各位网友，大家好，欢迎大家关注昌平法院的网络直播。我是本次直播的主持人、北京市昌平区人民法院研究室郭海丽。

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今天，昌平法院法官丁飞将做客北京广播电台《警法在线》节目，结合近期审理的案件，分析楼市回暖背景下房产纠纷的案件类型、案件特点，为公众提示法律风险。我们将通过中国法院网、北京法院直播网进行同步图文直播。

现在，丁飞法官正在与主持人进行沟通，直播即将开始。

最近房地产市场有了一些波动，房屋买卖的纠纷就会随着波动数量上升，今天我们请到昌平法院的丁飞法官，结合具体案例分析楼市回暖背景下房产纠纷的特点。丁飞法官您好，请您介绍一下关于房地产纠纷案件。

主持人好，各位听众大家好。

我先给大家介绍一个案例。2012年，赵女士（出卖人）与黄先生（买受人）签订了房屋买卖合同，约定黄先生购买赵小姐位于昌平区一处商品房，对付款方式及房屋交付进行约定。违约责任约定，黄先生若出现下列情形之一，均视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，（1）提供的证件等资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。2013年1月时，黄先生已将购买的房屋装修完毕，准备出租，为此从卖方赵小姐处提前取回诉争住房所需的的装修钥匙、燃气卡等物品。2月份时黄先生获得公积金贷款批贷。过了几日，赵女士、范先生去建委办理诉争房屋过户事宜，发现无法办理房屋过户手续了，由于范先生配偶周女士户口卡和身份证地址信息不符。很快周女士办理了中华人民共和国临时居民身份证。黄先生、赵女士在中介公司员工的配合下，前往昌平区建委核实买方的过户资料，建委的工作人员核实后确定买方过户所需的证件资料齐全有效，可以办理过户，但赵女士当场拒绝过户，并提出了同意配合过户的几项条件，经买卖双方协商未果，当天未能办理过户手续。于是黄先生诉至法院，要求赵女士配合过户并支付拒绝过户的违约金。赵女士不同意并称黄先生因自身原因导致当日无法过户，要求黄先生按合同约定承担房款20%的违约金。

因为要买房人爱人的户口问题，就因为8天赵女士就不同意了吗，实际她的想法是什么？

因为赵女士说过户可以，但需要涨钱。

要对方承担20%的违约金，这一点法官怎么判断？

双方有规定，迟延15日内，每迟延一日需要支付200元的违约金，拒绝购买房屋的，赵女士说证件材料不完整，应该需要支付20%违约金，黄先生认为应该违约，15日内办齐手续，应按照这个支付违约金。

双方各自都从自己的立场理解，法院怎么判断？

法院经审理后认为，黄先生与赵女士在合同履行过程中，虽然因黄先生的妻子周女士的户口卡和身份证地址信息不符，导致双方在过户当天无法办理房屋过户手续，但黄先生已经通过努力在合理期限内达到了过户的标准，且黄先生购买该房屋的公积金贷款已经获得审批，也对房屋进行了装修，并实际占有房屋，不存在阻碍合同目的实现的因素，故法院综合考虑方便生产、有利生活和保持交易稳定性的原则，认为双方应继续履行合同约定的各项义务；同时，法院认为黄先生确实存在一定的违约行为，但黄先生的违约行为不并不存在根本违约的情况，仅存在迟延履行的情形，违约金计算应从不能过户的第二天到符合过户条件时止。同时，赵女士无故拒绝过户行为也属于违约，同样应负担相应的违约责任。

