各位网友，大家上午好！今天大兴法院将在本院机关举办“二手商品房买卖风险提示与防范”新闻通报会, 通过梳理总结三年以来二手商品房买卖纠纷案件的基本情况以及特点，通报典型案例，对法律风险进行提示，提出防范建议。

该新闻通报会将在北京市高级人民法院的支持下，通过中国法院网、北京法院网进行网络图文直播。

现在来宾和媒体朋友们正在入场，请网友继续关注本次通报会。

本次通报会由我院组宣科负责人梁晓主持，现在就让我们进入今天的通报会现场。

各位同志，各位新闻媒体的朋友们，欢迎继续关注我院今天举办的第二场新闻通报会！我是北京市大兴区人民法院组宣科负责人梁晓，通报会由我主持。

出席今天新闻通报会的有大兴法院开发区人民法庭庭长李宝才、法官康晨黎、法官张小娟还有该庭的司法辅助人员，出席今天新闻通报会的还有《北青社区报》、《大兴报》、大兴电视台的新闻媒体朋友们。另外，今天的通报会还将在北京法院网、中国法院网进行图文直播，感谢网友们的关注和支持。

依照会议议程, 下面由我院康晨黎法官进行主题发言。

各位媒体朋友:大家上午好。按照会议议程，下面我就近年来大兴区人民法院审理的二手商品房买卖合同纠纷的相关案件情况，向大家作简要通报。

一、我院近年来审理的二手房买卖纠纷案件的基本情况。2013年1月至2016年5月，三年多时间我院已受理房屋买卖合同纠纷1795件。2013年至2015年，房屋买卖合同纠纷收案数分别为496件、401件和452件，而2016年截至5月，该类案件收案数已达446件，已经和前三年的年度收案量基本持平。房屋买卖合同纠纷案件数量直线上升的同时，二手房买卖合同纠纷占到七成以上，其中以购买未进行登记的房屋、购买登记在夫妻一方名下的房屋、买卖合同对重要条款约定不清楚、合同签订后因房价上涨而违约的纠纷较为常见。

二、二手房买卖可能产生的法律风险。通过对二手房买卖合同纠纷案件的梳理，我院发现二手房买卖可能存在以下几个风险:第一类购买未进行登记的房屋。顾名思义，未进行登记的房屋就是没有拿到房产证的房屋，比较常见的就是从开发商手中购买的期房进行二手转让以及没有办理产权证的回迁房进行二手转让。随着北京市城市建设的不断发展，城市拆迁改造中的回迁房数量不断增多，回迁房的房产证下发时间都比较长，而拆迁补偿协议常常出现实际产权人与签合同的当事人不一致的情况，存在着产权人不明的风险，购买之后如遇到其他产权人出来主张权利，不同意过户，买房人的权益将面临着极大的风险。第二类购买房屋登记产权人与实际权利人不一致的房屋。这也是我们在审理二手房买卖过程中特别常见的一种容易产生纠纷的类型。实际生活中常见的无权处分房屋的情形包括四种：1.是基于非依法律行为的物权变动而取得房屋所有权，但未办理登记，比如分家、离婚、继承等，房屋还登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；2.因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；3.夫妻共同共有房屋仅登记在一方名下，登记人未经其他共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；4.出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权恢复登记，登记人擅自以自己名义处分房屋的。

第三类购买委托出卖的房屋。在生活中，委托卖房的情形更多见于夫妻之间或父子之间，买房人在很多时候一看到家庭关系时便放松了警惕，再见到一纸委托授权书就相信无疑了，有时候甚至在没有委托授权书而只是承诺回去补委托授权书的时候就已经签订了房屋买卖合同，此情况存在很大的风险。第四类买卖合同对重要条款约定不清楚。普通民众没有签合同的经验，也不具备相关的法律知识，在签合同的过程中过于依赖中介公司、过于相信口头约定也是造成二手房买卖出现问题的重要因素之一，如未对首付款的支付方式进行明确约定，是通过资金托管还是银行汇款。再如对有贷款的房屋，对于解除抵押的责任主体和期限约定不明，往往导致纠纷的发生。

第五类买卖合同没有履行又产生与中介的纠纷。一般购买二手房都是通过房屋中介，虽然中介费也很昂贵，但是比起房价，很多人还是宁愿通过中介购买，才觉得有保障。但是又有多少人准确知道中介的定位和职责呢？在我刚才讲的几个风险中，大部分是通过中介购买的房屋，产生纠纷后，有的中介连出庭作证都不愿意，甚至还起诉购买者索要中介费。第六类合同签订后因房价上涨导致出卖方违约。此类纠纷在近半年以来法院处理的房屋买卖纠纷中占有较大比例。受市场影响，2016年2月份以来，也就是农历春节以后，北京等大城市的房价上涨幅度较大，一些房屋出卖方在合同签订后，感觉房价一天一个价，所以就不想卖了，或者直接提出要求加价才出售，导致纠纷发生。

