欢迎大家观看《专家与法官对话暨不动产纠纷审判与执行疑难问题研讨会》

主题发言阶段，首先由北京市法学不动产研究会副会长、国土资源部不动产中心副总登记师、泸州市市长助理、经济学博士刘燕萍主题发言。发言内容为《农村土地承包合同司法实践研究》

下面由北京市法学会不动产研究会副会长北京大学法学院教授、博士生导师，法学博士常鹏翱发言，发言内容为《农村土地承包经营权纠纷的若干问题》

第一如何认定承包，第二承包主体，围绕实践中案例，目前土地承包经营权主要分为家庭、私包。如何认定承包，就我自己理解承包沿袭保障农村基本生活保障起到重要作用的，历史上已经有了一包一直到现在，应该遵循历史。第二地域性因素，除了历史上和地域性以上不能轻易认定土地承包经营。第二如何认定承包主体，集体经济组织的成员有权利承包地，在实践当中以户，问题如何认定户以及户的成员，所有户的成员都是本村的人,一起生活，问题往往发生在户的成员并没有本村户口或者说有户口没有在本村生活，对于外嫁女和外来媳都有此问题，讨论有两个思路，采用共同生活不考虑户籍因素，第二强调户籍同时关注共同生活，我自己相对倾向第一种思路，土地承包法的规则我认为存在一些问题，没有相对周全的照料到农村的观念，如果说把一个案子比较好进行解决法官可能不仅仅追究法律规则的逻辑适用，非常重要的是把社会效果有效的纳入到法院判决过程当中。

下面由北京市怀柔区人民法院民二庭副庭长孙竟发言，发言内容为《农村土地承包合同司法实践研究》

农村土地问题,一直都是一个敏感而沉重的话题，也是关系国家生存命脉、举足轻重的问题。近年来,随着中国社会变革的进一步深入,农村土地更加引起社会各界的关注。党的第十八届三中全会在深化农村改革方面提出了重大理论和政策突破：推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营共同发展，赋予土地承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营，鼓励承包经营权向农业企业流转等等。如果说农业是安天下、稳民心的战略产业,那么农村土地作为最重要的不动产和一种极为缺乏供给弹性、非常特殊的稀缺资源，能否有效解决好农村土地的问题,就成了解决农业、农村、农民问题的基础和关键。

然而,近年来,农村土地纠纷日益增多,比如2008、2009年的新老户问题，1998年二轮延包15年专业承包合同到期后的地上物补偿问题，以及随着土地日趋增值，以前弃耕撂荒或将口粮田转给别人经营又起诉要回土地的现象层出不穷，因土地问题而引发的上访也明显增多。可见,农村土地不仅是“三农问题”的源头,也日益成为影响社会和谐稳定的隐患。

为进一步提高审理农业承包合同案件的质量,维护农村稳定,保护农民利益,保障农业的健康稳定发展,本文拟通过对我院2013年1月1日至2015年12月31日审结的129件农村土地纠纷案件的情况进行调研分析,探究农村土地纠纷中存在的问题,并在此基础上提出解决纠纷的一些方法和建议。

农村土地纠纷案件数量不多,在案件总数中占比不高

2013-2015年，怀柔法院审结农村土地纠纷案件共118件[ 从案由来看，怀柔法院近三年审理的118件土地相关纠纷案件包括农业承包合同纠纷34件、农村土地承包合同纠纷30件、土地承包经营权纠纷36件、土地承包经营权转包纠纷7件、土地承包经营权转让纠纷4件、土地承包经营权确认纠纷3件、土地承包经营权出租纠纷2件、土地承包经营权互换纠纷1件、土地承包经营权继承纠纷1件。]，占商事结案总数的3.4%。其中，2013年30件，占结案总数的3.3%；2014年26件，占结案总数的2.4%；2015年62件，占结案总数的4.2%。

农村土地纠纷案件在商事案件中的占比基本呈现降低趋势，一方面是因为商事案件总数增长迅猛，反衬得农村土地纠纷案件比例降低；另一方面2013年之前农业承包案件数量较多与当时的中科院占地等规划占地以及因村民迁徙引发的新、老户纠纷有关，2013年以来，因大规模拆迁引起的农村土地纠纷较少发生，预测中因15年专业承包合同到期可能引发的合同纠纷并没有大量出现。

农村土地纠纷案件串案现象比较突出。2013年审结的30件农村土地相关案件中，有5件案由相同、被告相同、事由相似的农业承包类案件，串案占比16.7%；2014年审结的26件农村土地相关案件中，有8件串案，串案占比30.8%；2015年审结的62件农村土地相关案件中，有16件串案，串案占比25.8%。

串案现象的出现，一方面说明农民维权意识提高，一旦有争议就纷纷起诉；另一方面也反映案件审理结果将在更大的范围内产生示范效应，影响较孤案更大。

审理时间长，审理难度大

从历年案件的平均审限来看，农村土地纠纷案件的平均审限远大于普通商事案件。2013年，商事案件平均审限为73.7天，而农村土地纠纷案件平均审限达到122.6天，是商事案件平均审限的1.66倍。2014年商事案件平均审限88.9天，涉及东四村的农村土地纠纷串案平均审限就高达300多天。2015年商事案件平均审限78.3天，而农村土地纠纷案件平均审限84.5天，仍然大于平均审限。2013年和2014年审限最长的商事案件均为农村土地纠纷案件。2015年因新类型疑难案件涌现(案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉、公司设立纠纷、公司解散纠纷、公司盈余分配纠纷、申请公司清算、诉讼、仲裁、人民调解代理合同纠纷、网络购物合同纠纷、委托理财纠纷等等)，农村土地纠纷案件的难度相对降低

