各位网友大家上午好！欢迎大家关注北京市第一中级人民法院的网络直播！今天我们将为大家带来的是“房屋买卖六大热点问题暨典型案例发布”新闻通报会，在通报会开始之前，首现向大家介绍本次新闻通报会的基本情况：
随着经济发展、文化建设、社会管理新常态的形成，房屋交易市场乱象丛生的态势愈演愈烈。这既给普通民众的经济活动带来了较高风险，也给法院审判提出了更大挑战。作为矛盾纠纷解决的最后一个利器，法院除了通过依法公正裁判充分保护当事人权益外，通过法制宣传等形式引导民众进行合法交易以及理性、有效维护自身权益也是我们的一项重要职责。为此，北京市第一中级人民法院搜集了近三年来我院审理的1400余件涉房屋买卖案件，并分两个板块归纳整理出涉及房屋买卖的共计六大热点问题及相关典型案例予以公布。

通报会即将开始，请各位网友持续关注！

各位来宾，媒体朋友们：上午好！首先，我代表北京市第一中级人民法院，向今天与会的各位媒体记者表示热烈欢迎，感谢你们来参加我院举办的房屋买卖六大热点问题及典型案例媒体通报会。

随着我国经济、政治、文化等方面的不断发展变化，房屋买卖纠纷也出现了一些新特点，表明普通民众购买房屋时还存在一定风险，也给法院审判提出了一定挑战。

作为矛盾纠纷解决的最后一个利器，法院除了通过依法公正裁判充分保护当事人权益外，通过法制宣传等形式引导民众进行合法、理性交易，增强防范风险能力，也是我们的一项重要职责。

为此，我们搜集了近三年来我院审理的1400余件涉房屋买卖案件，归纳整理出涉及房屋买卖的六大热点问题及相关典型案例予以公布。我们希望通过这些典型案件的发布，就当前房屋买卖中的高风险点给广大民众以明晰的提示。

下面，首先由我向大家介绍一下我院近年来审理的涉房屋买卖类型案件中凸显的几个热点问题。

热点问题一：一房数卖。随着市场经济的活跃度不断攀升，在房屋买卖领域，在巨大利益的驱使下，“一房二买”甚至“一房数卖”现象时有出现，由此引发的纠纷也越来越多。所谓“一房数卖”，是指出卖人将同一套房屋先后出售给了不同的买受人。由此引发买受人要求确认其他房屋买卖合同无效、优先履行自己的房屋买卖合同、赔偿损失等纠纷。

实务中，数个买受人维护自身权益时首先想到的是其他房屋买卖合同是否存在因恶意串通而无效的情形，若数个合同都不存在无效情形，且买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。不能继续履行的合同买受人，可以要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。

热点问题二：阴阳合同。所谓“阴阳合同”，顾名思义，就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同，一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“阴合同”，另一份为双方办理网签登记时登记备案的合同即“阳合同”。

我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序，在房屋买卖过程中确立了网签程序，即双方签订网签合同后产生备案效力，不能再进行其他交易行为，从而保证交易安全。

然而，由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下，依据网签合同中的交易价格，故当事人在签订网签合同时往往故意降低价格，造成两份合同的房款不一致。

实务中，一般认为，即便网签合同故意降低房屋交易价格，存在规避税收征管的目的，但并不影响整个房屋买卖合同的效力，对于房屋买卖合同的认定，应当根据真实意思的买卖合同来确定双方权利义务关系。

热点问题三：借名买房。“借名买房”，顾名思义，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。

实务中，通常称实际出资人为“借名人”，称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

借名人出资买房，却将房屋登记在其他人名下，主要有以下3种情况：1、不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制，因而借用他人身份购买房屋。这是借名买房最常见的情形，占到了借名买房案件总数的90%以上。

2、为了转移财产或逃避债务。3、为了节约将来可能发生的过户费用，父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下通常是出于这一考虑。

发生纠纷后，借名人基于对法律关系的认识所选择的救济路径对于自身权益的保护有很大影响。诉讼请求选择不当可能会导致得不到法院支持，延长诉讼时间，增加维权成本。

为避免当事人徒增诉累，我们从以下两方面提出建议：1、借名人主动起诉的情形。借名购房关系中，房屋所有权登记在出名人的名下，借名人对于房屋不享有所有权，而仅对于出名人享有合同权利，即要求出名人将房屋过户至自己名下的债权。

故借名人不应直接起诉要求确认房屋所有权归自己所有，而应当以借名购房合同为依据，要求出名人协助办理过户手续。若借名人经法院释明后仍然要求确认房屋所有权归自己所有，法院将驳回其诉讼请求。

2、出名人起诉的情形。出名人以自己为所有权人为由要求借名人返还房屋的场合，借名人可以以双方存在借名购房合同作为抗辩，亦可以提出反诉，要求办理房屋过户登记手续，法院在同一案件中合并审理，可以节约借名人的诉讼成本。

