各位网友，大家好！我是此次新闻通报会直播的主持人。北京市石景山区人民法院即将召开“借名买房案件审理中发现的问题及风险提示新闻通报会”。欢迎大家关注！

为积极贯彻落实国家保障性住房及房地产调控政策，进一步规范房地产市场交易秩序，提升百姓风险防范意识，引导购房者通过合法正常途径购房，避免和防范诉讼风险，石景山法院拟召开以“借名买房案件审理中发现的问题及风险提示”为主题的新闻通报会。
通报会将对近五年来受理的70余件涉借名买房案件调研分析，梳理借名买房案件的类型特点，通过发布典型案例提示借名买房行为存在的潜在诉讼风险，警示亲友之间借名买房可能因房价上涨反目成仇，不仅引发社会诚信危机，且易引发的系列连环诉讼，加大维权诉讼成本，难以实现最终的购房目的。

新闻通报会包括三项议程：石景山法院研究室负责人王华伟发表主持辞；民二庭庭长李军梅进行通报；民二庭审判员张英周发布典型案例。

各位媒体朋友大家下午好，北京市石景山区人民法院“假借买房案件审理中发现的问题及风险提示新闻通报会”现在开始。首先由石景山区人民法院民二庭庭长李军梅就我院审理的借名买房纠纷案件情况、案件类型和特点进行通报，并对借名买房行为存在的潜在诉讼风险进行提示。

为遏制房价过快上涨，北京、上海等地政府相继出台限制居民家庭购房的房地产调控政策，随着房地产 “限购令”、住房保障政策等与房地产密切相关政策的出台，一些购买人出于利益考量，为规避法律或政策对购房主体资格的限制，借用其他具备购房资格者的名义购房。由此造成房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，导致名义购房人与实际权利人相分离。随着房价不断攀升，近年来，借名人与出名人双方就借名买房引发的诉讼案件纠纷多发。我院通过对近五年审理借名买房纠纷案件调研分析，现就案件审理中发现的主要问题及风险提示予以通报。

一、借名买房纠纷的案件类型和特点　　

在我们今天通报的借名买房案件纠纷中，我们把实际出资人叫做借名人，登记房屋所有权人称作出名人。借名人与出名人以口头或者书面形式订立借名买房协议，约定由借名人以出名人名义出资购买房屋，并以出名人名义办理房屋产权登记证书，由借名人居住使用房屋，待时机成熟时出名人协助办理过户转移登记。据统计，近五年来，我院共受理涉借名买房系列纠纷70余件。

1、案件类型。根据借名涉及房屋的性质，可分为借名购买政策性保障房和普通商品房。这里的政策性保障房包括经济适用住房、两限房和自住型商品房（不包括房改房、福利房、拆迁安置房及参照经济适用住房管理的房屋），主要是指政府面向城市中低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。国家对政策性保障房的购买和交易主体资格均明确限定条件，只有符合特定条件才有资格申请购买。调研发现，所受理的借名买房案件主要涉及政策性保障住房，占到借名买房纠纷案件的90%以上。

2、案件特点。由于借名人借名买房原因和动机的不同，案件主要呈现以下特点： （1）缺乏购房资格或资质。申购人购买经济适用住房、限价商品住房，需要符合特定身份和收入条件，一般来说，当具有申购资格的人不具备购买能力或者无购房需求，为获得稀缺的保障房资源，在亲友之间易出现借名购房现象。“限购令”实施，使得一些非本市户籍居民家庭为规避未连续5年缴纳社保不得购房的规定,借用他人名义购房。

（2）规避国家信贷政策。房屋价格上涨和国家实施严格差别化的住房信贷政策，致使一些人虽有购房资格，但因年龄等原因无法申请办理贷款，或者为享受房贷利率折扣优惠，借用他人名义办理公积金贷款或商业贷款，也采取借用他人名义办理贷款买房手段。

（3）贪图便宜、享受优惠购房政策。在职职工购买单位内部集资建房、福利房，会享受一定优惠条件，优惠一般只针对单位内部职工，有购房需求近亲属为享受低价优惠购房条件，通过签订借名购房协议，借用符合购买条件职工的名义来购房；有些父母为节省过户费用、多报销供暖费或物业费，将出资购买的房屋登记在子女名下。

