各位网友，大家上午好！今天我院将在本院机关举办“商业经营类房屋租赁风险提示与防范”新闻通报会,介绍该院商业经营类房屋租赁合同纠纷案件的审理情况，总结问题，进行风险提示与防范。

该通报会将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网进行网络图文直播，我院新浪官方微博 @北京市大兴区人民法院也将对本次新闻通报会进行关注。

现在来宾和媒体朋友们正在入场，请网友继续关注本次通报会。

通报会由我院党组成员、政治处主任、新闻发言人王柏东主持，现在就让我们进入今天的通报会现场。

各位同志，各位新闻媒体的朋友们，大家上午好！我是北京市大兴区人民法院党组成员、政治处主任、新闻发言人王柏东，今天的新闻通报会由我主持。

出席今天新闻通报会的有大兴法院党组成员、副院长闫春生,开发区法庭庭长李宝才,开发区法庭代理审判员贺维,开发区法庭代理审判员张小娟，《法制日报》、《民主与法制时报》、中国法院网、首都政法综治网、北京电视台《首都经济报道》、《新京报》、《北青社区报》、《大兴报》的新闻媒体朋友们。另外，今天的通报会还将在北京法院网、中国法院网进行图文直播，我院官方微博 @北京市大兴区人民法院 将在新浪微博平台对本次通报会进行微博直播，感谢网友们的关注和支持。各位同志，各位新闻媒体的朋友们，大家上午好！我是北京市大兴区人民法院党组成员、政治处主任、新闻发言人王柏东，今天的新闻通报会由我主持。

依照会议议程,首先由我院党组成员、副院长闫春生发言。

大家上午好。当前，随着市场经济的不断改革深化，各类市场经营活动进一步活跃，市场主体扩大了对商业类经营性用房的需求，商业用房在租赁合同市场中的角色与地位日益突出，房屋租赁交易活动的类型和范围不断扩大。与此同时，因商业经营类房屋租赁合同引发的纠纷数量逐年增加，对社会和谐与经济发展均产生了一定的负面影响。除此以外，在用于经营性用房的房屋租赁中，不论是简单的口头约定，还是企业之间厚达百页的复杂书面合同，都存在不规范、不明确、不合法的约定，一旦发生纠纷，对交易双方都带来了不同程度的商业风险。对社会和谐、经济活动与经济发展均产生了一定的负面影响。为此，我院结合审判实践，对商业经营类房屋租赁合同中的纠纷案件进行了深入调研，总结此类租赁合同纠纷案件中存在的高风险问题，以进行风险提示与防范。

依照会议议程,下面由我院开发区法庭法官贺维进行主题发布。

各位媒体朋友，大家上午好。按照会议议程，下面我就近年来大兴区人民法院审理的商业经营类房屋租赁纠纷的相关案件情况，向大家作简要通报。一、我院近年来审理的商业经营类房屋租赁合同纠纷案件的基本情况。2012年1月至2015年10月，近四年时间我院已受理商业经营类房屋租赁合同纠纷819件。2012 年至2014 年，商业经营类房屋租赁合同纠纷收案数分别为143 件、205 件和260件，而2015 年截至10月，该类案件收案数已达211 件，明显呈逐年递增趋势。案件数量上升的同时，以合同约定不明确、承租人装修物的处理及补偿、违章建筑出租、租赁房屋不符合约定用途为代表的商业经营类房屋租赁合同纠纷问题不断出现。

二、商业经营类房屋租赁合同纠纷案件的特点。通过对商业经营类房屋租赁合同纠纷案件的梳理，我院发现该纠纷存在以下几个明显特点：一是商业经营类房屋租赁合同约定不明确导致纠纷隐患大。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”房屋租赁主要涉及承租人对房屋的占有使用，因此从租赁房屋的交付一直到返还房屋的过程中，经常出现因商业经营类房屋租赁合同某项条款约定不明确导致出租人和承租人发生争议，协商无法达成一致而引发诉讼的现象。比如承租人对所租赁的经营用房屋一般会现场确认房屋现状等相关情况，但通常仅是到租赁房屋现场看一看，对租赁房屋的了解更多的是听出租人介绍或中介介绍。在双方签订租赁合同时，承租人对房屋现状、租赁面积没有进行确认，对某些重要事项又多是通过口头协商达成协议，而不是以书面方式确定下来，导致承租人在租赁后无法开展经营活动或因客观原因限制导致合同目的无法实现而产生纠纷；又如在租赁合同里对附属设施的维修义务约定不明，在承租人要求出租人维修相关设备时，出租人拒绝进行维修，并进而要求承租人自行维修相关设备，一旦发生问题，导致双方互相扯皮，不能理性解决，甚至引发治安问题。再如当租赁期届满后，承租人要求解除租赁合同并返还租赁房屋，出租人以承租人对租赁房屋有损坏，未对租赁房屋恢复原状要求承租人承担赔偿责任；而承租人以现有状态即为承租时出租人交付的原状进行抗辩，双方对此存在争议也易导致诉讼。