若经过法院释明，借名人坚持不反诉的，法院仅就其抗辩是否成立进行审理，此时，借名人的举证情况至关重要，若借名人能够提出充分的证据证明借名购房关系的存在，且借名行为合法有效，法院将判决驳回出名人关于腾房的诉讼请求。

热点问题四：二手房买卖中的善意取得。对于普通民众而言，买房是生活中的大事，必须慎之又慎，尤其是对于个人之间的二手房买卖。

然而有些交易风险确实令人猝不及防，比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人，但由于登记错误或存在隐名共有人等原因，其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利，在该出卖人以自己名义出售房屋后，房屋原权利人往往会起诉到法院，要求追回房屋。

在房屋已过户的情况下，买受人是否能够“保住”房屋产权，就要看其是否构成不动产的善意取得。

根据物权法的规定，善意取得必须同时满足的三个条件是：1、房屋买受人受让房屋时是善意的，这里的“善意”指买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权。

但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。

2、以合理的价格转让，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。

3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

热点问题五：经适房买卖。经济适用住房是指已经列入国家计划，由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。由于经适房自身的特殊性质，现行法律政策对于其上市交易采取了相应的限制措施。

近年来，随着房地产业的迅猛发展，司法实践中随之出现大量因经适房买卖合同引发的纠纷，而其中又以经适房买卖合同效力的认定最为典型。

依据现行政策、法律规定，经适房买卖合同并非一概无效，而是以出卖人转让房屋的原购房合同签订日期进行区分，采取“老房老政策，新房新政策”的办法

即出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记的，或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

此处的上市交易条件一般指取得房屋所有权证书已满5年或者取得契税发票已满5年。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理

在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理地予以确定。

热点问题六：央产房买卖。央产房指原产权属于中央在京单位的住房，包括已购公有住房和职工住宅两大类。已购公有住房是指按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。

在已购公有住房中，包括两类不得上市交易的住房，即不宜公开上市出售住房和部长房。不宜公开上市出售住房是指凡涉及国家安全、保密等特殊部门的住房，或者在机关办公、教学、科研区内，原产权单位认为不宜公开上市出售的住房。

部长房是指部级干部按部级干部标准购买的部级干部住房或普通公有住房。另一类是职工住宅，指中央国家机关集中建设或各部门利用自用土地和危旧房改造等方式建设、参照经济适用住房价格出售的新建住房，以及参照经济适用住房价格出售的旧有住房。

职工住宅不得上市交易。在京中央单位在职工住宅建设中用于安置搬迁户的住房又称搬迁安置住房，搬迁安置住房能否上市交易，取决于原有房屋能否上市交易。

由于央产房有的能够上市交易，有的不能上市交易，所以央产房的买卖，必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批，主要审批事项：1、是否建立住房档案；2、是否做好超标处理；3、是否属于不宜上市交易的房屋。

我们建议，民众在购买央产房时一定要注意所要购买的房屋属于哪类央产房，看是否可以上市交易，提前了解相关政策和交易流程。

以上就是我们总结归纳出的房屋买卖六大热点问题，希望通过今天的新闻发布会，能促进民众对于此类问题的认识，在房屋买卖活动中能做到规范交易、合理维权。谢谢！

各位来宾，媒体的朋友们：大家好！为了更好地理解我们刚才通报的房屋买卖中的六大热点问题，我们还梳理了相关典型案例。下面由我对与六个热点问题相关的案例依次进行通报。

热点问题一：一房数卖； 热点问题二：阴阳合同。

案例一：2010年，陈先生从开发商处以64万元购买了13号房屋。2012年，在陈先生尚未取得产权证的情况下，与丁先生签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款56万元，家电、装修42万元，共计98万元。合同签订后，陈先生向丁先生交付了房屋，丁先生向陈先生交付房款70万元。2013年8月11日，陈先生针对13号房屋，又与孟女士签订《房屋买卖合同》，约定陈先生将13号房屋以149万元卖给孟女士。陈先生于2013年8月15日取得13号房屋的产权后，又与孟女士签订了名为《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同，该合同中约定价款是65万元，双方于当日办理了房屋产权登记手续，孟女士按照65万元的计税金额交纳了相关税费。孟女士向陈先生实际支付房款149万元。丁先生知道陈先生又将房屋卖给孟女士后，起诉至法院，要求确认陈先生与孟女士签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》即网签合同无效，并将房屋产权过户到陈先生名下，理由是65万元的房屋价款严重低于市场价值，双方故意避税违反了国家法律规定。

法院经审理认为，2013年8月11日，陈先生与孟女士就购买13号房屋签订了《房屋买卖合同》，为完成产权过户，双方于2013年8月15日进行网签，签订了《存量房屋买卖合同》。双方于2013年8月11日签订的《房屋买卖合同》是设立双方民事权利义务关系的协议，而2013年8月15日签订的《存量房屋买卖合同》，系为完成产权过户而签订的网签合同，双方的权利义务关系并不受该网签合同约束。丁先生如认为陈先生与孟女士之间的房屋买卖合同无效，应当就陈先生与孟女士2013年8月11日签订的《房屋买卖合同》提出自己的主张，在该合同的法律效力未经司法程序确认前，丁先生仅要求确认网签合同无效，法院不予支持。最后，法院判决驳回了丁先生的诉讼请求。

