各位网友大家好！欢迎大家关注北京市朝阳区人民法院“涉业主共有权加改类案件审理情况新闻通报会”，我是本次直播的主持人秦文柏。

今天，北京朝阳法院将在通报会上介绍典型案件北京万科物业服务有限公司诉王某、邹某某排除妨碍纠纷一案的审理情况，通报涉侵犯业主共有权加改类案件审理相关情况，并结合该类案件审理中发现的问题，向北京市交通委员会发送司法建议。
通报会现场由朝阳法院新闻宣传办公室主任苏亚宁主持。通报会即将开始。

尊敬的人大代表们、各位新闻媒体朋友们，大家上午好。

首先，感谢各位新闻媒体的记者朋友对我院工作的关注、支持！通报会正式开始前，请允许我首先介绍一下出席此次新闻通报会的人员。他们是：朝阳法院酒仙桥法庭庭长周维琦，法官斯晓荷，法官助理吴青沛。

近年来，随着住宅商品化改革和城市化进程的加快，现代居住小区日益普及。随着生活品质的提高，房屋居住使用中的各类需求随之产生，在空间、资源有限的情况下，许多业主为了科学规划利用，进行了加建、改造等行为，相关的纠纷也随之产生。刚刚，我们就宣判了一起典型案例，下面进行会议第一项，首先由这起案件的主审法官斯晓荷介绍这起案件审理的相关情况。

大家好，现在由我向大家介绍万科物业排除妨害纠纷一案审理的相关情况。

2016年4月，我院受理了原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告王某、被告邹某某（以下简称二被告）排除妨害纠纷一案，案件受理后，我院依法多次公开开庭进行了审理，并组织双方对现场进行了实地勘验。

【基本案情】万科物业公司受果岭里小区业主委员会委托，负责为该小区提供物业服务，具体的服务范围包括物业共用部位的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。二被告系果岭里小区业主，在该小区地下一层拥有两个相邻车位的所有权。二被告在自有车位使用过程中，未征得物业公司或业委会的同意，搭建了升降停车设备。
万科物业公司认为二被告擅自搭建升降停车设备，违反了《物业服务合同》和《果岭里小区业主公约（草案）》、侵害了其他业主的权益，故起诉要求二被告拆除。
二被告认为其是车位的合法产权人，对车位依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其在自有地下车位区域内搭建升降停车设备，未改变车位使用性质，也未妨害其他业主的通行、通风和采光。万科物业公司约束二被告所依据的合同均与二被告无关，且严重违反物权法，其行为已超出了《物业服务合同》的约定，限制了业主的合法权益。

在案件审理过程中，我院组织双方进行现场勘验，查明如下事实：1、812号、813号车位是两个相邻的开放性车位，位于该单元楼的公用楼梯旁；2、二被告在812号、813号车位上各搭建了一个升降停车设备，一共停放了四辆车，均为二被告家庭自用车辆；3、升降停车设备中钢立柱所使用的支撑钢钉入了墙面，占用了公共区域；4、升降停车设备使用的是380伏电，二被告将电路从二层的自有房屋电表穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层。
此外，本院还查明，果岭里小区业主大会表决通过的《果岭里小区业主公约（草案）》规定：“车位只可用作停放车辆，不得擅自在车位上安装设施”，且根据该公约，对业主的违约行为，受业主、业主大会、业主委员会委托的物业服务机构可以提起诉讼。

【裁判要旨】根据查明的事实，我院依据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，依法作出一审判决。
我院经审理认为，物业管理企业依据物业服务合同以及业主公约，在为小区提供物业服务的同时还承担一定的管理职能，对业主占用小区共有部位、私搭乱建等行为有制止、管理等职责。该管理权来源于全体业主的授权或委托，目的在于更好地维护业主的合法利益。本案中，万科物业公司依据合同和公约，依法享有诉权，可以作为适格原告提起本案诉讼。

