各位网友大家好，今天我们将在西城法院为您现场直播西城法院“物业服务合同纠纷审理情况”新闻通报会，感谢您的关注。

我是本次直播的主持人周杰，下面为您介绍一下发布会简要情况:
物业服务与我们的生活息息相关；物业服务合同纠纷大多涉及居民生活坏境、小区和谐以及社区稳定问题，尽管标的小，但是矛盾大，涉及广，属于涉民生的群体性案件。西城法院在审判中发现，当事双方原本就物业服务产生矛盾，加之双方对于该类案件诉讼要点不熟悉，特别是法律知识的欠缺，当事人的主张多有不能得到法院支持的情形。该院在审理此类案件时，不仅注重保护各方的合法权益，更注重通过查清事实、固定争点、辨法析理、化解矛盾。西城法院总结近年来该院对物业服务合同纠纷的审判经验，召开新闻通报会。
亮点：总结物业服务合同纠纷的审判要点，指导各方维护自己的权利，推动生活中矛盾的化解。

本次通报会分为三个阶段：主持人介绍新闻通报背景；小额诉讼审判庭负责人杨淑云做主题发言；媒体提问。

通报会进入第一项议程，由西城法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报背景。

各位媒体朋友：大家上午好！我是西城法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露。今天，我们在北京市西城区人民法院举行“西城法院物业服务合同纠纷审理情况新闻通报会”。今天，中央人民广播电台、民主与法制时报、北京广播电台、光明日报等多家媒体来到了现场，首先对各位媒体朋友的到来表示热烈欢迎。

随着经济的发展和城市化进程的加快，小区已逐渐成为人们的主要居所，随之而来的物业服务类纠纷也频繁发生。这类纠纷一般围绕着小区中普通居民的日常生活展开，涉及群体范围广，争议分歧大，看似小事的物业纠纷已成为当前影响和谐社会关系的一大隐患和城市发展矛盾的问题之一。

我院物业服务合同纠纷案件主要由小额诉讼审判庭负责审理。自2011年至2016年7月，共受理物业服务合同纠纷6712件，2015年收案达到1971件，将近是五年前的10倍，2016年至今已收案914件。在这种情况下，我院不断加强对该类型案件的调研，总结审判实践中的特点和风险，并在今天召开“西城法院物业服务合同纠纷审理情况新闻通报会”，邀请了小额诉讼审判庭负责人杨淑云法官、副庭长刘哲法官、副庭长田志鹏法官共同参加，通过对我院审理的物业服务合同纠纷案件进行梳理和分析，希望能从法院的角度向业主、物业服务企业和人民调解组织提供有针对性的建议。让更多群众了解自己所拥有的权利，以期共同改善我们生活的环境，维持社区的安定、团结与和谐。今天，中国法院网、北京法院网将对本场通报会进行同步图文直播，西城法院新浪官方微博@北京西城法院将对此次通报会进行全程直播。

首先，请小额诉讼审判庭负责人杨淑云法官介绍西城法院物业服务合同纠纷案件的审理情况。

各位媒体朋友，大家好！物业服务与现代城市生活息息相关，日常衣食住行的许多方面都要与物业打交道，相应地，物业服务合同纠纷也成为最常见、与日常生活关系最密切的一类纠纷。这些纠纷一般围绕着小区中普通却必不可少的生活内容展开，标的往往不大，案情也不复杂，但是涉及群体范围广，争议分歧大，轻则困扰生活，重则危及小区的和谐稳定，可谓小纠纷、大事情。

我院物业服务合同纠纷案件主要由小额诉讼审判庭负责审理，自2011年至2016年7月，共受理物业服务合同纠纷6712件，审结6527件；其中2011年收案198件，2012年收案626件，2013年收案1348件，2014年收案1655件，2015年，收案达到1971件，近五年前的10倍，2016年至今已收案914件。

在这些案件的审理过程中，我院经过长期的司法实践，积累了大量经验。通过对这些司法经验的总结与提炼，形成小额诉讼审判庭物业服务合同纠纷案件审理白皮书，以期更好地指导案件审理实践，为广大业主、物业服务企业提供有力的司法指导，为我院乃至更广泛范围内的物业服务合同纠纷工作提供借鉴。

