昌平法院东小口法庭

新闻通报会现场

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11月6日14时，昌平法院召开“东小口法庭房屋租赁案件情况新闻通报会”
  • [主持人]：
    各位网友大家好，欢迎大家关注昌平法院的网络直播。我是本次直播的主持人、昌平法院研究室姚杨超。
    [14:10:49]
  • [主持人]：
    今天，我院在东小口法庭召开“房屋租赁合同纠纷案件”新闻通报会，对房屋租赁案件的审理情况、典型案件进行发布，并向社会公众发出法律提示。中国法院网、北京法院网将对此进行全程图文直播，敬请关注！
    [14:11:29]
  • [主持人]：
    开始之前，我先介绍一下东小口法庭的情况。昌平区法院东小口人民法庭2009年9月成立，地处典型的近郊城乡结合部，辖区内不仅有天通苑超大型居住社区等大型社区，还存在大量的农村自建房。因房屋类型多样、出租价格低廉、地理位置优越和交通便利等因素吸引了大量外来人口涌入租住，由此因房屋租赁矛盾产生的纠纷也与日俱增。对此，我院在东小口法庭召开新闻通报会，会上将结合典型案例，通报这类纠纷的案件特点、分析形成原因，并提出解决建议。
    [14:12:25]
  • [主持人]：
    北京电视台、北京广播电台、北京晚报、北京晨报、京华时报、民主与法制时报等十几家媒体参加今天的新闻通报会。
    [14:12:37]
  • [主持人]：
    新闻通报会马上开始，此次新闻通报会由昌平法院研究室尹海萍副主任主持。
    让我们走进本次直播。
    [14:12:52]
  • [主持人]：
    各位媒体朋友、各位来宾，大家下午好！我是昌平法院研究室的尹海萍，很荣幸主持今天的新闻通报会。
    [14:16:22]
  • [主持人]：
    今天我们在东小口法庭召开房屋租赁合同纠纷案件新闻通报会，对房屋租赁案件的审理情况、典型案件进行发布，并向社会公众发出法律提示。在此，首先感谢北京电视台、北京广播电台、北京晚报、北京晨报、京华时报、民主与法制时报、首都政法综治网、中国法院手机电视、昌平报、昌平电视台等媒体朋友们百忙中参加通报会，感谢大家对昌平法院工作的关注和支持。同时，今天恰逢正义网博友和京法网事网友走进北京特色法庭活动，我代表昌平区法院对各位博友、网友，市高院新闻办的同仁以及正义网的矫旭主编、张纯雯编辑旁听此次新闻通报会表示热烈的欢迎！
    [14:17:17]
  • [主持人]：
    今天，我院还通过中国法院网、北京法院网对本次通报会进行图文直播，并通过我院官方微博进行现场播报，感谢各位网友的关注!
    [14:17:37]
  • [主持人]：
    出席本次新闻通报会的有我院东小口法庭负责人、副庭长刘建伟和卢志成法官。据统计，昌平法院近三年受理的房屋租赁合同纠纷案件逐年上升，而地处城乡结合部、辖区内有众多大型社区和农村自建房的东小口法庭受理的该类案件最具典型性。所以今天的通报会就有请东小口法庭负责人刘建伟和卢志成法官分别为我们谈谈该类案件的审理情况，通报典型案例，并就房屋租赁过程中应该注意的问题向社会公众进行法律提示。
    [14:18:05]
  • [主持人]：
    下面请刘建伟副庭长通报我院东小口法庭房屋租赁合同纠纷案件审理情况。
    [14:18:20]
  • [刘建伟副庭长]：
    各位媒体朋友，各位网友、博友、各位来宾，大家好！我是北京市昌平区人民法院东小口法庭负责人刘建伟。欢迎大家来到东小口法庭！
    [14:19:02]
  • [刘建伟副庭长]：
    我们法庭成立于2009年9月，位于昌平东南部，与朝阳、海淀交接，是典型的近郊城乡结合部，管辖区域包括天通苑北街道办事处、天通苑南街道办事处、东小口镇和北七家镇的部分农村。辖区内不仅有天通苑这一超大型居住社区，还有宏福苑、佳运园、太平家园等大型社区，同时还存在一些农村自建房，房屋类型多样、出租价格低廉、地理位置优越和交通便利等因素吸引了大量人口在此租住，因房屋租赁矛盾产生的纠纷也与日俱增。也正因为如此，我们庭审理的房屋租赁合同纠纷案件在全院具有一定的典型性和代表性。通过分析东小口法庭2012年至2015年房屋租赁合同纠纷案件的审理情况，现就房屋租赁合同纠纷案件的特点、形成原因等予以通报。
    [14:19:34]