二被告搭建的升降停车设备占用了业主共有区域，侵犯了其他业主对共有部分的权利；且其擅自将380伏电路穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层，存在较为严重的安全隐患；此外，二被告将未经相关部门验收的升降停车设备安装在开放性的车位上，对其他业主的人身安全存在相当风险。故二被告的行为损害了其他业主的合法权益，应予纠正。
关于业主公约对业主专有权设定限制是否合法有效，业主是否需要遵守的问题，我院认为，业主对专有部分的利用，往往涉及小区整体业主与个别业主之间的利益平衡问题，因此，业主在行使业主专有权时不能仅仅依据权利归属状况，还必须遵守依法通过的小区管理规约。即业主公约的地域效力及于整个物业管理区域，包括业主物业的专有部分、共有部分、共有设施等，而对人效力则及于小区全体业主，包括所有权人、因承租等实际使用物业的人、因转让而取得物业的继受人以及物业管理企业。
综上，我院认定二被告的行为侵害了其他业主的权益，万科物业公司作为物业管理方有权诉请二被告拆除，故一审判令二被告拆除升降停车设备。

【典型意义】本案是一起典型的业主因自身生活需要，在依法享有所有权的专有部分进行加建、改造，侵犯其他业主共有权的案件。本案核心在于业主专有权的行使限制，即业主行使专有权时，是否应当受到限制以及应当受到何种限制。这个问题关涉每一个业主的切身利益，与日常生活息息相关，更关乎每一个居住小区、街道社区乃至整个社会的管理与秩序。个案的裁判可能会成为一种导向，因此我们在审理此案时十分审慎。
尽管所有权是一种绝对权，但是任何权利的行使都是有边界。业主对于专有部分的使用和处分，亦应受到限制，具体有两个层面：一是绝对的限制，我国《物权法》第71条规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”；二是相对的限制，即商品房买卖合同、物业管理委托合同、小区业主公约或其他协议对专有权行使的限制性约定。在判断业主专有权是否应受到限制时，均需要合理的价值判断和利益考量。例如，在适用合同约定限制业主专有权时，如业主确有客观现实需要，且未对小区公共利益等造成重大影响，则不应仅以违反约定为由限制业主行使专有权。

具体到本案，二被告安装升降停车设备的行为即属于确有客观现实需要，并且在当前汽车保有量大幅提高、城市停车设施明显不足、占道停车进一步加重交通拥堵的背景下，符合充分挖掘城市空间资源、吸引社会资本鼓励社会参与的政策导向，但是改造行为并未经过住建、质检、电力等机关的审核、批准，仅以该升降停车设备的用电为例，二被告将380伏的电路从一层自有房屋电表穿过公用楼梯和墙体引入地下一层，即不符合国家相关电气安全规范的要求，存在着严重的用电、消防等安全隐患，可能危及建筑物及业主的公共安全，因此必须加以规制。业主的个体行为在公共小区具有一定的示范效应，如不对此类行为及时加以约束，将导致类似行为被广泛效仿，从而带来更为严重的社会安全和秩序问题。

谢谢斯法官。在审理个案的同时，我院对相关类型化案件进行了深入的调研，下面有请法官助理吴青沛介绍相关调研的情况。

大家好，我是朝阳法院酒仙桥法庭法官助理吴青沛。现在由我向大家通报涉业主共有权加改类案件审理相关情况。

随着我国城市化的不断深入，现代城市的居民人数急剧增多，居民的居住问题日益突出，为了解决居住面积需求的扩张性与土地面积的有限性之间的矛盾、便利居民生活，集群化的高层住宅小区数量不断增多，有公开资料显示，截至2015年，北京市共有居住小区7200余个。
小区业主因对同一小区的不同房屋享有专有权而被天然的联系起来，对小区中的共有部分享有权利，同时也承担义务。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。前述共有部分是指建筑物专有部分以外的其他建筑物及其附属设施、地基等。

