各位网友，大家好！我是此次新闻通报会的主持人王方晴。我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院网、中国法院网对此次新闻通报会进行网络直播，欢迎大家关注。

密云法院于今日召开“物业服务合同案件”新闻通报会 ，此次通报会由密云法院双经法庭法官栗茜担任主持人；参会的人员有密云法院新闻发言人、院党组副书记、副院长李金，民三庭法庭庭长肖春芹，民三庭法庭副庭长王宁，民三庭法庭副庭长朱成辉，密云区果园街道司法所所长冯增满，密云区物业企业代表，媒体记者有新华社、北京日报、北京时间、首都政法综治网、密云新闻、法润密云、密云报 。

新闻通报会现在开始。

欢迎大家参加今天的新闻通报会。物业管理服务与我们的日常生活关系密切，物业服务合同纠纷已成为生活中最常见的一类纠纷。实践中，这类纠纷多数案情并不复杂、标的也不大，但是涉及群体广泛，争议分歧较大。物业服务合同纠纷的频繁发生，可能危及小区的和谐稳定，也不利于物业服务行业的健康持续发展。

今天我院召开新闻通报会，希望通过对我院物业服务合同纠纷的审判要点进行归纳和梳理，为业主及物业服务企业提供合理化建议，推动矛盾的化解，共同促进社区的和谐稳定。

下面，有请我院的新闻发言人李金对我院审理的物业服务合同案件情况做通报。

物业管理服务与我们的日常生活关系密切，物业服务合同纠纷已成为生活中最常见的一类纠纷。实践中，这类纠纷多数案情并不复杂、标的也不大，但是涉及群体广泛，争议分歧较大。物业服务合同纠纷的频繁发生，可能危及小区的和谐稳定，也不利于物业服务行业的健康持续发展。

今天我院召开新闻通报会，希望通过对我院物业服务合同纠纷的审判要点进行归纳和梳理，为业主及物业服务企业提供合理化建议，推动矛盾的化解，共同促进社区的和谐稳定。

一、我院受理物业服务合同纠纷的特点
物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。近年来，我院受理的物业服务合同纠纷案件呈现五大突出特点。

一是案件数量急剧增长。我区城区内新建住宅小区的数量不断增加，随之而来，物业服务企业与业主之间产生的纠纷也不断增加，加之老百姓的维权意识有所增强，致使物业纠纷案件数量逐年增加。回顾我院近五年物业服务合同纠纷案件的审理情况，自2012年初至2016年底，本院受理物业服务合同纠纷案件共计1083件。2012年，物业服务合同纠纷案件仅82件，而2016年，该类案件数量增至452件，涨幅高达451%。由此可见，物业服务合同纠纷案件呈急剧增长的态势。

二是案件类型较为单一，以物业服务企业起诉业主追索物业费为主。2012年至2016年底，我院受理的1083件物业服务合同纠纷案件中，追索物业费的案件为1057件，占总收案数的97.6%。而业主作为原告的物业服务合同纠纷案件仅26件，而且败诉率高。其原因在于多数业主缺乏法律意识和法律知识，在其权益受到损害的时候，一般采取拒交物业费的方式进行私力救济，不能通过诉讼等更为合理有效的途径来维护其合法权益。少数通过诉讼途径来主张其权益的业主，也因为缺乏法律知识或有力证据，其诉讼主张得不到支持，导致败诉率高。

三是案件涉及群体范围广,个别案件矛盾较深，处理不慎易引发群体矛盾。物业服务合同纠纷具有群体性特征，且个别案件矛盾积累时间长，导致矛盾较深。另因物业服务企业在诉讼时为节省诉讼成本，往往会选择集中起诉，涉及业主少则十几人，多则几十或上百人。一经诉讼，物业服务企业和业主矛盾可能进一步激化，而在矛盾处理过程中，业主也可能因共同利益联合起来，一个案件的处理在涉案小区会产生示范效应，处理不当将直接影响社会的稳定。

四是送达难。很多业主出于对于诉讼和对物业服务企业的抵触情绪，不愿意到法院应诉和领取文书。法院通过电话通知当事人出庭应诉或者领取法律文书效果不佳，而采用邮寄方式来送达，由于送达时间通常在工作时间，而业主往往不在家，导致邮件退回率高，邮件因无法签收而不具有送达效力。法院直接送达时，也常因当事人工作时间不在家，同住家属身份无法确认、当事人拒不开门等情况导致送达效果受限。实践中，我院正在不断探索有效地将应诉通知和法律文书送达当事人的方式，以期充分保障当事人的诉讼权利。