综上可以看出，农村土地纠纷案件的审理时间较长，一方面是因为当事人之间矛盾较深，短时间内难以化解；另一方面是因为农村土地问题复杂，历史遗留问题多，事实查清困难，而且往往涉及评估鉴定，需要法官花费大量时间调查；最主要的原因是农村土地案件涉及面广，一旦判决将引发大量群体性问题，法院需要与乡镇政府协调沟通，在合法的范围内尽量减少矛盾冲突，避免群体性事件发生。

调解率低，撤诉率较高

2013年30件农地纠纷案件中，判决结案10件，调解8件，裁定撤诉9件，驳回起诉3件。调解率26.67%，撤诉率30%，判决率33.33%。

2014年26件农地纠纷案件中，判决结案15件，调解1件，裁定撤诉4件，驳回起诉6件。调解率3.85%，撤诉率15.38%，判决率57.69%。

2015年62件农地纠纷案件中，判决结案43件，调解0件，裁定撤诉15件，驳回起诉4件。调解率0%，撤诉率24.19%，判决率69.35%。

以上的统计数据显示，农村土地纠纷案件的调解率较低，且逐年下降；判决率最高，且逐年上升；而撤诉率一直较高。近三年以来，调解率骤降，判决率渐长，这反映出当事人矛盾较深，难以调和。同时，撤诉率一直较高，反映出农民对法律了解甚少，不知道如何运用法律维护自己的权益。出现了纠纷想到了法院，却往往因为起诉理由不当、主体不当、证据不足而撤诉，甚至其所起诉的事由不属于法院受理的范围。这也从另一个侧面反映出当前农村缺乏有权威、有能力的基层组织来化解百姓间的矛盾和摩擦，指导村民合理合法维权，不仅给法院的司法工作带来较大的压力，也造成了村民的诉累。

上诉率高，改判率低

近三年审结的3433件商事案件中总计上诉352件，商事案件上诉率10.25%；审结的118件农村土地纠纷案件中上诉27件，上诉率22.88%，高于商事案件上诉率。在27件上诉案件中，改判1件，改判率3.70%；发回重审4件，发回重审率14.8%；二审维持率50%，二审撤诉率31.5%。

以上统计数据显示，近三年农村土地纠纷案件上诉率较高，发改率较低。一方面反映出我院审判人员的水平较高，但另一方面也说明农村土地纠纷案件的当事人的服判率较低，“案结”却不能“事了”，甚至有当事人在二审判决后，仍然会不停地上访。这与农民对法律的了解不足有关，也是农民浓厚的土地情结的体现。

当事人一方多为村民委员会或者经济合作社

在农村土地纠纷案件中，根据当事人的情况，可以分为当事人一方为村民委员会或者经济合作社的案件和当事人双方为村民或其他经济组织的案件两类。第一类案件有81件，占68.64%。在这类案件中，村民或其他组织起诉村民委员会或者经济合作社的有73件，占90.12%；村民委员会或者经济合作社起诉村民或其他组织的有8件，占9.88%。第二类案件有37件，占31.36%，其中多是因四至不清或土地流转而引起的。

这种情形，一方面反映了当前村民自治制度尚未得到完善执行，村民委员会和经济合作社在代表和维护全体村民利益方面仍有努力空间；另一方面也体现了村民的法律知识欠缺，缺乏长远眼光，为眼前小利丧失基本立根之本。

1、涉及历史遗留问题,权利证明缺乏书面记载，查明事实难度大。

大部分自留地、自留山经营权纠纷案件均涉及到83年生产队解体时甚至解体之前的土地分配问题，现有的书面合同中没有记载;个别村未依据全区统一规划进行二轮延包,依然延续83年解体时的较为笼统简单的生产合同书,尤其是在山区农村。因为年代久远,历经迁徙和生老病死,法院在调查核实方面难度非常大。村委会、经济合作社的负责人换了好几批，询问当时的事情大都不知道，知情人则因为年纪大、不愿得罪人等原因，往往推托记不清了。如我庭受理的一起农村土地承包合同纠纷案, 原、被告是亲兄弟，争议地块是83年其父以全家名义承包的一块自留地，但到98年二轮延包时并未记载于合同中，兄弟四人分家时也未涉及该块土地，现该自留地被征收修路涉及土地及地上物补偿，对谁享有这块地的承包经营权产生争议。承办人去村里了解该地块情况，村里人有多种意见，集体经济组织也说不清楚，相关事实无法查清。最终该案裁驳。

2、回旋余地小,案件调解率不理想。

农村相对城市而言,社会结构较为稳定,同村农民之间大多沾亲带故或为几代邻居,理论上讲应该更有利于化解矛盾、平息纠纷。但土地不可再生,人多地少的矛盾长期存在,加上农民怀有土地情结及期待经济利益的推动,许多当事人宁愿不要经济补偿,只要土地。在土地总量有减无增前提下解决纠纷,往往是满足了一部分人的要求,就会导致另一部分农民不满,回旋余地较小,司法实践中调解率也不甚理想。还有的农民受“输了官司即丢了面子”的传统观念影响,打堵气官司,双方难以心平气和地进行理智的协商。

3、处理的紧迫性及当事人之间矛盾的尖锐性。

由于农作物生长,动物繁殖、管理有很强的季节性和周期性。如果对纠纷不及时处理,会误了农时,故而对这类纠纷案件,需要及时立案,及时审理,及时执行。同时因农村承包合同与农户的利益有密切关系,一旦纠纷发生,当事人之间容易因利益得失而使矛盾激化,进而引起诉讼或群体性上访。

