通报会现场

参加通报会的媒体记者

参加通报会的法官

王国才副庭长在接受采访

法官在接受采访

现场媒体
11月27日10时，二中院召开“二手房买卖居间合同纠纷案件情况”新闻通报会
  • [主持人]：
    今天我院将召开“二手房买卖居间合同纠纷案件情况”新闻通报会，欢迎关注！
    [09:25:09]
  • [主持人]：
    近年来，受北京二手房交易递增影响，涉及房屋中介的纠纷大量发生，频频诉至法院。为向社会通报此类案件特点、成因，并结合实践提出相关有益提示，我院对2013年以来审理的二手房买卖居间合同纠纷案件进行了专题调研。
    [09:43:12]
  • [主持人]：
    今天的通报会由新闻办主任高志海主持。
    [09:57:02]
  • [主持人]：
    媒体记者已陆续进入现场，通报会马上开始，请继续关注！
    [09:58:53]
  • [高志海]：
    今天我院召开“二手房买卖居间合同纠纷案件情况”新闻通报会，欢迎各位媒体朋友参加。下面首先介绍参加今天通报会的法官，他们是民四庭副庭长王国才，法官王玉、陈洋。下面请王国才副庭长先就相关情况进行通报。
    [10:13:41]
  • [王国才]：
    近年来，受北京二手房交易递增影响，涉及房屋中介的纠纷大量发生，频频诉至法院。为向社会通报此类案件特点、成因，并结合实践提出相关有益提示，我院对2013年以来审理的二手房买卖居间合同纠纷案件进行了专题调研。
    据统计，2013年度我院共审理涉及二手房交易居间合同纠纷案件90件；2014年度共审理47件；2015年1月到10月，共审结24件。虽然近年来二手房交易居间合同纠纷案件数量呈下降趋势（其中，有受三中院成立，辖区调整因素），但受到央行降息、降准等利好因素影响，北京二手房交易量已经显著回升，此类案件很可能在未来一到两年内迅速增加。
    [10:15:00]
  • [王国才]：
    一、二手房交易居间合同纠纷案件特点。
    我院审理的二手房交易居间合同纠纷案件表现出如下三个特点：
    1、纠纷主体和直接成因相对固定。二手房交易中，常见的合同形式是三方合同,少数情况下是两方合同。在二手房交易习惯中,往往由购买人承担居间费用，故纠纷基本发生在购买人和中介机构两者之间，通常不直接涉及出卖人。此类纠纷通常发生的原因是其中合同一方没有履行或完全履行居间合同下的义务。个别案件中，纠纷的成因可能来自出卖人，如房屋出卖人隐瞒房屋信息或拒绝过户，居间合同当事人也倾向于向合同相对方主张权利。
    纠纷直接成因方面，我院审理的此类案件多由学区划分、落户、房屋政策变化等因素对房价造成了重大影响导致买卖双方无法达成交易，此种情况下，对于中介费支付条件是否成就，购买人与中介机构易发生纠纷。
    2、诉讼请求较为单一。二手房交易中介合同纠纷案件的诉讼请求主要为两种，一种为房屋买卖中介机构认为自己已经履行完毕居间服务合同，要求购买人支付中介费；另一种为房屋购买人认为中介机构没有履行或完整履行居间合同义务或存在违约，要求房屋买卖中介机构退还已付中介费。在我院2015年1月到10月审理的24件此类案件纠纷中，中介机构要求购买人支付所欠中介费的有9件，购买人主张中介机构没有履行或完整履行合同义务而要求退还中介费的有11件，既主张支付或返还中介费又一并主张对方赔偿违约行为造成的损失的有4件。
    3、争议焦点集中。此类案件双方的争议主要集中在两个方面。一是中介机构工作人员做的口头承诺是否存在，是否为合同内容的一部分；二是中介机构是否完整履行了合同义务以及中介费给付条件是否成就。例如，已签订购房合同，后因故未办理网签或虽办理网签但未办理过户的情况下，中介机构是否有权收取中介费，房屋购买人是否有权扣减中介费等。
    [10:15:39]
  • [王国才]：
    二、二手房交易居间合同纠纷的成因
    通过对近三年审理的二手房交易居间合同纠纷案件特点进行分析，主要由以下成因造成：
    1、居间合同中未约定中介机构未尽协助过户义务的责任条款。《中华人民共和国合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同” 。实践中，居间合同常约定房屋买卖合同签订后，购买人有义务支付中介费，而对于中介机构协助保障过户义务却未定相应责任。这一缺失导致部分案件中，房产中介在促成买卖双方签订购房合同后，怠于履行协助过户的义务，导致房产无法过户的情况下仍可主张中介费，而购买人在主张中介机构未尽协助过户的义务要求赔偿时，却缺乏合同依据，无法充分保护自身利益。