(4)转移财产、逃避债务。一些人拥有多处房产，怕“露富”，不愿暴露自身财产状况，采取借用他人名义购房投资；有些债务人为隐匿财产，恶意躲债，逃避法院强制执行，事先把房屋登记在他人名下，制造无力还债假象。一些离婚案中，夫妻一方将利用共有财产购买的房屋登记在他人名下，并与他人约定房屋所有权归自己所有，在离婚诉讼中主张该房屋系登记在他人名下的财产，以此转移、逃避分割夫妻共有财产。

二、借名买房行为潜在的诉讼风险提示。随着房价攀升造成巨额的利益空间，借名买房人与名义买房人的背后均隐藏着巨大的法律风险。

1、口头协议借名买房，存在借名事实举证不能的败诉风险。为规避保障性住房限购政策，借名购买保障性住房行为往往有一定的隐蔽性，多发生在相互信任的密切亲友之间。在房价大幅攀升，巨额利益驱使下，一旦出名登记的名义购房人反悔，若对买房、出资付款、还贷等仅有口头约定，无书面借名协议，实际出资购房人即负有对借名买房事实和实际支付购房款事实的举证责任。实践中，法院一般通过审查房屋认购金、首付款、银行贷款实际出资主体、房屋占有使用情况、购房款相关票据、购房合同、贷款合同、房屋所有权证书持有情况以及对于借名买房事实的合理解释等方面，综合认定是否构成事实借名买房行为。若当事人一方提供证据仅能证实对房屋购买存在出资关系，但不足以证明双方存在借名登记约定的，即不能对事实借名买房约定的举证形成完整的证据链条，可能要承担举证不能的败诉风险。

2、借名约定违反国家政策和法规，有被确认无效的风险。只有在借名购买已经具备上市交易条件，登记人并非摇号取得的保障性住房，才能被确认为有效的交易行为。实践中，对违反国家政策、法规的规定，借名购买政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据约定要求办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。因此，即使在当事人能够证明存在借名购房事实前提下，购买保障性住房的借名协议，因属无效借名协议，借名人应承担返还财产、依据各自过错赔偿损失的责任。

3、借名人不具有购房资质，可能有导致交易目的落空的风险。实践中，当事人约定一方以他人名义购房，并将房屋登记在他人名下，借名人对出资购买的房屋享有权益，其依据约定要求登记的出名人办理房屋所有权转移登记的，一般会得到法院的支持。为规避限购政策借名购买普通商品房或具备上市交易条件的保障性住房的行为，由于限购政策的限制，借名人起诉要求办理过户转移登记的，若借名人在要求办理过户登记时仍不符合申购资格的，借名买房协议则存在事实上履行不能的障碍，也不会得到法院的支持。

4、借名登记购买的房屋，可能有被恶意处分或强制执行的风险。根据物权登记公示公信原则，登记在出名人名下的房屋，推定为登记意义上的房屋所有权人。出名人未经借名人同意直接处分房屋，如将房屋设定抵押登记或将房屋出售过户给善意第三人，为维护交易秩序安全，法律通常会优先保护善意第三人利益，借名人就无法取得房屋所有权。当出名人的债务不能清偿时，房屋还可能被债权人申请采取保全、查封措施，被作为出名人的财产强制执行。此外，房屋还可能被登记人的配偶当作夫妻共同财产要求分割；登记人意外死亡的，还可能被登记人的继承人当作遗产要求继承。这时候，借名人取回房屋所有权，面临重重困难。

5、出名人出借他人使用资质，丧失所享有的购房资格。出名人可能一时没有购房需求或不具备购买能力，将购房资格借给或转让给他人行使，当其具备购买能力或有购买需求时，便丧失了自己所享有使用申购资格的机会。出名人允许他人以自己名义购房，还可能会在房屋产权登记等相关部门存档并留下记录，丧失将来自己所享有的购房优惠政策或条件。