赵女士原房主的行为也构成违约了？

是，因为赵女士不同意过户，没有提出符合合同规定的理由，法院认为其不同意过户的理由不成立。

一方面客观原因买房人迟延履行合同了，另一方面卖房人反悔，也迟延了，第一房屋买卖合同还是要继续履行，但双方扯皮怎么判断呢？

看哪一方对违约的行为更严重。

本案是如何判断的呢？

赵女士因为无故拒绝履行该合同的，黄先生确实想购买该房屋，法院也会考量合同的定性，双方互负责任。

判决结果是怎么互负？

赵女士在判决生效之后，给黄先生迟延履行责任，黄先生在判决生效之日起给付赵女士违约金。

原房主起诉之后还赔钱了？

签订合同时是双方完全自愿的，由于出现了一些情况，法院还是考虑合同正常履行。

最根本的原因是房价上涨了，房主认为卖亏了，其实谁都希望房屋卖高价，房主认为对方出了一些问题，想趁机反悔。

是，类似的案件还有2012年10月，伍先生与陆先生签订了《房屋买卖合同》，双方约定：伍先生购买陆先生位于昌平一小区的房屋，并对定金交付、购房款交付、过户等事宜进行了约定。买卖双方约定过户当日，买受人支付出卖人全部购房款后，出卖人协助买受人办理该房屋过户手续；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起20个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续合同签订当日，伍先生向陆先生支付了购房定金人民币50 000元。2013年7月，伍先生向陆先生给付了购房款。但仍没有办理过户手续。于是伍先生诉至法院，请求法院判令陆先生继续履行合同并过户。而陆先生称合同是去年10月份签订的，但现在才打给我钱，这套房子价格上涨了，原告应补给差价。

这个案子的结果呢？

庭审中原被告都说是对方迟延交款，但是都没有提供证据证明，法院就没有采信，伍先生于2013年7月已将全部房款给付被告陆先生，履行了主要义务，陆先生也接受了原告的定金及购房款，且原告家庭北京市购房资格审核也已经通过，故不存在阻碍该合同继续履行的情形，因此原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》，将房屋过户的诉讼请求，是符合法律规定的，应予支持。庭审中，原、被告双方均主张迟延交付房款及办理过户手续的原因是对方的违约行为造成的，但并未提供任何证据予以证明，故对此本院均不予采信。陆先生辩称因原告给付房款的时间比约定迟延了将近一年的时间，房价已经上涨，原告应该补偿该时间段内的差价至少50万元，但经法庭询问，被告明确表示在本案中不提出反诉，故对此本案不予处理。因此法院判决陆先生继续履行合同，办理过户手续。

买房人应该注意什么？

一、法院对于虚假诉讼有着严格的甄别，对于想通过虚假诉讼达到逃避政策规定，损害国家利益的行为，必然要受到法律的惩罚。二、合同双方应遵守诚实信用原则，应当按照约定全面履行自己的义务。受限购政策的影响，尽管在合同履行过程中，因买方暂时未能通过审核或者未能按时支付房款的。但买方通过自己的努力，取得购房资格或者足额缴纳了房款，阻碍合同目的实现的因素也已消除，考虑到方便生产、有利生活的原则和保持交易稳定性的原则，一般不宜解除合同，但买方需按合同约定支付相应违约金。三、房产市场，同样会有涨跌和风险，对于买卖双方来说存在风险，但是一旦签订购房合同，对双方都具有约束力。在签订合同之前，对房产市场自己有清醒的认识。有的人签订合同后，觉得卖得便宜了或买贵了而觉得后悔，对于这种情况，法院在审判中一般要遵循自愿原则和诚实信用原则，维护合同和交易的稳定性，所以说买卖双方一定要三思而后签。如果不了解限购政策，要向建委咨询自己是否符合购房条件，以免签订了合同后过不了户产生麻烦，以至产生纠纷。四、在购买二手房时，要核实好以下情况：一是核实房屋所有权人。如果是房主委托他人代理出售房屋，一定要看好委托手续是否完备，必要时可以要求房主出面进行确认。

五、查看房屋产权是否清晰，是如继承共有的、是家庭共有的、夫妻共有的，如果是房屋所有权证记载是共同所有则一定要共同所有人一致同意出售房屋；三是问清楚房主是否结婚，房屋是否婚后用夫妻共同财产购买，以及配偶是否同意出售房屋等。六、买房时一定要注意询问房屋是否已进行过抵押，房屋是否存在纠纷（即是否涉案），房屋是否正在出租、物业管理费、电费、天然气、暖气、煤气等有无长期拖欠的情形等；七、建议最好买卖已经办理房屋所有权证的房屋，没有房产证的房屋交易时对买受人有较大风险。房主有可能在取得房产证后将其抵押或将房屋另行出售给他人。八、选中介时，选择评价好，信誉较高、业务能力较强的中介，大家可以多上一些论坛，看网友对北京各家中介的评价再进行选择。优秀的中介在配合双方履行合同中能顺利完成过户交易，也能帮购房者做好售后。

非常感谢昌平法院的丁飞法官来到直播间，希望大家尽量不要碰到类似的情况采取类似的方法，感谢大家的收听。

今天的直播结束了。此次直播得到了北京市高级法院新闻宣传办公室刘娜的大力指导和支持，在此表示衷心的感谢！
感谢沙河法庭王婷婷和研究室玄红莲为此次直播所作的工作。本次直播到此结束，再见。