一、物业服务合同纠纷特点。物业服务合同纠纷的主体一般有两方，一方为物业服务的提供方，即物业服务企业；另一方为物业服务的接受方，包括业主与业主委员会两类。通过对我院受理的物业服务合同纠纷进行梳理分析，我们对辖区内物业服务纠纷中出现的特点归纳如下。

（一）居民在物业服务法律关系中常处于被动地位

物业服务与居民生活息息相关，具有一定的社会性、公益性，服务质量的高低直接影响居民的生活幸福指数。但是，业主方在签订服务合同时选择权较小，常处于被动地位。主要体现在以下三个方面。第一，在未成立业主委员会的小区，物业服务企业由开发商指定，业主缺乏选择物业服务企业的权利。虽然在小区成立业主委员会后，如果业主对物业服务不满，可以通过业主大会作出解聘物业服务企业的决议并要求其撤出小区，但实践中业主很少实施这一措施。第二，物业服务合同通常为格式合同。在北京市一般以北京市工商行政管理局、北京市建设委员会所发布的《北京市物业服务合同》示范文本为基础，各个物业服务企业进行不同的修改。在这些格式合同中，尽管给条款的修改留有余地，但是业主对于合同内容修改的发言权较少。第三，实践中，业主在入住新建小区时，开发商与物业服务企业往往强制性要求业主签订物业服务合同，而跳过了商讨合同具体条款的阶段，如果业主拒绝签订物业服务合同，开发商往往拒绝交付房屋钥匙 。实践中，业主自主选择物业服务企业之前的时期，也是物业服务合同纠纷的高发期之一。

（二）物业服务管理不到位成纠纷主要诱因。在2011年至2015年我院审理的6527件物业合同纠纷案件中，物业服务企业作为原告起诉业主、追索物业费的案件占到98.6% ，而业主的首要抗辩理由是物业服务企业的服务不达标。这里的不达标不仅指达不到北京市相关规定中明确规定的服务标准，也指不能达到双方在物业服务合同中约定的标准。我们注意到，出现纠纷的小区往往存在着卫生环境、安全保障、设备维护等方面的瑕疵，成为业主拒交物业费、引发纠纷的重要诱因。

但当业主通过拒交物业费来表达不满、期望改善物业服务水平的时候，结果却往往背道而驰。一方面，物业费的收取率低直接影响了物业服务企业的运营，使得本来就存在瑕疵的服务由于经费不到位而越加恶化。另一方面，物业服务企业采用诉讼的方式追索物业费，使得物业服务企业与业主出现嫌隙，双方矛盾增加。

（三）物业服务标准不明导致集中诉讼频现。对于物业服务质量的评价，需要基于客观细致的物业服务标准，而实践中，相关纠纷的产生往往源于业主和物业服务企业对服务标准认知的偏差。现行的相关法律法规对物业服务标准的规定比较原则，实践中需要根据具体的合同条款来认定，而业主和物业服务企业对服务标准及合同条款往往存在理解上的偏差。加上物业服务企业的服务对象是整个小区的业主，因此涉及的主体较多，产生的问题集中，同一小区往往出现针对同类案情重复诉讼、集中诉讼、批量诉讼的情况。

（四）业主维权能力薄弱导致败诉率高。随着我国法治进程的不断推进，业主的维权意识不断提高，但维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差导致当前业主维权能力普遍较薄弱。一是维权手段单一，除了拒绝缴纳物业费外缺乏其他有效手段，特别缺乏业主大会、业主委员会等集体决策机制来制衡物业服务企业，也缺乏与物业服务企业之间有效合理的沟通渠道。二是欠缺法律知识和合同观念，业主对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，得不到法院支持。三是举证能力较差，证据作为证明案件事实的关键，是当事人的主张能够得到法院支持的依据，但实践中，业主在证据的收集、固定、保存方面往往处于弱势，举证不力成为业主败诉的主要原因之一。

通过对我院办理的该类案件进行分析，我们发现物业服务合同纠纷中诉讼请求得不到支持的原因主要集中于以下几个方面。

（一）物业服务标准不明确，业主举证不力。对物业服务范围和标准的不同理解，会使业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价。在这种情况下，业主方由于认知的偏差和证据保留能力的欠缺，往往出现证据不足而承担举证不能风险的情形。