二是当事人不诚信诉讼的情形多。在租赁合同中，因牵涉到租金或履约保证金――也就是俗称的押金的返还及租赁房屋的返还问题，而交易中双方经常通过非书面方式，通常以短信或电话方式沟通协调合同解除的相关事宜，但一旦发生纠纷，在诉讼阶段主张解除等事项的当事人容易因缺乏相关证据，所做的陈述不被法院采信，另一方当事人为自己的利益也会极力予以否认。例如当承租人因自身原因要求提前退租，通常会向出租人通过发函、电话或以短信形式要求解除合同，而出租人为了减少退回的剩余期限的租金，会以各种理由拒收解除通知或辩称未收到解除通知，而合同中未明确约定双方的通知方式，由此导致承租人在实际未使用租赁房屋的情况下仍要支付部分租金。另一种情况是出租人以承租人经催促未按约交纳租金为由请求解除合同，承租人对此则辩称其未交纳租金的原因在于出租人，且拒绝返还租赁房屋；或出租人在承租人欠缴租金，擅自搬离租赁房屋的情况下，故意躲避出租人，拒绝支付租金。出租人、承租人在诉讼中恶意利用审判程序拖延诉讼，最典型的就是毫无根据地提起管辖异议，阻挠一方当事人希望尽快解除合同的目的。

三是需要评估鉴定的情形较为常见，争议解决期间长。在涉及商业经营类房屋租赁合同案件中，由于对涉经营场所的商业经营类房屋租赁合同的解除、无效或撤销的认定会涉及承租方的经营损失。由于承租人承租房屋系用于经营，承租人多会对承租的经营性房屋进行一定的装修、改扩建等添附行为，该类添附即属于承租人的经营损失。对于承租人的添附物，如属于出租人同意装修并同意在合同终止后继续使用的，一般会采取由出租人折价补偿的方式解决，但装修附属物的价值则租赁双方很难达成一致。因为在现实中承租方的装修、改扩建等添附的设施普通人很难自行评估价值，而承租方通常仅能提供很难核实的装修收据等，且添附物在承租人使用中会发生折旧，由此在涉及对房屋添附物作价补偿时，承租人和出租人对装修残值容易发生较大争议，往往需要申请法院委托专业评估机构对添附物的剩余价值进行评估。同时评估添附物价值又要求法院及评估机构现场进行现场查勘确定评估范围，评估鉴定本身也需要一定的时间，导致该类商业经营类房屋租赁合同案件的审理周期要长于普通的租赁案件，据不完全的统计该类商业经营类房屋租赁合同案件的审理周期一般为5至6个月，有的甚至更长。

四是经营用租赁房屋无法实现合同用途的案件有增长趋势。近年来，一部分土地使用权人因利用国家鼓励高新科技产业发展政策或谋取私利等各种原因，不按照政府规划用途建设房屋或违背土地用途对外出租地上物建筑，又或者未取得房屋建设许可建造违章建筑对外出租。而承租人因信息不对称或自身的疏忽大意，在签订合同时不知道所承租房屋的使用性质，在承租房屋后未核实房屋相关状况即装修使用所租赁的房屋，并对外开展经营，直到需要办理营业执照或其他政府许可证照的时候，才发现承租的房屋因限制登记而无法办理营业执照，其不仅会面临工商行政部门的处罚，自身也可能蒙受巨大的经济损失。

