各位网友，大家好，我是此次直播的主持人、北京市顺义区人民法院研究室李秀文，很高兴再次与大家一起参与网上直播活动。

今天，顺义法院牛栏山法庭棋其格法官将做客北京广播电台《法律调解室》栏目，讲述“买卖方自行解约 中介索居间费”案。对此，我们将通过中国法院网、北京法院直播网、顺义法院网进行同步图文直播。

原告某房地产中介公司诉称：被告张女士与案外人王某在原告的居间服务下，就位于顺义区某小区的一套房屋的买卖事宜达成一致，并签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等。根据《居间服务合同》的约定，张女士当日应给付原告居间服务费30500元，并且约定迟延向原告支付的，需按照每日1%的标准向原告支付违约金。现被告至今仍未向原告支付。故诉至法院要求被告支付居间费30500元。
被告张女士辩称：其确实通过原告介绍看中了案外人王某的一套房屋，并于2013年4月14日看房当日与王某以及原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等，但在合同签订过程中原告并未依照房地产经纪管理办法向张女士尽到相应的告知义务，且其所签订的合同是格式合同，内容笼统，当时中介公司工作人员填好内容便让其和王某签了合同。在合同签订后，原告也没有协助其办理网签、贷款等居间服务应涵盖的相关服务。因此，原告主张的居间服务费，没有事实和法律依据。

现在，棋其格法官正在与主持人进行沟通，直播即将开始。

各位听众，大家好，欢迎收听北京广播电台城市服务管理广播《法律调解室》栏目，我是主持人李雷。今天邀请到直播间的是顺义法院李遂法庭棋其格法官，和听众朋友打个招呼吧。

主持人好，各位听众好。

今天，棋其格法官将为我们讲述一起因居间费的纠纷，首先还是请棋其格法官给我们介绍下基本案情吧。

原告是某房地产公司，被告是张女士，是一起居间服务纠纷。2013年4月14日，张女士经某房地产中介公司介绍，欲购买一套房屋，该房屋房主王某与张女士均有共同出国的经历，二人见面后很投缘，并于当日便签订了合同。后王某与张女士因一些原因自行解除了合同，在此期间，张女士一直未向某房地产中介公司支付居间费，为此，该房地产中介公司将张女士诉至顺义法院，要求张女士立即支付居间服务费30500元。

为什么没有交易成功呢？

张女士与王某签完合同后，约定的房款与实际交易的房款有很大的差距，她们觉得风险比较大，就解除了合同。

差距太大是指什么呢？

当时王某的房屋出售价格为185万元，后经双方商谈，最后的成交价是181万元，中介人员表示可以为双方避税，对此张女士并不懂，也不知道要交纳什么税，中介人员说这些交给他们办就可以了，让双方在合同中确定的房屋价格是115万元，室内附属设施等的价格为66万元。

中介公司起诉张女士的理由是什么呢？

根据《居间服务合同》的约定，张女士当日应给付原告居间服务费30500元，并且约定迟延向原告支付的，需按照每日1%的标准向原告支付违约金。现被告至今仍未向原告支付。所以诉至法院要求被告支付居间费30500元。

中介公司认为自己已经完成服务，那张女士怎么认为的呢？

确实通过原告介绍看中了案外人王某的一套房屋，并于2013年4月14日看房当日与王某以及原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等，但在合同签订过程中原告并未依照房地产经纪管理办法向张女士尽到相应的告知义务，且其所签订的合同是格式合同，内容笼统，当时中介公司工作人员填好内容便让其和王某签了合同。在合同签订后，原告也没有协助其办理网签、贷款等居间服务应涵盖的相关服务。综上所述，原告主张的居间服务费，没有事实和法律依据，请求法院驳回。

请法官讲解一下，中介公司的完成服务的标准是什么呢？

这个主要还是看双方的协议。如果协议中约定有网签等内容，等办完网签等，中介公司才算履行完毕服务义务。

那是不是不同的中介公司提供的协议不同呢？

是的，可能是不一样的。

那本案中双方是怎么约定的呢？

提供信息来源、咨询服务、审查权属证件、签订合同的过程引导等内容，没有涉及到网签等内容。

那这个案件的争议焦点是什么呢？

张女士表示其是首次购房，对于相关的政策和买卖流程均不了解，都要依赖于中介公司去办理，但是签订合同后中介公司便要求全额支付中介费，对此其无法接受，其认为可以先支付一部分，待购房资格审查通过，完成网签，能够顺利办理过户后其再将余款支付给中介公司才应是合理的流程，但是中介公司没有按照相关规定尽到告知义务，且只是为其提供了房源信息，并未做什么，便要求张女士支付三万余元，其坚持不同意全额给付。中介公司则表示居间合同明确约定了居间服务事项并且是在买卖双方签订买卖合同之日，居间服务便已完成，张女士应向原告全额支付居间代理费。