  • [刘建伟副庭长]：
    一、房屋租赁合同纠纷案件的特点。
    一是案件数量大、所占比重不断增加。据统计，2012年至2014年，每年全院新收民事案件（不含商事、知产案件）分别为12876件、13644件、12355件，审结案件分别为12386件、12874件、12944件。
    [14:20:23]
  • [刘建伟副庭长]：
    其中涉及房屋租赁合同纠纷的案件，2012年新收320件，所占比重为2.5%，2013年新收347件，所占比重为2.5%，2014年新收746件，所占比重达到6%。从我们法庭的情况看，2012年共受理房屋租赁合同纠纷案件53件。2013年受理106件，占全院该类纠纷案件的30.6%。2014年达到308件，是2013年的2.9倍，2012年的5.8倍，同时，涉房屋租赁合同纠纷案件新收和审结的案件数量占当年全庭的民事案件新收、审结数量的比重大幅度上升，占全院同类案件的比重也大幅度上涨。截止到2015年10月20日，东小口法庭共受理房屋租赁合同纠纷案件229件，所占本庭新收案件数量的比重为15.9%。
    [14:20:43]
  • [刘建伟副庭长]：
    二是从案件类型看，涉“群租”的房屋租赁合同纠纷案件所占比例较大。我院近四年审理的房屋租赁合同纠纷案件中，一些出租房屋面积较大，出租人为了获得高额利润，将一套房屋隔成若干小房间分别出租。承租人往往是租赁一套房屋中的某一间房屋。以东小口法庭为例，2012年至2014年，东小口法庭涉“群租”的房屋租赁合同纠纷案件数量每年均超过该类案件数量的一半，2014年所占比重高达71.1%。今年截止到10月20日，我庭共审理涉“群租”的房屋租赁合同纠纷案件119件，所占比重为52%。
    [14:21:16]
  • [刘建伟副庭长]：
    三是从当事人主体分析，房地产中介公司、“二房东”成为集中的被诉主体。而这其中以房地产中介公司为被告的案件更是呈增长趋势。2012年，东小口法庭受理该类案件8件，占新收房屋租赁合同纠纷案件的15.1%，2013年受理32件，占30.2%，2014年则达到135件，比例上升至43.8%。但是，今年该数量有所下降，截止到2015年10月20日，东小口法庭共受理被告为中介公司的案件共计52件，所占新收案件数量的比重为22.7%。
    [14:21:44]
  • [刘建伟副庭长]：
    四是案件标的额普遍不高，调撤率较高。据统计，东小口法庭在2012年新收标的额在一万元以下的房屋租赁合同纠纷案件有11件，2013年为37件，而2014年达到184件，同比增长4%，占全部房屋租赁合同纠纷案件的59.7%。
    [14:22:15]
  • [刘建伟副庭长]：
    案件争议多集中在房屋租金、押金、违约金（多是一个月房租）、钥匙押金、水电卡押金、燃气费、垃圾处理费等小额费用的承担上。对于这些案件，我庭法官注重在开庭前、审理时的调解工作，并适时来到社区法官工作站，与社区居委会一起开展多元调解，妥善解决纠纷。
    [14:22:42]
  • [刘建伟副庭长]：
    五是承租人的诉讼能力较弱。主要表现在诉讼请求不合理、举证能力较弱、合同签订上处于弱势地位等方面。比如一些承租人因在时间、精力、金钱上的投入导致其精神上难以接受，诉讼时会提出给付精神损害赔偿、交通费的诉讼请求，然而依据相关法律规定该请求往往得不到支持， 但承租人不得不为此支付更多的诉费。
    [14:23:26]
  • [刘建伟副庭长]：
    再比如当租赁合同到期或被迫解除合同时，一些出租人会以未交接完毕为由拒绝退还租金，但承租方因无防范意识导致无法提供证据加以证明。还有在合同签订过程中，绝大多数的合同为格式合同，出租人多会约定免除自身责任、加重承租人责任、排除承租人的主要权利等。
    [14:24:01]
  • [刘建伟副庭长]：
    二、房屋租赁合同纠纷案件产生的原因。（一）诚信缺失是主要原因。随着租赁市场的不断发展，催生了大量房地产中介机构和专门从事房屋转租出租的“二房东”，他们控制着很多房源。
    [14:25:01]
  • [刘建伟副庭长]：
    在利益的驱动和经营行为不能得到良好监管的情况下，房地产中介机构或“二房东”利用信息获取上的优势地位，做出违反职业道德的事情，比如口头协议、串通抬价、乘机涨价等。中介公司或“二房东”利用自己占有房屋的主动权，失信于出租人、承租人，违规出租、恶意拖欠租金、克扣押金服务费等，这些行为都导致了房屋租赁合同纠纷案件的多发。