三、对二手房买卖合同相关问题的建议和提示。1.购房前，仔细审核卖房人的资质，如是否结婚、是否有共有人等；全面掌握产权信息，如房产有无抵押、有无查封等；尽可能多了解卖方的信用资质，如是否背负巨债、是否拖欠债务等。一切都落实到书面的合同上，不轻易听信口头承诺。

2.签合同时，仔细审查合同的每一个条款，核对是否与口头的协商一致，对于房屋价款、房款支付时间、支付方式以及过户登记的期限等重要条款一定要有明确具体的约定，不要轻信房屋中介的口头承诺及建议，他们不一定具备相应的法律知识。3.履行过程中，要严格按照合同的约定履行合同，不要过分依赖中介的推动，因为中介不是合同履行的主体方，同时要注意保存相关证据，网签前不要支付大额资金，首付款的支付尽量通过有保障的方式进行支付，如通过资金托管方式，不要直接支付。

4.合同履行中如遇纠纷，不要久拖不决，应该积极主动地解决，首先进行协商，尽量弥补，如果协商不成的，要尽快起诉到法院解决，必要时采取保全措施，减少损失。法官提示:房价上涨后出卖方不愿意履行合同、办理过户的行为，属于违背契约精神、违反诚实信用法律原则的故意违约行为，这类行为是法院严厉惩处的对象。一般情况下，法院会依法判决继续履行房屋买卖合同，并判处违约方根据约定的违约金进行赔偿；在根本违约即俗称“一房二卖”的情况下，合同不可能继续履行，法院会判决解除合同，在违约金不足以弥补买房者的实际损失时，买受方还可以根据合同法的规定，要求增加赔偿数额，赔偿数额相当于房价上涨数额。总之,“法律不会让任何人从其违约行为中获益”。在不动产价值日益凸显的当今社会，二手房买卖合同的正常履行，直接关系到出卖方和买受方的切身利益。同时，稳定有序的房屋交易市场也有利于降低社会的交易成本，事关社会大众的福祉。这一良好市场秩序的建立，不仅需要立法的完善、司法的补救，也需要出卖方和买受方本着诚实信用原则履行各自合同义务，共同促进二手房市场的健康稳定发展。希望通过本次通报会，能让社会公众对二手房买卖纠纷的常见问题及风险多发点有全面的了解，同时，也提示大家总结、注意、防范上面提及的法律风险点，切实有效地避免纠纷隐患的发生。谢谢各位！

下面由我院张小娟法官通报典型案例。

【典型案例一】购买未登记房屋 谨防钱赔房又空 案情介绍:三年前，马某因孩子上学欲出售其名下的一处房屋，但该小区开发商尚未交房，房产证亦未下发，肖某得知马某要卖房，便在中介居间下，核验了马某与开发商签订的商品房买卖合同和购房款发票，征得了马某爱人纪某的同意，与马某签订了房屋买卖合同，肖某支付了第一笔首付款。马某当时是以房屋为抵押向银行贷款购买的房屋，因此双方约定马某在收房后及时向房屋贷款机构清偿贷款、注销抵押并办理房屋过户登记手续。一切看似顺顺当当，然而半年后，马某自开发商处收房并办理了房屋的房产证，却拒绝办理房屋过户登记手续。肖某多次找马某后，发现马某在取得房产证后，非但未按约定及时偿付贷款并解除抵押登记手续，还以该房屋作为抵押物向第三人解某借款60万元。无奈之下，肖某诉至法院，要求马某继续履行合同，并在诉讼中申请了财产保全，对涉诉房屋进行了保全。马某辩称肖某未按照约定给付剩余房款构成根本违约，其有权解除合同。一审中经询问，肖某表示愿意替马某向银行偿还剩余贷款、向解某偿还借款。法院经审理认为：马某与肖某签订的合同是合法有效的，双方在合同中未明确约定肖某支付剩余房款与马某向贷款银行偿付贷款的先后顺序，双方应同时履行各自义务，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此，本案合同未达到解除条件，双方仍应继续履行。鉴于涉诉房屋设定有抵押权，肖某应替马某代偿债务消灭抵押权，以保障房屋过户手续顺利完成。最终法院判决双方继续履行合同，肖某替马某偿付贷款及借款后，马某协助肖某办理房屋过户手续。

提示与建议:我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，登记意味着对所有人公开公示，只有进行了公示，产权才能产生法律上的效力，否则就存在很大的不确定性。所以《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项才规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定。这条规定显示出国家并不鼓励也不保护未登记房屋进行交易。但是该项规定并不属于导致合同无效的强制性规定，所以违反了该项规定并不必然导致合同无效。虽然买卖合同的效力不受影响，但对于购买人来说，房屋过户才是最重要的，无法过户，就无法取得房屋所有权。本案中，肖某最终虽然通过法院判决取得了房屋的所有权，但其付出的代价是替马某代偿了巨额的贷款和借款。虽然肖某仍然可以依据法律向马某主张返还不当得利，但后续的纠纷将耗费大量的时间和精力。此外，本案中肖某因为不需要按揭买房，亦未支付全部房款，且及时提起诉讼进行了保全，而及时止损，否则任意一个环节出差错，都可能导致既赔钱又赔房，损失惨重。因此，建议买方购买房屋时严格仔细审查房屋的产权登记情况，对于购买未登记的房屋一定要慎之又慎，尽量避免购买此类房屋。