4、矛盾牵涉面广,易引发群体性纠纷。

农村土地纠纷大多涉及人员多,群体性特征明显,若不加以控制则矛盾很容易激化,引发群体冲突,影响农村的稳定。比如土地征收引发的纠纷,因为征地面积广,如果出现强征强拆或补偿款不到位, 利益分配不均等情况,往往会牵涉到许多农户的切身利益。由于纠纷规模的群体性,因而具有较大的社会震荡性,往往牵一发而动全身。加之,土地是农民的衣食之源,生存之本,承载着农民生存和发展的希望。如果农村土地纠纷得不到很好的处理,不仅不利于保护农民的合法权益,也不利于社会的稳定。农村土地纠纷涉及的主要法律问题

通过对2013年1月1日至2015年12月31日民二庭受理的129件案件进行统计,农村土地纠纷案件主要涉及以下问题

（一）承包合同到期后果树自然增值部分、承包人新栽部分、地上辅助设施是否补偿问题

很多农业承包合同都没有明确写明承包期限到期后，对于地上物以及果树增值部分如何处理。以果树专业承包为例，一般合同期限为15年，在承包人经营期间，果树一般都是要增值的，原有果树长粗，还有自然衍生或者承包人新栽的果树。有的承包人还在土地上打井、盖储存工具的小屋等等。我国农村土地承包法43条规定：“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”该条是否能作为合同到期后承包人向集体主张补偿的依据。

土地承包合同、流转合同承包期限届满，原承包户在土地上的投入归属，有约定的从约定； 没有约定或者约定不明的，原则上，地上物归发包方所有，不发生地上物补偿问题。但不排除特殊情况下，人民法院根据实际情况，综合考量各方因素、权衡各方利益，以实现法律的实质公正、正义为目标，具体案件具体分析，最大限度地维护实际经营人的合法权益。土地承包合同、流转合同解除但合同未到期的，土地上的投入归属，有约定的从约定； 没有约定或者约定不明的，按照“谁投入归谁”的原则处理，承包方的投入归承包方所有，村集体的投入归村集体所有，村集体和承包方共同的投入归双方共有，按投入比例合理分割。属于承包方所有并且其能自行处理的，由其自行处理。承包方不愿自行处理或无法分离的地上附着物，按照地上物被土地吸收原则归村集体所有，对承包方的补偿可根据双方过错程度、补偿物的现值及承包年限，按比例折算。

但是事实上，在实践中是否补偿以及补偿多少的尺度是很难把握的。而且往往案件涉及人数众多，一个村的村民几乎都有同样的问题，起诉时也是以群体诉讼的形式出现。一旦涉及补偿就要启动评估程序，几十个案子同时评估，费时费力，清点以及最后酌定补偿金额还容易引发群体性矛盾。

如张启森诉白木村委会一案，双方承包合同中并未约定合同到期后补偿，但原告以自己在承包初期出钱购买栗树苗并精心培育才有了如今的栗树园为由要求村委会补偿。村委会称购买栗树苗的钱村委会已经通过少收承包费的方式减免了，但没有证据。最后法院启动评估程序对现有栗树评估价格235 000元，酌定村委会补偿原告35 000元，判决后原告上诉，二审维持。

(二)退回承包经营土地

我国法律规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

1997年二轮延包前后,因为税费负担比如三金两费以及外出打工、劳动力缺乏等因素,部分农民自愿放弃承包土地，弃耕撂荒或将承包土地退还给村集体。实行“一免两补”政策后, 农民负担大大减轻,且粮食等农副产品价格走高,农业比较效益提高, 农民种地的积极性增强。加上国家规划占地补偿数额可观，土地的经济利益及期待价值陡然提高,由此引发的原承包人与现承包人以及发包人之间的争议迅猛增长。如彭明昭诉苗营合作社农村土地承包合同纠纷案，彭明昭称自己家的口粮田被村集体经济组织发包给第三人，侵犯了自己的承包经营权，村集体称彭明昭是自愿退地，合同都交还给村里了，彭明昭称自己是没有合同，但并非自愿退地交回，而是家中失火灭失了。本案涉及的第三人已于村集体签订有承包合同并取得承包经营权证书，连续经营十多年。此时是否还要坚持退地必须提前半年提交书面通知？

（三）土地承包经营权流转问题

根据法律规定,土地承包经营权的流转,除代耕不超过1年可以不签订书面合同外,当事人应签订书面合同。此外,法律还规定,通过转让承包经营权方式流转的,应经发包方同意,通过其他方式流转的应报发包方各案。但实践中,当事人囿于文化程度及法律知识之限,往往缺乏订立合同的常识,许多承包经营权的流转以口头协议的形式进行,更未办理同意或备案手续,处于自发或无序状态;有的合同不规范、内容不完整,程序不完善。若此类合同产生纠纷,法官采信证据较为困难,合同关系难以查清。关于第一种情况,由于土地承包经营权流转是市场经济下的必然,因此保护现任承包人的利益也就成为法律的一种必然。然而,土地于农民而言,毕竟承载着其生存和发展的希望,失去了土地就意味着失去了产业、失去了保障,对前任承包人的保护意味着对其生存权的保护。弃耕、撂荒是时代造成的一种不得已的选择,在如今国家支持和鼓励发展农业的历史背景下,农民选择继续种地亦无可非议。如此,如何平衡这二者之间的利益,就成为立法者和司法者需要考虑的问题。关于第二种情况,除了提高农民的法律意识,提供法律援助,引导其以合法的方式对土地承包经营权进行流转外,还可以通过立法等方式制定统一的土地承包经营权流转的格式合同,以保证合同的清晰、有效、合法。如武桂山诉武桂民一案，1996年河东村土地调整，按人口分地，武桂山家6口人分得3.36亩土地。后武桂山将其中的南台子和大沟地共计2.83亩口粮田交给被告武桂民耕种，自己便外出打工。1998年二轮延包时，该两块地等记在武桂民名下，现武桂山要求确认该两块土地的承包经营权属于自己，法院经审理认为“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。县级以上地方人民政府向承包方颁发的土地承包经营权证，是对土地承包经营权的确认。本案诉争地块登记在被告武桂民的口粮田承包合同中，武桂民亦取得了包括诉争地块在内所承包土地的土地承包经营权证书。武桂民合法取得了诉争土地的承包经营权。原告武桂山提交的口粮田承包合同中亦明确记载诉争土地转武桂民户，现原告主张其享有诉争土地的承包经营权缺乏事实及法律依据，故本院对其诉讼请求不予支持。”

