北京市顺义区人民法院

北京人民广播电台

嘉宾白玉龙

访谈进行中

电台主持人庄兵与嘉宾白玉龙合影

直播人员
12月13日16:10，顺义法官谈“水管破裂淹邻居房 业主、物业要补偿”案
  • [主持人]：
    各位网友，大家好，我是此次直播的主持人、北京市顺义区人民法院研究室李秀文，很高兴再次与大家一起参与网上直播活动。
    [15:59:54]
  • [主持人]：
    各位网友，大家好，我是此次直播的主持人、北京市顺义区人民法院研究室李秀文，很高兴再次与大家一起参与网上直播活动。
    [15:59:55]
  • [主持人]：
    今天，顺义法院牛栏山法庭白玉龙法官将做客北京广播电台《法律调解室》栏目，讲述水管破裂淹邻居房 业主、物业要补偿”案。对此，我们将通过中国法院网、北京法院直播网、顺义法院网进行同步图文直播。
    [16:00:19]
  • [主持人]：
    小李是某小区三楼的业主。今年5月份，小李发现客厅地板出现变形，但未找到原因。后来，小区物业发现与小李同楼层的小张和小王家的入户自来水管有漏水现象。小李认为正是因为两位邻居家的自来水管长时间漏水才导致家里的地板被水浸湿变形，部分墙皮被泡，出现脱落现象。小李找到小区物业及两位邻居要求赔偿，但三方互相推诿，小李无奈将三被告告到法院要求赔偿损失。
    法官在接到案件后，第一时间进行了现场勘验，并组织当事人进行调解。两位邻居均表示可以赔偿小李一部分损失，但小李要求的数额太高。小李称他起初也不想要太多钱，因为三方都不想承担责任，小李内心赌气才主张了较多的赔偿款。在法官多次做工作之后，小李同意降低赔偿数额，小张、小王和物业公司最终也都答应给小李赔偿款。
    [16:00:36]
  • [电台主持人]：
    各位听众，大家好，欢迎收听北京广播电台城市服务管理广播《法律调解室》栏目，我是主持人庄兵。今天邀请到直播间的是顺义法院牛栏山法庭白玉龙法官，和听众朋友打个招呼吧。
    [16:12:56]
  • [嘉宾白玉龙]：
    主持人好，各位听众好。
    [16:13:16]
  • [电台主持人]：
    今天，白玉龙法官将为我们讲述一起房屋漏水的纠纷，首先还是请白玉龙法官给我们介绍下基本案情吧。
    [16:13:57]
  • [嘉宾白玉龙]：
    小李夫妇是某小区三楼的业主。2013年5月份，小李发现家里客厅的地板出现变形，但当时未找到原因。2013年9月20日，小区物业发现同楼层的邻居小张和小王家的入户自来水管有漏水现象，于是为两家更换了水管。小李认为正是因为两位邻居家的自来水管长时间漏水才导致家里的地板被水浸湿变形，部分墙皮被泡，出现脱落现象。小李于是找到小区物业要求赔偿损失。物业公司表示漏水的水管是小张和小王家的，物业公司不应当承担其损失。小李于是找到二位邻居要求赔偿损失。
    [16:16:58]
  • [电台主持人]：
    那二位邻居是什么意见呢？
    [16:17:15]
  • [嘉宾白玉龙]：
    二位邻居则认为，自己并不知道水管破裂漏水，也没有任何过错，这应当属于物业公司的管理范围，应当由物业公司承担责任。小李见谁也不想承担其损失，于是一纸诉状将二位邻居和物业公司一并告到法庭，要求三被告赔偿地板损失、墙面的修复损失以及房屋维修期间的务工损失共计8000元。
    [16:17:34]
  • [电台主持人]：
    这种事情我们还是会经常遇到的。
    [16:17:56]
  • [嘉宾白玉龙]：
    是的，因为现在大家都住楼房，一些电器或者用水设施老化会发生一些问题，也不太容易被发现，发现的时候可能已经造成一些损失了。
    [16:19:02]
  • [电台主持人]：
    是的。你看这个案件中，小李5月份就发现有问题了，但是一直没找到原因，知道9月份物业才发现问题。这样的情况，我们住户有什么责任？不能每天打开水管看看是否存在问题吧？
    [16:20:16]
  • [嘉宾白玉龙]：
    本案涉及到建筑物区分所有权的界定问题。按照通常理解，水表以上管道的产权为业主共有，应当由物业负责管理维护；水表以下的管道属于业主个人所有，应当由个人加以管理维护。
    [16:21:01]
  • [电台主持人]：
    业主没有专业水平，很难发现原因，即使发现漏水，又不是电工，也不知道怎么回事。
    [16:22:09]
  • [嘉宾白玉龙]：
    水管竖井在楼道里，平时没有人注意，业主一般只是在买水的时候才会注意到。而且像水管渗水这种情况也是慢慢形成的。
    [16:23:14]
  • [电台主持人]：
    小李还是比较聪明的，他不仅把漏水的邻居告到法庭，也将物业同时起诉。
    [16:23:48]
  • [嘉宾白玉龙]：
    是的，小李认为物业有维修保管的义务，在这个事件上物业存在过失。
    [16:24:21]
  • [电台主持人]：