    [14:25:14]
  • [刘建伟副庭长]：
    （二）辖区房屋性质的多样性决定案件数量多、类型复杂。辖区处于典型的城乡结合部。辖区内城区与城中村并列存在，商品房、限价房、经济适用住房、农村宅基地上自建房、农用土地上所建房屋、小产权房等出租房屋类型多样，不同性质的房屋所签订租赁合同的效力不尽相同，独特的地理特性使得该类案件具有一定的复杂性，一定程度上增加了审理难度。
    [14:25:42]
  • [刘建伟副庭长]：
    （三）“群租”、擅自转租等不当租赁行为易引发纠纷。一些房主、中介公司、“二房东”，为追求个人利益最大化，不惜付出一切代价打隔断出租房屋。群租房居住环境脏乱差、资源紧张、水电等基础设施不完善，存在安全隐患，引发了一系列纠纷。一些承租人未经房主同意擅自转租，也容易产生纠纷。
    [14:26:08]
  • [刘建伟副庭长]：
    （四）中小型房地产中介机构较多，经营不规范现象突出。中介结构从业资质良莠不齐。有的不具备相应资质的小公司、夫妻店，通过租借资质证书、借名经营等方式“借照开业”甚至“无照经营”，一旦发生纠纷就关张了事、溜之大吉；也有的中介公司，只有少数几个业务员具备经纪人资质，不具备资质的员工则“借证执业”，借用具备资质员工的名义开展业务；甚至有部分从业人员私刻印章，或用假名、化名开展业务活动，一旦发生纠纷即逃之夭夭。
    [14:26:57]
  • [刘建伟副庭长]：
    部分承租人因为出租房屋信息不对等、对周边环境不熟悉、生活阅历少等原因，他们往往轻信于黑中介或者没有中介从业资质人员的口头承诺，轻易签订有漏洞的租赁合同，极易引发后续纠纷。而房主将房屋交付给中介后，对中介的资质及信用缺乏审核，对房屋状况缺乏有效的监管，实践中往往出现中介欠付房主租金、擅自分租甚至卷钱蒸发的现象，而实际承租人向中介交纳租金后因房主未收到租金而被要求搬离房屋，从而引发连环纠纷。
    [14:27:13]
  • [刘建伟副庭长]：
    为了更好的规范房屋租赁市场，有效化解房屋租赁合同产生的纠纷，为当事人提供良好的风险提示，我们东小口人民法庭采取了积极的应对措施。
    [14:28:21]
  • [刘建伟副庭长]：
    一是针对部分房地产中介公司的不诚信行为，将相关中介公司和有关单位、部门进行汇总，及时发送司法建议并关注回函及落实情况。
    [14:28:42]
  • [刘建伟副庭长]：
    二是针对一些承租人缺乏法律认知和对“黑中介”、“转租人”的厌恶情绪，寻求矛盾平衡点，引导当事人理性诉讼。
    [14:28:54]
  • [刘建伟副庭长]：
    三是建立与社区居委会、街道办事处、公安局、规划委员会等部门的多方联动机制，加强法官、法官助理、人民陪审员、调解员等人员的调解能力培养，促进房屋租赁合同纠纷调解工作的社会化、专业化。
    [14:29:28]
  • [刘建伟副庭长]：
    四是重视从源头上提高当事人对合法权益的保护意识，并借助新闻媒体宣传典型案例，提高当事人的法律意识和诉讼能力。
    [14:29:36]
  • [刘建伟副庭长]：
    在今后的工作中，东小口法庭还将充分利用网站、微博等自媒体加大对房屋租赁合同纠纷案件中凸显出的不诚信中介公司、“二房东”的公布力度，为营造良好的房屋租赁环境提供有力的司法保障。
    [14:30:06]
  • [主持人]：
    谢谢刘建伟副庭长。下面请卢志成法官通报东小口法庭房屋租赁纠纷案件典型案例。
    [14:36:11]
  • [卢志成法官]：
    各位媒体朋友、各位网友、博友、各位来宾，大家好！我是东小口法庭法官卢志成。下面由我通报我庭房屋租赁纠纷案件的典型案例。
    [14:36:53]
  • [卢志成法官]：
    案例一，租房不宜图省事 选择中介需谨慎。（一）基本案情，2013年11月10日，高先生与北京某房地产中介公司签订《房屋租赁合同》，约定高先生承租中介公司位于北京市昌平区天通东苑某房屋，租期一年，租金每月1800元，支付方式为年付。
    [14:37:42]
  • [卢志成法官]：