车门被撬物品失窃 业主证据不足败诉

业主宋某认为自己小区的物业公司未尽职提供物业服务，导致自己的房屋漏雨没有得到修缮，小区监控也不到位，安全管理存在漏洞，导致自己的车门被撬、车内物品失窃，因此拒绝交纳物业费。

法院通过审理认为，宋某与物业服务企业之间签订的《物业管理服务合同》是合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。针对宋某的意见，第一，房屋漏雨问题属于房屋质量问题，应当由房屋建设单位负责质量保证，并不是物业服务不到位所致，因此与物业服务企业无关。第二，为证明物业服务不符合约定，宋某提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，但这些照片都是静态的、一时性的，不足以证明物业服务与合同约定标准差距明显，这种证据不足的情形不能获得法院的支持。第三，宋某声称自己车内物品被盗，但不能提供证据证明物业服务企业的安保工作不足以满足合同约定的标准，其意见不能获得法院支持。因此，法院判决宋某败诉。

业主应当（1）区分清物业服务企业的责任；（2）注意保留证据，尽到举证责任。

（二）业主欠缺合同观念，诉请超出约定。实践中，因为在签订物业合同时业主往往处于选择权小的被动地位，加上相关法律知识和合同观念的缺乏，业主对物业服务是否符合合同约定的情形、物业公司的义务范围等问题常常认识不清，导致出现为物业公司设定合同外义务的情况，无法得到法院支持。

电动车小区内乱停后被偷 诉请超出服务范围被驳回

2013年3月20日晚上11时30分业主齐某确认将电动车锁好并停放于住所某小区内，次日上午电动车发现被盗，齐某立即报警。因小区监控录像设备损坏，无法提供监控录像，齐某认为，每年按时交纳的物业费包括管理费、小区公用设施维修费、保安费。某物业管理中心收取管理费但并未尽到安全管理责任；某物业服务企业收取小区公用设施维修费却未对已损坏监控录像进行维修，未能为公安机关侦破案件提供线索，导致案件至今未侦破；保安人员也未尽到夜间巡逻之责任，未能对进出入小区车辆进行有效管理。

本案中，根据《物业合同》记载，对业主私有车辆的保管、看护并不在物业服务的范围之内，且收取的物业费不包括车位费。齐某停放车辆时并未遵守小区内车辆停放安保相关规定，且被盗系因他人盗窃行为所致，齐某要求物业服务企业按购置车辆价格的一半进行赔偿没有合同依据，因此，法院不予支持。而对于精神损害赔偿，一般发生在人身损害赔偿中，仅在涉及具有纪念意义的财产遭受损害时，才可能出现精神损害赔偿的问题，本案中，并不存在此种情形。因此，判决驳回齐某的全部诉讼请求。

业主针对物业服务企业的诉讼请求，应当严格依照合同才能得到支持，而不能为对方设定合同之外的义务。

（三）业主大会及委员会的议事程序不规范。根据我国《物权法》的规定，小区内业主应当成立业主大会来处理小区内公共区域的管理问题，业主大会应当选举产生业主委员会来负责日常具体工作。对于业主大会与业主委员会的表决，物权法第六章进行了规定。特别是第七十六条 ，对于小区内重大事项的表决进行了规范。但是，在实践中存在着业主大会与业主委员会议事程序不规范的现象，而程序瑕疵会影响业主大会决议效力，最终影响到业主权益的实现。

业主大会解聘物业公司 程序瑕疵导致决议无效

某物业公司为某小区提供物业服务。该小区业委会作出业主大会决议，授权业主委员会采取招、投标的形式选聘物业服务企业，并解聘现物业公司。随后，业委会向该物业公司发出告知书：解除物业服务合同。但是，这一决议本身存在瑕疵。经法院核实，同意解除前期物业服务合同的过半数投票中存在重复签名的23张，同一门牌号两人签名的有28张，同一门牌号有三人签名的有3张，选票有改动的有1张，非本人签字的有139张，无法取得联系的有33张。庭审中小区业委会承认存在打电话征求业主意见代签的情况。