共有部分在范围上主要包括：
1.维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构（除专有部分以外的其他部分）。如：支柱、屋顶、外墙、承重墙等。
2. 供业主共同使用的建筑物共有部分。如：楼层间共用的墙壁、楼梯、走廊等。
3. 供业主共同使用的附属物。如：小区大门建筑、消防设备、安保设备等。
4.除城镇公共道路以外的小区道路。
5.除城镇公共绿地或个人所有以外的小区绿地、公共场所。
6. 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
7.占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位等。

2007年至今，我国陆续颁布了一系列法律及司法解释，对业主共有权进行了详细的规制。随着这一系列法律及司法解释的实施，业主的共有权意识不断增强。同时，随着经济社会的不断发展，业主对生活便利度的需求也不断提高。新能源汽车充电桩、立体停车设备、小型电梯等可以有效便利生活的设备，被一些业主逐渐加建或改造到了居住小区中。这些加建或改造行为，一方面便利了行为人个人的生活，另一方面也引发了邻里及物业管理企业对于未加规制的加建或改造行为可能侵犯其他业主共有权益的担忧，从而导致了相邻业主或物业公司与行为人之间的矛盾。经统计，近三年，我院共受理因加改行为引发的涉业主共有权纠纷案件1051件，其中2014年313件，2015年365件，2016年373件。发案数量稳中有升。

在此类案件的审理过程中，我们发现涉业主共有权的加改行为，表现为以下三种形式：
一．业主侵占建筑物共有区域的行为。生活中，此类行为在各个小区都十分常见，如：占用公共楼梯、通行道路等堆放杂物，高层业主私自封闭公共露台、一层业主围圈公共空间为私家院落等。以2016年我院受理的此类案件为例，373件案件中有113件属于此类，占比30%。这类行为的侵权性十分明显，一般只要结合房屋所有权证即可判断业主的行为是否侵占了公共区域。很多侵权业主对上述行为不以为然，认为行为本身单纯利己，并不损害他人利益，或明知行为不当，影响了其他业主，却抱着法不责众的心态，以所在小区其他住户也有类似行为为由抗辩。这些业主往往并没有意识到，自己的行为不仅侵占了业主的共有空间，还可能存在潜在隐患，造成严重后果。如在我院审理的杨某诉李某某生命权、健康权、身体权纠纷一案中，就是因为李某某侵占楼道乱堆杂物，后堆放的杂物发生自燃引发火灾，造成住在李某某家楼上的杨某严重烧伤，进而引发诉讼。

二．业主在专有部分加建、改造设施侵犯业主共有权的行为。此类行为加建、改造设施的主体结构在业主所有的专有部分内，且部分业主确是因生活中的现实困难或需要而加建了能够有效便利生活、利用空间、节约能源的设施。仍以2016年审理的此类案件为例，373件案件中有115件属于此类，占比亦达到30.8%。根据加建设施的不同，可以表现为加建、改造传统设施和新型设施。传统设施例如：拆改承重墙，影响房屋结构稳定性；加建烟道，改变烟雾排放位置；改变大门方向，影响邻居出行等。新型设施例如：因家有老人行动不便在自有复式房屋内加建小型电梯、因购买新能源汽车或者停车难而在自有车位上加建充电桩、立体停车设备等。此类行为确实解决了一部分业主的现实生活困难，但加建、改造行为可能会影响到建筑物的主体结构安全，且加建、改造行为往往需要占用墙壁、过道等公共空间来进行电力线路等的改造，易造成安全隐患进而侵犯全体业主的共有权。