    高先生称合同签订后自己缴纳了一年的房租21600元，押金1800元，有线电视费216元，燃气费、电费剩余233元。2013年11月13日，高先生却接到了房东的通知要求收房。经与中介公司联系得知房东是要提前收房，双方无法继续履行合同，中介公司并没有积极主动协商，之后，房东拆除了水表、电表，导致高先生无法继续租住涉案房屋，高先生遂将中介公司起诉至法院，要求中介公司退还押金、租金、误工费、精神损失费、搬家费、交通费等费用。
    [14:38:11]
  • [卢志成法官]：
    中介公司辩称，不同意高先生的诉讼请求，收房是房东的责任，不是他们不租了，其没有违约。
    [14:38:34]
  • [卢志成法官]：
    （二）裁判结果。
    昌平法院经审理后认为，原被告签订的《房屋租赁合同》有效，因中介公司的原因导致高先生不能继续居住在涉案房屋，导致合同已经实际解除，中介公司的行为构成违约，判令被告中介公司退还高先生押金1800元、租金21000元、电费和燃气费236元、有线电视费210元。对于误工费、搬家费、交通费、精神损失费，原告证据不足，不予支持。
    [14:39:09]
  • [卢志成法官]：
    （三）法官提示。
    近年来，被告为房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷呈增长趋势。一些当事人因为出租房屋信息不对等、对周边环境不熟悉、生活阅历少等原因，容易轻信于中介公司的口头承诺，轻易签订有漏洞的租赁合同，易引发后续纠纷。而将房屋委托中介公司进行出租，虽是房主的省心之选，但委托不善会带来更多麻烦。
    [14:39:47]
  • [卢志成法官]：
    法官提示，在进行房屋出租或者承租房屋时，可以选择有资质、信誉好的中介公司进行房屋租赁，但要与中介公司签订书面合同，对容易发生争议的问题明确约定。租赁期间，房主、承租人应当互相了解彼此的信息，定期联系中介、查看房屋，以掌握房屋的租赁情况。
    [14:40:03]
  • [卢志成法官]：
    案例二，合同到期勿大意 双方交接需留底
    （一）基本案情
    2014年2月16日，陈先生与李女士签订房屋租赁合同，约定李女士将位于北京市昌平区天通苑西二区某房屋的次卧出租给陈先生，约定居住人数不超过一人，租期一年，房屋租金每月1450元，押金1450元、钥匙押金100元、电卡押金200元。
    [14:40:41]
  • [卢志成法官]：
    陈先生诉称，合同到期后，李女士以忙碌为由拒绝退还押金1750元，还以补交阶梯水费，晚交房租、保洁费为由拒绝退还押金。陈先生遂诉至法院要求判令被告李女士退还房屋押金1750元以及承担自己的误工费。
    [14:40:58]
  • [卢志成法官]：
    被告李女士则辩称，不同意原告的诉讼请求，合同约定居住1人，但实际居住的是2人，原告故意拖欠房租、没有办理退房手续，没有交房门钥匙和电卡，合同期满前一个月没有配合带新租户看房，房屋空置一个月的损失应由原告承担。
    [14:41:12]
  • [卢志成法官]：
    （二）裁判结果
    昌平法院经审理后认为，1、关于被告所称的实际居住二人，经当事人协商一致可以变更合同，原告在2014年11月3日补交了垃圾费和水费，被告予以接受，应视为双方一致同意变更了只能居住一人的约定；
    [14:41:53]
  • [卢志成法官]：
    2、关于被告所称故意拖欠房租，原告虽存在不按约定支付租金达3日的情形，但被告并未主张按照合同约定要求解除合同、收回房屋。押金不退，而是接受了房屋租金，双方的合同继续履行；
    [14:42:06]
  • 卢志成法官;3、关于被告所称到期没有办理退房手续，没有交房门钥匙和电卡，依据庭审查明的事实，原告已电话告知被告搬走的事实，且钥匙押金和电卡押金系在房屋押金之外另行交纳，双方合同中并没有关于未退钥匙和电卡则房屋押金不予退还的约定；
    [14:42:17]
  • [卢志成法官]：
    4、关于被告所称的未配合新租户看房，庭审中被告自述在带新租户看房时并没有给原告打电话，因此，被告以上主张不能成立。关于退还的具体数额，因原告未向被告交还钥匙，被告已经自行更换了门锁，因此钥匙押金应不予退还。因电卡一直存放于诉争房屋，原告并未将电卡带走，因此被告应将电卡押金退还。房屋押金在扣除原告晚交房租的滞纳金后应予退还。