五是案件调撤率高、上诉率高、发回改判率低。自2012年至2016年底，我院一审的物业服务合同纠纷案件中，以调撤方式结案的案件766件，以判决方式结案的案件316件，调撤率高达70.7%。判决结案的316件案件中，上诉70件，上诉率为22.15%，上诉案件中撤诉及维持63件。该类案件调撤率高的原因在于，部分业主经过开庭认识到自己拒交物业费的理由缺乏事实和法律的依据，补交了物业费，物业服务企业撤回起诉，或是经法官调解，物业服务企业同意减免部分物业费，双方达成了调解协议。物业服务合同纠纷上诉率高、发改率低的原因在于部分业主和物业服务企业之间的矛盾持续已久、不可调和，而导致当事人不服一审判决而提起上诉。但该类案件通常案件事实清楚，权利义务明确，故二审几乎无发改。

二、物业服务合同纠纷产生的原因

第一，业主在物业服务法律关系中常常处于被动，业主委员会作用难发挥，为纠纷的发生埋下隐患。一般而言，前期物业服务企业多由开发商指定，业主缺少选择物业服务企业的权利。很多业主抗辩时称，物业服务企业并非自主选择，业主对物业服务合同的签订及其内容并不知情。即使是业主自行签订物业服务合同，物业服务合同通常为格式合同，在格式合同中，双方缺少在平等关系中对合同条款进行协商决定的过程，业主对于合同具体内容没有选择权。加之，有的小区没有业主委员会，即使小区成立了业主委员会也多流于形式，不能发挥其应有作用，导致业主不能行使自己的权利，难以监督或解聘物业服务企业。

第二，物业服务有瑕疵成纠纷主要诱因。在物业服务合同纠纷的审理过程中，业主的首要抗辩理由就是物业服务质量达不到物业服务合同约定的标准，或相关法律法规规定的标准，物业服务企业未完全履行管理服务义务。现实中，一些物业服务企业的服务的确存在着环境卫生、安全保障、设备维护等方面的瑕疵，诉讼中业主反映较多的问题诸如房屋漏水、小区公共设施未及时维修、小区垃圾未及时清理、小区绿化不到位、对小商贩进入小区管理不严、安保人员未及时巡查、自行车等财物被盗等等。遇到上述情况，业主大多选择通过拒交物业费来表达不满，最终成为纠纷爆发的导火线。

第三，物业服务标准不明系案件争议的焦点。物业服务合同纠纷案件的标的额往往不大，但个别案件双方当事人之间的争议很大，其争议焦点集中于“物业服务标准”。物业服务企业提供服务的标准是否合理、物业服务费收费标准是否合理、小区绿化及停车位等开发商遗留问题如何解决等，均涉及到物业服务标准的问题。业主和物业服务企业对于服务标准的认识存在一定的偏差，导致双方矛盾冲突频现。现行的法律法规对物业服务标准的规定比较原则，实践中法院需要根据具体的合同条款加以认定。

三、解决物业服务合同纠纷的有益探索

为应对近年来大量的物业服务合同纠纷案件，我院也尝试从多个方面着手，探索高效快速解决物业服务合同纠纷的做法。

一是加强在社区内的法律宣传、咨询和调解，帮助提高居民的法律意识，推动和谐社区的建设。选择经验丰富的法官走进社区，当好普法宣传员、矛盾调解员，打造综治社区服务平台，使得纠纷和矛盾得到及时、合理的解决，防止矛盾扩大化，将潜在的纠纷扼杀在摇篮之中，防微杜渐。

二是将物业服务合同纠纷纳入速裁机制，加强调解，及时解决纠纷。对于涉案数额不大，法律关系简单，双方分歧不大的案件，实行小额案件速裁制度，尽快解决纠纷，节省司法资源，减少当事人讼累。同时，加强物业服务诉讼纠纷的调解工作。物业服务合同纠纷案件涉及范围广，在审理时以缓解双方的矛盾纠纷为目的，通过对双方进行思想疏导，法制宣传，解决认识误区，有效缓解纠纷。

三是通过发送司法建议，聚集各方力量，引导物业服务行业健康发展。通过发送司法建议的方式，建议政府相关部门监督前期物业管理企业的选聘，指导业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，严格审查物业服务企业的从业资质和从物业人员的从业资格。借助政府相关部门的力量对物业服务行业予以正确引导，建立有序的物管市场秩序，从根本上达到化解矛盾，解决问题的目的。

感谢李金院长的讲话，李金院长在讲话中介绍了我院近年来，所受理的，物业服务合同纠纷案件的特点，以及物业服务合同纠纷案件数量激增的原因，并就我院所采取的一系列针对性化解措施进行了介绍。通过李金院长的讲述，我们对密云区物业服务合同纠纷案件的基本情况有了初步了解，下面有请我院民事审判第三庭庭长肖春芹结合审判工作实践经验，对业主和物业服务企业提供一些建议。