三、对商业经营类房屋租赁合同相关问题的建议和提醒。商业经营类房屋租赁合同的正常履行，直接关系到出租人和承租人的切身利益。在经济活动极度发达的当今社会，稳定的房屋租赁市场不仅需要法律的完善，也需要出租人和承租人在法律规定的范围内合理合法的行使各自的权利，履行各自的义务，共同促进租赁市场的和谐稳定发展，降低社会的运行成本，减少此类案件的纠纷数量。以上就是本次新闻通报会的主要内容，感谢各位出席。希望通过本次通报会，能让社会公众对房屋租赁纠纷的常见特点及风险多发点有全面的了解，同时，也提示大家总结、注意、防范上面提及的法律风险点，切实有效地避免纠纷隐患的发生。谢谢各位！

下面按照通报会议程，请开发区法庭法官张小娟通报典型案例。

【典型案例一】2013年11月23日，边某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定以1300万元购买115号商铺。2014年6月20日，边某（甲方）与梁某（乙方）、居间方北京某物业（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：梁某承租115号商铺，建筑面积为146平方米（预售合同面积），租赁用途为商业，租期8年，自2014年交房当日起至2022年交房日前一日止。首期租金应于2014年6月23日前支付。自该租约签订之日起2014年6月23日前，乙方应向甲方缴付1个月房屋租金44400元作为租赁保证金；甲方应在收取乙方首期租金之日起将该承租单元交付乙方使用；乙方以收到该物业钥匙之日为准。甲乙双方自租约签订之日起，在该租约有效期内，如租约双方任何一方违反该合同中任何规定而致使另一方利益受损，另一方有权在违约行为发生后通知违约方要求其予以纠正，在七个工作日内违约行为仍不能得到纠正的情况下有权解除并终止该合同；如租约双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于1个月房屋租金（44 400元）即租赁保证金作为违约金。乙方逾期五天未付租金且乙方在收到甲方发出通知七个工作日后，仍未支付租金即视为违约。《商铺租赁合同》签订当日，梁某支付了定金4500元。后梁某未交纳首期租金，亦未接收115号商铺。边某在通知梁某交纳租金未果后诉至法院，要求解除双方的租赁合同并要求梁某赔偿房屋租金168 660元及违约金44 400元。梁某到庭辩称115号商铺并没有交付其使用。另外当时合同上写的是146平方米，但实际其只是看了一下房，没有确定房屋面积，实际115号商铺满足不了开美发店的商业目的。庭审中，经法院释明，梁某明确表示不承租115号商铺，边某亦同意解除《商铺租赁合同》。梁某表示曾向边某主张解除《商铺租赁合同》，但未提交证据予以证明。

法院经审理认为：边某与梁某签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合同有效，合同双方均应依据合同约定全面据实履行。梁某以实际行动明确表明不履行《商铺租赁合同》，边某同意解除合同，符合合同约定，法院予以支持。梁某未按合同约定按期及时交纳租金，应当按照合同约定支付违约金，故对边某要求梁某支付违约金的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。对梁某已交纳的定金4500元，应作为合同约定的保证金的一部分予以扣除。因梁某拒不履行合同已构成根本违约，应当支付房屋空置期间的租金，结合租期及免租期的情形，考虑到房屋梁某未实际使用，法院根据合同的履行情况及双方当事人的过错程度及违约金数额等因素予以酌定。最后法院判决梁某支付边某房屋租金及违约金共计84300元。法院提示与建议：承租人在签订房屋租赁合同前务必对所租赁房屋的现状及相关附属情况充分掌握，对影响合同履行的相关事项，例如房屋坐落位置、面积、产权情况、水电暖气费标准、物业费事项要与出租人达成一致并在合同中予以明确。对书面合同已载明的事项，在发生争议后再予以否认，除非有确凿的证据证明出租人与承租人之间已另行达成新的协议，否则其主张很可能因证据不足而不被法院采信。另外，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人还可以要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，但合同另有约定的除外。