某小区业主在选票中存在打电话征求业主意见代签的情况，该形式不符合采用书面征求意见的形式要求，某小区业主大会的会议形式存在瑕疵，故业委会通过的解除某公司前期物业合同的决议存在瑕疵。经核实某小区业委会提供的选票数扣减有问题的票数后不足其自认为的投票权总人数的一半，故小区业委会决议不符合《物权法》第七十六条之规定，该决议不具有法律效力。因此，判决驳回业委会的全部诉讼请求。

通过集体决议的方式对小区重大事项进行管理应当通过合法的程序进行。

（四）未明确对方诉讼主体资格致败诉。这一情况主要出现在物业服务企业起诉业主时。由于物业服务往往涉及房屋的所有人和实际使用人，而现实中房屋的使用情况和产权情况千差万别，如不能及时掌握产权信息，则有可能出现起诉对象不具备诉讼主体资格的情况。对于不能够成为本案诉讼主体的当事人发起诉讼，意味着向没有义务的人主张与义务相对应的权利，这样的诉讼是不能得到法院的支持的。因此，物业服务企业在进行诉讼前，应当对此加以注意。

被告诉讼主体资格不明 物业公司诉请被驳回

原告某物业公司诉称，原告是西城区某楼的物业服务公司，该楼的所有权已从原单位转移至新单位。由于原告一直没有收到该房屋的物业费，在没有核实该房屋的产权归属的情况下，原告将新单位告上法庭。法院经审理查明，第一，被告不是涉诉物业的业主。在该房屋并入被告前，已由原产权人通过房改售房给郑某并已发放产权证。被告不是业主也不是实际使用人。第二，该房屋的物业服务费应当由业主和实际使用人郑某交纳，即应当由郑某个人承担。本案中，原告未提供证据证明被告负有给付该套房屋物业服务费的义务。因此，判决驳回原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求。

物业服务往往基于房屋的居住和使用，在诉讼中应当明确对方诉讼当事人的主体资格。

在总结归纳当前物业服务纠纷案件特点及原因的基础上，我们提出以下司法建议：（一）针对业主1．明确权利义务。业主应当对于所签署的物业服务合同加深理解，明确自己及对方分别享有的权利、负担的义务。在合同订立时，业主应当在谈判中充分表达自己的意愿，明确所订立的合同含义；在合同履行中，应当严格按照合同要求对方履约，不能为对方设定合同之外的义务。2.加强证据意识。业主应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定 提供合法的证据。业主所提供的证据，第一，实质上应当能够证明所主张的事实，并且在不同的证据之间形成相互作证的证据链；第二，形式上应当符合法律规定，不仅取得方式合法，呈现方式也应当符合法律规定；第三，应当注意保留原始证据，保留不容易被篡改、证明力较强的证据，同时适当保留照片、数据电文、录音录像等证据作为佐证。比如，在财产失窃时，及时报案，并保存好报案记录；及时通知物业服务企业，保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据；为记录现场状况以及当时物业服务状况，除了公安机关作出的勘验笔录等之外，还可以采用照片、录像等方式佐证。3．积极参与小区公共事务。对于小区公共事务，业主要更加关注、更加热心、更加负责、更加理性。对于业主大会的成立、讨论、表决，对于业主委员会的选举、监督以及诉求的表达，业主们要避免“事不关己高高挂起”与“搭便车”的心态，真正参与到小区管理中来，而业主委员会应当承担起相应责任，为业主的利益合法表达诉求。只有业主真正对自己的权利关心，对自己的小区关心，对邻里关心，才能创造出更好的生活环境。

3.掌握房屋变更情况。在现代经济社会中，房屋交易较为频繁，业主信息资料的及时更新成为有效诉讼的一个关键。物业服务企业应当掌握小区业主居住情况，对于房屋所有权变更情况积极予以登记，定期核实业主信息，与业主畅通联络。4．规范物业费催缴工作。规范的催缴工作能够成为物业服务企业主张权利的一种有效方式，我院受理的众多物业服务合同纠纷案件中，物业服务企业催缴工作多是上门张贴催费通知书并拍照、拨打电话并制作通话内容记录等，这些证据由物业服务企业单方制作，业主多持否定态度，在法庭上的证明力有限。为提高催费工作的有效展开，建议物业服务企业尝试引入第三方公证机制，对小区内长期不缴纳费用的业主建立留痕机制，并由第三方进行证明，提高相关证据的证明力。