    2、部分中介机构存在隐瞒信息、虚假承诺、怠于提供服务的现象。我院审理的此类案件中，中介机构隐瞒信息、不尽充分告知义务导致的纠纷占很大比例。例如，在“意向金转定金”问题上，一些中介机构在向客户索取意向金时，通常会同时在合同中约定一定条件下意向金转化为定金，但部分中介未明确告知意向金在何时会转化为定金，或仅告诉客户意向金可以退还。此后若购买人不满意房屋，房产交易未完成，购买人才发现意向金已转化为定金，不能退还。还有一些中介机构在向购买人介绍房屋时隐瞒房屋相关的质量、环境等问题或瑕疵，在看房时采取缩短看房时间或安排夜间看房等方法隐瞒房屋缺陷。又如，中介机构在做出某种口头承诺后，却未在合同中体现，待纠纷发生时，房屋购买人往往无法证明口头承诺的存在。
    3、房屋购买人缺乏法律知识和房产交易经验，风险防范意识较弱。我院审理的此类案件中，二手房购买人主要是对相关法律法规缺乏专业性认识的自然人，对于二手房买卖中的各方的权利、义务以及行业惯例没有清晰认识，对二手房买卖的法律风险缺乏必要警惕，在交易过程中过于轻信中介机构工作人员的口头陈述，而没有审慎地审查标的房屋的实际情况就签约，或签约时没有认真确认文件的内容就进行签字，这也是导致纠纷的原因之一。
    4、 房屋中介机构的“独占交易”行为，加剧了纠纷的升级。首先，中介机构对“房源”的独占与房屋出卖人自主选择权存在冲突。房屋出卖人委托中介出售房屋，中介机构在合同中通常会要求出卖人在委托期限内不得自行或另委托他人出售，并约定相应的违约责任，这就是中介机构对“房源”的独占。实践中，部分中介机构在委托期限内未能售出房屋，而房屋出卖人又无法在委托期限内自行出售房屋，从而导致了纠纷。
    其次，中介机构为杜绝“跳中介”现象而采取的措施过分加重房屋购买人的义务，造成了事实上的不公平。为避免房屋购买人为规避中介费绕开中介人私下交易的行为，中介机构通常会在《看房确认单》上约定：看房完成后，购买人（有时包括购买人的近亲属）即使不通过该中介机构而通过其他中介机构购得所看房屋，同样应当向该中介机构支付中介费或负担赔偿金。此条约定加重了购买人的义务，使房屋购买人面临额外的经济损失风险。这些中介行业“独占交易”行为，限制了二手房出卖人和购买人的自主选择权，提高了纠纷发生的风险。
    [10:23:11]
  • [王国才]：
    三、防范二手房交易居间合同纠纷法律风险的建议
    为规范房屋中介行业健康、稳定发展，更好维护保障房屋购买人、中介机构的合法权益，减少不必要的诉讼纠纷，我院就如何防范此类纠纷法律风险提出如下三点建议。
    1、房屋购买人应充分认识二手房交易存在的法律风险，强化自我防范。房屋购买人应对相关法律法规及规章着重了解，在签署文件或签订合同前应仔细审查合同文本内容。在看房时，购买人应当全面审查房屋的各项情况，既要检查房屋的实体状况，也要核查房屋的权利状况，不要轻信中介机构的口头承诺。其次，房屋买卖中介公司数量很多，良莠不齐，部分中介机构存在不诚信行为，危害购买人利益，因此购买人应选取信誉良好的中介机构进行委托，切勿贪图费用低廉，因小失大。再次，购买人还要注重在交易过程中保留证据，对中介人员的陈述、承诺等事项要取得中介机构的书面确认，以免在纠纷发生时无法有效举证。
    2、中介机构应加强自身管理，提高服务水平。中介机构应加强从业人员管理，提升工作人员职业性、纪律性，规范业务流程，在审查房源、进行宣传、引导购买、协助缔约、后续服务等环节强化内部监督。在宣传环节，中介机构应向客户充分说明房屋信息，不虚构、不隐瞒，履行好提示和说明义务。在缔约环节，中介机构应协助买卖双方审查购房合同，避免误解。在过户环节，中介机构应积极协助办理过户。
    3、房屋中介行业主管机关和行业组织应积极作为，力促房屋中介行业健康发展。房屋中介行业主管机关应加强房屋中介市场管理,规范行业经营，确保中介机构依法经营、诚实守信、公平竞争，保护房屋购买人合法权益。对不具备经营资质的房屋中介机构应坚决取缔，严把市场准入关；对在中介经营活动中严重不诚信或存在欺诈行为的中介机构，应依法查处。房地产中介行业协会作为自律组织应充分发挥自我管理、自我约束的作用，制定房屋中介行业规范，并协助房屋交易中介机构改善服务水平。
    [10:23:48]
  • [高志海]：
    下面进行答记者问（略）。
    [10:32:22]
  • [高志海]：
    答记者问结束。今天的通报会到此结束。
    [10:47:24]
  • [主持人]：
    今天的通报会到此结束，谢谢关注！
    [10:49:50]