三．业主以外的第三人侵犯业主共有权的行为。现代小区具有一定的封闭性，故业主以外的第三人侵犯业主共有权的,其行为主体大多是小区物业公司。例如物业公司未经业委会或业主大会同意私自搭建停车设备、划定停车位、设立广告牌并收取使用费、广告费的行为。在一些特殊情况下，也会有小区外的主体因特定事由而做出涉及业主共有权的行为，如我院审理的某小区业主委员会起诉受小区开发商委托的停车管理企业排除妨害案，停车管理公司即是因在超出约定范围的公共区域安装了停车桩、地锁、道闸杆、栅栏等设备，侵犯了业主们的共有权而被诉（见新闻通报会材料之六案例三）。在我院2016年受理的此类案件中，有145件案件属于此类，占比达到38.9%。

在这些案件的审理过程中，我院发现近年来此类案件呈现出以下特点：
一.当事人之间矛盾尖锐、利益冲突明显。此类型案件诉至法院时，侵权行为多已经既成事实，且行为人往往为加建、改造付出了不小的经济成本，加之当事人对侵权行为与合法行为之间边界的主观认识差异较大，造成了当事人间难以调和的矛盾及明显的利益冲突，这种利益冲突可概括表述为利益人群与不利益人群之间的冲突。利益人群为因该行为便利生活的业主或第三人；不利益人群为因该行为导致居住安全、居住环境受影响的其他业主，以及负责对小区环境进行维护与管理的物业公司。也正是基于这一特点，2016年此类案件的调撤率仅为30.7%，大大低于当年我院全部民事案件51.9%的调解撤诉率。

二.涉及法律关系复杂。在此类案件审理过程中，本院发现此类案件涉及的法律关系往往较为复杂，且常会发生多重法律关系相互交织的情况，具体包括：1.物权保护关系（当事人以排除妨害纠纷、消除危险纠纷、恢复原状纠纷等案由起诉）；2.所有权关系（当事人以业主共有权纠纷、车位纠纷、车库纠纷等案由起诉）；3.相邻关系（如当事人以相邻通行纠纷，相邻土地、建筑物利用关系纠纷，相邻通风纠纷，相邻采光、日照纠纷等案由起诉）；4.物业服务合同关系；5.房屋买卖合同关系等。以我院2016年受理的案件为例：物业公司或业委会、业主以物权保护纠纷及其项下案由起诉行为人的有235件、物业公司以物业服务合同纠纷起诉业主要求拆改的有32件、业主以相邻关系纠纷起诉行为人的有76件。此外，还有当事人选择以地下设施损害责任纠纷、业主共有权纠纷等案由提起诉讼。

三.涉及主体类型及人数众多。此类案件涉及的主体类型呈现多样化特点，包括物业管理企业、相邻业主、开发商、小区业主委员会等等。同时因有些侵权行为同时侵犯了众多业主的共有权，导致一些案件涉案人数众多，这也增加了案件处理的难度，如我院审理的贺某某、隋某某诉某物业公司恢复小区道路原状纠纷一案中，在案原告虽仅有2人，但另有近70名业主提交联名签字表，表示对原告的支持。

我院对涉业主共有权加改类案件产生的原因进行了分析，结论如下：
一.纠纷的产生与居民收入水平提高，对生活便利度需求的增加有密切关系。我院在审理该类案件中发现，部分加建、改造行为人的需求具有一定的合理性，例如随着生活水平提高家庭车辆增多却无处停放、购买了新能源汽车无处充电，未封闭的开放式露台给有孩子的家庭造成客观危险等等。一方面，这些新的需求不断出现，另一方面居住小区因为建造时间较久，往往碍于小区原本的设计，没有条件对这些需求进行合理的回应。

二.当事人对于业主共有权的相关法律规定往往仅做有利己方的理解。审理此类案件时，我院发现当事人往往仅对相关法律规定做出有利己方的理解而不真正了解合法行为与侵权行为的边界。2007年以来，我国制定了一系列规制建筑物区分所有权的法律、法规及司法解释，大大提升了业主的专有权意识。但在业主的专有权与共有权发生冲突时，人们往往缺乏对合法行为与侵权行为界限的正确认识。例如对于《建筑物区分所有权司法解释》第四条中无偿利用共有部分的前提“合理需要”的理解，行为人往往进行扩大理解，忽视了衡量“合理需要”的三个标准，即第一，不以营利为目的；第二，为了更好地使用专有部分；第三，必要性标准。从而误将侵权行为理解为合理、合法的行为。而物业管理人或其他业主又常将该条规定进行限缩理解，对于符合上述三个标准的加改行为亦一律禁止。