（三）针对人民调解组织。人民调解是我国纠纷解决的重要途径之一。在当前社会环境下，由于物业服务标准缺乏明确性，业主取证成本较高，诉讼中业主提出的抗辩面临着较大的不被支持的风险，而人民调解具有程序便捷、耗时较短、平衡博弈的优势，因此，如果能够充分发挥民间调解组织的作用，对于解决此类问题将具有重要意义。可以大力发挥街道办人员、社区工作人员、社会调解员等方面人员组成的民间调解机构力量，深入小区，组织召开调解会，由业主和物业服务企业分别阐释自己的主张，通过全方面的调解，以单个纠纷的化解带动整个小区问题的解决。

以上是我庭审理物业服务合同纠纷案件的主要情况，希望各位媒体朋友提出宝贵的建议与意见，同时，也希望各位能够就相关案件向公众进行生动深入的介绍，让更多群众了解自己所拥有的权利，以及权利受到侵害时应当采取的合法合理的维权措施，共同改善我们生活的环境，维持社区的安定、团结与和谐。谢谢大家！

下面进入提问环节，欢迎媒体朋友就今天通报的主题进行提问，各位提问时请先介绍一下自己所代表的媒体。

您好，我是中国法院手机电视记者。物业服务合同纠纷的数量庞大，给社区居民生活也带来了困扰。一旦产生纠纷,我们能够通过哪些方式来化解？

物业服务合同纠纷存在着标的小、争议大、与居民生活息息相关的特点，长期存在，将给居民日常生活带来困扰。通过我们的审判实践，我们建议从以下方面来化解此类纠纷。

首先，业主在同物业公司签订物业合同时，要充分进行谈判、磋商，明确双方所享有的权利、负有的义务，并且认真按约定履行合同。从源头上避免纠纷的出现。

其次，要充分发挥居委会、街道、业主大会的职能，对于生活中产生的矛盾，帮助物业公司与业主平心静气地坐下来好好沟通，充分调解，化解矛盾。

再次，对于物业公司的服务，业主可以通过业主委员会进行日常监督，建立起完善的监督机制，督促物业公司如约履行合同；物业公司也要尽职尽责，对于小区内业主出现的违约情况，要及时沟通，找出原因，快速化解。双方在出现矛盾时要注意证据的固定、保留，在出现诉讼时要及时提交证据。

最后，如果纠纷实在难以化解，双方要通过诉讼这一司法途径来解决纠纷，双方要正视自己的义务，厘清自己的权利边界，积极应诉，提交证据，维护自己的合法权益。

常言道，“家和万事兴”，就小区而言，生活环境美好才能让各方都获益。在出现矛盾时，一方面要积极通过合法的途径来主张权利，另一方面要相互体谅、相互谅解、相互促进，这样，各方的权利才能得到保护，生活环境也才能越来越美好。

法官您好，我是首都政法综治网的记者。正如法官刚才发言提到的,业主方在参与诉讼时，在诉讼能力、举证能力等方面往往处于劣势地位，那么，在诉讼内外，业主如何才能更有效地维护自己的权益？

在诉讼中，业主由于举证不足而得不到法院支持的情形不在少数。要改善这种状况，我们认为应当从以下方面来做工作。

首先，要明确这种情形产生的原因。其一，诉讼中往往是物业公司与单个业主的诉讼纠纷，个案之间情况并不尽相同，个别业主提出物业公司未尽到服务标准，往往仅代表单个业主的主观感受与意见，不能推定全体业主都这么认为，更不能证明客观情况就是如此。因此，提供充足的证据极其重要。但实践中许多业主欠缺证据意识，不能恰当地保留、提供证据，因此不利于自己的诉讼。其二，在物业服务合同纠纷案件中，多数出现了合同约定模糊、条款不明确、不具体的情况，一方面导致法院在裁判中难度加大，另一方面在合同执行过程中，业主没有办法对物业公司进行有效监督，相应的举证工作难度也增大。

针对这种情形，我们建议业主除了提高自身举证能力外，要进一步发挥业主大会、业主委员会的作用。业主应积极倡议依照物权法规定，召开业主大会，成立业主委员会，并与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。通过业主委员会对物业公司的服务进行日常监督，并在日常服务中留取相关证据。这样，一方面在诉讼外可以形成与物业公司良性对话、监督机制，另一方面在诉讼中则可以通过业主委员会提出更有说服力的证据，来补强个体业主所欠缺的提供证据的能力。