【典型案例二】2013年6月1日，潘某与刘某签订租赁合同，约定潘某租赁刘某的房屋用于开设便利店，租期三年；并约定潘某向刘某交纳5000元押金，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣租金、费用以及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。随后，双方就房屋及房屋内附属用品、水电设施等进行了清点和交接。2015年5月底，合同期限届满，双方因租赁房屋及房屋附属设备设施的损坏赔偿问题发生争议，潘某诉至法院要求刘某退还其房屋押金5000元。刘某当庭抗辩不同意潘某的诉讼请求，主张因潘某未按正当方式使用房屋，导致房屋内部分设备毁损丢失，墙砖破碎脱落，且未经同意自行拆除房屋内部隔断并更换采暖炉等，要求从潘某所交纳的房屋押金中扣除相应损失。潘某认可其拆除了房屋隔断并更换了采暖炉，但主张已就上述事项与刘某协商一致。庭审中，双方均提交了房屋交接时的物品交接清单，对房屋入住之初的附属设施物品现状争议不大，但对房屋的原始结构以及合同期满后的房屋现状争议较大。经庭审调查，双方对于各自主张均未能提交证据予以佐证。该案诉讼标的虽低，但双方在未能就押金退还问题协商一致后多次发生冲突，数次报警，矛盾突出。为此，从举证责任分配原则出发，法院多次做双方工作，最终双方达成一致调解意见，刘某退还潘某押金4000元，潘某撤诉。

法院提示与建议：该案中，双方存在的问题一在于交接清单不完整不明确，导致双方对于租赁房屋及附属设备设施现状各执一词；二在于租赁期间对于租赁房屋及附属设备设施的重大维修或处理未及时留存证据；三在于发生争议后，双方未采取合法合理方式积极协商，导致冲突加剧。针对以上问题，建议租赁双方应明确约定房屋的具体用途，而非笼统的约定房屋用途为商业或居住，以便于明确租赁房屋的正当使用方法；其次，租赁双方应详细记录房屋交接时的现状，必要时可通过拍照或摄像的方式进行记录。此外，在租赁期间如发生物品或房屋损坏的，应及时保存证据，协商处理解决。

【典型案例三】2014年5月16日，原告甲公司与被告乙公司签订房屋租赁合同，乙公司将位于北京市大兴区黄村镇某地东侧楼一层门面房、场地以及附属设施租赁给甲公司，期限为10年，年租金为87万元，用途为餐饮、商铺、酒店、住宿、健身娱乐等，同时合同第三款约定乙公司有义务提供800KW以上的三相电、配有空调设施及完善的消防设施，有上下水。合同签订后甲公司一次付清了一年租金，但甲公司后发现租赁房屋没有合法的审批手续，房屋也没有经过消防验收,根本就无法办理营业执照等经营的手续，甲公司主张其根本无法进行经营，甲公司租赁该房屋进行经营的目的无法实现。故诉至法院要求判令确认甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效，乙公司退还已付的租金及利息共计88万余元。在审理中，乙公司表示涉案房屋现没有产权证、没有建设工程规划许可证。2015年6月3日，双方办理了钥匙的交接手续，且均表示涉案房屋由乙公司自行处理，与甲公司再无关系。法院认为，就涉案房屋，被告乙公司未能提交房屋产权证或建设工程规划许可证，双方之间的房屋租赁合同应属无效。因涉案房屋已经交付给甲公司使用，其在签订本案租赁合同时亦应知道涉案房屋的状况，现其虽主张无法使用，但是其在房屋内张贴了招租公告，且根据本院现场勘察的情况与其主张亦不相符，故虽然房屋租赁合同被认定为无效，但甲公司仍然应当参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费。在甲公司提出交还钥匙后，乙公司不置可否，故2015年1月31日以后的占有使用费甲公司可不予支付。最后法院判决甲乙公司签订的合同无效，乙公司在扣除甲公司的房屋使用费后返还32万余元。

法院提示与建议：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该案中，乙公司提供的房屋没有取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的相关许可，故其与甲公司签订的房屋租赁合同系无效合同。承租人在租赁经营性房屋时，务必核实房屋的产权情况及是否存在行政管理限制无法办理营业执照的情况，要求出租人出具相关凭证或向房屋管理机关及工商行政管理机关进行核实。对需要办理营业执照的，可以与出租人就协助办理营业执照进行明确约定。如果因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照或出租人不配合办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任，但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时应当知道租赁房屋存在上述限制，或出租人依约不负协助义务的除外。

下面根据会议流程进行媒体提问，记者朋友可以进行现场提问，有哪位记者朋友有感兴趣的问题可以提问。

新闻通报会现场正进行媒体提问环节。

再次感谢今天出席通报会的各位来宾。本次新闻通报会到此结束！

各位网友，今天的新闻通报会到此结束。感谢到场的记者朋友和各位网友的关注，同时要特别感谢中国法院网、北京法院网及北京市高级人民法院新闻办的大力支持！