三.各行政部门之间缺乏协同机制。各行政部门之间缺乏协同机制增加了业主实际引入新设备的难度。为了更好的保护环境、解决居民停车难等问题，我市各相关部门陆续出台了一系列便民政策，这些政策为方便居民生活、解决实际困难提供了很好的路径。但是，也需要看到这些政策在实际落地过程中往往需要质检、供电、住建等多部门的协同配合，例如加建立体停车设备往往需要电力部门的配合才能保证用电安全、质检部门检测才能保证材料合格、住建部门的审批才能保证不会因加建行为导致房屋主体结构的改变。然而，这种配合、协同通道目前尚不通畅，这客观上加大了居民通过合法程序加建设施的难度，但为了满足现实生活需求，最终有些业主还是选择了未经审批的自行建设，从而带来法律风险和安全隐患。

为更好的解决合理的加改需求与保护业主共有权之间的矛盾，我院提出如下建议：
一.建议各小区积极成立业主大会、业主委员会，并制定建筑物及其附属设施的管理规约。维护社区和谐安宁及公共秩序，既需要政府及法律的规制，更需要业主的意思自治。各小区应积极成立业主大会、业委会，根据每个小区的不同情况，以及业主的共同意志，在合法合规的范围内，制定出更适合本小区居民的规约，明确业主之间的权利义务，从而提高生活质量，创造安居乐业的和谐秩序。
相关管理规约应当包括以下内容：1.小区基本信息，包括四至、面积、共有部分的范围等；2.业主大会议事规则；3.建筑物及其附属设施管理机构的选聘和解聘规则； 4.业主委员会成员的选定及更换规则；5.筹集和使用建筑物及其附属设施公共维修资金的流程；6.建筑物及其附属设施的改建、重建流程及责任承担（对共有部分及专有部分涉及其他业主权利的改建和重建行为的申请、批准、监督流程及相关责任承担进行约定）；7. 违约责任及纠纷解决机制；8. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

二.建议建立和完善专有部分与共有部分的统一登记制度。建议有关部门建立物业小区的统一登记制度，由专门部门对专有部分、共有部分进行分类登记，从而使业主、物业公司等相关主体可以明确自我权利边界，在充分行使权利获得利益的同时不损害他人的利益，并且尊重他人的合理需求。
三.建议完善行政部门之间的协同机制、提高各类惠民政策的实施效率。建议各行政机关在制定各类条例、通知前，征询相关职能部门意见，强化政策对接，完善办理流程，从而保证政策的落实和施行。目前大多数带有政策导向性的文件多在于鼓励和规制商业行为或公司行为，却忽视了对自然人行为的规制与鼓励，为了更好的调动居民的参与性，同时防范个人加建行为对其他业主权利的侵犯，行政机关在出台政策时，应适当关注自然人主体，将其纳入规制范围。

我的通报到此结束。谢谢大家。

谢谢青沛。正如刚才斯法官所说，在当前汽车保有量大幅提高、城市停车设施明显不足、占道停车进一步加重交通拥堵的背景下，加建立体车位的行为既符合业主的现实需要，也符合充分挖掘城市空间资源、吸引社会资本参与建设的政策导向，业主如何才能通过合法的程序实施科学、合理的加建行为呢？针对案件审理中的发现的相关政策规范缺失的问题，我院将向北京市交通委员会发送司法建议。下面有请周维琦庭长宣读司法建议内容。

