可了付款方式的变更，我方一直坚持的观点就是按照合同约定来履行和进行本案中的房产交易，因此合同条款并没有发生变更，也不能够因为双方有过磋商就认为合同条款发生过变更。3、被告所述的解除合同要发出通知，这不是法律规定的明确条件，因此不能以是否发出书面通知作为合同解除与否的条件。4、被告一直在提我方在履行合同上制造障碍，从本案来看，被告方主要的合同义务是支付房款，如果被告方认为我方拒收过程制造其他障碍，法律明确规定了为被告方提供的明确的支付方式，就是进行提存，被告有明确的救济途径，这种救济途径是法律规定的也是可行的。
    [17:00:52]
  • [审判员]：
    被告有无新的辩论意见？
    [ 林峰]：
    1、原告第一次诉讼的目的是想逃避违约责任，这一点在庭审调查中法官也询问过第一次诉讼的原因，原告方代理人归咎于自身能力，与事实不符，于律师从业八年，是年轻有为的律师，不至于犯这种错误。2、6月13日双方会商后，马骥和原告夫妇至少通过三次电话，原告明确说合同无效，原告以合同无效来打算终止合同，被告的侄子还与于律师通过电话，也是希望他从中斡旋继续履行合同，原告的初衷就是不想履行合同，只是以此寻找借口。3、包括中介三方在2010年5月5日至原告第一次起诉7月13日期间，中介、马骥、以及被告方的亲属多次给原告方打电话，希望能够履行合同，同时提出的方案都是确切、可行，并没有不尽人情的，最后提出将230万元全部交付给原告再签订补充协议。被告提出的方案是合情合理的，没有任何过分之处。原告方坚持履行合同，5月5日已经过期了，原告坚持商业贷款，我方可以将全款交给原告，原告明确提出要求解除合同，还以合同无效来规避这一问题，原告当时认为合同无效，并且不同意退还定金，这种情况是无法谈的。
    [ 审判员]：
    双方当事人有无新的辩论意见？
    [ 双方当事人]：
    没有。
    [17:01:45]
  • [审判员]：
    法庭辩论结束。基于以上查明的案件事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，现在由法庭主持调解，调解本着合法、自愿的原则进行，任何一方当事人均可提出调解方案，当事人对对方的方案可以接受，也可以不接受。如有一方当事人不同意调解，法庭不再进行调解，将依法作出判决。双方是否同意在法庭的主持下进行调解？
    [ 于利]：
    同意。
    [ 林峰]：
    同意。
    [17:02:29]
  • [审判员]：
    原告方有何调解方案？
    [ 于利]：
    在被告同意解除合同的条件下，我方同意与被告调解。
    [ 审判员]：
    被告是否同意原告的调解方案？
    [ 林峰]：
    如果履行合同，我方同意给原告加5万元，被告现在不考虑解除合同。
    [ 于利]：
    我庭后再与当事人本人沟通一下，庭后与被告协商。
    [ 林峰]：
    是的，我庭后再与被告本人沟通一下，有了调解意向会尽快通知法院。
    [17:06:12]
  • [审判员]：
    因双方当事人需庭后沟通，法庭不再进行当庭调解。原告陈述最后意见。
    [ 于利]：
    坚持诉讼请求。
    [ 审判员]：
    被告陈述最后意见。
    [ 林峰]：
    坚持答辩意见。
    [ 审判员]：
    现在休庭，双方阅读庭审笔录，确认无误后签字。
    [17:14:19]
  • [主持人]：
    本次庭审直播到此就结束了，感谢北京市高级法院姚学谦、赵岩同志的大力支持，感谢担任记录工作的张晨、民二庭陈仪佳的摄影大力协助，本次网络直播亦得到技术室的支持。感谢各位网友的关注，下回直播再会。
    [17:21:39]
  • [声明]：
    本直播不是庭审笔录，不具法律效力。
    [17:21:58]