(四)民主议定程序问题

根据《村民委员会组织法》规定,村民委员会确定涉及村民利益的重大事项应当提请村民会议讨论决定。但在实践中,该如何审慎合法的适用这一程序？我审理的田从祥诉邓各庄村委会农业承包合同纠纷案中，承包过程中村里决定对承包果园进行改造，栽种大樱桃，后因水土不服没有成功，但原来的地界已经划分不清，村里又决定重新分地，按照之前承包地亩数抓阄决定。该决定也取得了村民代表大会过2/3村民代表的通过。田从祥起诉的意见是村里最初搞果园改造时承诺过不打乱原承包地界自己才同意的，现在要重新分地，那自己在土地上付出的劳动都白废了，所以不同意。在类似这种村民自治决议侵害了部分村民合法权益的情形下,法院是否有权进行审查,采用何种方式进行审查,尚属司法实践中的敏感及难点问题。

(五) “增人不增地,减人不减地”政策的问题

农村土地承包法赋予农民30年土地承包经营权,形成了“增人不增地,减人不减地”的政策。应该说，长期、稳定的承包关系不仅可以提高土地的利用效率,有利于提高农民的生产积极性,而且有利于保障农民对土地的使用权、经营权、收益权以及收益处置权。而承包经营期限太短,则会妨碍农民稳定经营,不能使农民有计划地建立农地长期投资机制,不利于土地资源优化配置和农业生产的适度规模经营。可见,赋予农民长久的土地承包经营权符合市场发展的经济规律,也是维护农民利益,促进农业发展的必由之路。但是随着土地日益增值以及人口的迁徙流动,这一法律规定在农村实际运用中也存在着不少问题。王婧丹诉其父母农业承包合同纠纷案就是个典型案例。原告王婧丹很早就将户口迁出本村，但一直属于小城镇户口，之后结婚、生子，都与家里少有往来。其父母除了她一个女儿外，还有四个儿子，一直以来，没有分户，四个儿子都娶妻生子了。98年合同上载明的口粮田系被告夫妻俩和五个子女的。现原告要求确认自己享有承包经营权中的份额。这个案例就涉及到四个儿子婚后妻子和孩子都属于新增人口，但是都没有重新分地，原告是分地后外出读书、工作的，一直以来没有在家里干过农活，却还有她的地。

另外，土地征收、补偿问题，新老户问题也是农村土地承包经营合同中存在的重要问题，但2013-2015年，怀柔法院收案中并不涉及此类问题，今天不再探讨。

四、完善处理农村土地纠纷案件的建议

针对农村土地纠纷,除了完善法律的相关规定外,根据我院农村土地纠纷案件的特点以及在实践审理中存在的法律问题,应从以下几方面推进处理农村土地纠纷案件:

1、以点带面,扩大办案的社会效果

土地纠纷案件具有涉及面广、影响人数多,容易引发群体纠纷的特点,看似只是普通的一个案子,但往往具有代表性和普遍性,一个案子处理不好,就意味着一批案子有问题。一个当事人不满意,就意味着几十户村民不满意。就案办案,一味的追求结案,不追求社会效果,势必诱发不稳定因素。因此,在审理此类纠纷案件时,始终应以维护稳定为前提,平衡各方利益,选择典型案件,以点带面,达到“审结一案,影响一片”的良好社会效果。

2、注重调解,实现法律效果与社会效果的统一

由于农村土地纠纷案件的当事人多为农民,对法律的了解有限,不能很好地运用法律知识来维护自己的利益,与此同时,其对法律的认同感也很淡,大多是以自己心中朴素的公平观来衡量判决结果。再加之农村土地纠纷案件案情复杂,又多难以查清事实,如果简单地以法律的规定审理,虽然法律结果是公正的,但却不符合实际情况,导致社会效果与法律效果之间的冲突,轻则判决难以执行,重则可能引发上访等影响社会和谐稳定的后果。因此,在处理这类案件时,应综

合考虑情理以及乡规民约,重视发动双方亲族长辈,开展“亲情调解”,尽量化解纠纷,平息矛盾,合情、合理、合法地处理问题,使纠纷能够以各方都能满意的方式得到圆满解决,从而平息矛盾和稳定生产。

3、依靠基层组织,促进纠纷圆满解决

农村土地纠纷有一定的地缘性和家族性特征,基层组织与纠纷当事人较为熟悉,了解纠纷当事人各自的特点以及产生纠纷的真正缘由,通过与基层政府沟通,有利于迅速查明案情、及时处理,有利于做好当事人的思想工作,更有利于调解和执行。和解后也有利于修复当事人之间已经产生的裂痕,从而最终圆满地解决纠纷。此外,在农村的政治经济生活中,农村基层组织是极为重要的一环,是党的政策和国家法律法规在农村的具体实施者,通过与基层组织沟通,可以针对一些具有普遍性的问题,向相关职能部门提出司法建议,反映相关情况,争取通过党委政府制定政策、建立制度,将此类案件解决在萌芽状态。因此在审理相关案件时,应与村委会、镇政府、经管站、司法所等基层部门进行多方位的沟通与协调,合力解决土地承包纠纷。