    一段广告之后，咱们回到节目。
    [16:33:42]
  • [电台主持人]：
    您刚才说对现场进行了勘验，勘验情况怎么样呢？
    [16:36:28]
  • [嘉宾白玉龙]：
    法官接到该案后，第一时间到涉诉现场进行了实地勘验，发现漏水的自来水管位于三家室外的竖井内，竖井平时关着门，但是没有上锁。竖井的门正对着小李家的入户门，水管破裂的位置在水表以下的部位。通过现场确认，小张和小王均认可破裂的水管是通往自家的水管。另外，小李屋内门口处的地板出现鼓起变形，门口处的墙壁有被水浸泡的痕迹，墙皮已经脱落。
    [16:37:04]
  • [电台主持人]：
    那开庭时，双方都是什么意见呢？
    [16:38:18]
  • [嘉宾白玉龙]：
    庭审中，物业公司辩称，水管破裂的位置位于水表以下，该部分水管属于个人财产，而且供水管道属于专业部门管理的范围，不属于物业公司管理范围。发现水管破裂漏水时，物业公司及时通知了相关业主并进行了水管更换，因此对于小李的损失不应当承担赔偿责任。
    [16:38:38]
  • [电台主持人]：
    邻居是不是还是不同意赔偿呢？
    [16:39:10]
  • [嘉宾白玉龙]：
    二位邻居则辩称，由于竖井不在自己屋内，只有为水表充值的时候才会开竖井箱，平时谁也没有注意到水管的破裂，至于何时开始漏水更是无从知晓。同时又认为，由于竖井箱在室外，所以管道的维修应当是物业公司的职责，而且物业公司也没有告知该部分水管属于个人。
    [16:39:41]
  • [电台主持人]：
    那到底应该由谁负责呢？
    [16:40:20]
  • [嘉宾白玉龙]：
    对于该部分水管的维修和管理，物业公司称其与业主所签的物业服务合同中也没有明确的约定。
    [16:40:41]
  • [电台主持人]：
    那接下来怎么处理呢？
    [16:40:57]
  • [嘉宾白玉龙]：
    我们首先做物业公司的工作，因为法庭调解过程中，二位邻居已经同意赔偿小李的损失，但认为物业公司也应当分担一定的赔偿责任。经过长时间的解释说明，物业公司最终也答应补偿一部分。
    [16:42:13]
  • [电台主持人]：
    小李一开始要求多少钱？
    [16:42:29]
  • [嘉宾白玉龙]：
    一开始要8000多元，对于二位邻居和物业来说，他们觉得数额过高。这样我们又就数额做小李的工作。小李称，之所以要求赔偿这么多，因为其打算更换大部分的地板，墙面也要进行大面积修复。法官认为，小李要求的赔偿只能是一种合理的补偿，其地板和墙面损坏的面积并不是太大，小李的要求显然过高了，因此还有降低赔偿数额的空间。于是法官做小李思想工作，最后小李降低了赔偿数额，称起初也不想要这么多，因为三被告在此次事件上互相推诿，影响了其正常工作和生活。
    [16:43:50]
  • [电台主持人]：
    那最终达成调解意见了吗？
    [16:44:09]
  • [嘉宾白玉龙]：
    最终还是达成调解了，二位邻居和物业三方各赔偿小李700元钱。小李还是比较朴实的一个人，他想通之后根据市场价格提出的数额要求，最终是2100元。
    [16:45:35]
  • [电台主持人]：
    那还是挺好的。经过这个案件，白法官有什么调解心得吗？
    [16:46:01]
  • [电台主持人]：
    首先，本案涉及到建筑物区分所有权的界定问题。根据案情，原告主张的水管破裂位置在水表以下，此处产权恰好也是公共所有权和个人所有权的分界处。该部位的管理和维修法律没有明确的规定（当然法律也不可能有如此细致的规定），一般是通过物业服务合同加以明确。
    [16:46:21]
  • [嘉宾白玉龙]：
    本案水管漏水处位于个人所有的部分，按理应当由小李的两位邻居承担相应责任。但是，由于该小区物业服务合同对此没有明确约定，这就造成了管理上的模糊，所以本案小李和小王认为漏水的位置属于物业管理范围也就不足为奇了。
    [16:46:53]
  • [电台主持人]：
    好的，由于时间关系，今天的节目就到这里了，感谢来自顺义法院牛栏山法庭白玉龙法官，再见。
    [16:47:34]
  • [嘉宾白玉龙]：
    谢谢主持人，谢谢各位听众，再见。
    [16:47:51]
  • [主持人]：
    今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办对本次直播给予的大力支持和帮助。同时感谢担任直播记录工作的北京市顺义区人民法院牛栏山法庭孙留意。
    [16:48:13]
  • [主持人]：
    欢迎各位网友继续关注北京市顺义区人民法院在中国法院网、北京法院网、顺义法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友，再见！
    [16:48:26]