    [14:42:54]
  • [卢志成法官]：
    最终昌平法院判决被告李女士退还原告陈先生电卡押金200元、房屋押金950元。
    [14:43:08]
  • [卢志成法官]：
    （三）法官提示
    在房屋租赁合同履行完毕时，对于因房屋押金、钥匙押金、电卡押金等退还问题引发的纠纷也是常见的纠纷。法官提示，为了避免出租人和承租人在合同履行完毕时引发押金纠纷，合同双方当事人应注意以下几点，
    [14:43:24]
  • [卢志成法官]：
    1、退房时应履行交接手续，承租人应通知出租人进行验房，最好通过书面的形式确认房屋及室内物品状况、数量。2、承租人在使用租赁房屋期间应当合理、合法使用房屋，避免承担因物品损坏造成的赔偿责任。
    [14:43:37]
  • [卢志成法官]：
    3、出租人应当定期检测租赁房屋的物品及附属设施，积极履行合同约定的维修义务，同时承租人如若发现物品、设施有损毁的，应当及时告知出租人维修，对于通知内容、维修票据等双方均应予以保留。如果承租人根据自身需要进行安装附属设施的，应当征得出租人的同意，并就相关费用分担形成书面意见。4、承租人在租赁期满时应当主动交纳完毕各项由其承担的费用，避免发生纠纷。5、退租时，应当将涉案房屋进行卫生清理，同时对租赁房屋进行拍照或录像，将最后的房屋状况证据予以保留。
    [14:43:48]
  • [卢志成法官]：
    案例三，房屋转租风险大 合同约定需明确
    （一）基本案情
    贾先生与王先生于2014年6月20日签订房屋租赁合同，约定王先生承租贾先生所有的位于北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某房屋，租期两年，租金为每一季度16500元，支付方式为押一付三，押金为5500元。
    [14:44:21]
  • [卢志成法官]：
    贾先生诉称，合同中明确约定不许将房屋全部或部分转租他人，不准擅自拆改变动房屋主体结构。但是贾先生在7月中旬便发现王先生擅自在房屋客厅增加隔断，并将房屋分租他人，明确违背了合同约定。贾先生与王先生进行多次协商，但王先生依旧置之不理至今仍未腾房。贾先生遂将王先生起诉至法院要求解除双方签订的合同，被告立即腾房并给付房租及违约金至腾房之日止。
    [14:44:39]
  • [卢志成法官]：
    被告王先生辩称不同意原告的诉讼请求，不同意腾房。
    [14:44:46]
  • [卢志成法官]：
    （二）裁判结果
    昌平法院经审理后认为，原被告签订的房屋租赁合同有效，合同中明确约定被告在租赁期内不得将房屋部分或者全部转租他人，否则原告有权解除合同，收回出租房屋，并要求被告支付一个月的房屋租金作为违约金。
    [14:45:21]
  • [卢志成法官]：
    因为被告支付的租金及押金共计22000元已经支付到2014年11月24日，因此，对于原告请求支付房屋租金的请求法院不予支持。现被告将涉案房屋进行转租，构成违约，最终法院依法判决解除双方签订的租赁合同，被告腾房并支付违约金5500元。
    [14:45:29]
  • [卢志成法官]：
    （三）法官提示
    在利益最大化的驱使下，房地产中介公司或者“二房东”会在承租房主房屋之后，将房屋进行转租，且根据现有的调查数据显示，转租的情形并不少见。由于擅自转租直接破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，容易造成多层次的对房屋的占有关系，增加出租人要求返还房屋的困难
    [14:45:54]
  • [卢志成法官]：
    《合同法》第224条规定“未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
    [14:46:13]
  • [卢志成法官]：
    在此，法官提示，房主在出租房屋时，应在合同中明确约定是否同意转租以及违约转租的后果，在发现承租人擅自转租时，应及时向承租人提出异议。
    [14:46:20]
  • [卢志成法官]：
    案例四，承租人租房未审产权 真房主出现要求腾房
    （一）基本案情