4.热情公平,赢取当事人信任支持

村民对法律的了解甚少,但他们自有其朴素的公平观,也有其朴实的道德观,法官的一言一行都影响着他们判决的认同。如果法官将自己的热情和公平渗透到了案件的审理中,那么即使败诉了,他们也能接受;反之,即使赢了官司,依然得不到他们的尊重和认可。对此,应从以下两方面做起:首先,在接待农村当事人时,要有更多的“热心、诚心、耐心”,让农民体会到人格的平等和法官的贴心。农村土地承包案件的当事人多为农民,囿于法律知识的程度,打官司时往往抓不住维护自己利益的关键点。此时,法院法应当针对当事人情况,适当、充分行使释明权,做好解释指导工作,及时告知当事人修正或变更诉讼请求。其次,在庭审及进行现场勘查等工作时,法官要通过自己的一举一动体现出对双方当事人的均等对待和同等关注。同时,要摸清许多农村当事人讨“说法”的心理,通过对案件的审理,使当事人弄清案件产生的原因、案件的情况、纠纷的症结、如何处理等情况,让当事人找到这个“理”。

5.广为普法,增强当事人的法制观念

法院在做好审判工作的同时,不妨在农村普法工作上加大力度,从源头上减少全区土地承包纠纷案件尤其是群体性纠纷案件的发案率。可以采取法制讲座、法律宣传、送法下乡等各种农民群众喜闻乐见的方式,在农村推广和普及法律知识,尤其是要加大与农民利益休戚相关的涉农法律的宣传力度,如《土地承包法》、《村民委员会组织法》等。在条件允许的情况下,选择部分带有典型性的农业承包合同案件到乡村实地开庭审理,使那些未亲历诉讼的农民群众也可以从法院审判案件的过程中获取一些有益的价值理念和法律知识,进一步增强执法守法的意识,从源头减少纠纷发生的可能性。此外,还应该针对目前部分基层干部不懂法、不守法的情况,着重对其进行法治培训。

“有恒产始有恒心”。农村土地是农民生存发展的基础,有效保护农民的土地权利,是解决“三农问题”的关键之一。我们应以农民土地权利保护为核心,不断完善我国农村土地制度,依照宪法和法律的精神、原则和规范,妥善解决农村土地纠纷案件,推动农村经济的发展,维护农村社会的稳定和谐,推进社会主义新农村建设。

下面由北京市怀柔区人民法院执行二庭法官何康发言，发言内容为《农村集体建设用地使用权价值变观研究》

一）司法实践中的问题

张X与X管材公司公正债权文书一案，2013年张某向法院提交申请，要求执行（2012）京方圆内经证字第11431号执行证书，执行标的共计4299万元。截至2015年6月，通过拍卖被执行人财产，执回案款3047万。未执行到位案款共计1252万。

除已拍卖财产外，被执行人管材公司分别于2000年5月1日、2011年11月20日，与北京市怀柔区北房镇大罗山村经济合作社签订两份地租赁合同 第一份合同的租赁土地总面积合41.6亩，租期为50年，租金已付清；第二份租赁合同的租赁土地面积为7亩，租期50年，租金按年给付，目前租金给付至2013年。经查证，上述两块土地性质为集体建设用地，被执行人虽与村委会定有合同，但未取得集体建设用地使用权证。被执行管材公司租用土地主要用于建设厂房并堆放材料。2015年被执行人在土地上建设的厂房已予以拍卖，但厂房未占用土地仍有40亩，该40亩土地无法处置、变现。

现该执行案件尚未全部执结（1252万未执行到位）。按照既有合同，被执行人确实对两块土地享有收益权。但按照现有法律规定，未取得使用权证的集体建设用地无法变现。司法实践中亦无对集体建设用地的承租经营权进行拍卖的先例。执行标的变现存在障碍。

（二）问题原因的简要介绍

该问题出现主要反映执行标的客观价值与执行标的变现不能的矛盾。司法实务中存在大量租用农村建设用地进行非农建设的情况。被执行主体向村集体经济组织租赁集体建设用地，享有事实上的土地使用权，该权益本身具备一定的经济价值，但基于土地管理法的规定，权益的合法性尚未得到明确认可，导致执行变价无法进行。变价障碍的成因主要是法律障碍，执行部门在处理此类案件中，也曾尝试采取变通做法，但在集体建设用地流转规定不明确的前提下，变通性做法得到无切实保障，村集体等相关主体的配合意愿不高。下面将从标的权益合法性、权益变价可行性、以及执行部门的处置方式三个方面就上述问题进行阐述、论证。

二、用于非农建设的集体建设用地使用权能否流转

――执行标的法律缺陷

综观现行法律制度以及政策导向，农村集体建设用地使用权在《土地管理法》中有明确的禁止性规定。但在司法实务中，随着土地流转政策的推进，全国各地做法的差异性加大。在试点地区践行政策的同时，出现了众多以“土地租赁”模式发生的事实上的流转。租赁取得的使用权具有使用价值，但法律上禁止流转的规定使得该部分使用价值无法变现。即便司法实务中认可了部分隐蔽性、事实上的流转，买受人的积极性往往会因为缺乏法律制度保障大大受挫，法院执行过程中无法对该类实际权益予以变现。

（一）法律上的禁止性规定

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第五章建设用地，对集体建设用地使用权的主体有较为严格的限制。《土地管理法》第四十三条规定 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；仅有在三类情形下，村集体及成员方能使用农村建设用地 （1）兴办乡镇企业、（2）村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的、（3）或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。[《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。]基本上讲集体建设用地的使用主体限定为村集体组织以及组织成员。同时，该章第六十三条规定，也禁止集体及集体成员以外主体了以转让、出让或者出租的形式取得集体建设用地的使用权。[《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。]