【典型案例二】夫妻一方名下房 无权处分争议多。案情介绍:半年前，张某欲购买一处二手房作为投资，在中介公司的介绍下，与刘某签订了二手房买卖合同。张某依约向刘某支付了定金和部分首付款共计50万元，在双方准备办理房屋过户手续的时候，刘某的妻子王某突然从国外回来，找到张某说她是房屋的共有人，正在与刘某办理离婚手续，表示刘某是在她不知情的情况下与张某签订了合同，自己不同意出卖该房屋。张某遂找到刘某，要求其履行办理过户的义务，但刘某以王某不同意办理为由表示拒绝，并提出了解除合同的要求。张某以刘某延期办理过户为由诉至法院，要求刘某继续履行合同，配合办理房屋过户登记手续，赔偿违约金10万元。刘某则主张自己是无权处分，提出反诉要求确认合同无效。法院依法追加了刘某的妻子王某作为第三人参加诉讼，王某明确表示不同意出卖该房屋。法院经审理认为:夫妻一方无权单独处理双方共有的财产，刘某在未征得王某的同意下，向张某隐瞒了房屋是夫妻共有财产的事实，构成了无权处分行为，该无权处分行为对王某没有约束力，但张某与刘某签订的房屋买卖合同效力不受影响，现王某不同意出卖该房屋，刘某无法继续履行合同义务，构成法律上的履行不能。经法院充分释明后，张某仍旧要求刘某继续履行合同，法院驳回了张某的诉求。

提示与建议:本案是一例典型的无权处分的案件。关于无权处分，我国物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，这是针对物权而言，是法律赋予所有权人的一种追回的权利。关于合同的效力，一份合同只要具备了签订主体、主要内容，且双方意思表达一致，不存在违反国家强制性法规的情形，合同成立的同时就生效了，所以无权处分的合同效力不受影响。这就看似矛盾了，既肯定了合同的效力，又赋予了其他所有权人追回的权利，那到底应该保护谁呢？答案是不矛盾，对于所有权人而言，有拒绝过户的权利，也有追回房屋的权利，对于购买人而言，可以根据合同的约定要求出卖人承担违约责任，赔偿损失。且我国亦规定了善意保护制度，就是针对善意的购买人，所有权人不能行使追回的权利，只能找出卖人赔偿。但善意保护制度有严格的条件，比如购买人应该进行严谨的审查，以合理的市场价格购买，最重要的一点就是房屋已经过户完毕，如果还没有进行过户就不适用这个规则，购买人还是无法实际得到房屋。总之，对于购买人而言，还是应该尽量避免陷入到这种纠纷中，提醒大家在买房之初不光要看房子的地段和价格，还要仔细审查房屋的所有权人，是否存在其他共有人的可能性，做到对自己负责。

【典型案例三】重要条款未约定 发生纠纷维权难。案情介绍:一年前，朱某欲购买一处学区房，在某中介公司的介绍下，与赵某签订了二手房买卖合同，合同对首付款的支付时间没有进行明确约定。签合同当日，朱某向赵某支付了购房定金5万元，并向银行申请了贷款。朱某的贷款获批准后，赵某向朱某索要首付款，朱某主张赵某应该先配合启动过户的程序，但遭到了赵某的拒绝，赵某认为先给钱后过户是天经地义的，要求朱某应该先支付首付款再启动过户程序，朱某也不同意，双方便陷入了僵局之中。最后，双方在约定的履行期限内均没有继续履行合同，赵某也拒绝向朱某返还5万元定金。朱某以赵某违约为由诉至法院，要求解除双方签订的二手房买卖合同，赵某双倍返还定金10万。赵某同意解除合同，但以朱某违约为由提出反诉要求朱某赔偿违约金30万元。

法院经审理认为:双方未对合同的重要条款进行明确约定是导致合同未能继续履行的重要原因，双方对此均有责任，所以双方互不承担违约责任。最后法院判决合同解除，赵某应当返还朱某全部定金5万元。提示与建议:这个案件虽然最后合同解除了，双方也都没有承担违约责任，但据了解，双方都损失惨重，朱某没有及时买到学区房，导致孩子上学受到了影响，而赵某卖房本来就是为了更换住房，所以在签完这个卖房合同之后，又立马与另一个人签订了一个买房合同，还支付了几万元定金，后来这个房子没卖成，没钱支付那边的首付款，连定金也损失了。在此特别提示，在签合同的过程中不要过于依赖中介公司、过于相信口头约定，应严格审查合同条款，对重要合同事项、时间节点务必落实到纸面上，一旦出现纠纷也能有据可依。

下面根据会议流程进行媒体提问，记者朋友可以进行现场提问。

新闻通报会现场正进行媒体提问环节。

再次感谢今天出席通报会的各位来宾。本次新闻通报会到此结束！

各位网友，今天的新闻通报会到此结束。感谢到场的记者朋友和各位网友的关注，同时要特别感谢中国法院网、北京法院网及北京市高级人民法院新闻办的大力支持！