    2015年5月14日，原告李某与被告刘某签订《北京市房屋租赁合同》，约定李某承租刘某位于北京市昌平区天通西苑三区某房屋的主卧一处，租期一年，租金每月2000元，租金支付方式为半年付。合同签订后，李某向刘某支付了房屋租金、押金等费用，并预交了水费、垃圾处理费等。
    [14:46:50]
  • [卢志成法官]：
    李某诉称，2015年5月21日，涉案房屋的产权人冯某到租赁房屋内告知房屋没有出租，并更换了门锁，要求李某腾房。李某便将出租方刘某诉至法院要求法院判令解除双方签订的合同，返还房屋租金等相关费用。
    [14:47:04]
  • [卢志成法官]：
    被告刘某辩称，同意解除合同，但是没有钱退。李某住进来到现在的钱也没有扣除，并称当时其也出了中介费，应该予以扣除。
    [14:47:15]
  • [卢志成法官]：
    （二）裁判结果
    昌平法院经审理后认为，本案中，因涉案房屋的产权人更换了门锁导致无法使用涉案房屋，原告李某要求解除合同于法有据。现原告李某于2015年5月23日搬离房屋，其所交纳的押金、租金、水费等费用应当予以退还，法院依据涉案的房屋所有权人更换门锁的日期认定为原告实际居住使用房屋租赁的期限。
    [14:47:53]
  • [卢志成法官]：
    最终法院判令双方解除合同，被告退还原告租金11467元、押金2000元、钥匙押金100元、电卡押金200元、水费704元、垃圾处理费714元。
    [14:48:14]
  • [卢志成法官]：
    （三）法官提示
    通过审判实践发现，相当一部分的承租人在承租房屋时没有核实房屋产权的情况，想当然的认为中介公司或者“二房东”享有出租权。在未了解房屋产权人的情况下签订合同是导致诉讼发生的根本原因。
    [14:48:23]
  • [卢志成法官]：
    法官提示，承租人在承租房屋时，需要注意承租房屋时应当要求出租方出示房屋的合法出租权，比如授权委托书、委托出租合同、代理出租合同、附有同意转租的租赁合同等，否则会涉及到出租人无权处分的问题。对于承租人和房主而言都可能遭受损失。
    [14:48:38]
  • [卢志成法官]：
    案例五，租赁房屋要装修 协议约定解忧愁
    （一）基本案情
    何先生与凌先生于2015年3月18日签订房屋租赁合同，约定凌先生将位于北京市昌平区东小口镇立汤路某房屋出租给何先生使用。租赁期限为2015年3月28日至2016年3月27日，租金每月26000元。
    合同签订后，何先生将租赁房屋进行了大修。后因出现特殊情况，租赁合同难以继续履行，何先生于2015年5月24日向凌先生提出终止合同，并征得了凌先生的同意，凌先生也收回了房屋钥匙。
    [14:49:48]
  • [卢志成法官]：
    2015年6月24日，何先生与凌先生又签订了一份《补充说明》，即凌先生同意退还保证金26 000元，并赔偿装修损失4000元。但直至现在凌先生也没有履行说明中约定的事项，因此，何先生起诉至法院，要求被告返还原告租房押金人民币26 000元，赔偿装修损失4000元。
    [14:50:08]
  • [卢志成法官]：
    被告凌先生辩称，装修损失可以商量，但是因为公司领导不同意，押金无法退还。
    [14:50:22]
  • [卢志成法官]：
    （二）裁判结果
    昌平法院经审理后认为，本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》中就一方提前终止合同的违约责任进行了约定。后原被告双方又签订了一份《补充说明》，明确约定被告退给原告押金2.6万和装修费4000元。
    [14:50:50]
  • [卢志成法官]：
    法院认为该《补充说明》是双方关于退租事宜的协商，并就装修费和押金达成了一致意见，被告应当按照该《补充说明》履行义务。被告辩称于法无据，法院不予支持。最终法院判决被告退还原告租房押金人民币二万六千元，赔偿原告装修费人民币四千元。
    [14:51:03]
  • [卢志成法官]：
    （三）法官提示
    在房屋租赁合同纠纷中，因房屋装修引发的纠纷不在少数，为避免该类纠纷的产生，法官提示，如果承租人需要对涉案房屋进行装饰装修，应取得出租人的同意，如果承租人未经过出租人的同意擅自进行装饰装修，将构成侵权，应当承担侵权责任。如果承租人经过出租人同意进行装饰装修，后引发装饰装修纠纷的分两种情况处理。