那面对这样一个情况，到底张女士应不应该支付3万元钱的居间费呢？

单就现有证据来看，一分钱不付是不合适的，毕竟中介公司给张女士提供了房源信息等。

那最好是调解了。

是的。为了顺利开展调解工作，我首先向张女士详细了解了一下合同签订的过程，张女士表示其与王某均有出国的经历，两人见面后很是聊的来，房屋其也看中了，便决定购买，因为当天等房主的时间较长，到晚上九点多才正式洽谈，双方都关注在房屋的价格上，当时王某的房屋出售价格为185万元，后经双方商谈，最后的成交价是181万元，中介人员表示可以为双方避税，对此张女士并不懂，也不知道要交纳什么税，中介人员说这些交给他们办就可以了，让双方在合同中确定的房屋价格是115万元，室内附属设施等的价格为66万元，中介人员在双方洽谈价格时将所有合同等材料填好，最后让张女士和王某签字，二人没怎么看便签了字。当时中介人员什么都没有告知，连定金也没有提过，只是讲了一下买房的流程，要进行网签、评估、办理贷款，最后过户，张女士认为这些都是在居间服务范围内的。签订合同后，中介人员便要求张女士支付30500元的中介费，张女士认为居间服务还未完成不同意全额给付，但是中介人员不同意，为此便不欢而散。其可以适当支付一部分费用给原告，但是坚持不同意全额给付。最后张女士表示可以给付5000元，最高限为8000元。

那中介公司什么意见呢？

原告表示其工作人员已对张女士尽到了告知义务，合同上也写明了居间服务的事项，中介公司已经完成居间服务内容，张女士没有理由不交纳居间费，网签、评估、贷款不一定要通过中介公司为客户办理，如果要求中介公司办理，中介公司是可以免费为其办理网签的，但是评估、贷款是要另行收费的。双方解除合同，中介公司并没有参与，后来中介公司也确实了解到买卖双方解除了合同，张女士没有实际购房，所以后续也不需要中介公司再做什么，但是张女士提出的调解给付金额中介公司认为过低，其要求2万元，最低限为15000元。

那张女士也认可中介已经给她提供了不少中介服务？

张女士说以前也有很多中介给她提供过信息，她也看过房，以前也都是中介提供的服务，就是当时没有看上房。在本案中，张女士表示引领张女士去看房的工作人员确实比较辛苦，从这一点上，其可以适当支付一部分费用给原告。

双方分歧还是比较大的，那接下来怎么办呢？

鉴于与双方前期的沟通中，双方有了初步的调解意向，我进一步为双方分析，努力促成双方和解，首先棋法官指出张女士认识上的一个误区，张女士主张自己没有看合同便签了，但是作为一个完全行为能力人，应当知道在合同上签字的所代表的意义，其有义务对自己的行为负责，如果能够与对方和解一下，可能比判决会达到更好地效果。

那做完工作之后，双方态度怎么样呢？

张女士表示可以涨一些，但是2万元钱，她还是不同意。为了达到调解的目的，我便向中介公司指出，在房屋买卖的居间服务过程中，网签能否通过是决定最终房屋买卖能否实现的重要环节，也应是中介服务的重要一环，中介公司有义务协助办理，且在双方合同和庭审中也都对此有明确表述，建议中介公司根据提供服务的实际情况能够再适当做出让步，平衡一下双方的利益。

那最终的结果如何呢？

最后，双方达成了调解协议，由张女士于庭审当天向原告公司的银行账户汇款12500元，此案得以圆满解决。

您觉得这个纠纷发生的原因是什么呢？是当时双方约定的不明确还是张女士对于合同的内容认识有偏差呢？

本案单从双方签订的居间服务合同来看，居间服务事项较简单，原告为被告提供咨询、房源信息、引领看房、协助查看权属文件、协助签订买卖合同，待双方达成有效合同居间服务完成，买方便要向居间人支付居间代理费。但是实际房屋买卖过程中，通常办理网签、房屋评估、贷款、办理过户等均需要中介方予以协助，这些服务事项也是含在居间服务费里的。张女士在签订合同时没有仔细的审查，而且没有什么经验，对自己也是很不利的。所以我认为纠纷发生的主要原因还是在于张女士没有仔细审查、理解合同内容。

那体型以后买房的朋友们，在买房的时候一定要仔细审查合同内容。那棋其格法官为我们讲解一下在签订合同时最应该注意什么呢？

一是一定要慎重签订居间合同，对中介提供哪些中介服务事先询问清楚，在签订合同时对中介服务范围的条款详细审查，没有问题后再行签字，并且事先要有意识的了解一下相关的政策法规和房屋买卖交易流程，这样在交易过程中才不会一直处于被动之中，从而有效保护自身权益。
二是要慎重签订买卖合同，不要为了一些表面上的利益，而采取规避法律政策的方式去签订合同，一旦发生纠纷，将会为自己得维权制造很大障碍，最后得不偿失。

那中介服务的范围是什么呢？

主要还是看双方签订的合同。一般在实践中，办贷款、网签等内容并不是必须通过中介公司办理，但是大部分情况下，中介公司会把这些事项都包含在中介服务里。不同的居间服务，要看合同内容来确定中介公司完成义务的标准。

本案中，实际的成交价与签合同的价格有很大的差别，往往是出于避税考虑，那有什么风险呢？

如果按照实际价格交易的话，担心有些人后期没有支付能力，有违约责任的时候，会支付额外的违约金等。

好的，由于时间关系，今天的节目就到这里了，感谢来自顺义法院牛栏山法庭棋其格法官，再见。

谢谢主持人，谢谢各位听众，再见。

今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任直播记录工作的北京市顺义区人民法院牛栏山法庭张晓丽。

欢迎各位网友继续关注北京市顺义区人民法院在中国法院网、北京法院网、顺义法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友，再见！