《土地管理法》通过体例设计，明确设定了不同主体在利用农村集体土地时的用途限制 除以上对建设用地主体限制的规定外，《土地管理法》第二章土地的所有权和使用权中第十五条规定 ……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者土地管理法对农村集体建设用地进行了出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止。第五章规定，结合上下文考察，个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产......由此可见，土地管理法对集体组织以外的主体利用集体所有制土地的限制为 仅能进行农业承包，不能进行非农建设。

土地管理法虽然在六十三条中规定破产、兼并导致流转的许可性规定。但该项规定的着眼点在于让乡镇企业等特殊主体拥有与其他企业相匹配的行为能力。且流转条件较为严格，基本上排除了集体组织及成员以外主体利用农村集体建设用地的可能性。

由此可件，现行法律对集体建设用地使用权的主体有较严格的限制，基本限制在集体组织、集体组织成员、集体组织兴办的乡镇企业范围内。

（二）政策的尝试与观望

1、寻求突破――《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》（2003）

早在2004年土地管理法前，政策就对农村集体建设用地的利用进行过尝试。其中最早的突破便是《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法（2003）》，2003年9月开始，该试点办法在北京市延庆县的大榆树镇以及怀柔区庙城镇施行。按照该办法的规定，农民集体建设用地使用权在土地所有者和使用者自愿的前提下，可以转让、租赁、作价出资。

但是2003年试点办法颁布以来，并没有贯彻下来，一方面是因为配套性制度（使用权抵押等）尚未建立，土地流转得不到现金支持、企业积极性不高[ www.http //funance.suna.com.cn]。另一方面也不排除2004年土地管理法对此类流转行为的态度不明的原因。

2、纠正与规范――流转限制与权属确认

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007）；确定了严格控制农民集体所有建设用地使用权的流转原则，同时要求严格禁止"以租代征"转用农用地的违法违规行为。[　《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

　三、严格控制农村集体建设用地规模

　　一些地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。地方各级人民政府要依据土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，对农村集体建设用地实行总量控制。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过"村改居"等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。

　　严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

　　依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农民权益。

　　四、严格禁止和严肃查处"以租代征"转用农用地的违法违规行为

　　近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等"以租代征"方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对"以租代征"的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准"以租代征"占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过"以租代征"占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。]

《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（2010） 也明确了农村集体建设用地使用权流转的前提为 经确权已取得集体建设使用权证。将确权发证与集体土地使用权流转相挂钩。这样，就杜绝了集体建设用地在未取得使用权证的主体间流转。

以上政策偏向于严格控制集体土地使用权的流转。租用土地的方式无法得到土地管理部门的确认。从而导致私下租用的集体建设用地使用权无法进入市场流转。

3、等待与观望

《海淀区农村集体建设用地使用权确权登记发证办法（试行）》(2013)中，关于通过租赁形式使用集体建设用地的，地上物建筑为承租人自建，且有合法审批手续的，由出租方、承租方进行协商一致后，暂将集体建设用地使用权确认到集体经济组织名下，待流转政策出台后予以变更登记。

从该表述看，海淀区的政策承认了租赁集体建设用地“暂时存在”的状态。但对于确权，仍严格规定，即便承租人建设的地上建筑无取得合法审批手续，集体建设用地仍确认在集体经济组织名下。而目前确权与流转相挂钩，这就使得法院对被执行人集体建设用地上房产做出处置的同时，无法处置登记在集体经济组织名下的建设用地。取得合法审批手续的房屋价值进一步贬损。

与法律、政策的控制态度同时出现的是，集体组织以外成员与集体组织私下达成协议，产生了大量隐蔽性、事实上的建设用地使用权。该权益在取得时付出了相应对价，因此具备相应的经济价值。如对此类权益一刀切地不予执行，将导致胜诉当时人的权益无法充分维护。在执行过程中如何实现执行标的经济价值，弥补标的法律缺陷是执行法官必须思考的问题。

三、执行中的法律障碍――合法性不确定的权益存在变价困难

（一）标的变现的现实障碍

从现有司法、行政实践来看，租赁权益的合法性认定、租赁权的配套保障方面均存在障碍，使得租赁权益无法顺利变现，客观资产实际闲置。

1、司法实践中，对以租赁形式使用集体建设用地的合同（以下简称租赁使用合同）的效力定不统一

（1）近年来倾向有效认定

有效认定，均是出于现行政策环境下，民事行为符合诚信原则的考量

案例1高某等八人与市怀柔区庙城镇高两河村经济合作社纠纷一案（2009）[ 2009年二中民终字第09199号

]

该案中法院确认租赁使用合同合法有效。其中的重要的背景是2003年9月，怀柔区庙城镇被列为为《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》的试点地区。该时段的土地流转得到了土地管理部门的支持，流转主体取得了相应的集体土地使用权证。