6、允许他人以自己名义贷款购房，可能会使自己卷入诉讼纠纷。出名人允许他人以自己名义贷款购房，若房屋按揭贷款不能及时偿还或被设定抵押登记，不仅影响出名人的银行信贷信用，还可能面临被银行或抵押权人主张权利，被判决承担还贷或解押登记义务；出名人可能被卷入诉讼或执行案件中难以解脱。

最后，我们再次提醒广大群众，借名买房侵害了社会公共利益，违反了《经济适用住房管理办法》（建住发[2007]258号）、《北京市经济适用住房管理办法（试行）》（京政发[2007]27号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〈2010〉10号）等政策，存在着巨大的风险和隐患。建议广大购房者遵守房屋管理政策、克服侥幸心理，通过正规合法的途径购房！

下面由民二庭审判员张英周通报典型案例。

案例一、弟弟借用姐姐名义购买两限房，借名协议被判无效腾房又赔偿。

甄女士与甄先生系姐弟关系，2009年甄女士申请取得两限房购房资格，但因支付不起购房款。甄先生想购房但不具有申购资格，后姐弟俩签订《转让协议》商定甄先生支付甄女士五万元购买指标转让费，甄先生借用甄女士名义购房。

甄先生支付房款54万元，房屋交付后装修入住。2011年产权登记在甄女士名下。2014年房价涨至252万元（鉴定评估价），甄女士反悔将弟弟诉至法院，请求确认借名买房转让协议无效，判令甄先生腾退房屋；甄先生反诉请求甄女士返还购房款等费用并赔偿房屋差价损失。最终，法院认定双方借名购房协议因违反国家法律、法规和政策性强制性规定无效。甄先生不具有限价商品房购房资格借用甄女士名义买房存在过错；甄女士作为被借名人，明知甄先生无购房资格同意其使用自己名义购房具有同等过错，最终判令甄先生将房屋腾退给甄女士；甄女士返还甄先生购房款并赔偿房屋差价补偿款九十万元。

通过上述案例，我们可以看出，姐弟两人协议借名购买限价商品房，因借名行为违反国家强制性限购政策，有损社会公共利益，结果被确认无效，双方都没有实现自己要达到的目的。因此，我们建议，购房者要充分了解房屋的性质，看国家对房屋购买主体资格、条件有无限制，尤其对经济适用房、两限房等政策性保障住房，在购买时要慎重考虑，三思后行。

案例二、父母借女儿资格购经济适用住房，女儿起诉父母腾房无果再起纷争。

王某、刘某系王女士的父母。2004年王女士与开发商签订商品房购房合同，以30万元价格购买经济适用住房一套。房屋交付后由王某夫妇装修居住。2005年4月该房屋取得产权登记证书，所有权人登记为王女士，房屋产权证颁发后由王某夫妇持有。2010年12月，王女士通过挂失方式补办了新的所有权证书。

庭审中，王某夫妇提供原产权证、部分付款发票、公共维修基金收据及印花税、完税凭证证据原件，以证实系房屋出资购买人。王女士辩称，上述证据放在涉案房屋内，被其父母擅自拿走。王女士提供首付款、尾款发票、装修合同、家具购买合同及供暖费等票据，主张房屋为其出资购买、装修。王某夫妇辩称，上述证据系王女士趁家中无人偷偷拿走。王某夫妇提供的与王女士就涉案房屋商谈过户录音证据中显示，王女士承认房屋系父母借用其名义出资购买，购房款、装修均为父母出资。对此，王女士认为与父母对话的不是其本人，认为录音证据系伪造，但既未向鉴定机构缴纳鉴定费，亦未提供足以反驳的证据。

2010年，王女士诉至法院，请求判令王某夫妇腾退房屋并支付使用费。法院以王某夫妇已逾古稀并无其他住房，并一直住在房屋内，不具备腾房和支付使用费条件，判决驳回王女士的诉求。2012年，王某夫妇再次诉至法院，请求确认双方口头借名协议无效、王女士返还购房款、赔偿经济损失。房屋经鉴定评估现值252万元。法院经审理认为：录音证据可以证实借名买房及实际购买人出资的事实。结合原告持有主要证据原件情况，可以认定购房款实际由原告出资。因借名购买保障性住房行为违反国家政策和法规强制性规定，故应属无效。鉴于原告对借名买房协议无效存在过错，法院结合该案情况酌定被告赔偿原告信赖利益损失数额，最终判决王女士返还购房款并赔偿经济损失120余万元。

