各位网友，大家好，我是此次直播的主持人、北京市顺义区人民法院研究室李秀文，很高兴再次与大家一起参与网上直播活动。

今天，顺义法院李遂法庭陆俊芳法官将做客北京广播电台《法律调解室》栏目，讲述“亲戚之间的小产权房纠纷”案。对此，我们将通过中国法院网、北京法院直播网、顺义法院网进行同步图文直播。

原告李某与被告张某是亲戚。2003年，李某为了筹款救助病重的父亲，将一小产权房以10万元的价格卖给了张某，双方签订了一份协议。但几年后李某将张某告上法庭，请求法院判决当年双方签订的协议无效，被告张某返还涉诉房屋。法院审理认为，双方签订的协议因违反了法律的强制性规定应属无效，被告应将楼房返还给原告。因被告一直未履行判决，原告向法院申请了强制执行。
执行法官在接到案件后立即前往双方家中了解情况。被告告知法官不肯归还房屋是因为有三点顾虑，一是搬出涉诉房屋后无地方居住，也无力购买房屋；二是返还涉诉房屋后，对其以后起诉李某赔偿房屋装修费用及损失的案件收集保存证据不利；三是担心返还房屋后，李某拒不返还购房款。考虑到被告的顾虑合情合理，法官找到原告做原告的工作，最终使双方达成了由李某为张某在涉诉房屋所在小区租一套周转房，租期为一年，同时李某返还张某购房款10万元，并赔偿张某损失20万元，张某在收到这些案款时返还李某房屋的和解协议。在达成协议的第二天，双方自动履行了该协议。

各位听众，大家好，欢迎收听北京广播电台城市服务管理广播《法律调解室》栏目，我是主持人李雷。今天邀请到直播间的是顺义法院执行一庭马中平法官，和听众朋友打个招呼吧。

主持人好，各位听众好。

今天，马中平法官将为我们讲述一起发生在亲戚之间的小产权房纠纷，首先还是请马中平法官给我们介绍下基本案情吧。

李某与张某原是亲戚，李某为了筹款救助病重的父亲，便将一处房屋卖给了张某，双方签订了一份住房协议。

那具体是什么情况呢？

原告也就是卖房人李某诉称，2003年他将从村委会购买的小产权楼房一套出售给被告，购房款100000元，并签订了住房协议。协议约定：李某拥有此房产的名义上的产权；在产权有效期内，张某拥有此房产的永久使用权；在产权有效期内，当李某失去此房产的使用权时，李某将返还张某购房款。后来原告得知，出售小产权房违反了相关法律强制性规定，同时村委会自建的小产权楼房只有本村村民才能购买。因此，原告认为双方签订的小产权房买卖合同属于无效合同。故原告诉至法院请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，被告张某返还楼房。

那买房人也就是张某一只住在这个房子里吗？

是的，从买房之后一只住在这个房子里。

那被告在这个房子里住了那么多年，肯定不同意返还了吧？他什么意见呢？

被告当时辩称，原告起诉他房屋买卖合同纠纷主体资格不成立，双方并没有签订房屋买卖协议，只是住房协议书。涉诉房屋是村委会建造的，产权人属于村民委员会。村委会在集体土地上建造诉争房屋，被告购买小产权房屋会承担很大风险，但是鉴于双方当时关系很好，并基于诚信才签订的住房协议书，购房款也是被告给交纳给村委会的。因此，涉诉房屋并不属于原告所有，原告的诉讼请求不能成立。

那这个案件法院当时是怎么处理的呢？

顺义法院经审理后认为，本案涉诉楼房所用土地为村集体土地，属于小产权房，是村民委员会为本村集体经济组织成员建设的包含有一定福利性质的住房，只有本村村民才能享有，被告不是村集体经济组织成员，不享有村集体经济组织成员才能享有的福利性住房。因此双方在《住房协议》中约定，张某拥有此房产的永久使用权，因违反了法律的强制性规定应属无效。无效的法律行为，自始没有法律约束力，双方签订的《住房协议》无效及判令张某返还涉诉房屋的请求，有事实及法律依据，法院予以支持，双方同意对《住房协议》的效力以及二被告是否应当返还涉诉房屋先行确认和处理，其它另行解决，故判决双方签订的《住房协议》无效，被告应将楼房返还给原告。

那判决之后，被告履行了吗？

一审宣判后，被告张某在法律有效期内提出上诉，北京市第二中级人民法院做出维持原判的判决，之后被告张某未按一审判决履行生效法律文书确定之义务，原告李某向法院申请了制执行。

那接到这个案件后，您是怎么考虑的呢？

受理此案后，法官依法向被执行人张某送达了执行通知书和传票，但张某未到庭，也未按照执行通知书上规定的时间将房屋返还给李某。法官多次去张某家了解具体情况，但张某一直不在家，由于无法找到张某具体的工作单位，法官只好在周末加班去找张某。