在总结归纳了物业服务合同纠纷案件特点、原因和审理中常见问题的基础上，我院对业主、物业服务企业的建议如下。
通过诉讼反映，业主维权普遍存在缺乏法律知识、维权手段单一、举证能力差等问题，导致业主不能有效进行维权。鉴于此，我院对业主有以下三点建议：

第一，学会运用法律的武器，通过多种渠道正当维权、理性维权。业主在维护其权益时，除了拒交物业费之外缺少其他有效的维权手段。在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同存在明显差距时，业主可以要求物业服务企业承担相应的违约责任，要求减收物业服务费用，甚至可以要求解除合同。同时，业主委员会作为业主维护权利的有力组织，可以代表业主们行使权力，通过集体决策机制可以有效制衡物业服务企业，也增加了与物业服务企业之间的沟通渠道。业主应当密切关注和积极参与小区的公共事务，避免事不关己的心态。另外，部分业主认为只要交纳了物业费，建筑区域内的所有问题都归物业服务企业解决，如解决不了就拒交物业费。这种理解也存在一定的问题，实践中，诸如房屋漏水问题，可能涉及房屋质量问题；暖气漏水问题，可能涉及业主私自拆改暖气管道行为，相对于普通物业服务纠纷，上述问题可能涉及其他权利主体，并非单独为物业服务企业的责任，故对于这些涉及物业服务合同之外的问题，业主可以明确诉讼主体后主张权利。

第二，注重证据的搜集、固定和保存。证据作为证明案件事实的关键，是当事人的主张能够得到法院支持的依据。但实践中，业主在证据的收集、固定、保存方面往往处于弱势，举证不力成为败诉的主要原因之一。业主要注意收集和保存相关证据，如果与物业服务企业协商不成，可以依据物业服务合同诉讼维权。

第三，居民委员会应成立调解组织，协助化解物业服务合同纠纷。近年来随着物业服务合同纠纷的增多，在社区设立专门的调解组织十分必要。在社区调解组织的调解下，双方当事人应本着互谅互让的态度和实事求是的精神，就有关纠纷的自行解决达成和解协议，并自觉履行，不仅能维持和睦融洽的邻里关系，也有利于建立和谐舒适的社区，更有助于提高物业服务的质量和标准。

针对物业服务企业而言，部分物业服务企业在履行物业服务时，存在着物业服务有瑕疵、管理不规范等问题，极可能诱发矛盾，从长远看也不利于行业的健康有序发展。对物业服务企业，我院提出如下建议：

第一，加强物业服务内容宣传。将服务内容、服务标准、收费标准、物业费用途透明化，主动告知当事人物业服务企业负责人姓名、监督部门及联系方式，并且应当将上述内容在小区内显著位置予以公示，以此减少业主对物业服务企业的质疑，避免物业服务企业与业主之间因信息不对称产生矛盾。

第二，应当进一步提高物业服务水平和物业服务人员素质。物业服务企业应加强与业主沟通协调，认真积极地对待业主反映的问题，并及时予以反馈，主动接受业主监督，对于属于物业服务范围内的问题，应及时解决。要妥善处理矛盾纠纷，尽可能选择协商和谈判的方式化解纠纷，避免矛盾激化，增强双方信任感。物业服务人员缺乏专业知识，责任心不强，更换频繁，都会导致物业服务水平降低，造成业主的不满。物业服务企业要加强对物业服务人员的培训，提高员工素质，严格管理和监督制度，按标准、按规程履行物业服务职能。

第三，创新物业服务方式。针对小区的特殊情况，如在开放式小区，不适宜设置固定安保岗亭的情况下，可以加强安保巡查，进行分片管理，设专人负责巡视，发现防火、安保等安全隐患及时处理，发现业主私搭乱建、圈占绿地或破坏公用设施的行为要及时予以制止，必要时留存证据，通过其他合法方式解决，以保障大多数业主的合法权益，为小区业主营造舒适的居住条件，提升物业服务的满意度。

第四，增强服务意识、履约意识。物业服务企业要明确职能定位，实现从管理者到服务者的转变，明确物业服务无小事，自觉履行合同义务，避免“重收费、轻服务”或“只收费、不服务”的现象出现，诚信经营，规范管理，努力与业主携手，共建和谐优美的生活环境，实现双赢。
以上是我院通过审判实践总结的对于业主和物业服务企业在物业服务合同履行中的一些建议，另应说明，业主和物业服务企业在日常生活中共同相处，应互谅互让，共同维护小区的和谐生活。

感谢肖庭长中肯的建议。结合李金院长和肖春芹庭长的讲话，下面有请我院民事审判第三庭副庭长王宁就我院所审理的物业服务合同纠纷典型案例进行介绍。

案例选读（略）

下面有请我院民事审判第三庭副庭长朱成辉介绍其他相关典型案例。

案例选读（略）

感谢两位副庭长的介绍。下面有请密云区果园街道司法所所长冯增满进行发言。

讲话（略）。

感谢冯增满所长的精彩发言。相信在做的各位通过以上的讲述，对我院关于物业服务合同纠纷案件的相关工作也有了进一步的了解。下面，欢迎各位记者朋友进行提问。需要提问的请举手示意我们。