法官您好，我是来自西城区新闻中心的记者。请问下物业公司在什么情况下可以调整物业费价格？

随着社会经济的发展，小区投入使用一段时间后设备设施老化，其他生活、生产成本的提高等都增加了物业服务的成本，物业公司有提高物业费的客观需要，而业主在没有感受到物业服务有大幅提高的情况下，往往并不同意物业费涨价。如果物业公司要提高物业费，那么必须满足以下条件。

第一，物业主管部门、价格管理部门通过行政手段提高了物业费的收取标准，这时，物业公司与业主应当遵守相关规定，相应地提高物业费。

第二，设立了业主大会并成立了业主委员会的小区，应当通过业主大会投票表决的方式，对物业费涨价的事项进行表决。只有在专有面积超过小区全部面积50%，且人数超过全体业主50%的业主同意调价时，才能与物业公司签订新的物业服务合同以确定新的物业费价格。

第三，在没有业主大会的小区，需要在充分征求小区业主意愿的情况下，并且满足专有面积超过小区全部面积50%，且人数超过全体业主50%的业主同意时，才可以调整物业费标准。

法官您好，我是来自北京晚报的记者。我们日常生活中，一些小区内会有公共区域乱停自行车、堆放杂物等占用公共空间的情况，对此，物业公司是否负有管理职责，这种情况下物业公司和业主分别能够采取什么措施来维护小区公共环境？

根据法律规定，物业公司管理的公共区域应属业主公摊的一部分，应归全体业主所有，对于这些区域的日常管理，物业公司是负有职责的。但是，物业公司的职责应当以合同约定的义务为界限。也就是说，物业公司没有权利超出合同约定对公共区域进行管理。在个别业主占用公共区域时，物业公司作为服务单位，应根据业主大会的决议或者合同的约定，第一时间进行磋商并及时制止；在无法制止情形下，可通过诉讼的方式要求业主恢复原状。

以上是物业公司可以采取的措施。此外，作为业主，在其他业主占用公共区域对自己构成妨碍时，也可以根据法律规定，直接向法院起诉主张自己的权利，要求占用公共区域的业主恢复原状。如因占用造成了自己的损失，也可要求占用公用区域的业主对自己赔偿。

法官您好，我是来自中央人民广播电台的记者。刚刚提到，物业服务合同纠纷多以集中诉讼的方式呈现，这是否意味着在处理该类纠纷时，法院会对同一小区的案件作出同样的裁判？

您所说的这种集中诉讼在我们工作中称为“串案”，物业服务合同纠纷虽然有许多是“串案”，但在审理过程中却是如同“个案”一般来处理。

这是因为，针对相同原告的相同诉讼请求，被告的抗辩却不尽一致，案件审理中确定的争议焦点也不同。对于案件的审理就是要对当事双方的争议焦点进行归纳、认定，并适用相应的法律予以调整，因此对于不同业主的不同抗辩，均需要进行裁判。

第一，在同一小区中不仅存在着全体业主所共同面对的物业问题，更存在着不同的业主面临的不同问题。前者涉及业主公共利益，后者涉及业主的个体利益。因此，此类纠纷的裁判不仅要妥善安排业主集体的公共利益，解决业主面临的共同问题，更要依法维护业主的个体利益，解决个体面临的问题。第二，即使是业主集体面对的共同问题，对于每一名业主的影响也不相同。比如小区内占用公用车位的问题，对于不使用小区内车位的业主而言，尽管潜在地损害了其未来可能使用车位所应当享有的利益，但是在当下并不对其实际利益造成贬损，因此这一公共问题并非这位业主所面临的关键问题，针对该名业主的诉讼争点也非这一公共问题，对于这名业主的判决也必定有别于实际使用公共车位的业主。第三，实践中业主抗辩的问题更多集中于非公共区域内的问题，比如物业公司承诺为业主家中损坏的设施进行维修，但维修不力。因这样的问题引起的物业费纠纷，其裁判也必将有别于其他业主。