那最后找到了吧？工作好做吗？

找到张某后，法官当面向其送达了执行通知书，张某认为判决不公，表示要向高院申诉，并且自己无处可去，只有这一处住处，家中经济困难，丈夫有间歇性精神病，还要供两个孩子上学，家中只有自己一个人工作，如果从这里搬出后，面对现在高涨的房价，自己无论如何也买不起房子了。我们不会返还房屋给李某，自己当年是看到李某父亲可怜，急等用钱治病，才签订了合同给了钱，自己是为了解别人的燃眉之急，没想到李某他们却恩将仇报。

那原来原被告是认识的是吗？

是的，二人是远方亲戚。

那太不应该了。接下来怎么办呢？

当时被告情绪特别激动，说让他搬出去，除非他死在那里，并坚决表示如果李某返还当时签订协议时给付的购房款，并赔偿自己装修房屋的费用和搬出房屋后未来几十年租房的费用共计140万，满足这些条件后张某才愿意搬出涉诉房屋。

那原告什么意见呢？

原告肯定不同意。看到张某态度如此强硬，家中经济确实困难，如果采取强制执行措施，案子虽然可以执行，但张某势必阻拦执行，法院会依法拘留张某，张某可能因此丢掉自己的工作。同时张某一家人又无处可去，这对张某来说无疑是雪上加霜。但是李某数次找到法院要求执行法院判决，如果不能执行，则影响法律和法院判决的严肃性。惟有从案件实情出发，做好双方当事人的思想工作，以执行和解的方式执行此案，才是最佳的解决方案。和解并不是强制执行的前置程序，但此案适宜采用执行和解，因为一旦强制执行，会引发一系列的矛盾，张某一家无处可去，可能导致社会不安的因素，张某还会起诉李某返还购房款和赔偿损失，增加当事人的诉累，如果能在执行中促成当事人达成和解，对这些事情一并解决，不仅减少当事人的诉累，节省司法资源，同时矛盾得到化解，真正做到“案结事了”。

执行还得考虑到最终的社会效果，法官做工作也不容易，接下来怎么办呢？

为了做好当事人的工作，找准案件关键点中，法官首先站在当事人的角度去看问题，认为此案张某的顾虑有三点：一、张某搬出涉诉房屋后无地方居住，无力购买房屋。二、张某返还涉诉房屋后，对其以后起诉李某赔偿房屋装修费用及损失的案件收集保存证据不利。三、张某担心返还房屋后，李某拒不返还其购房款。而李某与张某本是亲戚，虽然案件胜诉，但因当时是急需用钱给父亲治病而与张某签订的合同，现在又反悔，法理有据，但在情理上却是说不过去。所以李某也不愿将事态扩大，如果张某返还房屋，适当赔偿也是可以的。了解了当事人的心理后，法官决定先与申请人李某商量是否可以和解，并适当赔偿张某的损失，并给张某在同一小区租住一套房子给其暂住，李某当即表示同意。然后法官找到张某，向其说明如果拒不搬出，法院肯定会强制执行，而不会等到其起诉完李某后再执行，到那时张某的损失会进一步扩大。如果张某与申请人李某达成执行和解，李某愿意为其提供一套租期为半年的周转房，并将原购房款如数返还给张某，对于张某因签订合同无效而受到的损失双方可以商议，这样的话，张某不用再向法院起诉，减少诉累，承担不必要的法律风险，也有了一个暂时的住处。

那最终原告同意了吗？

张某开始有些犹豫，法官又找到双方的长辈，向其说明案情和法院强制执行的后果，由于双方本来关系不错，在法官和双方长辈的耐心解释后，李某与张某终于达成执行和解协议，由李某为张某在涉诉房屋所在小区租一套周转房，租期为一年，同时李某返还张某购房款10万元，并赔偿张某损失20万元，张某在收到这些案款时返还李某房屋。达成和解协议的第二天，双方便依协议自动履行，此案得以执结。

现在小产权房问题已经引起社会的关注，通过这个案件马法官有什么心得呢？

本案涉及小产权房买卖合同这一敏感问题，虽然此合同在法律是没有效力的，但是签订合同后卖方因房价上涨而反悔也是一种没有诚信的表现，因此在本案中李某在心理上对张某是有愧疚的，抓住这一点，在申请人这一方做和解工作没有难度。本案中被执行人家庭经济困难，强制执行不仅会使其失去住所，严重影响一家人的生活，而且会影响张某起诉李某赔偿损失和返还购房款的案件收集证据，因此为了彻底解决双方的矛盾纠纷，减少当事人的诉累，执行和解是解决问题的最佳途径。

由于当事人双方法律知识欠缺，法官应做好法律释明工作。本案中张某并不知道法院强制执行带来的后果，法官应告知依法强制执行不仅会对其工作和生活产生影响，同时也会影响到其起诉李某一方赔偿损失的案件。如果能在此案中将所有关于此房屋所涉及的问题一并解决，可以减少张某的诉累，张某也可以尽早拿到购房款和赔偿款，最终可以案结事了。

好的，由于时间关系，今天的节目就到这里了，感谢来自顺义法院执行一庭马中平法官，再见。

谢谢主持人，谢谢各位听众，再见。

今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任直播记录工作的北京市顺义区人民法院执行一庭彭美佳。

欢迎各位网友继续关注北京市顺义区人民法院在中国法院网、北京法院网、顺义法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友，再见！