    [14:51:47]
  • [卢志成法官]：
    一是租赁合同被确认无效时，对于未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，不同意利用的可以由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应该恢复原状；对于已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
    [14:51:59]
  • [卢志成法官]：
    二是合同解除的，如果是因出租人违约导致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；如果是因承租人违约导致合同解除的，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
    [14:52:08]
  • [卢志成法官]：
    如果是因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；如果因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。
    [14:52:16]
  • [卢志成法官]：
    再次感谢东小口法庭卢志成法官。
    [14:52:48]
  • [卢志成法官]：
    今天的通报会设置了媒体提问环节，媒体朋友们可以围绕房屋租赁纠纷案件，结合感兴趣的话题进行提问。需要提问的朋友请举手示意。
    [14:53:04]
  • [记者提问]：
    请问卢法官,在审理此类房屋租赁纠纷案件过程中，遇到的最大困难是什么？
    [ 卢志成法官回答]：
    第一是送达难，我们总结的不诚信的当事人多采取拖、躲、关三种方式逃避送达。
    [14:54:10]
  • [卢志成法官回答]：
    拖是许诺到庭，但多次通知，多次以各种理由拖延到庭。躲是经常变更居住或经营地点，当我们采取邮寄或上门送达方式送达时，往往找不到当事人。关就是关闭通讯工具，甚至停机变更通讯号码。在此情况下，当我们无法直接送达时，就只能采取公告送达。这样也就延长了审理的时限，导致司法的低效率。
    [14:54:35]
  • [卢志成法官回答]：
    第二是查证难。房屋租赁纠纷案件争议焦点多集中在费用的给付，房屋腾退的时间，经济损失的多少上，而这样的琐碎事情很多当事人都没有注意保留证据，当双方当事人陈述不一致时，在无直接证据证明的情况下，案件的关键事实便不易查清。法官依据举证规则认定的事实则未必能与客观事实相符。
    [14:55:01]
  • [记者提问]：
    请问一下刘建伟副庭长，有这么多的涉中介的租赁案件，你们有没有考虑整理一个房屋中介的“黑名单”，以提示广大租户？
    [15:08:13]
  • [刘建伟副庭长回答]：
    将中介机构列入“黑名单”这种方法，我们现在并没有这么做。因为这些我们审理的案件中，很多都是中介机构中的某些少数员工的不规范行为，不能代表整个中介公司整体的行为。同时这些案件中，有的承租人也有一定的过错，我们作为一个中立的裁判机构，不能直接将这些机构列入黑名单。
    [15:08:37]
  • [刘建伟副庭长回答]：
    我们会结合我们案件审理的实际情况，通报一些典型的案例，并做一些提示，一方面警示中介公司，另一方面也是对租户进行风险提示。
    [15:08:54]
  • [刘建伟副庭长回答]：
    同时，今年2月以来，我们与社区、居委会展开了交流工作，我们也会邀请一些中介机构到场进行座谈，加强各方的沟通，以规范中介机构的行为。
    [15:09:05]
  • [主持人]：
    由于时间关系，提问就到这里。如果大家还有问题，我们将在会后安排采访。我们也希望各位新闻媒体的朋友们、各位博友、网友能一如既往地关注、监督和支持昌平法院！今天的新闻通报会到此结束。谢谢大家！
    [15:14:33]
  • [主持人]：
    今天的庭审结束了。此次直播得到了北京市高级法院新闻宣传办公室刘娜的大力指导和支持，在此表示衷心的感谢！
    本次直播到此结束，再见。
    [15:18:26]