在判决中，审理法院考察了2004年《庙城镇高两河村土地承包经营权确权和流转实施方案（草案）》、以及2006年《关于怀柔区二

下面由北京市法学会不动产研究会理事、北京中凯律师事务所高级合伙人孙强发言，发言内容为《农村集体土地确认权与流转》

今天我谈的是农村集体度地的确权与流转问题。集体经营建设用地入市的问题。北京市大兴区作为农村集体经营建设用地入市场的试点，去年12月份已经完成招牌挂了，当时我们作了一些研究，制度建设和实操也作了一些探讨和研究，总体来说项目进展已经遇到了一些问题。今天我摘出几个问题和大家进行探讨，准备入市的集体经营性建设用地是否可以抵押和将来如何处置问题。集体土地的供地主体是镇级土地股份合作社或联营公司，办法里明确规定社会资本不能参与合作社或联营公司，可集体经济组织手里边的资金很少，现在又切断了募集资金的渠道，只能导致向金融机构募集资金。这样办法和实际操作中有不一致的地方。比如大兴区试点的开发建设条件其中有一个规定劳动力安置问题，这也不是在挂牌期间提出的问题，他是一级开发单位在挂牌之前提出的问题，往往是在国有土地入市之前解决的问题。还有入市的操作主体的问题，村镇一级的经济组织作为入市的主体，办法里有明确的规定，但这将来也是一个问题，各村怎么参股没有明确的规定，入市主体、股权确定也埋藏了隐患，另外就是土地的复垦置换，如果各村有零散的集体经营性土地，他可以去复垦，变成耕地，可以把耕地上交，然后根据实际情况给付相应建设用地。因为没有具体的案例，今天我就到这，希望大家以后继续交流。我的发言就到这。

下面由北京市怀柔区人民法院汤河口人民法庭庭长祝兴冻发言，发言内容为《农村房屋买卖合同纠纷司法实践问题研究》

农村房屋买卖纠纷是当前农村社会中的一个多发性问题，也是司法实践中的热点问题，农村房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及的相关法律、法规繁多，不同的立法规范之间亦有冲突，造成司法机关对该类案件存在执法不统一的现象。农村房屋买卖纠纷也是在特定历史条件下产生的一个具有时代背景的问题（主要是我国目前城乡二元结构问题），随着政策的不断调整和社会的不断发展变化，农村房屋买卖合同纠纷也必将消失在历史的长河中。但就目前法院的审判实践来看，由于农村房屋买卖合同纠纷类型多样化、当事人诉求理由多元化等问题，法院在平衡买卖双方利益关系仍然存在难点，仍然存在司法审判不统一的问题，还需要进一步研究探讨。

一、当前农村房屋买卖纠纷的现状和特点

目前此类纠纷主要有以下情况 从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，大部分涉案房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。　　

二、当前农村房屋买卖纠纷的审判思路

关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，2004年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨，并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要。根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。2006年北京市高院就农村房屋买卖合同纠纷又进行了一次专题研讨。会议认为 农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；认定无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。同时，与会大多数人认为，虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。

 同时，与会人员一致认为 此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。

上述两次会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。因此，截止目前，全市法院仍然沿用上述两次会议纪要作为该类案件的裁判标准，只是在农村房屋买卖合同被确定无效后，如何衡平双方当事人的利益上各法院有自己的探讨和做法。

三、农村房屋买卖合同确定无效后的利益之争

农村房屋买卖合同纠纷实质上是利益之争，法院在认定房屋买卖无效后，容易引发以下问题

1.部分农村房屋买受人买方为了自身居住，有的已经将城市房屋变卖，涉案房屋是其唯一的居所，在法院认定合同无效后，需要腾退房屋，而房屋买受人无其他房屋可以居住，增加其生活负担。

2.在我国，房屋被赋予了很多的社会意义，房屋是人的安身立命之所，居住人的财产关系、社会关系对于房屋具有极强的依附性。尤其当前房屋买卖纠纷中，买卖行为大多发生在十年前，经过十年的经营，很多房屋买受人在涉案房屋已经具有较强的认同感，在当地建立了比较稳定的社会关系，一旦判决房屋买卖无效，买受人的稳定的生活状态将发生极大的改变，很多人在感情上难以接受。

3.买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，这就涉及到对买受人因房屋翻建、扩建、添附等情况下产生的费用进行补偿。在司法实践中，法院往往对翻建、扩建、添附以前的原价难以鉴定，导致确定返还价值困难。

4.在判决合同无效后，部分卖房人恶意不履行判决结果，造成买方损失扩大。在司法实践中，有部分农村房屋买卖案件是由于涉案房屋面临拆迁补偿而起诉要求无效，但判决合同无效后，由于房屋拆迁补偿周期较长，出卖方一直不履行判决确定的返还房款义务，出现了被告方申请强制执行的现象，造成房屋买受方损失的扩大。

5.在确认合同无效后，即使给房屋买受方返还当初的房款并给予一定数量的区位补偿价款和房屋重置成新价，但由于货币贬值和物价上涨等原因，仍然和目前商品房市场的价格相距甚远，房屋买受方无力购买新的房产，自己的货币投资没有产生任何收益。

四、当前司法实践对双方利益平衡的做法

1.直接判区位补偿价和房屋重置成新价

案情 原告赵某诉称 2001年，原、被告达成房屋买卖协议，原告将其所有的房屋及附属物等以103 000元的价格卖与被告。该房屋卖与被告后，原告在本村无房屋居住。该协议违反了法律的规定，损害了集体利益，应为无效合同，并且被告并非本村村民。为维护原告合法权益，故起诉要求 确认原、被告于2001年4月14日所签订的房屋买卖协议无效；被告将房屋及院落腾退给原告。

被告赵某辩称 当年的房屋买卖协议是双方真实意思表示，并且得到了村委会的认可。原告交付了房屋，被告支付了购房款，合同履行至今已经10年了，现原告受利益驱动，借助国家相关政策提起诉讼，是一种有失诚信的行为，该行为应该受到批评。如果人民法院将房屋协议确认无效，我方要求原告依据现在的房屋价差和市场状况赔偿损失。其反诉称，反诉人一家一直在此居住使用，在此期间，反诉人一家对该处房屋进行了大规模的翻建、扩建。历经十年，房价已经发生翻天覆地的变化，现被反诉人出尔反尔，提出退房要求，实属有失诚信行为。鉴于此，为维护正常的社会诚信和交易秩序，被反诉人应对其背信行为承担法律责任，赔偿房地差价款以及由于其主要过错原因导致合同无效而给反诉人造成的其他信赖利益损失。