上述案例告诉我们，口头借名买房约定存在巨大潜在风险。本案难点在于，原、被告没有书面借名约定，但各持有部分购房凭证，双方持有购房凭证均有合理性和可疑性，事实处于难以查明状态。但争议期间形成的录音证据成为证实存在借名买房约定的关键证据，成为定纷止争的关键。但口头借名协议因有损社会公共利益属无效协议，原告借名目的落空。尽管原告拿回房款和部分损失赔偿，却永远失去了亲人，相互之间成为陌路，甚至仇人。同时，这也警示我们房产交易中要有证据意识，要妥善保管购房凭证，要以理性态度解决亲友之间的争议，房产有价、亲情无价。

案例三、外甥女借名出资购买福利分房、舅舅出借名义后反悔闹上法庭。

李先生起诉称，2002年其申请购买单位福利房一套，购买后暂借给来京工作没有住所的张女士居住。2013年由于住房紧张，要求张女士返还房屋，张女士借口推脱拒绝，故请求判令张女士腾退房屋。同时，张女士亦起诉称，其于2002年通过关系获得购买某企业福利房，由于没有北京市户口，不符合购买资格条件，经李先生同意以李先生名义购买，房屋交付后居住至今，后李先生反悔，故请求判令李先生协助办理过户手续。

经查张女士系李先生外甥女，张女士为非北京市户籍居民。2002年7月，李先生与某企业签订房屋买卖合同，约定由李先生以二万三千元价格购买福利房一套。其中，购房合同、购房款及公共维修基金发票、供暖费票据及房屋所有权证书等原件均由张女士持有，张女士在办理房屋交接手续后居住至今。2005年1月，李先生与爱人分别书写的《遗赠书》中载明：涉案房屋系李先生与爱人夫妻共有财产，外甥女张女士支付全部购房款。

针对李先生诉求，法院认定，依据遗赠书所载明张女士出资事实、张女士持有合同、票据原件及实际居住的事实，可以认定双方存在事实借名购房关系，张女士据借名约定在房屋内居住并无不当，双方应在解决借名买房合同效力和因此所产生的权利义务纠纷之后再解决房屋返还问题，据此，判决驳回李先生的诉讼请求。

针对张女士诉讼请求，法院认定，现有证据形成完整证据链，足以证明借名买房约定的事实。后在法院主持下，双方最终达成和解，李先生同意协助办理房产过户转移登记。上述案例显示，部分购房者由于购房资格的限制，借用亲友名义购买优惠政策的福利房，房屋涨价出名人往往易出现反悔，不认可借名事实。纠纷发生后，借名人应选择恰当的救济路径，若救济方式不当，可能导致不利后果。借名人与出名人关于借名买房约定属于合同纠纷，在借名协议效力及相关出资纠纷尚未解决前提下，借名人直接要求确认房屋所有权，或者出名人直接要求借名人腾退房屋的，一般不会得到支持。借名人应依据借名合同约定要求出名人协助办理房屋过户转移登记。出名人应在借名协议效力及相关出资纠纷解决完毕后，如合同被确认无效或者合同目的因无法实现被解除的，才能主张返还财产。

随着房地产市场的完善和发展，石景山法院将进一步加强对涉房地产相关纠纷的理论研究和实践探索，欢迎各位媒体朋友继续关注我院审判执行工作的发展和司法公开工作的进程。最后，再次感谢各位媒体朋友对石景山法院关心、支持，“借名买房案件审理中发现的问题及风险提示”新闻通报会到此结束，谢谢大家！

本次直播到此就结束了，感谢北京市高级法院刘娜同志的大力支持，感谢石景山法院民二庭的大力协助，本次直播亦得到技术室的支持。感谢各位网友的关注，下次直播再见。