综上所述，尽管物业服务合同纠纷多为串案，但并不意味着裁判结果的类似。对于每一起案件，法院都将查明事实，公正司法，让人民群众在每一起案件中都感受到公平正义。

法官您好，我是来自北京晨报的记者。生活中业主的房屋往往会出现这样那样的质量问题，出现问题后，物业公司在房屋修缮过程中究竟扮演着什么样的角色？

房屋修缮是许多家庭都会面对的问题。在不同情形下，物业公司在房屋修缮过程中所扮演的角色也不同。宏观上来看，房屋出现问题可以分为两种情情形。

其一，在开发商交房时即出现质量问题，或着在房屋尚在保修期内出现质量问题。对于这种情况，房屋修缮的责任不在物业公司而在开发商。原因在于，业主从开发商处购买房屋，开发商负有保证房屋质量的义务，对于房屋出现的质量问题，应当进行修缮。只有在物业服务合同中明确约定物业公司的修缮义务时，物业公司才承担维修的责任。否则，一般情况下物业公司仅需协助业主或开发商进行房屋修缮即可。

其二，在房屋保修期以外出现的建筑老化损坏问题。这时又应当区分两种情况。第一，房屋质量问题出在室内，由于室内的房屋属于业主专有的私有财产，因此修缮是业主自己应负的责任，实践中根据物业服务合同，一般物业公司没有修缮的义务。如果业主需要物业协助维修更换的话，一般需要向物业公司支付修缮的费用。第二，在小区内公共区域中出现的房屋问题，根据物业服务合同约定的情况，如果属于物业公司服务范围，则物业公司承担修缮的义务，如果不在物业公司的服务范围之内，或者需要特殊维修、重大维修的情形，就需要动用小区的公共维修基金，这时物业公司负有积极协调、申请动用基金进行修补的义务。

法官您好，我是来自民主与法制时报的记者。我想具体了解一下，权益受到侵犯后，业主应当如何收集、保留证据？

证据是审判中认定事实的关键，我们刚刚在通报中也提到，业主应当加强证据保护意识。证据的收集与保留根据不同的案件、不同的案情都有所不同，因此不能一概而论，给出放诸四海而皆准的举证标准。就我们审理的物业服务合同纠纷而言，通过实践，我们在收集、保留证据方面给出如下建议。

第一，业主可以进一步发挥业主委员会对于物业公司的监督职能，在日常物业服务过程中即调和纠纷、化解矛盾。纠纷一旦产生，对于小区内物业服务状况，由业主委员会出面取证所取得的证据，更容易被法官采信。

第二，对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况，可以采用照相、摄像等方式加以记录。为了体现出物业服务状况的持续性，业主可以通过持续拍摄的方式进行取证，但需要注意的是，调整好拍照设备的时间记录功能。

第三，业主还可以通过证人证言的方式对前述事项加以证明。但是实践中，作为证人的往往也是小区居民，同物业服务合同纠纷具有利害关系，此类证人证言不容易被采信。此外，业主可以通过录音录像等方式保留同物业公司的沟通、交流状况。

第四，对于小区内出现的违建问题，业主应当及时向城管等有关部门反应，并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理，比如公告、通知等加以记录、拍照。目的在于证明物业公司的处理状况。

第五，对于小区内出现的安保事故，要及时报案并保存好报案记录；及时通知物业公司，保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据；为记录下现场状况以及当时物业服务状况，除了公安机关作出的勘验笔录等之外，还可以采用照片、录像等方式佐证。

第六，对于业主家中门窗、管线等损坏，属于房屋质量问题，如果在《物业服务合同》中，涉及到物业公司为业主提供相应修理服务，业主则应当做好物业前来维修的记录，并且注意记录维修状况，及时同物业沟通、反应。

此外，如果业主遇到了新情况、新事件，应当按照《民事诉讼法》的规定进行证据的收集。

时间关系，提问环节到此结束，感谢大家精彩的提问。通过今天的新闻发布，我们还是同往常一样，希望能够借助各位媒体朋友的力量，力推物业服务行业健康发展，促进社会稳定、民众安居乐业。今天的通报会到此结束，感谢大家一如既往的关注和支持，谢谢！

本案庭审直播到此结束，感谢各位网友的关注！特别感谢中国法院网、北京法院网、北京市高级人民法院新闻宣传办公室刘娜同志对此次直播的大力支持，感谢李苑菁（导播）、刘培伦（摄像）对本次网络直播给予的支持！