经北京某公司评估确认，涉案房屋、附属物及宅基地区位补偿总价为449 108元，其中，宅基地区位补偿价为346 254元，房屋总价为74 446元，附属物总计为28408元。法院审理认为，原、被告对于该无效的民事行为，均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。依据无效民事行为取得的财产和权利不受法律保护，原、被告应当相互返还。在本案中，被告应当将房屋及其附属物等返还原告，相应地原告应向被告返还购房款。此外，为贯彻公平原则，衡平双方利益，原告还应给予被告一定的土地区位补偿价款。具体数额，由本院结合全案情况酌情认定。后判决反诉被告于本判决生效后三十日内返还反诉原告购房款十万零三千元，给付反诉原告宅基地区位补偿价二十四万二千三百七十七元八角。

2.只判决合同无效，而不判决腾退。

案例 袁某在某村建有房屋。2001年，其将上述房屋以16800元的价格卖给被告秦某并已交付。后袁某诉称，秦某系居民，不具备购买农村房屋的资格，其擅自出售农村土地上的房屋也违反了相关法律规定，所以起诉请求法院确认买卖房屋《契约》无效，并要求被告返还上述房屋。秦某辩称，我出生于该村，入伍当兵时将户口迁出，复员后参加铁路工作，退休后落叶归根。由于我在原籍没有房屋，恰逢原告当时要卖房，我就买了原告的房屋，现在已经将户口落回，现在只有这一处房屋，无法腾退。法院经审理认为，被告秦某作为居民，不是该村农民户口，无权购买该村房屋以及享有宅基地使用权，因此原、被告签订的《契约》违反法律强制性规定，应当认定无效。双方签订的买卖房屋合同无效后，被告秦某因该合同取得的房屋和土地使用权应当返还原告袁某，翻建房屋亦应折价返还，但现在被告秦某年事已高，没有其它自有居住房屋，不具备腾退条件，所以法院只能先确定双方签订的买卖房屋合同无效，待被告秦某具备腾退条件时再行解决返还房屋以及给付房屋价款问题。

3.先给区位补偿款后腾退房屋

案情 原告张某诉称，其将地上房屋及土地使用权出卖给二被告，经人民法院一审、二审判决，均认为其与被告签订的合同无效，就合同无效后的处理可另案处理。故现提起诉讼，请求判令被告将院落及房屋返还给原告。法院经审理认为，因被告王某在购买房屋后对房屋进行了翻建，原告除返还被告王某购房款外，还应当对房屋增值的部分进行补偿。据此判决一、原告张某于本判决生效后十五日内给付被告王某补偿款四十万二千九百二十四元。二、原告张某返还被告王某购房款及给付被告王某补偿款后十五日内，被告王某将院落及房屋腾空，返还原告张某。

4.不对现有房屋进行评估，不判腾退

案情 黄某诉称， 1998年黄某与孙某双方签订了“房屋买卖协议书”，协议约定，孙某以八万元整购买房屋。原告认为，宅基地属于农民集体所有，由集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相连。被告孙某并非本村村民，买卖合同无效孙某应当将房屋及宅基地腾退给原告。孙某辩称，双方签订的房屋买卖协议是符合法律规定的有效合同。法院审理认为，孙某不是本集体经济组织成员，无权购买该村房屋，双方签订的买卖合同无效。因孙某对诉争房屋进行了增建、装修及扩建等行为，而双方当事人在原审审理中均未提出对争议房屋的现有价值进行评估，故对于合同无效后的相互返还以及双方责任的认定及承担一节，双方可另行解决。

五、农村房屋买卖纠纷的司法导向问题

从上述可以看出，当前对于农村房屋买卖纠纷案件，法院从国家宏观政策和公平正义理念的夹缝中行走，努力实现买卖双方之间利益的均衡。这种司法导向虽然在一定程度上遏制了城镇居民到农村直接购买农居现象的发生，但也对大量的农村房屋交易行为产生了冲击，使之一直处于不确定状态，会引发新一轮的诉讼，这将产生很多不稳定因素。究其根本，国家对农村房屋调控的思路同合同法所确定的意思自治原则产生冲突。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人的意思自治，农村居民有权处理自己的房产，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，这种行为无疑是违反了诚实信用原则，其直接的后果是违反诚实信用的人获得了收益，而恪守诚实信用的买房者却蒙受损失。因此当司法处理的后果是很大程度上损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，这应当引起决策者的重视。

此外，需要指出的是，对于该类纠纷的处理思路并不能从根本上遏制农村宅基地的流失。原因是众多的房屋买卖当事人采取了多种形式的规避措施。由于农村住房需求比较旺盛，同时很多拥有多处房产的农民希望能够出卖房产融资，因此这种客观存在的社会需求不会因国家政策的限制嘎然而止。当前农村买卖房产仍然存在，且都采取了规避措施，有的当事人以赠予的名义行买卖之实，双方签订赠予合同，而钱款则私下给付，法院很难确定双方到底是赠予还是买卖；有的城镇居民购买房屋后，通过假合同，将房屋转卖给与出卖人属同一集体经济组织的农民；还有的买房人借用与出卖人属同一集体经济组织的成员的名义来购买农村房屋，而后又与名义上的买房人签订租赁合同，以租赁费形式将购房款给付名义上的买房人。由于国家禁止城市居民买卖农村房屋，实践中还出现了部分城镇居民为取得农村房屋，不通过买卖现有房屋而通过各种方式直接租赁集体土地进行房屋建设的情况，这种行为往往占用更多的集体土地，对农村社会带来更深层次的危害。

下面进入自由发言阶段。
由各位自由发言

研讨会结束