网上直播访谈,普及法律知识，展现法官风采。

各位网友，大家晚上好，我是此次直播的主持人，大兴法院研究室梁晓，很高兴与大家一起参与今天的网络直播活动。

今天，我院黄村法庭万盈法官和王莹法官将做客北京广播电台《首都法官热线》直播间，结合典型案例谈业主维权问题。

下面我给大家介绍一下本次直播访谈的基本情况。近年来，随着房地产业的飞速发展，大量业主的入住，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出。物业公司可以说是为业主服务的，其职责主要就是保证业主拥有良好的居住环境。那么，当因物业公司管理不善导致业主权益受到侵害时，业主该如何维权呢？今天，我院万盈法官和王莹法官将做客北京广播电台《首都法官热线》直播间，结合典型案例谈业主维权问题。

访谈将在晚上8点30分左右开始，请大家继续关注本次直播。

各位听众朋友，大家好，欢迎收听北京广播电台《首都法官热线》栏目，我是主持人李雷。今天邀请到直播间的是大兴法院黄村法庭万盈法官和王莹法官。

主持人好，听众朋友们好。

主持人好，听众朋友们好。

近年来，房地产业飞速发展，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长。一般来说，物业公司是为业主服务的，其职责是保证业主拥有良好的居住环境，那么，在业主权益受到侵害时，业主该如何维权呢？万法官、王法官，可以说在我们的现实生活中，几乎在每一个小区，业主和物业公司之间都会有一些纠纷，您能给我们介绍一些典型的案例吗？

我这里有个案例是涉及私搭乱建的，张先生购买了某小区楼房首层的二居室一套，房前有一个小院。在购房须知和入住合约中明确规定，凡业主购买首层楼房的，可获得小院管理权，允许业主在此种植花草、美化环境，但严禁私搭乱建、饲养家畜或改作他用，一经发现，物业公司有权拆除。后张先生父母在小院内建了简易房1间，并在小院南侧开设院门，将原有的绿地及绿化带铲除，铺设甬路出入。 物业公司以张某父母违反小区入住合约，在小院内私搭乱建房屋、破坏绿化地和堆放杂物等为由将其诉至法院。张某父母对在小院内搭建房屋、开门并铺设甬路等事实予以认可，但认为小区内私搭乱建的情况很多，自己不是第一家，要拆就都拆。最终，法院判决张某父母于判决生效后三十日内自行拆除小院内搭建的房屋，封闭小院围栏处开设的院门，拆除绿地上铺设的甬路，并不得在绿化地上堆放杂物。

这个案例里面涉及了一个概念，到底什么是私搭乱建？

私搭乱建主要是在物业向业主交房的时候，给你的房屋及周围环境的状态是什么样的，业主自己做一点绿化是可以的，但把原有的功能都改变了，就是私搭乱建。

这个业主提出的抗辩的理由是很有代表性的，在小区当中私搭乱建现象很多，很多业主都会问为什么只起诉我，这个理由为什么站不住脚呢？

每一个案件起诉到法院来，法院都只能处理个案。别的业主家出现过这个情况，物业也有可能起诉别的业主家。如果被诉业主认为其他家也有相同的情况，可以通过业主委员会或找到相应的部门另行处理。

如果物业公司起诉了，该拆还是得拆。还有其他案件和我们介绍一下。

现在比较典型的是小区的噪音污染问题，比如大排档麻将馆等。

尤其是现在世界杯期间。

根据相应的法律，环境噪声分为四种，咱们属于社会生活噪声由公安部门管理，物业应该配合相关部门来制止噪声，根据合同法规定，业主按时缴纳物业费，物业应保证业主有安全舒适的环境。物权法规定，居民小区内开设此类经营性质的小店，将居住用房改变性质用于商业用途的，须征得相关利害人的同意，否则小区内不得开设经营场所。

物业公司怎么做算是尽到了职责？

在开设饭馆等经营性场所之前，就应该向物业公司报告这件事情，物业公司就应按照法律或合同，告知居民是否能开。把利害关系人叫到一起询问意见，如果业主不同意还是要开，物业公司应该进行劝阻，劝阻无效的话，物业公司就该向相应机关进行举报，或向法院起诉。

如果物业公司有明显过错，当时在签订物业服务合同的时候，物业公司承诺过有24小时保安的巡逻，比如说大门有门禁，每个单元有门禁等相关安全措施，业主发现根本是形同虚设，这样的情况，物业公司没有履行自己的合同，物业公司也要担责吗？

他赔偿需要更高的标准，关于安保的物业费法院有司法实践可以让他少缴或不缴。

案例中反映了很多问题，比如说物业服务合同的时候，物业服务合同可能会很清楚，物业公司作出承诺要提供什么样的服务，绿化是什么样的，有没有池塘了，比较好的树、花啊，他没有做到他这些承诺，需要担责吗？。

在我们现实生活中也经常遇到，物业公司描述的非常美好，但与实际有差距，物业的承诺是否可以作为物业服务合同的部分，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用若干问题解释》有明确的规定，物业服务企业你公开作出的服务承诺，并且制定了相应的服务细则，应该认定作为物业服务合同的组成部分，物业服务企业不履行或者不完全履行，法律法规规定以及相关行业规范确定的这些义务的话，作为业主是有权请求法院判决物业服务企业承担继续履行等违约责任的。

物业服务企业他有时候随便提高物业服务费用，之前签的物业服务合同，每个月是每平米3、4元，有一天突然改了提高到5元了，到底可以不可以这样做呢。

随着物价上涨，很多物业公司提出物业收费太低，象这种情况区分对待，物业违规收费，根据最高法院的解释，有明确的规定，物业服务企业违反了相关规定，存在重复收费的情况等，业主可以以违规收费为由起诉到法院，我们在司法实践中会常常遇到。

业委会可以代表业主进行起诉，物业公司不想让业主成立业主委员会，会担心解聘物业公司，有时候会遇到老的物业公司不走，新的物业公司进不来，不能把手续转交给物业公司，从而产生一系列问题，这样该怎么办呢？

物业不合格，从程序上如何解聘呢？首先根据物权法76条规定，应该由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的双过半业主同意方能解聘物业服务企业。只要这些业主同意的话，就可以解聘物业服务企业，如果业主决定解聘物业的话，书面通知物业企业，下达物业服务企业解聘书，自送达之日起，解除双方的物业服务合同。

如果物业公司拒不退出呢？

业主委员会可以代表业主起诉物业公司要求其交还设施，业主委员会有权代表业主解除合同。

好的，我们今天的节目就到这里，感谢两位法官的做客。

谢谢主持人，听众朋友们再见。

今天的直播就到这里，感谢北京市高级法院新闻办刘娜对本次直播给予的大力帮助，感谢大兴法院民一庭刘欢的辛勤劳动，感谢北京广播电台主持人李雷对大兴法院直播活动的支持

欢迎各位网友继续关注北京市大兴区人民法院在中国法院网、北京法院网的网络直播，今天的直播就到这里，各位网友，再会。