热点问题三：借名买房。

2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，待韩女士或其子女具有北京户口后，姑姑将房屋过户至韩女士或者其子女名下。协议签订后，韩女士以姑姑的名义签订了房屋买卖合同，支付了首付款，同时以姑姑的名义办理银行按揭贷款，并按月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑去世，姑父不承认韩女士与姑姑之间的协议，不认可房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士提出反诉，要求确认房屋所有权归其所有。

法院经审理认为，韩女士与其姑姑之间存在借名购房合同关系，两人签订的借名购房协议不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。韩女士履行了交纳购房款、偿还银行贷款的合同义务，其姑姑应当在具备过户条件的时候，将房屋产权转移登记到韩女士名下。现该合同在履行过程中，韩女士的姑姑去世，其姑父作为韩女士的继承人，应当承继合同中的义务。现韩女士可以提起诉讼，要求其姑父继续履行其与姑姑之间的借名购房合同，协助办理产权过户手续，但韩女士的反诉请求却是要求确认房屋所有权归其所有。因韩女士对该房屋仅享有债权请求权，故本案中韩女士要求确认房屋所有权归其所有的反诉请求，未获得法院支持。韩女士要求姑父协助过户的主张，可另行解决。

热点问题四：二手房买卖中的善意取得。

杨先生于2012年去世后，遗留三居室房屋一套，其妻子、子女作为继承人办理产权过户手续时发现，2011年9月5日，赵先生持伪造的公证委托书作为杨先生的代理人与买受人孙先生签订房屋买卖合同，并于当日办理过户手续。经诉讼，该买卖合同已由法院生效判决认定无效。在认定房屋买卖合同无效的判决公告送达期间，孙先生于2013年3月6日与马女士签订存量房屋买卖合同，第二天即将涉案房屋产权过户至马女士名下。现杨先生的继承人起诉要求马女士返还房屋，马女士抗辩称自己经构成善意取得。法院查明，马女士从李先生处购买房屋的价格为90万元，显著低于市场价格。

本案中原告的诉讼请求能否得到支持，取决于马女士是否构成善意取得，如果构成善意取得，则原告的诉讼请求不能得到支持；反之，原告的诉讼请求则应当获得支持。本案中，因马女士购买涉案房屋的价格显著低于市场价格，不符合“以合理价格转让”的善意取得必备要件之一。最终法院支持了原告的诉讼请求。

热点问题五：经适房买卖合同的效力。

彭女士与张先生于2009年11月21日签订了《房屋买卖合同》，约定彭女士将其经济适用住房一套出售给张先生，总价为110万元。首付款30万元于过户当日支付，其余做商业贷款。在约定的过户之日，彭女士不同意办理过户。后以双方买卖的房屋系经济适用住房为由，将张先生诉至法院，要求确认合同无效。

法院经审理查明，彭女士出售的经济适用住房系其于2004年从开发商处购买，2004年10月8日取得契税完税证，2004年11月9日取得房屋产权证。因双方交易房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订，且取得房屋所有权证书、契税完税凭证已满5年，符合经济适用住房上市交易条件。据此，法院最终认定该房屋买卖合同有效，驳回了彭女士的诉讼请求。

热点问题六：央产房买卖。

石先生为某中央国家机关工作人员，原从单位承租101室房屋，石先生于2000年以成本价购买了101室房屋。2001年5月24日，在石先生尚未取得101室房屋产权证时，与李女士签订《协议书》，约定石先生将101室房屋转让给李女士，转让金额25万元，各项税费由李女士负担。双方就房屋还就房款的支付、产权过户等事项进行了约定。签订《协议书》后，李女士向石先后支付了全部房款，李女士入住101室房屋。2008年，石先生取得101室房屋的产权证后拒绝为李女士办理过户手续，为此李女士将石先生诉至法院，要求石先生协助其办理101室房屋的产权过户手续。

经查，101室房屋是央产房中的已购公房，因石先生夫妇住房面积存在超标问题，应补交超标款19万元，石先生拒绝补交超标款，故该房屋并未建立住房档案。因为单位没有向中央和国家机关住房交易办公室上报该房屋的住房档案，无法办理转移登记的审批。

本案经法院多次协调，李女士替石先生补交了超标款，石先生的单位为该房屋补建了住房档案，上报交易办公室并出具说明，同意该房屋上市。

最终，法院判决石先生协助李女士办理101室房屋的产权过户手续。

以上就是我今天的通报内容，谢谢大家！

本次发布会到此结束，再次感谢各位网友的关注！