北京市朝阳区人民法院司法建议书（朝法建【2017】4号）。

北京市交通委员会：
我院审理的原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告王某、邹某某（以下简称二被告）排除妨害纠纷一案，现已审理终结。经查，二被告在其拥有所有权的两个车位上搭建了两个机械式立体停车设备，停放了四辆家庭自用车辆。庭审中，二被告表示在搭建机械式立体停车设备期间未找到明确规范性规定。
我院在本案审理过程中发现：目前对建设立体停车设施的规制及引导均侧重于由居委会、业委会或建设单位主导的批量车位建设,对于居民个人在自有车位范围内自建立体停车设施应当如何申请、建设及验收尚无明确意见。而随着经济的高速发展，我市家庭户中一户拥有多辆机动车的情况较为常见，家庭拥有的停车位数量通常均少于拥有的机动车数量，“停车难”问题已成为居民关心的民生问题。因此，为了进一步满足居民日益增长的停车需求，充分利用现有车位空间，规范居民在自有车位上建设立体停车设施的行为，我院提出如下建议：
请贵委就居民个人在自有车位上建设立体停车设施如何进行申请、建设及验收予以规范，并明确具体实施细则。
以上建议请予以考虑，如有反馈意见，望及时函告我院。
二〇一七年四月十一日

谢谢周庭长。下面由法官助理吴青沛现场封邮司法建议。

各位网友，法官助理吴青沛在现场已将司法建议封存完毕。

司法建议已经封存完毕。会后,我们将以特快专递的方式向被建议单位寄出。除了刚刚通报的内容之外,我们还选取了其他三起典型案例,时间关系在此不再一一赘述，具体情况大家可以参见会议材料。

下面进入提问环节，欢迎各位记者提问。

据我了解朝阳法院经常会向有关单位发送司法建议，请问周庭长，这些建议发送的情况和效果怎么样？

司法建议是人民法院延伸审判职能、促进社会管理创新、服务民生幸福的重要手段。近三年，酒仙桥法庭结合审判实践，针对案件审理中发现的社会管理漏洞、制度缺陷和风险隐患，先后向国家旅游局、北京市交通委员会、神州汽车租赁公司等单位发送司法建议7篇。同时，根据我院新闻办统计，2014-2016年，我院共发送司法建议232篇。其中，向部委等国家级单位发送建议42篇，占18 %；向省市级及以下单位发送建议190 篇，占82%。上述建议共收到回函71份，占发送司法建议总量的近1/3。特别是一些关系民生的建议取得了良好的社会效果。例如：国家旅游局根据我院建议出台文件首次规范出境游保证金管理，国家卫计委根据我院建议完善病历管理规定，财政部、国家档案局采纳我院司法建议修订了《会计档案管理办法》。
司法建议已经成为一种柔性的司法手段，在社会经济生活中发挥着不可替代的作用。希望今天我们的司法建议，借助大家的传播，也能够引起相关单位的重视并取得好的效果。

请问斯法官，对于那些想通过加建、改造空间，提高生活品质的业主，您有哪些建议？

首先，进行加建、改造行为之前，首先要认真的审视自己的加改行为是否在专有部分的范围内，是否有可能涉及到共有部分，影响其他业主权益。
其次，如果加改行为涉及共有部分的，应以合理的方式征得其他业主、业主委员会、物业公司等相关主体的同意。
第三，进行加改行为之前，在考虑自身便利的同时，应首先评估加改行为给建筑物主体安全，其他业主通行、通风、采光等带来了哪些隐患或障碍，存在哪些风险。
第四，在风险评估的基础上，详细了解相关审批流程规范，科学合理设计施工，最大限度的降低加建行为给其他业主带来的影响。

好，如果没有记者朋友继续提问的话，那提问环节到此结束。最后，再次对各位媒体朋友的辛苦付出表示感谢！

感谢各位网友的关注，感谢北京市高级人民法院新闻宣传办公室刘娜同志、朝阳法院酒仙桥法庭、办公室、服务中心对此次直播活动的大力支持。