密云有各种老旧小区200余个，现在还呈现出逐年上涨的趋势，刚才通报会中也提到密云现在有十几家物业公司，法院受理物业费纠纷案件每年也有近三百余件，那么面对大量的物业纠纷案件，我想请问一下李金院长法院是如何能够妥善解决这些纠纷的？

大量的物业纠纷案件涌进法院，也就意味着可能会形成群体性事件，为了能够稳妥、快速的化解矛盾，解决大量物业纠纷案件，法院主要是从四个方面采取递进式纠纷化解方式解决这些纠纷的：

一是加大司法宣传力度，与社区居委会积极联动。不定期的在各居民小区采取多种形式的司法宣传，增强物业公司与业主的尊法、守法的法律意识，引导双方通过正当途径解决；同时与社区居委会积极联动，对可能会产生群体物业纠纷事件的小区，采取约谈物业公司的方式，做好纠纷预案工作。

二是加强多元化纠纷调解机制，将物业纠纷案件进行诉前化解。2016年10月，密云法院开展立案前委派调解工作，聘请有调解经验的12名调解员对一些适于诉前调解的案件先行调解，这些案件就包括了物业纠纷案件，有效的缓解了审判庭压力，并将一些可调解的纠纷化解在了诉前。

三是大力发展速裁审判工作。2017年3月，我院从各庭室抽调资深审判人员，自立案庭成立6个速裁组，对诉前无法化解的，又符合速裁条件的案件采取速裁处理，要求各速裁组在一个月内对受理的速裁案件出具裁判文书，在缩短案件受理期限的同时也能够方便当事人，减少诉累。

四是对确实无法诉前化解，又不适宜由速裁组处理的案件，及时转入审判庭。在转入审判庭前，注明案件无法化解的原因，提示审判庭提前做好纠纷预案。

物业纠纷案件一般是由物业公司提起要求业主履行给付物业费义务的，从我们的理解看，单个业主无论是从事实答辩还是证据收集上，在面对物业公司时都处在弱势地位，那么请问肖春芹庭长，就业主如何保护自己的权利您有哪些法律建议？法院又是如何平衡双方权益，化解纠纷的？

业主在与物业公司发生纠纷时，业主首先要求注意留存充足有效的证据，其次是不要采取私力救济的方式，不正当的解决纠纷，最后，如果确实无法调解，业主应当及时诉讼，不要以拒绝交纳物业费的方式，这样很可能导致起诉时过诉讼时效。法院在审理物业纠纷案件时，一是会先行调解，化解双方对立情绪，二是将滞纳金作为杠杆，平衡双方利益，三是对一些不宜裁判减免物业费的纠纷，但物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵的，法院会采取发放正式司法建议的方式，向物业公司提出整改意见。

如果业主的房屋闲置，并未实际在此居住，此种情况下，业主并没有享受到物业服务企业提供的服务，或者可以说因没有现实居住，也就实际上没有需要接受相关物业服务，这种情况下，业主还要交纳物业服务费用吗？

不能。首先，一个小区内业主众多，小区共有部分的利用和管理必须由全体业主共同做出意思表示，而不能以单个业主的个体意思为准。如果允许个体业主以未享受物业服务企业提供的服务或无需接受服务为由拒绝交纳物业费用，则侵害了其他所有业主的利益，不应得到准许。其次，业主大会或业主委员会通过决议签订的物业服务合同，对于全体业主具有约束力，单个业主不能以无需接受相关物业服务而拒绝交纳费用。最后，物业服务企业只要尽到了应尽的服务义务，其有权向全体业主主张权利。

如果房屋出租，一般房主会和租户约定由租户交纳物业费，这种情况，房主还有义务交纳物业费吗，物业服务企业是否应当直接要求租户交纳物业费用？

房屋的实际使用人是指相对于业主以外的使用房屋的人，除了记者问到的租户外，可能还有借用人或者其他临时使用的人员。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”也就是说，业主可以约定由租户等实际的房屋使用人交纳物业费用，但业主仍然应当承担交纳物业费用的连带责任，业主不能通过合同形式排除自己与物业服务企业的合同义务，物业服务企业可以要求业主与房屋实际使用人就支付物业费用承担连带责任。

我们的提问环节到此结束，谢谢各位记者的精彩提问。今天的新闻通报会到此结束，感谢大家的光临。欢迎各位嘉宾和记者朋友们登陆我院的官方网站、微博平台、微信公众号进一步关注我院的其他工作动态。

通报会结束，感谢您对我院的关注。