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各位网友，大家晚上好，我是此次直播的主持人，大兴法院研究室朱冉，很高兴与大家一起参与今天的网络直播活动。

今天，大兴法院立案庭法官刘杨、腾飞做客北京广播电台《首都法官热线》栏目，和听众朋友们谈一谈借名买房存在的法律风险及防范。

近年来，随着房价的快速上涨及相关房产限购政策的实施，“借名买房”，即以他人名义买房，成为一些对房屋有刚性需求却没有购房资格、或希望借他人名义购买低价房屋的购房者的选择。但“借名买房”的法律风险却也伴随而来。

访谈马上开始，欢迎大家继续关注本次直播。

各位听众朋友，大家好，欢迎收听北京广播电台《首都法官热线》栏目，我是主持人李雷。今天邀请到直播间的是大兴法院立案庭法官刘杨、腾飞，欢迎两位法官。

主持人好，听众朋友们好。

借名买房的概念，到底是什么意思，为什么有些人借别人的名字买房呢？

一是“借名”人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。二是购房人因年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是购房人想享受低价购房的优惠条件。

因为很多人有一套房，但是想要第二套房，所以想出了一些办法。是不是有这种情况？

是的，我可以举一个我院去年审理的案例。原被告是同胞兄弟，1991年被告的工作单位将一部分房屋出售给本单位职工，被告因已有一套住房，即将购房指标让与原告，并以被告的名义购买。后原告支付了首付购房款，一直居住至今。2013年该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权人登记为被告。原告多次要求被告办理房屋权属变更登记手续，但被告未予变更。故起诉要求被告协助办理房屋的权属变更登记手续。法庭庭审阶段，原告提交了房款收据、用以证明房屋是以石月明名义购买，房款是本人交纳。另外，购房协议是也是原告替被告代签。

这样的话，房屋是原告的，现在被告在居住？

对于这个问题，就是同胞兄弟之间的事情了。

如果当初原被告双方签订协议，约定房屋过户至原告名下，被告协议办理过户。这样的协议是双方出于真实意思表示，且不违反公平原则，法院是否会支持呢？

对此，我们首先需要确定此类合同的效力问题。如果认定合同有效，则会直接影响判决结果。之前，对于此类合同的效力认定在实践中争议很大。一种观点认为，此类协议违反了公有住房限制性政策，应属无效协议；另一种观点认为，最高法院司法解释规定，“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，但上述两个法规均不在此列，故此类合同为有效合同。”

还有什么案件，我们听两位嘉宾给大家介绍一下。

我可以再举一个法院审理的案例。刘某和王某系朋友关系，刘某系外地户口，无法在北京购买房屋。2010年结婚后以王某的名义在大兴区购置房屋，并签订协议约定，待刘某获得购房资格后，王某协助刘某办理房屋过户手续。2013年刘某办理了工作居住证，获得了购房资格。多次要求王某协助办理房屋过户手续，王某拒绝。庭审期间，刘某提供了委托购买房屋的协议，且有证据显示涉案房屋的首付款均由其缴纳，贷款长期亦一直由其偿还，加之涉案房屋所有购房手续、贷款手续、装修手续原件均在王某手中。涉案房屋虽系以王某名义购买，并登记在其名下，但该房屋的实际出资人为刘某，双方亦约定了涉案房屋实际归刘某所有。根据《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，“借名人”实际享有房屋权益，依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。故该房屋的实际所有人应为王某，且王某已获得购房资格，对刘某要求对方协助办理过户手续的请求，本院予以支持。

这是第二起案件，还有什么案件呢？

下面我说一下登记人过户的问题。我举个案例，原被告系亲兄弟，原告是弟弟，被告是哥哥；2013年弟弟起诉称其于2002年与哥哥签订协议约定，由于修建五环路，老房被占，哥哥是农民，可能会有一些优惠政策，故以哥哥名义购房房屋一套，产权归弟弟所有；弟弟在需要过户时，哥哥应无条件协助过户。后弟弟起诉确认该协议有效，法院判决支持其诉讼请求。2013年弟弟起诉哥哥协助其办理过户手续，期间哥哥将房产过户给其妻子，不予履行。后法院审理认定，哥哥和弟弟签订的《协议书》对于涉案房屋的变更登记事宜进行了明确约定，现该协议已由生效法律文书确认为有效，故哥哥应依约协助弟弟办理相应的房屋过户手续。将房产过户给其妻子并非基于房屋买卖等交易关系，且涉案房屋所有权人变更发生在诉讼过程中，故对于哥哥主张涉案房屋系夫妻共同财产不予采信，判令哥哥协助弟弟办理过户手续。

我们揣测一下，形式上买房的房主，哥哥为什么还要让出一部分权利给自己的妻子？

多数原因是因为现在的房价上涨很快，多数的案件都是在利益的驱使下造成的。

还有什么原因呢？

还有就是年龄比较大了，不容易申请贷款。

还有个问题，一般借名买房都是双方有一个协议，这个协议是受法律保护吗？

这个主要看双方的约定是不是符合法律规定。

对于借名买房，多数都是亲戚朋友，发生在亲戚朋友之间是不是这类案件的特点呢？

确实是这样的，大部分人都是会考虑到自己的亲戚朋友，但是在利益的驱使下，导致了案件的发生。

确实如此，那么针对这些问题，请二位法官对于此类的案件给大家提一些建议？

“借名买房”给双方当事人带来的诉讼风险非常大。在房屋满足过户条件后，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，“借名人”往往面临登记人拒绝过户的风险。

另外，一是大家不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房；二是对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房行为，为了避免发生纠纷后的财产损失，应当以书面的形式予以约束。但是需要再次强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效；三是实际出资人应留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。

好的，今天借名买房这个问题就谈到这里，也在这里提醒大家一下，以后一定要慎重，以免造成不必要的麻烦。我们今天的节目就到这里，感谢两位法官的做客。

谢谢主持人，听众朋友们再见。

今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办刘娜对本次直播给予的大力帮助，感谢大兴法院立案庭路小娜的辛勤劳动，感谢北京广播电台主持人李雷对大兴法院直播活动的支持。

欢迎各位网友继续关注北京市大兴区人民法院在中国法院网、北京法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友再会。